Từ khóa:Định giá đất, pháp luật đất đai, bất cập và giải pháp hoàn thiện.

Abstract:The article focuses on analyzing and evaluating the current situation of land valuation in Vietnam as well as pointing out some inadequacies of legal regulations on this issue and thereby making some complete recommendations.

Keywords:Land valuation, land law, inadequacies and complete solutions.

Đặt vấn đề

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Định giá đất đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai. Kết quả định giá đất không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt là khi giải quyết tranh chấp đất đai cũng như xây dựng, thực hiện luật pháp về đất đai. Thông qua kết quả định giá đất sẽ giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh, sử dụng quyền sử dụng đất. Do vậy, các vấn đề pháp lý điều chỉnh về định giá đất cần phải chính xác và phù hợp với thực tiễn. Về cơ bản, hiện nay, các quy định về định giá đất đã được pháp luật đất đai quy định một cách rõ ràng, cụ thể; tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những điểm hạn chế nhất định cần phải được tiếp tục điều chỉnh, hoàn thiện. Chính vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, làm rõ những hạn chế, bất cập trong quy định pháp luật đất đai về định giá đất và từ đó đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện về vấn đề này trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai hiện nay là điều rất quan trọng và cấp thiết.

1. Thực trạng định giá đất tại Việt Nam hiện nay

Thực tiễn hiện nay, việc xác định giá đất tại một số địa phương vẫn còn nhiều bất cập. Điển hình là hàng loạt các sai phạm liên quan đến giá đất và xác định giá đất. Trong năm 2019, UBND Thành phố Hồ Chí Minh và các sở, ngành đã có nhiều sai phạm khi triển khai dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm¹. Theo đó, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã phê duyệt chi phí bình quân một mét vuông đất thương mại dịch vụ nhà ở là 26 triệu đồng và đã giảm khoảng 50% so với giá đất mà các sở, ngành đã đề xuất trước đó. Bên cạnh đó, khi Thành phố ký hợp đồng BT xây dựng bốn tuyến đường chính với nhà đầu tư khi chưa có chứng thư thẩm định giá, chưa có quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất của UBND Thành phố và điều này là không đúng với quy định của Luật Giá năm 2012 và Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, thiệt hại xảy ra là vô cùng lớn khi tiền sử dụng đất giảm hơn 3.900 tỷ đồng so với giá trị đã được UBND Thành phố Hồ Chí Minh thẩm định, phê duyệt trước đó.

Luật Đất đai 2013 ra đời đã có một sự thay đổi tích cực trong việc quy định về vấn đề định giá đất, trong đó nổi bật là quy định về giá đất cụ thể. Tuy nhiên, bên cạnh những dấu hiệu tích cực mà Luật Đất đai 2013 đã mang lại đối với vấn đề định giá đất thì vẫn còn rất nhiều khó khăn, vướng mắc còn tồn tại. Điều này được thể hiện qua một số khía cạnh sau:

Thứ nhất,về nguyên tắc xác định giá đất. Căn cứ vào khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất sẽ phải tuân thủ bốn nguyên tắc gồm: (i) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (ii) Theo thời hạn sử dụng đất; (iii) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; (iv) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Tuy nhiên, hai nguyên tắc sau hiện vẫn còn hạn chế⁴:

Hai là,nguyên tắc“Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. Tuy nhiên, hiện nay, nguyên tắc này đã không còn phù hợp nữa. Mức giá đất sẽ như nhau đối với hai mảnh đất liền kề, có cùng thời gian, cùng mục đích sử dụng nhưng có những trường hợp ngoại lệ, đối với những thửa đất liền kề nhau nơi giáp ranh địa giới hành chính thì giá đất của hai mảnh đất này sẽ là khác nhau, đôi khi có sự chênh lệch giá lớn.

Thứ hai, tính độc lập, khách quan trong quá trình xác định giá đất cụ thể chưa được đảm bảo⁵.

Thứ ba,tổ chức tư vấn giá đất chưa thật sự độc lập trong việc thẩm định giá đất. Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 đã trao quyền khá lớn cho UBND cấp tỉnh trong việc quyết định giá đất cụ thể. Cụ thể, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể và cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình này, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được quyền thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để hỗ trợ cho UBND cấp tỉnh trong việc thẩm định giá đất cụ thể. Mặc dù hiện nay có quy định như vậy nhưng tổ chức tư vấn xác định giá đất vẫn giữ vai trò hỗ trợ, chưa thực sự độc lập trong việc xác định giá đất.

Thứ tư,xác định quyền thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất. Căn cứ vào khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì Sở Tài nguyên và Môi trường được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể và việc có thuê tổ chức tư vấn trong trường hợp xác định giá đất cụ thể hay không là do Sở Tài nguyên và Môi trường quyết định đề xuất. Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều 18 Nghị định số 44 thì trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất lại có sự khác nhau. Cụ thể, trường hợp Sở Tài chính chủ trì thực hiện việc xác định hệ số được công bố hằng năm trong xác định giá đất cụ thể để tính nghĩa vụ tài chính trong giao đất, cho thuê đất và trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng hệ số để trình UBND cấp tỉnh quyết định đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, trong trường hợp Sở Tài chính chủ trì thực hiện xác định hệ số thì Sở Tài chính có được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất hay không, hay là Sở Tài chính sẽ đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thuê tổ chức tư vấn.

Thứ năm,trình tự điều chỉnh giá đất gặp khó khăn. Theo quy định tại Nghị định số 44, có hai trường hợp điều chỉnh bảng giá đất, đó là: (i) Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự; (ii) Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên. Ngoài hai trường hợp này thì theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất có thêm một trường hợp điều chỉnh giá đất, cụ thể là khi thay đổi mục đích sử dụng đất và bổ sung các đường, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành. Cũng theo Thông tư này, quy định về trình tự điều chỉnh giá đất chỉ được điều chỉnh trong phạm vi của hai trường hợp (i) và (ii), còn trường hợp sau thì không quy định. Đây được được xem là một hạn chế đối với việc điều chỉnh giá đất khi trường hợp này trên thực tế cũng khá phổ biến.

Thứ sáu,quy định pháp luật và thực tế áp dụng là khác nhau đối với vấn đề về quyền quyết định giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh. Cụ thể, theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể sẽ là UBND cấp tỉnh và không quy định về vấn đề trao quyền cho cơ quan khác thực hiện việc định giá đất. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp, UBND cấp tỉnh đã phân cấp cho UBND cấp huyện để thực hiện định giá đất. Cụ thể là Quyết định số 31/2019/QĐ-UBND ngày 23/8/2019 của UBND tỉnh Phú Yên sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định chi tiết trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Phú Yên ban hành kèm theo Quyết định số 44/2016/QĐ-UBND ngày 29/8/2016 của UBND tỉnh. Theo đó, Quyết định này quy định rằng sẽ phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt giá đất cụ thể để làm căn cứ tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cũng sẽ được diễn ra ở cấp huyện.

3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định về định giá đất

Như đã đề cập, pháp luật đất đai hiện hành vẫn còn tồn tại một số bất cập liên quan đến việc xác định giá đất. Điều này đã tác động không nhỏ đến hoạt động quản lý, điều phối đất đai của Nhà nước và thị trường bất động sản. Sau khi nghiên cứu, nhận diện một số bất cập trên, nhóm tác giả kiến nghị một số vấn đề sau:

Thứ nhất,sửa đổi, bổ sung nguyên tắc định giá đất. Hai nguyên tắc được đề cập ở mục bất cập đã cho thấy những hạn chế, do vậy, việc sửa đổi chúng là điều cần thiết. Theo đó:

Một là, sửa đổi nguyên tắc việc định giá đất“Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng” thành “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, trường hợp không hoặc khó xác định được giá đất phổ biến thì cần căn cứ vào sự tương đối của giá đất các địa phương lân cận tại thời điểm định giá đất”. Lý do cho đề xuất này chính là căn cứ vào thực tiễn, xét thấy sẽ có những trường hợp việc xác định giá đất phổ biến là khó khăn khi bản thân khu vực này có thông tin về giá đất khó xác định hoặc việc xác định là không thật sự chính xác. Việc dựa vào giá đất của các địa phương lân cận của khu vực có đất đang định giá không phải là cơ sở sau cùng để đưa ra giá đất nhưng sẽ là căn cứ tương đối để cơ quan có thẩm quyền xem xét dựa trên sự tương quan của giá đất thời điểm chuyển nhượng.

Hai là, sửa đổi nguyên tắc việc định giá đất“Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau” thành “Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau, trừ trường hợp đối với các thừa đất liền kề giáp ranh địa giới hành chính hoặc thực tế tiếp giáp của thửa đất”. Như đã đề cập, mặc dù hai thửa đất liền kề có mục đích sử dụng đất là giống nhau và có các đặc điểm khác cùng giống nhau nhưng chưa chắc giá đất của hai thửa là giống nhau. Nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Do vậy, nguyên tắc này đúng nhưng chưa đủ, vì thực tế vẫn còn những lỗ hổng mà pháp luật chưa điều chỉnh kịp thời.

Thứ hai,tăng tính độc lập, khách quan trong quá trình xác định giá đất cụ thể đối với tổ chức tư vấn giá đất. Trong quá trình xác định giá đất, kết quả cuối cùng luôn chịu sự chi phối mạnh mẽ của Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp tỉnh. Trường hợp không có tổ chức tư vấn giá đất tham gia vào quá trình định giá thì kết quả cuối cùng hoàn toàn là quan điểm của hai chủ thể này. Trường hợp có sự tham gia của tổ chức tư vấn giá đất thì kết quả của tổ chức này vẫn sẽ phụ thuộc rất lớn vào Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND tỉnh. Tổ chức tư vấn giá đất không có sự độc lập nào trong quá trình này. Vì vậy, việc tiếp tục điều chỉnh pháp luật đất đai theo hướng tăng tính độc lập, khách quan trong quá trình xác định giá đất cụ thể đối với tổ chức tư vấn giá đất là điều rất cần thiết.

Thứ ba,đối với trường hợp thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất, Sở Tài chính cần đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thuê tổ chức tư vấn. Đây là trường hợp mà Sở Tài chính chủ trì thực hiện việc xác định hệ số được công bố hằng năm trong xác định giá đất cụ thể để tính nghĩa vụ tài chính trong giao đất, cho thuê đất. Lý do cho đề xuất này mà không phải là trao quyền hoàn toàn việc thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất cho Sở Tài chính là vì tính bổ trợ, tham gia của Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong việc xác định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn giữ một vai trò nhất định, có sức ảnh hưởng tương đối nên việc thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất sẽ chuẩn xác hơn. Điều này không phủ nhận tính chuẩn xác khi Sở Tài chính trong việc thuê tổ chức tư vấn.

Thứ tư,bổ sung trình tự điều chỉnh giá đất đối với trường hợp bổ sung các đường, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành. Trình tự điều chỉnh này có thể dựa theo trình tự của việc điều chỉnh giá đất đối với trường hợp tại Nghị định số 44. Tuy nhiên, trình tự này cần có sự quy định phù hợp hơn vì đối tượng điều chỉnh là các đường, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành.

Thứ năm,quy định về vấn đề trao quyền trong việc quyết định giá đất cụ thể. Theo quy định pháp luật hiện hành thì chỉ có UBND cấp tỉnh mới có quyền quyết định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, như đã đề cập, thực tế tại nhiều địa phương, UBND cấp tỉnh đã trao quyền quyết định này cho UBND cấp huyện. Theo quan điểm của nhóm tác giả, điều này là phù hợp bởi UBND cấp huyện là cơ quan nắm giữ và hiểu rõ được tổng quan, tình hình giá đất của địa phương nên việc xác định giá đất sẽ đúng đắn và chuẩn xác hơn. Do vậy, pháp luật đất đai cần bổ sung thêm điều khoản về việc UBND cấp tỉnh được phép trao quyền cho UBND cấp huyện thực hiện quyền quyết định giá đất cụ thể.

Kết luận

Có thể thấy rằng, sau gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2013 đã giúp hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được chặt chẽ hơn; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được triển khai rộng rãi; thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai được rút gọn; bước đầu hình thành được thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, giúp huy động được nguồn lực xã hội để phát triển sản xuất, kinh doanh⁸. Tuy nhiên, ở khía cạnh các quy định về định giá đất như đã phân tích thì vẫn tồn tại những vấn đề còn hạn chế, bất cập nhất định, điều này đã và đang ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình thực thi, áp dụng pháp luật một cách hiệu quả trên thực tế liên quan đến hoạt động này. Vì vậy, việc nhận diện những bất cập trong quy định về định giá đất, từ đó đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật đất đai hiện hành về vấn đề này trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai hiện nay là cần thiết. Điều này sẽ đảm bảo sự phát triển của thị trường bất động sản nhằm tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập và thực hiện các giao dịch về bất động sản, đảm bảo quyền lợi và cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

¹Hữu Nguyên, “Thành phố Hồ Chí Minh sai phạm hàng nghìn tỷ đồng vì áp giá đất Thủ Thiêm rẻ”, //vnexpress.net/tp-hcm-sai-pham-hang-nghin-ty-dong-vi-ap-gia-dat-thu-thiem-re-3944142.html, truy cập ngày 01/08/2022.
²Hoàng Vũ, “Thanh tra công bố thêm loạt sai phạm tại 7 dự án của Nhà Đà Nẵng”, //baophapluat.vn/bds/thanh-tra-cong-bo-them-loat-sai-pham-tai-7-du-an-cua-nha-da-nang-post425740.html, truy cập ngày 01/08/2022.
³Xuân Trường, Bùi Lộc, “Từ những điểm chung trong các vụ án sai phạm đất đai: Kiến nghị bịt các lỗ hỏng trong cơ chế giao đất và giá đất”, //phaply.net.vn/tu-nhung-diem-chung-trong-cac-vu-an-sai-pham-dat-dai-kien-nghi-bit-cac-lo-hong-trong-co-che-giao-dat-va-gia-dat-a251148.html, truy cập ngày 01/08/2022.
⁴Trần Thúy Phượng, “Bất cập trong pháp luật đất đai về quy trình xác định giá đất nhìn từ góc độ quản lý”, //tapchicongthuong.vn/bai-viet/bat-cap-trong-phap-luat-dat-dai-ve-quy-trinh-xac-dinh-gia-dat-nhin-tu-goc-do-quan-ly-84405.htm, truy cập ngày 01/08/2022.
⁵Châu Hoàng Thân, “Hoàn thiện quy định của pháp luật về quy trình xác định giá đất cụ thể”, //www.lapphap.vn/Pages/TinTuc/210565/Hoan-thien-quy-dinh-cua-phap-luat-ve-quy-trinh-xac-dinh-gia-dat-cu-the.html, truy cập ngày 01/08/2022.
⁶Khoản 4 Điều 33 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
⁷Điểm b khoản 3 Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
⁸Hoàng Quang Huy, “Dự án Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được Quốc hội thảo luận lần 2 trong năm 2022”,//vov.vn/chinh-tri/du-an-luat-dat-dai-sua-doi-du-kien-duoc-quoc-hoi-thao-luan-2-lan-trong-nam-2022-post922352.vov, truy cập ngày 27/03/2022.

1. Luật Đất đai năm 2013.
2. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
3. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
4. Hoàng Quang Huy, “Dự án Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được Quốc hội thảo luận lần 2 trong năm 2022”,//vov.vn/chinh-tri/du-an-luat-dat-dai-sua-doi-du-kien-duoc-quoc-hoi-thao-luan-2-lan-trong-nam-2022-post922352.vov, truy cập ngày 01/8/2022.
5. Xuân Trường, Bùi Lộc, “Từ những điểm chung trong các vụ án sai phạm đất đai: Kiến nghị bịt các lỗ hổng trong cơ chế giao đất và giá đất”, //phaply.net.vn/tu-nhung-diem-chung-trong-cac-vu-an-sai-pham-dat-dai-kien-nghi-bit-cac-lo-hong-trong-co-che-giao-dat-va-gia-dat-a251148.html, truy cập ngày 01/8/2022.
6. Hữu Nguyên, “Thành phố Hồ Chí Minh sai phạm hàng nghìn tỷ đồng vì áp giá đất Thủ Thiêm rẻ”, //vnexpress.net/tp-hcm-sai-pham-hang-nghin-ty-dong-vi-ap-gia-dat-thu-thiem-re-3944142.html, truy cập ngày 01/8/2022.
7. Trần Thúy Phượng, “Bất cập trong pháp luật đất đai về quy trình xác định giá đất nhìn từ góc độ quản lý”, //tapchicongthuong.vn/bai-viet/bat-cap-trong-phap-luat-dat-dai-ve-quy-trinh-xac-dinh-gia-dat-nhin-tu-goc-do-quan-ly-84405.htm, truy cập ngày 01/8/2022.
8. Châu Hoàng Thân, “Hoàn thiện quy định của pháp luật về quy trình xác định giá đất cụ thể”, //www.lapphap.vn/Pages/TinTuc/210565/Hoan-thien-quy-dinh-cua-phap-luat-ve-quy-trinh-xac-dinh-gia-dat-cu-the.html, truy cập ngày 01/8/2022.
9. Hoàng Vũ, “Thanh tra công bố thêm loạt sai phạm tại 7 dự án của Nhà Đà Nẵng”, //baophapluat.vn/bds/thanh-tra-cong-bo-them-loat-sai-pham-tai-7-du-an-cua-nha-da-nang-post425740.html, truy cập ngày 01/8/2022.