Năng lượng tự nhiên được quan tâm và khai thác thu hút đặc biệt trong mọi lĩnh vực. Hiện nay trên thế giới đang gặp khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu điện năng thì Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến thu hút các nhà đầu tư vào năng lượng điện tái tạo (điện mặt trời, điện gió) ở Đông Nam Á nhờ lợi thế tự nhiên, ưu đãi thuế của chính phủ. Tại Diễn đàn cấp cao năng lượng Việt Nam thì năng lượng là lĩnh vực được quan tâm thu hút đặc biệt, bởi việc đầu tư cho phát triển năng lượng nhằm bảo đảm an ninh năng lượng quốc gia, thúc đẩy sản xuất phát triển, nhất là trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Vì vậy nhu cầu thẩm định giá dự án năng lượng điện mặt trời có vai trò đặc biệt quan trọng phục vụ nhiều mục đích liên quan như: Vay vốn ngân hàng, đánh giá đầu tư, góp vốn, liên kết…cho các Doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, cá nhân góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển trong môi trường sống trong lành biến nguồn năng lượng từ thiên nhiên thành năng lượng điện, phục vụ cho cuộc sống giúp kinh tế – xã hội phát triển mạnh mẽ hơn.
Thẩm định giá dự án năng lượng điện mặt trời
1. Điện mặt trời là gì?
Điện mặt trời nghĩa là phát điện dựa trên động cơ nhiệt và pin quang điện. Điện mặt trời là việc chuyển đổi ánh sáng mặt trời thành điện, hoặc trực tiếp bằng cách sử dụng quang điện (PV), hoặc gián tiếp bằng cách sử dụng điện mặt trời tập trung (CSP). Để thu năng lượng mặt trời, cách phổ biến nhất là sử dụng tấm năng lượng mặt trời.
2. Xác định giá trị đầu tư vàđặc điểm kinh tế kỹ thuậtdự án điện mặt trời
Thẩm định giá điện năng lượng mặt trời thì mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật và xác định giá trị đầu tư dự án được thẩm định viên đặc biệt quan tâm và phân tích chi tiết.
– Mô tả về đặc điểm kinh tế kỹ thuật dự án: Thẩm định viên cần phải khảo sát và mô tả các đặc điểm kinh tế kỹ thuật về dự án bao gồm: Tên dự án; Vị trí xây dựng dự án; Tọa độ các hạng mục công trình; Mục tiêu dự án; Tuổi dự án; Sơ đồ dự án; Hiện trạng tài sản (giải phóng mặt bằng, hạ tầng công trình xây dựng).
– Xác định giá trị đầu tư của dự án bao gồm: Xác định tiến độ thực hiện đầu tư dự án; Xác định các chi phí đầu tư dự án (Chi phí đầu tư dự án, Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất: Chi phí xây dựng; Chi phí thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tư vấn xây dựng; Chi phí khác; Chi phí dự phòng).
3. Phương pháp thẩm định giá điện năng lượng mặt trời
Phương pháp thẩm định giá điện năng lượng mặt trời tùy thời điểm, thông tin, hồ sơ pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật dự án thẩm định viên đưa ra phương pháp thẩm định giá phù hợp. Thẩm định viên thường áp dụng cơ bản hai là : Phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp chi phí để thẩm định giá điện năng lượng mặt trời.
– Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
– Phương pháp chi phí: Là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
4. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá điện năng lượng mặt trời
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Quyết định giao đất
– Thuyết minh Báo cáo Kinh tế Kỹ thuật Hệ thống điện mặt trời
– Các bản vẽ dự án kèm theo
– Tổng mức đầu tư và phân tích kinh tế tài chính dự án
– Các hồ sơ liên quan đến dự án.
Thấu hiểu được tầm quan trọng ngành năng lượng tái tạo đặc biệt là lĩnh vực điện mặt trời đối với cuộc sống và sự phát triển của kinh tế – xã hội. Công ty Cổ phần Thẩm định giá và giám định Việt Nam (VVI) đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá điện năng lượng mặt trời uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thẩm định giá VVI với đội ngũ thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tài nguyên năng lượng tái tạo nói chung và dự án năng lượng điện mặt trời nói riêng. Chúng tôi tự hào là đơn vị thẩm định giá tiên phong trong lĩnh vực thẩm định giá điện mặt trời và điện gió. VVI đã thẩm định giá nhiều dự án có quy mô lớn và tính chất phức tạp thuộc lĩnh vực năng lượng tái tạo.
Người dân mỏi mắt chờ dự án, nhưng nhiều dự án lớn ở TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ đang nằm chờ thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Chính quyền cũng “mỏi mắt” tìm các đơn vị tư vấn và thẩm định giá (đơn vị thẩm định giá).
Nhiều dự án lớn ở Đông Nam Bộ trong đó có TP.HCM bị “đứng hình” vì phải chờ thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Nhiều nhà đầu tư vào các dự án đang rơi vào cảnh khốn khổ vì không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính nên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cơ quan thanh tra, kiểm tra vào cho rằng mức giá thẩm định thấp, gây thất thoát là bị quy trách nhiệm. Vì vậy nên cả đơn vị trúng thầu thẩm định và cơ quan nhà nước đều thấy rủi ro.
Ông Nguyễn Ngọc Thường (phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai)
Vì đâu đơn vị thẩm định giá… “tháo chạy”?
Sau hàng loạt vụ án sai phạm đất đai, nhiều giám đốc công ty tham gia tư vấn, thẩm định giá đất vướng vào vòng lao lý nên hiện nay nhiều địa phương “mỏi mắt” tìm đơn vị thẩm định giá, còn doanh nghiệp đang “ôm” hàng trăm dự án chờ tính giá đất.
Ông Nguyễn Ngọc Thường, phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, cho biết mỗi năm ở Đồng Nai có rất nhiều dự án, công trình cần phải thuê đơn vị tư vấn, thẩm định giá rất lớn để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, hiện nay chính quyền “mỏi mắt” tìm đơn vị thẩm định.
Theo ông Thường, do tìm không ra đơn vị thẩm định giá nên năm 2022 sở có văn bản xin ý kiến để Bộ Tài chính cung cấp danh sách các đơn vị tư vấn, thẩm định giá. Căn cứ trên danh sách, sở gửi văn bản cho hơn 150 đơn vị thẩm định giá thì chỉ có 5 hồ sơ đăng ký. Khi sở xem xét năng lực chỉ có 3 đơn vị và cuối cùng chỉ còn 1 đơn vị tham gia.
Ông Thường nói: “Năm 2023, sở cũng đã gửi văn bản cho 115 đơn vị thẩm định và đã có 15 đơn vị đủ điều kiện tham gia đưa vào kế hoạch của tỉnh để họ tham gia dự thầu. Còn họ tìm được thông số, thông tin ở dự án để thẩm định giá đất như các phương pháp tính giá đất của Luật đất đai 2013 hay không; họ có dám tiếp tục thẩm định hay không thì cũng đành chịu”.
Lý giải việc đơn vị thẩm định giá “sợ hãi”, ông Thường cho hay trong quy định về 5 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, chiết trừ, thặng dư, hệ số), mỗi phương pháp có quy định về điều kiện để áp dụng nên cơ quan thẩm định gặp khó khăn thu thập thông tin về giao dịch, chuyển nhượng thực tế. Bởi quy định pháp luật đất đai hiện nay không bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, không bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và hợp đồng giao dịch mua bán đất hầu như không đúng giá thực tế.
“Chính vì chưa minh bạch nên cơ quan chức năng không xác định được giá bình quân của thị trường trong điều kiện bình thường nên thường căn cứ trên các hợp đồng chuyển nhượng qua bảng giá để tính giá. Anh em nói rằng làm định giá rồi mà cũng chẳng biết mình đúng hay sai bởi cơ quan thanh tra, kiểm tra vào cho rằng mức giá thẩm định thấp, gây thất thoát là bị quy trách nhiệm. Vì vậy nên cả đơn vị trúng thầu thẩm định và cơ quan nhà nước đều thấy rủi ro”, ông Thường chia sẻ.
Trong khi đó, một số doanh nghiệp thẩm định giá cho biết họ tìm cách rút lui vì thù lao tư vấn thẩm định giá có hạn mà trách nhiệm pháp lý quá lớn khi có nhiều phương án thẩm định giá đất nhưng thông tin thị trường không minh bạch. Mặt khác, các cơ quan có thẩm quyền “ngại” trách nhiệm nên thường yêu cầu giải trình, bổ sung nhiều lần dẫn đến chi phí thực hiện, đi lại vượt quá mức phí dịch vụ đã ký kết…
Ông Ngô Quang Sự, giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, cho biết từ chỗ có hàng chục doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá để cơ quan nhà nước có thể chọn, tổ chức đấu thầu thì nay tỉnh Bình Dương chỉ còn 3 đơn vị thẩm định giá chịu ở lại. “Chúng tôi đang cố gắng mời gọi thêm đơn vị thẩm định giá nhưng rất khó…”, ông cho biết thêm.
Khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ tại 130 – 132 Hồng Hà, quận Phú Nhuận, TP.HCM chưa được duyệt tiền sử dụng đất – Ảnh: Q.ĐỊNH
Doanh nghiệp khốn đốn
Chính việc tìm đơn vị thẩm định giá khó khăn nên hàng trăm dự án bất động sản, dự án cho thuê… không được xác định tiền sử dụng đất dẫn đến tắc nghẽn thủ tục pháp lý khi chủ đầu tư làm dự án.
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng – giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, vướng mắc lớn nhất dẫn đến chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung ở các dự án hiện nay là do việc thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất khó khăn vì phí tư vấn thấp, rủi ro phát sinh cao nên có e ngại. Việc đấu thầu chọn đơn vị tư vấn nhiều khi gần như bế tắc. Thu thập dữ liệu giá thị trường hiện rất khó, có dự án cả năm làm không ra chứng thư thẩm định.
Cụ thể, Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc NoVa (Tập đoàn Novaland) hiện có nhiều dự án bị vướng chưa tính được tiền sử dụng đất. Trong số đó có một số dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên Novaland chưa làm được thủ tục cấp sổ cho cư dân.
Tương tự, dự án khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ tại quận Phú Nhuận (do Công ty TNHH Nova Sage làm chủ đầu tư) có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2016 – 2017. Công ty này đã tạm nộp trên 232 tỉ đồng tiền sử dụng đất của dự án. Dự án cũng đã bàn giao nhà cho khách hàng từ cuối năm 2018 nhưng đến nay chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất. Vì vậy, suốt 5 năm nay cư dân mua nhà của dự án mỏi cổ chờ được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.
Tại Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đang rơi vào tình cảnh trên như nhiều tỉnh thành ở Đông Nam Bộ và TP.HCM. Như tại một số vị trí ở các dự án bất động sản lớn của Donacoop chưa xác định được giá đất để tính tiền thuê đất vì chưa tìm ra công ty thẩm định giá.
Không chỉ dự án bất động sản, nhiều dự án làm hạ tầng giao thông, dự án cho thuê đất cũng đang rơi vào tình cảnh “khóc dở chết dở” vì chờ thẩm định giá.
Theo ghi nhận củaTuổi Trẻ, ở thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương có “con đường đau khổ” Tô Vĩnh Diện (nối từ khu đô thị Đại học Quốc gia TP.HCM tới quốc lộ 1K) hơn 1km vẫn nằm chờ ngày được nâng cấp, mở rộng vì… nhiều lý do, trong đó có việc đơn vị thẩm định giá “bỏ chạy”.
Theo tìm hiểu, dự án nâng cấp tuyến đường trên có vốn đầu tư hơn 100 tỉ đồng đã có hai doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá bồi thường, giải phóng mặt bằng đã thanh lý hợp đồng giữa chừng. Vì vậy, các cơ quan chức năng của thành phố Dĩ An đang phải làm việc với đơn vị tư vấn thẩm định giá thứ ba cho tuyến đường này.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, hiện có nhiều dự án sở phải ký hợp đồng với đơn vị mới do tư vấn cũ xin thanh lý.
Phải gỡ khó ngay cho các địa phương
Trước thực trạng trên, lãnh đạo UBND TP.HCM cho rằng việc quy định pháp luật về việc xác định, thẩm định giá đất còn nhiều điểm chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều rủi ro cho việc thực hiện nhiệm vụ xác định, thẩm định giá đất.
Do vậy, UBND TP.HCM đã có văn bản kiến nghị được ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với các khu đất, thửa đất mà không phân biệt trên hay dưới 30 tỉ đồng. Nếu áp dụng phương pháp này ngoài việc khắc phục các hạn chế của các phương pháp định giá đất hiện hành, còn giúp cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo công khai, minh bạch. Việc xác định giá đất cụ thể cũng công bằng giữa các chủ đầu tư, tạo sự chủ động của doanh nghiệp xây dựng kế hoạch đầu tư.
Mặt khác, giá đất của các dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố của công trình trên đất như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỉ lệ diện tích sàn sử dụng/diện tích sàn, mục đích sử dụng đất… Do vậy, nếu hệ số điều chỉnh đất được xây dựng dựa trên việc tổng hợp các yếu tố quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến giá đất cụ thể giúp việc định giá khoa học, đầy đủ.
Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cũng đã có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị cho TP.HCM được ban hành và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) đối với các trường hợp bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường đến từng thửa đất để đảm bảo áp dụng cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ngoài hạn mức, các dự án thấp tầng và đối với dự án của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm.
Việc tính giá thuê đất ở dự án khu du lịch Sơn Tiên (Đồng Nai) vẫn có ý kiến khác về thẩm định giá – Ảnh: H.MI
Áp lực rất lớn…
Tại Đồng Nai, ông Võ Tấn Đức – phó chủ tịch UBND tỉnh – cho hay quy định pháp luật về xác định giá đất cụ thể như hiện nay là chưa đảm bảo công khai, minh bạch, công bằng và khách quan trong quá trình thực hiện. Cho nên cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán vào kết luận có sai phạm gây áp lực rất lớn cho các đơn vị xác định giá đất và các cơ quan quản lý nhà nước dẫn đến tâm lý e ngại, không an tâm khi thẩm định giá đất.
Do đó, UBND tỉnh Đồng Nai đã kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ ngành liên quan điều chỉnh, bổ sung các quy định pháp luật về xác định giá đất. Trước mắt, kiến nghị Thủ tướng chấp thuận cho Đồng Nai “xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng với từng dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh để trình HĐND tại cuộc họp gần nhất”. Từ đây có cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
“Riêng xác định giá đất theo bốn phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư chỉ áp dụng đối với trường hợp xác định giá đất khởi điểm để tổ chức đấu giá đất”, ông Đức nói.
Ông Nguyễn Hồng Quế (phó giám đốc phụ trách Ban quản lý dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư tỉnh Đồng Nai):
Quy định không sát, khó cho địa phương
Thực trạng thẩm định giá đất được áp dụng cho các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá trị cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, đấu giá quyền sử dụng đất… đang gây khó khăn cho nhiều địa phương vì quy định pháp luật chưa sát với thực tiễn. Bởi những thông số để áp dụng định giá đất còn mang tính chủ quan. Thanh tra, kiểm toán vào truy thu và quy trách nhiệm làm thất thoát tài chính nên nhiều đơn vị thẩm định giá thấy không an toàn, không tham gia. Bằng chứng là nhiều cá nhân ở Công ty thẩm định giá Thế Hệ Mới bị vướng vào vòng lao lý trong vụ AIC và Bệnh viện Đồng Nai.
Nhiều cá nhân ở Công ty thẩm định giá Thế Hệ Mới bị vướng vào vòng lao lý trong vụ AIC và Bệnh viện Đồng Nai – Ảnh: H.M.
Trước khi sửa đổi Luật đất đai 2013 cần phải có những giải pháp, tháo gỡ ngay cho các địa phương bằng việc lấy bảng giá đất của HĐND thông qua nhân với hệ số điều chỉnh giá đất để không phải thuê tư vấn thẩm định giá.
Làm càng sớm càng tốt vì khi không thẩm định được giá đất dẫn đến thu tiền sử dụng đất chậm trễ. Điều này ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân nên gây ra trì trệ trong thủ tục đầu tư.
HÀ MI
Số thẩm định viên giảm 15%
Trao đổi vớiTuổi Trẻ, ông Phạm Văn Bình – trưởng phòng quản lý thẩm định giá, Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) – cho biết nghị định 12/2021 được ban hành nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Chính vì vậy, một loạt doanh nghiệp làm ăn kiểu chụp giật, ăn xổi đã bị loại bỏ khỏi thị trường. Như năm 2021 có 333 doanh nghiệp với 1.722 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề, nhưng đến năm 2022 số thẩm định viên giảm khoảng 15%.
Về tình trạng một số doanh nghiệp thẩm định giá có sai phạm trong thời gian qua, ông Bình cho biết chủ yếu là do cố tình vi phạm. Tùy theo mức độ vi phạm, doanh nghiệp và thẩm định viên về giá bị chế tài như đình chỉ kinh doanh dịch vụ này, thu hồi giấy chứng nhận, xóa tên khỏi danh sách hành nghề, tước thẻ thẩm định viên, bồi thường thiệt hại…
Nguồn Bộ Tài chính – Dữ liệu: Lê Thanh – Đồ họa: N.KH.
Về giải pháp ngăn chặn những sai phạm của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ này, ông Bình thông tin quy định sắp tới sẽ chặt chẽ hơn. Hiện nay Luật giá đang được sửa đổi theo hướng sẽ nâng cao điều kiện và năng lực của các doanh nghiệp thẩm định giá cũng như thẩm định viên theo hướng chuyên nghiệp hơn.
Theo đó, điều kiện để đăng ký hành nghề là phải có thẻ thẩm định viên và có 36 tháng làm việc thực tế tại doanh nghiệp thẩm định giá. Còn với doanh nghiệp, để được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá thì phải có ít nhất 5 thẻ thẩm định viên thay vì 3 thẻ như hiện nay.
Đồng thời, Bộ Tài chính chặt chẽ trong việc cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ này, xử lý và kịp thời thu hồi giấy phép đối với những trường hợp vi phạm. Riêng đối với việc xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Bộ Tài chính đang hoàn thiện quy định nhằm ngăn chặn những sai phạm trong hoạt động này.
L.THANH
Ông Trần Hữu Minh Tùng (phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận):
Thẩm định giá đất rơi vào bế tắc
Nhiều dự án bất động sản ở địa phương gần như “đứng hình” vì không tìm được đơn vị thẩm định giá để làm cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp cho ngân sách.
Phương pháp định giá đất ước tính đến khả năng sinh lời của giá trị thửa đất mang lại trong một khoảng thời gian nhất định sau khi tác động vào đất như: đầu tư cơ sở hạ tầng, tài sản trên đất để kinh doanh dịch vụ, thương mại, sản xuất hoặc chuyển nhượng tài sản (dự án hình thành trong tương lai). Tuy nhiên, phương pháp này lại bất cập ở chỗ việc xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí đều là giả định, với nhiều thông số dự báo không chính xác, không có quy định cụ thể nên gặp nhiều khó khăn và rủi ro rất cao…
Các đơn vị tư vấn thu thập, khảo sát thực tế chỉ có tính tương đối, chưa đảm bảo tính pháp lý. Khi các cơ quan thanh tra, kiểm tra có ý kiến khác thì đơn vị trình thẩm định, cơ quan thẩm định không có đủ cơ sở chứng minh.
Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết (Bình Thuận) – Ảnh: Đ.TR.
Như dự án khu đô thị du lịch biển Phan Thiết (ở phường Phú Thủy, TP Phan Thiết) được hội đồng thẩm định “chốt” bằng phương pháp thặng dư và yêu cầu chủ đầu tư phải nộp cho ngân sách là 936,8 tỉ đồng. Sau này, kết luận định giá tài sản của Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an thông báo thì giá trị của phần đất này hơn 2.800 tỉ đồng, tức chênh lệch khoảng 1.900 tỉ đồng.
Hiện nay tỉnh có 6 đơn vị tư vấn thực hiện định giá đất đối với các dự án tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên quá trình thực hiện đã có nhiều đơn vị tư vấn xin rút, không làm nữa vì không có thông tin để làm giá đất. Ngoài ra, kinh phí thuê đơn vị tư vấn cho một dự án thấp (30 – 70 triệu đồng) nhưng công việc nhiều, khó, di chuyển xa, chỉnh sửa nhiều lần… Vì vậy, các đơn vị e ngại khi làm và gần như “mất hút”.ĐỨC TRONG
Ông Nguyễn Ngọc Thường (phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai):
Ảnh hưởng tiến độ nhiều dự án trọng điểm
Dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu hiện vẫn chưa thẩm định được giá. Nếu không có giá thì không áp được phương pháp bồi thường và dẫn đến chậm tiến độ. Hiện dự án đường vành đai 3 TP.HCM qua địa bàn, tỉnh cũng đang tìm đơn vị thẩm định giá.
Tương tự, dự án đường vành đai 3 TP.HCM qua địa bàn tỉnh Bình Dương, việc phê duyệt giá để bồi thường, hỗ trợ hiện là khâu quan trọng để có mặt bằng khởi công dự án vào cuối tháng 4-2023. Ước tính có gần 1.000 hộ dân tại Bình Dương bị ảnh hưởng bởi dự án này và số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lên tới hơn 13.500 tỉ đồng. Do công tác thẩm định giá phức tạp, nhất là phải tính tới yếu tố “địa bàn giáp ranh” giữa Bình Dương với TP.HCM nên ba huyện thị có dự án đường vành đai 3 là thành phố Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một đang nỗ lực phối hợp cùng đơn vị thẩm định giá và cơ quan chức năng để hoàn thiện các phương án bồi thường, hỗ trợ cho dự án.
Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa chia sẻ về nguyên nhân khiến hàng loạt dự án bất động sản đình trệ vì không thể thẩm định giá đất.
Dự án cao ốc văn phòng – thương mại – dịch vụ officetel và căn hộ tại số 38 Trương Quốc Dung, phường 8, quận Phú Nhuận, TP.HCM chưa được duyệt tiền sử dụng đất – Ảnh: Q.ĐỊNH
Hiện hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… không xác định được tiền sử dụng đất dự án vì không thuê được đơn vị tư vấn thẩm định giá đất.
Tội to hơn công thì họ không làm
Có ba nguyên nhân chính. Thứ nhất dự án không đủ điều kiện để đơn vị tư vấn làm thẩm định, các thông tin phục vụ việc thẩm định giá đất không đầy đủ, không được chủ sử dụng đất cung cấp đầy đủ thông tin về pháp lý, quy hoạch, dòng tiền dự báo của dự án…
Thứ hai là rủi ro khi cơ chế bảo vệ doanh nghiệp thẩm định giá chưa chặt chẽ. Quyền thì giao cho đơn vị thẩm định giá nhưng vai trò công ty thẩm định giá chỉ là đơn vị tư vấn. Người quyết định, chấp nhận giá một lô đất, thửa đất để đưa vào sử dụng lại không phải đơn vị thẩm định giá.
Các vụ việc sai phạm đất đai đã xảy ra thời gian qua quy trách nhiệm rất lớn cho đơn vị thẩm định giá, trong khi phí dịch vụ không được bao nhiêu, nên tâm lý chung hiện nay là các công ty thẩm định giá không muốn nhận thẩm định giá đất.
Khi cho ý kiến về dự thảo Luật đất đai sửa đổi vừa rồi, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nêu vấn đề làm sao để quyền, trách nhiệm, cũng như bảo vệ đơn vị thẩm định giá đất phải đi với nhau, trách nhiệm đến đâu xử đến đó. Chứ hiện nay tội to hơn công nên họ không làm.
Nguyên nhân thứ ba khiến nhiều đơn vị thẩm định giá không thực hiện thẩm định giá đất, thậm chí đang thẩm định họ cũng sẵn sàng bỏ vì có chủ tài sản đưa ra yêu cầu muốn giá đất là bao nhiêu, không khách quan, ép đơn vị thẩm định phải làm theo ý chủ tài sản. Nên đơn vị tư vấn thẩm định chấp nhận bỏ hợp đồng.
Áp lực do cảm giác bị quy chụp
Khi dữ liệu, thông tin không đủ để định giá đất thì không đủ điều kiện để tiến hành thẩm định giá. Tất nhiên, cũng có trường hợp xảy ra sai phạm là do các thẩm định viên chưa tuân thủ đúng những quy định của pháp luật. Còn khi các công ty thẩm định giá đã làm đúng quy trình thẩm định nhưng giá đất vẫn chưa sát với thị trường, chưa khách quan thì nên thuê đơn vị thẩm định giá khác thẩm định, chứ cơ quan chức năng không nên tự tính toán.
Mỗi cơ quan tính toán một kiểu sau đó quy chụp trách nhiệm cho đơn vị tư vấn thẩm định giá thì không khách quan.
Ngay phương pháp định giá đất theo thông tư 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên – Môi trường còn có những hạn chế cần sửa đổi, bổ sung. Các phương pháp định giá đất theo thông tư này còn định tính nhiều quá. Vì thế, mỗi người đứng ở một góc độ sẽ hiểu một cách khác nhau, tính toán giá đất khác nhau.
Với những quy định này những gì định lượng được, quy chuẩn được nên làm rõ để tạo thuận lợi cho các đơn vị tư vấn thẩm định giá tính toán giá đất sát thị trường.
Năm phương pháp định giá đất được Bộ Tài nguyên – Môi trường đưa ra phù hợp với thông lệ trên thế giới. Nếu như kết hợp các hướng dẫn của thông tư 36 với các tiêu chuẩn thẩm định giá được Bộ Tài chính ban hành thì sẽ giảm thiểu được rủi ro trong thẩm định giá đất.
Nhưng hiện không “ông nào chịu ông nào”, Bộ Tài nguyên – Môi trường quy định thẩm định giá đất phải tuân theo quy định thông tư 36, nhưng Luật đất đai lại quy định việc xác định giá đất phải tuân thủ Luật giá và Luật đất đai. Không nên để xảy ra mâu thuẫn giữa hai hệ thống pháp luật về đất đai và pháp luật về giá.
Cần sửa quy định về thẩm định giá đất
Muốn gỡ vướng cần sửa thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, đồng thời tạo ra sự đồng bộ thống nhất trong quy định về thẩm định giá đất giữa Bộ Tài chính với Bộ Tài nguyên – Môi trường. Cần quy định rõ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của thẩm định viên, của các doanh nghiệp thẩm định giá để họ yên tâm làm định giá đất.
TP.HCM có đề xuất Bộ Tài nguyên – Môi trường cho ban hành hệ số giá đất trên địa bàn. Đây chỉ là giải pháp tình thế, cái gốc nằm ở giá Nhà nước quy định theo thông tư 36 là bảng giá đất, khung giá đất, giá đất cụ thể vẫn rất xa rời diễn biến giá thị trường nên buộc TP.HCM phải đề xuất hệ số để xử lý vướng mắc hiện tại, sao cho giá gần sát với thị trường.
22 dự án bất động sản đã được trình thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể TP.HCM trong quý 4-2024 để giúp TP thu ngân sách 25.483 tỉ đồng.
Dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm tọa lạc tại phân khu chức năng 2A (phần tô vàng), vị trí “lõi” của khu đô thị mới Thủ Thiêm – Ảnh: NGỌC HIỂN
Sở Tài chính (thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể TP.HCM) đã nhận tờ trình từ Sở Tài nguyên và Môi trường về 22 dự án bất động sản cần thẩm định giá trong quý 4-2024.
Việc này nhằm bảo đảm nguồn thu ngân sách năm 2024 cho TP.HCM từ các khu đất dự kiến thu tiền sử dụng đất.
Với 22 dự án bất động sản nếu hoàn tất thẩm định giá thì số thu dự kiến cho ngân sách TP.HCM khoảng 25.483 tỉ đồng.
Đáng chú ý, trong số này có các dự án với số thu dự kiến “khủng” như: Dự án khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart (Lotte) dự kiến thu về 16.000 tỉ đồng; Công ty cổ phần bất động sản Nguyên Phương (khu đất 14,8ha phường An Phú, TP Thủ Đức) dự kiến thu về 3.500 tỉ đồng; Công ty TNHH BĐS N.T.N Trung Thủy (khu đất 230 Nguyễn Trãi, quận 1) dự kiến thu về hơn 3.286 tỉ đồng; Công ty cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy (dự án khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside, quận 8) dự kiến thu hơn 729 tỉ đồng; Công ty cổ phần xây dựng và phát triển nhà Hoàng Anh (khu đất phường Tân Hưng, quận 7) dự kiến thu 623 tỉ đồng…
Nhiều năm qua, do vướng công tác thẩm định giá đất mà rất nhiều dự án bất động sản trên đại bàn TP.HCM không tính toán được nghĩa vụ tài chính, thu tiền sử dụng đất. Điều này khiến rất nhiều dự án, chung cư không triển khai cấp phép xây dựng hay làm sổ hồng cho người mua nhà.
Tình trạng này gây khó khăn cho nhiều chủ đầu tư và người mua nhà chung cư. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến nguồn thu ngân sách của TP.HCM sụt giảm.
Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu vừa phát thông báo mời chào mời các doanh nghiệp đủ năng lực tham gia thẩm định, xác định nghĩa vụ tài chính đối với 07 dự án trên địa bàn tỉnh.
Bà Rịa – Vũng Tàu mời chào thẩm định giá đất xác định nghĩa vụ tài chính 7 dự án trên địa bàn
Các dự án gồm: Dự án Trung tâm thương mại tổng hợp Lotte Vũng Tàu (10.400m2) của Công ty TNHH Trung tâm thương mại Lotte Việt Nam tại Phường 8, TP. Vũng Tàu; Dự án đầu tư nuôi nghêu công nghiệp của Doanh nghiệp Tư nhân Diễn Phúc (278.744,4m2 ) tại xã Phước Tỉnh, huyện Long Điền; Dự án Khu du lịch sinh thái rừng và biển Thành Đô – Bình Châu (56.137,2m2 ) của Công ty TNHH Dịch vụ Du lịch Thành Đô tại xã Bình Châu, huyện Xuyên Mộc;
Dự án đầu tư xây dựng công trình Hệ thống kho cảng tổng hợp và Logistic phụ vụ hệ thống cảng (44.171,3m²) của Công ty cổ phần Otran Miền Nam tại Phường Phú Mỹ, Thị xã Phú Mỹ; Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng KCN Đông xuyên và Phú Mỹ 1 (341.052m²) của Công ty Đầu tư Khai thác Hạ Tầng KCN Đông xuyên và Phú Mỹ 1 tại Phường Phú Mỹ, thị xã Phú Mỹ;
Nhà máy chế biến thủy sản mở rộng của Công ty TNHH Thương mại – Sản xuất Hoàng Cầm (41.807,9 m2 ) tại xã Xã Lộc An, huyện Đất Đỏ; Đất khu công nghiệp để đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật KCN Mỹ Xuân B1-Conac của Cổ phần Đầu Tư Xây dựng Dầu khí IDDICO (17.452,1 m²) tại phường Mỹ Xuân, thị xã Phú Mỹ.
Theo Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, phương pháp xác định giá đất đối với 7 dự án trên sẽ được thực hiện theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Nghị định 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ.
Sở TN&MT đề nghị các doanh nghiệp tham gia thẩm định giá đất có văn bản gửi chào giá dịch vụ tư vấn; đồng thời gửi kèm hồ sơ năng lực (bao gồm bản sao giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, các hợp đồng tương tự về tư vấn giá đất, danh sách nhân sự…) về Sở TN&MT, chậm nhất 16 giờ 00 phút ngày 14/06/2024.
Được biết, trong danh sách 7 dự án này, một số dự án đã được Sở TN&MT Bà Rịa – Vũng Tàu mời chào thẩm định giá đất nhưng chưa tìm được đơn vị thẩm định giá, gồm: Dự án Trung tâm thương mại tổng hợp Lotte Vũng Tàu; Nhà máy chế biến thủy sản mở rộng của Công ty TNHH Thương mại – Sản xuất Hoàng Cầm; Dự án Khu du lịch sinh thái rừng và biển Thành Đô – Bình Châu; Dự án đầu tư nuôi nghêu công nghiệp của Doanh nghiệp tư nhân Diễn Phúc.
Công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án ngoài ngân sách trên địa bàn TP. Cần Thơ đang được chỉ đạo hoàn thành trong những tháng cuối năm 2023…
Một trong những dự án tái định cư tại Cần Thơ đang hoàn tất giái phóng mặt bằng.
Văn phòng UBND TP. Cần Thơ vừa ban hành Văn bản số 257/TB-VPUB Thông báo kết luận của Chủ tịch UBND TP. Cần Thơ Trần Việt Trường tại cuộc họp nghe báo cáo công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án, giá thu tiền sử dụng đất khi giao nền tái định cư; đấu giá các khu đất công do Nhà nước quản lý trên địa bàn TP. Cần Thơ.
Theo đó, đối với giá thu tiền sử dụng đất khi giao nền tái định cư, các quận, huyện đã phê duyệt giá tái định cư tiến hành kiểm tra, rà soát đối với các hộ dân bị ảnh hưởng; khẩn trương ban hành quyết định giao nền tái định cư, thu tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ dân, thời gian hoàn thành trong tháng 11/2023.
Cụ thể gồm các dự án: Khu tái định cư Tân Phú, Khu tái định cư quận Cái Răng (quận Cái Răng), Khu tái định cư quận Ô Môn (Khu 1), Khu tái định cư đường ô tô đến Trung tâm phường Thới An- Khu 5,7 ha (quận Ô Môn), Khu tái định cư mở rộng chợ Bò Ót, Khu tái định cư phường Thuận Hưng, Khu tái định cư phường Thới Thuận (giai đoạn 2), Khu đất công của công trình nâng cấp, mở rộng Đường kênh rạch Nhà thờ, phường Thốt Nốt (quận Thốt Nốt), Khu tái định cư ấp Thới Hòa B, thị trấn Cờ Đỏ (huyện Cờ Đỏ), Khu tái định cư và dân cư Trung tâm hành chính huyện Vĩnh Thạnh.
Các quận, huyện gồm: Ninh Kiều, Bình Thủy, Phong Điền chưa phê duyệt giá tái định cư, cần đẩy nhanh công tác phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất khi giao nền tái định cư; khẩn trương ban hành quyết định giao nền tái định cư, thu tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ dân; thời gian hoàn thành trong tháng 12/2023.
Cụ thể: Khu tái định cư huyện Phong Điền (huyện Phong Điền); Khu tái định cư quận Bình Thủy; Khu Bành Văn Khuê; Khu tái định cư tại dự án bồi thường, giải phóng mặt bẳng; cơ sở hạ tầng Khu hành chính và Trung tâm Thể dục thể thao quận Bình Thủy (quận Bình Thủy); Khu tái định cư An Bình (do Ban Quản lý dự án ODA đầu tư); Khu tái định cư Ninh Kiều, Khu tái định cư Thới Nhựt, Khu tái định cư hai bên đường Nguyễn Văn Cừ nối dài quận (quận Ninh Kiều).
Đối với các dự án ngoài ngân sách, giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì kiểm tra kết quả định giá đất cụ thể đề thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án đã được đơn vị tư vấn gửi chứng thư thẩm định giá, hoàn thiện trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố.
Các dự án gồm: Khu dân cư Nam Long 2 (lô 9A) phường Hưng Thạnh, quận Cái Răng; Trường Đại học Nam Cần Thơ; Khu đất Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng số 10 IDICO. Thời gian hoàn thành trong tháng 10/2023.
Đối với các dự án cần hoàn thành chứng thư thẩm định giá định giá đất cụ thể, cần xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gồm: dự án căn hộ chung cư cao cấp Thiên Quân-Marina Plaza; dự án khu dân cư Hưng Thạnh (lô số 5C) phường Hưng Thạnh, quận Cái Răng. Thời gian hoàn thành trong tháng 11/2023.
Đối với các dự án cần lựa chọn đơn vị tư vấn, sớm hoàn thành chứng thư thẩm định giá định giá đất cụ thể, gồm: Dự án Khu đô thị mới STK An Bình, phường An Bình, quận Ninh Kiều; Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở tại phường Cái Khế, quận Ninh Kiều. Thời gian hoàn thành trong tháng 12/2023.
Ngoài ra, Sở Tài nguyên và Môi hướng dẫn Công ty cổ phần Đầu tư Cadif nộp đúng, đủ hồ sơ để sớm xác định giá thu tiền sử dụng đất của giao đất đợt 6 – Dự án chỉnh trang đô thị và cải thiện môi trường sống thị trấn Cờ Đỏ, huyện Cờ Đỏ. Đồng thời, giải quyết đề nghị giao đất đợt 3 với diện tích khoảng 3.000 m2 thuộc dự án Khu đô thị mới huyện Thới Lai mà công ty này đã thực hiện giải phóng mặt bằng đạt 100% theo phương án dược duyệt. Thời gian hoàn thành trong tháng 11 năm 2023.
Trước đó, vào tháng 3/2023, Hiệp hội Bất động sản TP. Cần Thơ (CAREA) đã kiến nghị thành phố sớm ban hành quyết định thẩm định về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá nền tái định cư, giá bồi thường các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố trong quý 2/2023, để các chủ đầu tư dự án khu đô thị mới thực hiện tốt nghĩa vụ đóng thuế với nhà nước đã bị kéo dài trong nhiều năm qua.
