Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Các nguyên tắc này cần thiết phải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản. Trên thực tế hoạt động định giá, có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt động định giá, tuy nhiên, các nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản bao gồm:

1.Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất :

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:

Sử dụng hợp pháp: như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ. Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và pháp luật cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại.

Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v…

Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính nhày như việc có thể dự đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.

Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”

Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá thị trường của tài sản.

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.

Đối với bất động sản, nggười định giá phải xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất (xem như đất trống) và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất. Giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trồng và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo

2.Nguyên tắc thay thế:

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ đựơc bán trước. Theo nguyên tắc này, người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.

Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản.

Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tương tự. Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập.

3. Nguyên tắc cung cầu:

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung củatài sản. Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại.

Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường.

Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định. Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung – cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai.

Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau : i) Giá của đất đai, ii) Thu nhập của người tiêu dùng, iii) Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung, iv) Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai, và v) Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.

Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùy theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đai lượng không đổi, hay tổng cung về đất có thể coi là một đại lượng không đổi. Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và vì vậy, cung về từng loại đất

cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng. Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi. Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối vối trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên.

4.Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó. Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó. Đó là nội dung chính của “nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai.

Ngay cả các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiện tượng tự nhiên như : mưa, nắng, bão, lụt… Các điều kiện nãy cùng có thể thay đổi do cách sử dụng của con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ của đất v.v.

Các điều kiện về kinh tế địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũng luôn luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đát đai. Việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đổi v.v… đều có tác động đáng kể giá trị đất đai. Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời gian ngắn nhất định.

5.Nguyên tắc lường trước/dự báo trước

Giá trị của tài sản có thể được xácđịnh bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể đem lại.

Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị đât đai ở thời điểm hiện tại.

Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai. Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trongthẩm định bất động sản, cần dự báo đượcbiến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác.

6.Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định. Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai.

7.Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác.

Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai.

8. Nguyên tắc cạnh tranh

Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủ lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị trường về loại hàng hóa đó. Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai, bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo. Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau. Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản. Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị trường đất đai/bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là : cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.

Nguồn: Tổng hợp

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư số 42/2024/TT-BTC ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản, có hiệu lực thi hành từ ngày 5/8/2024.

Theo Thông tư, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này quy định và hướng dẫn về thẩm định giá bất động sản khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này không áp dụng đối với trường hợp định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hoặc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận.

Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm các phương pháp thẩm định giá thuộc các cách tiếp cận hoặc kết hợp các cách tiếp cận quy định trên. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

Căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên 3 cơ sở gồm: Đặc điểm của bất động sản thẩm định giá; Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.

Tổng doanh thu phát triển của bất động sản được xác định trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu (như thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy) của tối thiểu 3 bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có bất động sản thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai. Khi xác định tổng doanh thu phát triển cần phân tích và đánh giá về khả năng thực hiện, hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác dự án theo tiến độ đầu tư đã cam kết và theo các quy định hiện hành về bất động sản.

Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu căn cứ vào kết quả điều tra, khảo sát thị trường hoặc số liệu công bố của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo phù hợp mức biến động của thị trường bất động sản qua các năm.

Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 5/8 tới đây.

Nhà hướng Bắc mát mẻ vào mùa hè nhưng ẩm ướt, lạnh lẽo vào mùa đông.

​Ưu điểm của nhà hướng Bắc

• Tạo cảm giác mát mẻ, dễ chịu trong mùa hè: Hướng Bắc là hướng có ánh nắng mặt trời chiếu vào ít nhất trong ngày. Do đó, nhà hướng Bắc thường mát mẻ vào mùa hè, giúp gia chủ cảm thấy thoải mái, dễ chịu.
• Tạo cảm giác yên bình, tĩnh lặng: Nhà hướng Bắc mang lại cảm giác yên bình, tĩnh lặng, giúp gia chủ thư giãn, giảm căng thẳng, mệt mỏi.
• Phù hợp với những người làm việc văn phòng, học tập: Những người làm việc văn phòng, học tập cần một không gian yên tĩnh để tập trung cao độ. Nhà hướng Bắc sẽ là lựa chọn phù hợp cho những người này.

Nhược điểm của nhà hướng Bắc

• Thiếu ánh sáng mặt trời: Nhà hướng Bắc thường thiếu ánh sáng mặt trời, đặc biệt là vào mùa đông. Điều này có thể khiến cho không gian sống trong nhà trở nên tối tăm, lạnh lẽo.
• Khó thiết kế ban công, sân vườn: Do hướng Bắc có ánh nắng mặt trời chiếu vào ít nhất, nên việc thiết kế ban công, sân vườn cho nhà hướng Bắc sẽ gặp nhiều khó khăn. Điều này cũng gây ảnh hưởng đến quang hợp của cây xanh và sức khỏe của con người.

Lưu ý khi xây dựng nhà hướng Bắc

Để khắc phục những nhược điểm của nhà hướng Bắc, khi xây dựng nhà, cần lưu ý những điều sau:

• Tăng cường ánh sáng cho ngôi nhà: Có thể sử dụng các biện pháp như thiết kế cửa sổ, cửa chính rộng rãi, sử dụng kính cường lực, trồng cây xanh trong nhà,… để tăng cường ánh sáng cho ngôi nhà.
• Tăng cường tính dương cho ngôi nhà: Có thể sử dụng các biện pháp như sơn tường màu vàng, cam, đỏ,…; đặt các vật phẩm phong thủy như tỳ hưu, kỳ lân,…
• Thiết kế ban công, sân vườn hợp lý: Có thể thiết kế ban công, sân vườn ở hướng khác để đón ánh sáng mặt trời.

Phong thủy nhà hướng Bắc

Theo phong thủy, hướng Bắc thuộc quẻ Khảm, mang ý nghĩa của nước. Nước là nguồn sống, là biểu tượng của sự bình yên, tĩnh lặng.

Vì vậy, nếu hợp mệnh với gia chủ thì nhà hướng Bắc giúp gia đình luôn hòa thuận, yên ấm, công việc thuận lợi, tài lộc dồi dào.

Nhà hướng Bắc hợp mệnh nào?

Theo phong thủy, hướng Bắc thuộc hành Thủy. Vì vậy, nhà hướng Bắc rất thích hợp với những người mệnh Thủy và mệnh Mộc

Nhà hướng Bắc kỵ mệnh nào?

Vì vậy, nhà hướng Bắc không phù hợp với những người mệnh Hỏa hoặc Thổ, cần lưu ý hóa giải những nhược điểm của hướng nhà này để tránh những ảnh hưởng xấu đến sức khỏe và tài vận.

Tóm lại, nhà hướng Bắc có cả ưu điểm và nhược điểm. Tuy nhiên, nếu biết cách khắc phục những nhược điểm, nhà hướng Bắc vẫn là một lựa chọn tốt cho gia đình.

Vì sao nhiều người Việt Nam thích mua nhà hướng Nam?

1. ​Ưu điểm của nhà hướng Nam

Hướng Nam tại Việt Nam mang lại nhiều lợi ích về khí hậu, đặc biệt là vào mùa hè. Những ưu điểm nổi bật có thể kể đến như:

• Đón gió mát, tránh nắng nóng: Nhà hướng Nam đón gió mát từ hướng Nam và Đông Nam thổi vào, giúp không gian sống luôn thoáng đãng, mát mẻ, đặc biệt là trong mùa hè oi bức. Mặt khác, hướng Nam cũng giúp hạn chế ánh nắng gay gắt chiếu trực tiếp vào nhà, giảm thiểu nhiệt độ trong nhà.
• Tiết kiệm năng lượng: Nhờ khả năng đón gió tự nhiên và hạn chế nắng nóng, nhà hướng Nam giúp giảm thiểu việc sử dụng điều hòa, quạt, từ đó tiết kiệm chi phí điện năng đáng kể.
• Ánh sáng tự nhiên: Vào mùa đông, những căn phòng mở cửa sổ hướng Nam vẫn nhận được đủ ánh sáng mặt trời, giúp không gian sống ấm áp và tràn đầy năng lượng.
• Tốt cho sức khỏe: Không gian sống thoáng mát, ánh sáng tự nhiên dồi dào giúp cải thiện sức khỏe, tinh thần cho các thành viên trong gia đình.

2. Nhược điểm của nhà hướng Nam

2.1. Thông gió không tốt

Đây là khuyết điểm lớn nhất của kiểu nhà hướng chính Nam. Do nhà chỉ có cửa sổ phía Nam, mặt Bắc không có cửa sổ, luồng không khí bên trong bị cản trở, hiệu quả thông gió tự nhiên kém.

Tuy nhiên, với kiểu nhà này, chỉ cần mở cửa chính, nối liền bên ngoài với bên trong, không khí từ bên ngoài sẽ nhanh chóng tràn vào nhà, tạo thành gió lùa, cải thiện đáng kể sự thông thoáng.

2.2. Bếp và nhà vệ sinh thiếu sáng

Nhà hướng chính Nam thì các mặt Đông, Tây, Bắc của căn nhà thường giáp với nhà hàng xóm. Vì vậy, ngoài phòng khách và phòng ngủ đón nắng, các phòng khác như bếp, nhà vệ sinh, v.v., đều có ánh sáng, thông gió và khả năng đón nắng kém, thậm chí có phòng còn không có ánh sáng tự nhiên.

3. Lưu ý khi xây dựng nhà hướng Nam

3.1. Phòng khách

Nên đón được ánh sáng trực tiếp, tốt nhất là hướng Nam hoặc hướng gần Nam. Phòng khách là nơi sinh hoạt chung được sử dụng nhiều nhất trong gia đình.

Phòng khách hướng Nam là lý tưởng nhất. Ngay cả mùa đông cũng không cảm thấy lạnh, mùa hè thì mát mẻ, dễ chịu.

Nếu ban công và cửa sổ phòng ngủ được thiết kế đối lưu, tạo thành “hiệu ứng hút gió”, sẽ rất có lợi cho việc lưu thông không khí.

3.2. Phòng ngủ

Phòng ngủ là nơi nghỉ ngơi hàng ngày, người mua nhà nên ưu tiên phòng ngủ chính hoặc phần lớn các phòng ngủ. Phòng ngủ cũng tốt nhất nên hướng Nam, nhưng tốt nhất không nên nằm sát tường ngoài.

Bởi vì vào mùa hè, tuy phòng ngủ hướng Nam tương đối mát mẻ, nhưng lượng ánh nắng chiếu vào nhiều hơn phòng ngủ hướng Bắc. Nếu tường ngoài hướng Nam thì nhiệt độ trong phòng chắc chắn sẽ cao hơn.

3.3. Nhà bếp và WC

Hướng của nhà bếp và nhà vệ sinh tương đối ít quan trọng hơn. Nhà vệ sinh chỉ cần đảm bảo chiếu sáng và thông gió trực tiếp.

Do tần suất sử dụng cao nhưng thời gian sử dụng ngắn nên tốt nhất tránh nhà vệ sinh hướng Tây.

Nhà bếp cũng nên tránh hướng Tây, bởi vì nhà bếp đã có nguồn nhiệt, nếu ánh nắng chiếu trực tiếp vào sẽ khiến nhiệt độ càng cao hơn.

4. Phong thủy nhà hướng Nam

4.1 Nhà hướng Nam hợp mệnh nào?

Hướng Nam thuộc Hỏa, do đó rất phù hợp với những người mệnh Hỏa (tương hợp) và mệnh Thổ (tương sinh). Người mệnh Mộc cũng có thể ở nhà hướng Nam nhưng cần lưu ý cân bằng ngũ hành để tránh bị Hỏa thiêu Mộc.

4.2 Nhà hướng Nam kỵ mệnh nào?

Hướng Nam tương khắc với mệnh Thủy. Do đó, người mệnh Thủy không nên chọn nhà hướng Nam. Nếu bắt buộc phải ở nhà hướng Nam, người mệnh Thủy cần có những biện pháp hóa giải để cân bằng phong thủy.

Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích về ưu, nhược điểm và phong thủy của nhà hướng Nam. Việc lựa chọn hướng nhà phù hợp phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến của chuyên gia phong thủy để có quyết định tốt nhất.

Bạn vừa xem qua bài viết “Nhà hướng Nam có ưu, nhược điểm gì? Phong thủy nhà hướng Nam“.