Khi cần xác định giá trị thị trường của một ngôi nhà, có nhiều cách khác nhau để tìm ra câu trả lời.

Có lẽ phương pháp phổ biến nhất làphương pháp so sánh, vì nó liên quan trực tiếp đến các giao dịch thị trường hiện tại. Tuy nhiên, cònvài phương pháp thẩm định giá bất động sản khác, chẳng hạn như phương pháp tính toán chi phí xây dựng hay phương pháp lợi nhuận.

Hãy xem qua các phương pháp khác nhau bên dưới để tìm hiểu thêm về ưu nhược điểm của từng phương pháp, cũng như phương pháp nào phù hợp nhất với các loại bất động sản và nhà đầu tư khác nhau.

Dĩ nhiên, bất kỳ ai muốn bán (và do đó cần xác định giá trị) một bất động sản đều có thể sử dụngnhiều phương pháp thẩm định giá cùng một lúc.

Thẩm Định Giá Bất Động Sản Là Gì Và Tại Sao Nó Quan Trọng?

Khi muốn bán một bất động sản ở Việt Nam, chủ sở hữu và nhà đầu tư bất động sản (dĩ nhiên rồi) đều muốn có được mức giá tốt nhất. Để làm được điều đó, họ cần biết giá trị của bất động sản.

Để xác định con số hiện tại, việc sử dụng một trong nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản có sẵn là điều phổ biến.

Tuy nhiên, thẩm định giá bất động sản không chỉ quan trọng đối với những người muốn bán, mà còn đối với những người muốn cho thuê bất động sản.

Giá trị thẩm định của một bất động sản quyết địnhgiá trị thị trườngcủa nó, và là một trong những khái niệm quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản.

Nhìn chung, giá trị thị trường này là kết quả của nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm vị trí của bất động sản, tình trạng của nó và tâm lý chung của thị trường bất động sản Việt Nam.

Chúng ta hãy đi sâu vào6 phương phápkhác nhau có sẵn, hy vọng bạn sẽ tìm thấy phương pháp phù hợp nhất với loại bất động sản của mình.

1. Phương pháp So Sánh

Phương pháp so sánh, còn được gọi là phương pháp so sánh bán hàng hoặc phương pháp dữ liệu thị trường, là một trong những phương pháp phổ biến nhất để thẩm định giá trị của nhiều loại bất động sản ở Việt Nam, chẳng hạn như nhà ở, văn phòng, cửa hàng, thậm chí cả kho xưởng.

Khi sử dụng phương pháp so sánh để ước tính giá trị thị trường của một bất động sản, bạn cần xem xét một số đặc điểm của bất động sản đó. Để có được con số chính xác, bạn cần biếtvị trí, tình trạng và diện tích của bất động sản, sau đó tìm kiếm một số bất động sản tương tự – còn được gọi là bất động sản so sánh (comps) – có cùng các đặc điểm.

Sau khi xác định được các bất động sản so sánh, bạn cần so sánh giá bán của chúng để đưa ra mộtgiá trị thẩm định đại diệncho bất động sản.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, vì vậy bạn nên xem xét càng nhiều đặc điểm càng tốt, bao gồm:

• Số lượng phòng ngủ và phòng tắm
• Diện tích
• Lần gần nhất bất động sản được bán

Việc phân tích bốn đến năm bất động sản so sánh khác nhau là điều cần thiết để có được con số đại diện và chính xác nhất có thể.

2. Phương pháp Lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận thường được sử dụng khi không có giao dịch cho thuê hoặc bán bất động sản tương tự nào có sẵn. Phương pháp này thường được dùng để tính giá trị của cácquán bar, nhà hàng, khách sạn,…thay vì các bất động sản nhà ở.

Nhìn chung, phương pháp này giúp ước tính lợi nhuận gộp và lợi nhuận ròng của một doanh nghiệp. Hai phép tính cơ bản bạn cần là:

• Lợi nhuận gộp= Tổng doanh thu – Giá vốn hàng bán
• Lợi nhuận ròng= Lợi nhuận gộp – Chi phí hoạt động

Lợi nhuận gộplà con số tài chính cuối cùng sau khi tất cả chi phí mua hàng được trừ đi từ tổng doanh thu. Mặt khác,tổng doanh thulà tổng doanh thu mà một doanh nghiệp cụ thể tạo ra, nhưng không tính đến bất kỳ chi phí hoạt động hoặc chi phí ẩn nào.

Dễ dàng nhầm lẫn giữa hai con số này, nhưng điều quan trọng là bạn phải chú ý cẩn thận khi sử dụng phương pháp lợi nhuận!

3. Phương pháp Tính Toán Chi Phí Xây Dựng

Phương pháp tính toán chi phí xây dựng là một cách tiếp cận khác có thể được sử dụng.

Nguyên tắc cơ bản của phương pháp này là người mua tiềm năng hoặc nhà đầu tư bất động sản không nên mua bất động sản cho thuê nào có giá cao hơn chi phí xây dựng hoặc tái tạo lại chỗ ở đó.

Phương pháp so sánh (đã được đề cập ở trên) cũng được sử dụng trong cách tiếp cận này. Mục đích là để xác định giá trị của mảnh đất nơi xây dựng bất động sản.

Tuy nhiên, không giống như phương pháp so sánh, phương pháp này không được sử dụng cho các bất động sản thương mại hoặc nhà ở. Chủ yếu được áp dụng cho các công trình được xây dựng và không được bán, bao gồm trường học, tòa nhà chính phủ, cơ sở tôn giáo và bệnh viện.

Sau khi xác định giá trị đất của bất động sản đó, nó được kết hợp với số tiền cần thiết để xây dựng bất động sản đó. Chi phí xây dựng này có thể được ước tính bằng cách nhân chi phí xây dựng trên một mét vuông với tổng diện tích mét vuông của công trình tương tự.

Sau khi xác định được số tiền, bạn có thể trừ đi chi phí khấu hao có thể xảy ra, bao gồm chi phí sửa chữa cần thiết hoặc các cân nhắc về logistics khác, chẳng hạn như vị trí khó tiếp cận.

4. Phương pháp Thặng Dư

Phương pháp thặng dư khác với các phương pháp khác ở chỗ nó chủ yếu được sử dụng để xác định giá trị của cácbất động sản và đất trốngcó tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển.

Để xác định giá trị của các bất động sản đó, cần thực hiện phép tính sau:

Giá đất / Bất động sản= Tổng giá trị phát triển – (Chi phí xây dựng + Phí + Lợi nhuận)

Do đó, giá mua của một mảnh đất, bất động sản hoặc khu đất được xác định bởitổng giá trị phát triển (GDV)trừ đi tổng chi phí xây dựng, phí và lợi nhuận của nhà phát triển.

Tổng giá trị phát triển (GDV) là trọng tâm của phép tính này, và nêu ra giá trị vốn cuối cùng của một dự án phát triển hoàn thành khi cuối cùng được bán. Mặc dù các dự án lớn hơn có thể mất vài năm để xây dựng,GDV được tính toán dựa trên giá trị hiện tại, không phải giá trị dự kiến trong tương lai.

Lý do chính khiến các nhà phát triển bất động sản tiềm năng sử dụng phương pháp thặng dư để định giá bất động sản và/hoặc đất là vì phương pháp này giúpxác định số tiền nên trả cho một khu đất phát triển hoặc tòa nhàđể thực sự tạo ra lợi nhuận.

Nói tóm lại, nó cho phép họ hiểu rõ hơn khi nào không nên đầu tư.

5. Phương pháp Thấu Thầu

Phương pháp Thấu Thầu, còn được gọi làphương pháp cộng dồn, giúp các nhà phát triển bất động sản xác định giá trị của cácbất động sản đặc biệt và không điển hình.

Những loại bất động sản này thường rất hiếm khi xuất hiện trên thị trường, do đó không phù hợp với các kỹ thuật thẩm định giá trị bất động sản khác, chẳng hạn như phương pháp so sánh, do thiếu tài sản tham khảo.

Mặc dù các kỹ thuật khác được sử dụng thường xuyên hơn, phương pháp này được sử dụng khi tất cả các phương pháp khác đều không hiệu quả.

Một ví dụ như vậy là khi một tòa nhà không được xây dựng để ở hoặc được thiết kế cho mục đích thương mại, trở nên sẵn có trên thị trường thương mại. Ví dụ, đây có thể là nhà thờ, trạm xe buýt hoặc trạm cứu hỏa cũ được chuyển đổi thành nhà ở hoặc bất động sản thương mại.

Giả định cơ bản của phương pháp thầu xây dựng là giá trị của một bất động sản cụ thể bằng tổng chi phí của đất và chi phí xây dựng trên mảnh đất đó.

Giá trị bất động sản= Giá đất + Chi phí xây dựng các tòa nhà trên đất

Khi xác định được giá trị thẩm định này, nhà phát triển hoặc nhà đầu tư sẽ có cái nhìn rõ ràng hơn về cách niêm yết bất động sản để bán hoặc cho thuê.

6. Phương pháp Đầu Tư

Phương pháp đầu tư thường được các nhà đầu tư sử dụng để tính toángiá trị thị trường và giá trị tương laicủa quyền sở hữu vĩnh viễn (quyền cho phép người khác thuê tài sản) của một bất động sản.

Phương pháp này có thể được sử dụng cho cácbất động sản mang lại lợi nhuận cho chủ đấtdưới dạng thu nhập cho thuê. Nó cũng giúp nhà đầu tư xác định giá trị hiện tại của một bất động sản bằng cách xem xétlợi nhuận tiềm năngmà bất động sản đó có thể mang lại trong tương lai.

Để xác địnhgiá trị hiện tại ròng (NPV)của một bất động sản, bạn cần phân tích cácbất động sản tương tựđã được bán cùng vớithu nhập cho thuêtrong tương lai.

Bằng cách tính toán ngược lại với hiện tại, người ta có thể xác định giá trị hiện tại của một bất động sản, bao gồm cả các bất động sản chưa được phát triển.

Sử dụng phương pháp so sánh, người ta có thể xác định giá mua và giá thuê của một bất động sản.

Nhờ đó, người ta cũng sẽ biếtkhi nào thu nhập từ cho thuê và khoản đầu tư sẽ sinh lời.

Cho dù bạn là một nhà đầu tư bất động sản dày dặn kinh nghiệm hay chỉ đơn giản là muốn bán nhà, thì việc hiểu các phương pháp thẩm định giá bất động sản khác nhau là điều rất quan trọng.

Mặc dùphương pháp so sánhphù hợp nhất với hầu hết các thẩm định giá bất động sản nhà ở, nhưng cũng có các loại bất động sản khác trong nhiều tình huống phức tạp hơn đòi hỏi các phương pháp khác nhau.