Bài toán định giá đất đã hết bất cập?

“Ẩn số” tiền sử dụng đất

Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt đối với phát triển kinh tế – xã hội với những thay đổi mang tính căn bản khi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần, thay vào đó là UBND tỉnh công bố hàng năm vào đầu năm.

Việc bỏ khung giá đất, đưa giá đất được định giá theo nguyên tắc thị trường, từ đó xóa bỏ những bất công trong các quan hệ sở hữu của các chủ thể gồm người dân – nhà đầu tư – Nhà nước: Người dân được đền bù sát với giá trị thực; Nhà nước thu đúng, thu đủ ngân sách khi đất chuyển giao cho nhà đầu tư; còn nhà đầu tư cũng không còn nỗi lo kiện tụng, truy thu, hồi tố, đồng thời tính toán chuẩn xác được yếu tố đầu ra sản phẩm.

Trước đó, quá trình triển khai Luật Đất đai 2013 và cả trước nữa cho thấy những bất cập trong việc thu hồi, đền bù, gây ra chênh lệch địa tô bất thường, từ đó không tối ưu hóa được hết nguồn lực từ đất đai.

Bản thân đối tượng được cho là hưởng lợi từ “chênh lệch địa tô” cũng không thực sự được lợi khi quá trình kiện tụng, thanh kiểm tra kéo dài làm gia tăng các chi phí, triệt tiêu cơ hội đầu tư và hệ quả cuối cùng là mất cân đối cung – cầu sản phẩm nhà đất đang diễn ra trầm trọng như hiện nay.

Rõ ràng, việc thay đổi là cần thiết, được cơ quan quản lý nhà nước nhìn nhận và quyết tâm thực hiện với nhiều sự thay đổi rất căn bản trong Luật Đất đai 2024 lần này, bên cạnh 2 sắc luật quan trọng khác là Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023.

Điều còn lại là việc áp dụng các luật này trong thực tế ra sao để thể hiện được đúng tinh thần từ khi bắt đầu có kế hoạch sửa luật là đảm bảo tính kế thừa, giải quyết những vướng mắc cũ nhưng không tạo khoảng trống mới, không phát sinh những phiền hà mới, đặc biệt trong câu chuyện định giá đất.

Nhóm những phương pháp định giá đất đã được bàn thảo nhiều và cơ bản cho tới nay vẫn giữ được các phương pháp khoa học được quốc tế thừa nhận và áp dụng phổ biến, bao gồm phương pháp thặng dư, phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh.

Đặc biệt là việc giữ lại phương pháp thặng dư là quan trọng nhất, bởi đại đa số các dự án phát triển, biến đổi, chuyển đổi mục đích các loại hình đất đai hiện nay đều phải tính toán theo phương pháp này với độ chính xác nhất có thể khi xác định giá đất (xét trên bình diện lý thuyết và thực tiễn).

TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).

Tuy vậy, vẫn còn nhiều bất cập ở góc độ đề ra các văn bản hướng dẫn gồm các nghị định, thông tư, quyết định… với việc áp dụng trong thực tiễn như thế nào, nhất là trong bối cảnh cơ quan soạn thảo phải sớm hoàn thiện để Chính phủ đủ điều kiện trình Quốc hội đẩy nhanh tiến trình cho 3 luật về bất động sản (gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023) có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, thay vì ngày 1/1/2025 như kế hoạch ban đầu.

Điều này là rất cần thiết bởi khi các luật có hiệu lực sớm thì chính sách về đầu tư, kinh doanh sẽ rõ ràng hơn, song cũng không tránh khỏi những “khoảng trống” giữa lý thuyết và thực tiễn

Về định giá đất, vấn đề hiện nay vẫn là điều kiện áp dụng trong cách tính giá đất để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên trong quan hệ trực tiếp gồm người dân – nhà đầu tư – Nhà nước và bên gián tiếp là các đơn vị thẩm định giá, tổ chức tư vấn… Từ Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ban hành đầu năm 2024, tới dự thảo Nghị định quy định về giá đất đang lấy ý kiến cho thấy nhiều vấn đề khi chưa tính đúng, tính đủ các chi phí hình thành nên “giá đất thị trường” mà Nhà nước đang mong muốn hướng tới.

Một trong những vấn đề ở cả Nghị định 12 và dự thảo Nghị định đều bỏ sót một số chi phí hợp lý khi xác định tổng chi phí nhà đầu tư phải chi ra để phát triển dự án, bao gồm tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp, chẳng hạn chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án, đó là “chi phí phát triển dự án như phí tư vấn, khảo sát, thiết kế, lập dự án, xin cấp phép, chi phí tiền sử dụng đất và chi phí vốn”.

Bên cạnh đó, Nghị định và cả 2 phương án của dự thảo Nghị định cùng quy định: Lợi nhuận chỉ tính trên chi phí phát triển đất, không tính trên tổng chi phí mà nhà đầu tư chi ra (bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí phát triển đất, chi phí kinh doanh) là tính thiếu, chưa tuân thủ nguyên lý hình thành giá.

Thực tế, đối chiếu quy định Thông tư số 42/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính về chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, về thẩm định giá bất động sản ban hành ngày 20/6/2024 nêu rõ: Tổng chi phí phát triển của bất động sản là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế – kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất, có hiệu quả nhất của bất động sản thẩm định giá.

Trong đó, lợi nhuận của nhà đầu tư theo quy định của thông tư này đã được nêu rõ là xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm cả giá trị tài sản đầu tư ban đầu, nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 3 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường, hoặc được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 3 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;

Rõ ràng, các quy định nêu trên đang cho thấy “độ vênh” và cần được giải quyết hài hòa trước khi chính thức ban hành, bởi lẽ điều này liên quan đến yếu tố rủi ro trong trách nhiệm của những đơn vị thẩm định giá, tổ chức tư vấn…, khi các tổ chức, cá nhân này không có đủ cơ sở để ra quyết định về định giá đất.

Định giá đất luôn là vấn đề nan giải.

Thực tế, thời gian qua, báo cáo của các địa phương cho thấy, nhiều dự án không thuê được đơn vị tư vấn thẩm định giá đất, hoặc nếu nhận thẩm định thì mức giá họ đưa ra rất cao “để an toàn”. Điều này gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp, từ đó khiến nhiều dự án đã được giao đất, cho thuê đất, nhưng không thể tiến hành được việc xác định giá đất.

Các vụ việc sai phạm đất đai xảy ra thời gian qua quy trách nhiệm rất lớn cho đơn vị thẩm định giá, khiến họ có tâm lý chung là không muốn nhận thẩm định giá đất. Trong bối cảnh chưa có bảng giá đất làm căn cứ định giá, việc định giá đất ngày càng thách thức, không có cơ sở dữ liệu pháp lý để thực hiện, gây e ngại rủi ro pháp lý cho các bên liên quan, khiến hoạt động định giá đất càng đình trệ.

Không để “khoảng trống” định giá đất cản trở thị trường

Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản có thể sẽ kéo dài nếu những điểm nghẽn về pháp lý chưa được khơi thông. Thị trường sẽ rơi vào trạng thái “chờ” một khi luật đã thông qua, nhưng nhiều điểm mấu chốt vẫn còn nằm ở các văn bản hướng dẫn.

Vấn đề là, các cơ quan soạn thảo cần phân tích kỹ những góp ý của doanh nghiệp, đánh giá rõ tác động của các điều khoản khi đi vào thực tế.

Lưu ý thêm từ kinh nghiệm các nước cũng như từ thực tiễn hoạt động định giá đất tại Việt Nam cho thấy, để công tác định giá đất sát với giá thị trường, cần phải hội tụ đủ các yếu tố: Cơ sở pháp lý (luật và các văn bản dưới luật như nghị định, thông tư, quyết định…) minh bạch, rõ ràng, tuân thủ theo quy luật hình thành và vận động của giá cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế; đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp; có cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác cao; có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; có chế tài xử phạt nghiêm minh.

Ngoài các vấn đề nêu trên, cũng còn một số lo ngại bởi sau khi ban hành chính thức, câu chuyện về nguồn nhân lực để đáp ứng cho thị trường định giá lấy ở đâu, khi chúng ta thay đổi từ 5 năm/lần sang định giá hàng năm? Công tác đào tạo, cấp chứng chỉ, thẻ hành nghề cho đội ngũ cán bộ mới phục vụ cho hoạt động định giá đất sẽ như thế nào? Trong khi đó, định giá là một chuỗi các công việc rất khó, rất quan trọng cần có chuyên môn, nghiệp vụ, cần được đào tạo, đặc biệt là việc áp dụng phương pháp thặng dư là phương pháp phức tạp nhất.

Chúng ta phải giải các bài toán tương lai với các biến số “động”, cần phải dự báo, giả định nên cần đội ngũ được đào tạo bài bản, phải có kiến thức rất rộng từ dự toán, định mức tiêu chuẩn xây dựng, tới kinh tế đầu tư, tài chính – ngân hàng… mới có thể đáp ứng được yêu cầu áp dụng phương pháp thặng dư.

Trong khi đó, hiện nay, quy định về điều kiện cấp thẻ cho các hoạt động định giá vẫn còn khá chung chung, lạc hậu, phần lớn do Bộ tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp.

Trong khi đó, phần quy hoạch, thiết kế, thi công công trình trên đất, sáng tạo trên đất, tạo ra giá trị mới, địa tô chênh lệch lớn cho đất… do Bộ Xây dựng phụ trách, song cơ quan này lại không có vai trò rõ ràng, cụ thể trong việc ban hành và quản lý nhà nước về việc định giá đất đai. Hơn nữa, thực trạng việc đào tạo, cấp chứng chỉ, thẻ định giá… còn cứng nhắc và chưa theo kịp với thực tiễn, đồng thời quy trình đào tạo cũng không phù hợp, quy trình đào tạo và cấp thẻ mất quá nhiều thời gian (ít nhất là 36 tháng).

Do đó, đây cũng là bài toán cần lời giải, bên cạnh câu chuyện về các nghị định, thông tư hướng dẫn có hiệu lực thi hành thời gian tới.