Nhà liền thổ là một dạng nhà ở rất phổ biến hiện nay, thường được sở hữu bởi các hộ gia đình hoặc cá nhân. Khác với nhà chung cư, nhà liền thổ có đặc điểm là được xây dựng trên một lô đất riêng biệt và không chia sẻ không gian sống chung với các hộ khác.

Để hiểu rõ hơn về định nghĩanhà liền thổ là gì?và thời hạn sở hữu của nhà liền thổ, xin hãy xem bài viết dưới đây củathamdinhduan.com.

Nhà liền thổ là gì?

Nhà liền thổ là một loại hình nhà ở độc lập, xây dựng trên một đất đai riêng biệt và nằm trong phạm vi quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, gia đình hoặc tổ chức. Đây có thể là các loại nhà đơn lập, biệt thự hoặc nhà liền kề. Thuật ngữ “nhà liền thổ” tương đương với “private house” trong tiếng Anh.

Nhà liền thổ có thời hạn sở hữu bao nhiêu năm?

Mặc dù Bộ luật Dân sự và các quy định về pháp luật nhà ở không đưa ra quy định cụ thể về thời hạn sở hữu, tuy nhiên, dựa trên quy định về quyền sở hữu, có thể khẳng định rằng thời gian sở hữu nhà ở liền thổ phụ thuộc vào thời gian tồn tại của căn nhà.

Nói cách khác, quyền sở hữu của chủ nhà chỉ chấm dứt khi căn nhà không còn tồn tại nữa.

Ưu điểm khi mua, đầu tư nhà liền thổ

Các lợi ích khi đầu tư và mua nhà liền thổ bao gồm:

1. Tính thanh khoản tốt

Nhà liền thổ là loại nhà được xây trên đất có sổ đỏ, có thể giao dịch ngay sau khi hoàn thành xây dựng. Điều này mang lại lợi thế lớn so với các loại nhà khác vì người mua và đầu tư có thể dễ dàng chuyển nhượng, bán lại hoặc cho thuê.

Tính thanh khoản cao của nhà liền thổ cũng tạo ra nhiều cơ hội sinh lời khi thị trường bất động sản biến động. Đặc biệt, tính pháp lý rõ ràng, an toàn và minh bạch của nhà liền thổ cũng làm tăng sự yên tâm cho người mua và đầu tư trong quá trình giao dịch.

2. Môi trường sống thoải mái

Một trong những ưu điểm của việc mua và đầu tư vào nhà liền thổ là môi trường sống thoải mái và tiện nghi. Loại hình nhà này được trang bị đầy đủ các tiện ích như điện, nước, hạ tầng đường xá, trường học, bệnh viện, công viên và siêu thị.

Ngoài ra, nhà liền thổ được thiết kế hiện đại, sang trọng, phù hợp với đa dạng nhu cầu và sở thích của người dân. Đây là sự lựa chọn lý tưởng cho những ai mong muốn có không gian sống yên bình, gần gũi với thiên nhiên và cộng đồng.

3. Không gian sống thông thoáng

Nhà liền thổ thường có diện tích đất rộng hơn so với các loại hình nhà ở khác, cho phép gia chủ có thể trồng cây xanh, tạo vườn hoa, nuôi cá, hoặc có sân vườn để tận hưởng không khí trong lành và gần gũi với thiên nhiên. Bên cạnh đó, nhà liền thổ còn có thể được trang bị các tiện ích như bể bơi, phòng tập, khu vui chơi cho trẻ em và bãi đỗ xe riêng.

4. Thoải mái sửa chữa

Nhà liền thổ cho phép chủ nhân tự do thiết kế và sửa chữa theo ý thích và nhu cầu cá nhân, không bị ràng buộc bởi các quy định chung của các dự án chung cư hay biệt thự. Điều này giúp gia chủ có thể tạo ra không gian sống riêng tư, thoải mái và phù hợp với phong cách sống của mình.

5. Giá trị tăng dần theo thời gian

Giá nhà liền thổ tăng theo thời gian do nguồn cung đất ở đô thị ngày càng khan hiếm. Loại hình này cũng có tính thanh khoản cao, dễ dàng bán hoặc cho thuê khi cần. Đầu tư vào nhà liền thổ được xem là một lựa chọn thông minh và an toàn cho những người muốn đầu tư vào bất động sản.

Những lưu ý quan trọng để đầu tư nhà liền thổ hiệu quả

Đồng thời với việc nắm rõ khái niệm bất động sản liền thổ, để đầu tư hiệu quả vào loại hình này, bạn cần chú ý đến các điểm sau:

1. Xem xét tài chính cá nhân

Bạn nên xác định rõ khả năng tài chính của mình, bao gồm thu nhập, chi tiêu, tiết kiệm và nhu cầu vay vốn. Cần tính toán lợi nhuận dự kiến và thời gian hoàn vốn của dự án đầu tư. Lựa chọn những dự án nhà liền thổ phù hợp với ngân sách và mục tiêu đầu tư là điều quan trọng.

2. Vị trí ngôi nhà, hạ tầng xung quanh

Vị trí của ngôi nhà là yếu tố quan trọng quyết định giá trị của nhà liền thổ. Nên lựa chọn những ngôi nhà có vị trí thuận lợi, gần trung tâm thành phố, gần các khu công nghiệp, du lịch, giải trí, trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ… Các ngôi nhà có vị trí đẹp sẽ dễ dàng thu hút khách hàng và có khả năng tăng giá theo thời gian.

Hạ tầng xung quanh là một yếu tố quan trọng cần quan tâm khi đầu tư vào ngôi nhà liền thổ. Điều này bao gồm đường xá, điện nước, cáp quang, và hệ thống thoát nước. Những ngôi nhà có hạ tầng hoàn thiện sẽ mang lại sự tiện nghi và an toàn cho cư dân, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh và phát triển kinh tế.

Đồng thời, bạn cũng nên tránh những ngôi nhà nằm trong khu vực thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích, hoặc có nguy cơ ngập lụt, ô nhiễm môi trường. Những yếu tố này không chỉ làm giảm giá trị bất động sản mà còn làm tăng rủi ro khi đầu tư.

3. Các yếu tố về phong thủy

Phong thủylà một lĩnh vực khoa học cổ xưa của người Việt Nam, dựa trên nghiên cứu về sự ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như hướng gió, ánh sáng, dòng chảy nước đến cuộc sống và vận mệnh của con người. Phong thủy ảnh hưởng đến sức khỏe, tài lộc, hạnh phúc và may mắn của chủ nhân và người ở trong ngôi nhà. Khi đầu tư vào nhà liền thổ, bạn cần chú ý đến các yếu tố phong thủy sau:

1. Hướng nhà:Đây là hướng mà mặt tiền nhà hướng về. Hướng nhà phù hợp với từng tuổi của chủ nhân sẽ mang lại sự bình an và thịnh vượng. Bạn có thể tham khảo bảng tra cứu hướng nhà theo tuổi để chọn hướng nhà phù hợp.
2. Địa lý:Đây là vị trí của ngôi nhà so với các yếu tố tự nhiên xung quanh. Một số nguyên tắc phong thủy cơ bản về địa lý là tránh xây nhà ở nơi cao ráo quá độ, gần nghĩa trang, gần đường lớn hay đường ray xe lửa; ưu tiên xây nhà ở nơi có sông suối chảy qua, cây xanh bao quanh, đồi núi che chở.
3. Kiến trúc:Đây là cách bố trí và thiết kế các phòng trong nhà. Một số nguyên tắc phong thủy cơ bản về kiến trúc là tránh xây nhà quá cao hoặc quá thấp so với hàng xóm; tránh xây nhà có hình dạng bất thường hoặc không cân đối; tránh xây nhà có cửa chính và cửa sau đối diện nhau; ưu tiên xây nhà có không gian thoáng đãng, sáng sủa và hài hòa.

4. Pháp lý căn nhà

Để đầu tư nhà liền thổ hiệu quả, bạn cần chú ý đến pháp lý căn nhà, là yếu tố quan trọng hàng đầu. Dưới đây là những điều bạn nên lưu ý về pháp lý căn nhà:

1. Kiểm tra giấy tờ pháp lý:Bạn cần yêu cầu chủ nhà cung cấp các giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, hợp đồng mua bán, và giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản. Hãy kiểm tra kỹ các thông tin như diện tích, hướng, vị trí, và tình trạng pháp lý để đảm bảo căn nhà không có tranh chấp, vi phạm quy hoạch, hay nằm trong khu vực cấm xây dựng.
2. Đăng ký quyền sở hữu và sử dụng:Sau khi mua bán, bạn cần thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sở hữu và sử dụng căn nhà tại cơ quan có thẩm quyền. Điều này bao gồm nộp các giấy tờ như hợp đồng mua bán được công chứng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ nhà cũ, và giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản. Bạn cũng phải thanh toán các khoản thuế và phí như thuế chuyển nhượng bất động sản, phí công chứng, và phí cấp sổ.
3. Bảo vệ quyền lợi khi gặp rủi ro:Trong trường hợp gặp rủi ro như tranh chấp pháp lý, thu hồi, hoặc thiệt hại do thiên tai, bạn cần biết cách bảo vệ quyền lợi của mình theo quy định của pháp luật. Bạn có thể khởi kiện để giải quyết tranh chấp hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại, và nên mua bảo hiểm nhà cửa để đảm bảo được bảo vệ khi xảy ra rủi ro.

Việc tuân thủ các quy định pháp lý này sẽ giúp bạn đảm bảo an toàn và hiệu quả trong việc đầu tư vào nhà liền thổ.

5. Thẩm định giá 2 lần

Đây là một bước quan trọng để bạn có thể mua được nhà liền thổ với giá hợp lý và tránh rủi ro. Bạn nên thực hiện đánh giá giá trị của nhà liền thổ hai lần: một lần trước khi mua và một lần sau khi mua.

Lần đầu tiên giúp bạn xác định giá trị thực của căn nhà, so sánh với giá bán đề xuất và thực hiện đàm phán giá mua. Lần thứ hai giúp bạn kiểm tra lại tình trạng của căn nhà sau giao dịch, xem xét có bất kỳ thiếu sót hay hư hỏng nào và yêu cầu bồi thường nếu cần thiết.

Những thắc mắc thường gặp về nhà liền thổ?

Những thắc mắc thường gặp về nhà liền thổ thường xoay quanh vấn đề pháp lý, giấy tờ, quy định xây dựng, và các lợi ích khi đầu tư. Việc hiểu rõ các yếu tố này giúp người mua và đầu tư có quyết định đúng đắn và an toàn hơn trong các giao dịch bất động sản.

1. Nhà liền thổ có thời hạn sử dụng bao lâu?

Mặc dù Bộ luật Dân sự và pháp luật nhà ở không quy định trực tiếp về thời hạn sở hữu, tuy nhiên, dựa trên quy định về quyền sở hữu, có thể khẳng định rằng thời hạn sở hữu của nhà ở liền thổ phụ thuộc vào thời gian tồn tại của căn nhà.

Nói cách khác, chủ sở hữu căn nhà chỉ mất quyền sở hữu khi căn nhà đó không còn tồn tại.

3. Nhà liền thổ có phải đăng ký sở hữu không?

Khi sử dụng đất, người sử dụng đất cần thực hiện đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động để nhà nước quản lý. Tuy nhiên, đối với nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, không có yêu cầu pháp lý bắt buộc chủ sở hữu phải thực hiện đăng ký.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, cơ quan nhà nước chỉ đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu.

Tóm lại, sau khi xây dựng xong, nhà ở liền thổ không buộc phải đăng ký để có Sổ đỏ, Sổ hồng; tuy nhiên, việc đăng ký sẽ cần thiết để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp.

4. Khi nào xây nhà liền thổ phải có/không cần giấy phép xây dựng?

Theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, các trường hợp sau đây khi xây dựng nhà liền thổ phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, trừ khi nhà có quy mô dưới 07 tầng và thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng, nhưng phải thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

Cũng theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, các trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng:

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nhưng phải thông báo thời điểm khởi công).
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Tóm lại, việc xây dựng nhà liền thổ tại khu vực đô thị yêu cầu phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trong khi đó ở khu vực nông thôn được miễn giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp cụ thể đã được nêu rõ.

Đây là toàn bộ thông tin vềNhà liền thổ là gì mà Vietnam Land muốn chia sẻ với bạn đọc. Nếu quý vị muốn khám phá thêm về các thông tin tương tự, xin vui lòng truy cập thamdinhduan.comhoặc liên hệ trực tiếp qua các thông tin sau:

Bản đồ địa chính là công cụ chuyên dụng trong lĩnh vực quản lý đất đai, dùng để biểu diễn diện tích và ranh giới của từng khu vực đất, mẫu đất. Bảng mãký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chínhgiúp thể hiện các yếu tố địa lý quan trọng tại các đơn vị xã, phường và các vùng lãnh thổ khác. Hãy cùngthamdinhduan.comtìm hiểu bài viết dưới đây!

1. Ý nghĩa của việc phân loại đất

Bản đồ địa chính, hay còn gọi là bản đồ Cadastral trong tiếng Anh, là một loại bản đồ biểu diễn đầy đủ thông tin đồ họa về các thửa đất như vị trí, ý nghĩa và tính pháp lý. Ngoài ra, bản đồ địa chính còn giúp nhận biết các loại đất, tên gọi cụ thể và thông tin liên quan đến hệ thống địa chính quốc gia.

Các ký hiệu địa chính cho các loại đất trên bản đồ đã được thống nhất trong toàn bộ lãnh thổ Việt Nam và tuân thủ rõ ràng theo quy định của pháp luật đất đai. Chi tiết có thể được tìm hiểu ở phần dưới đây.

2. Bảng Ký Hiệu Các Loại Đất trên bản đồ địa chính

Các ký hiệu đất trên bản đồ quy hoạch, bản đồ địa chính, sổ đỏ, sổ hồng được mã hóa bởi các cơ quan Nhà nước để quản lý đất đai. Tổng số loại đất và các ký hiệu cụ thể được giải thích dưới đây.

2.1 Ký Hiệu Các Loại Đất Nông Nghiệp

Các đất nông nghiệp được phân loại và ký hiệu như sau:

2.2 Ký Hiệu Các Loại Đất Phi Nông Nghiệp

2.3 Ký Hiệu Các Loại Đất Chưa Sử Dụng

2. Mục Đích Của Phân Loại Và Ký Hiệu Các Loại Đất Trên Bản Bản Đồ Địa Chính

Việc phân loại và ký hiệu các loại đất trên sổ đỏ, bản đồ quy hoạch và bản đồ địa chính có mục đích chính là:

• Xác định và tính toán thuế nhà đất mà người sử dụng đất cần nộp theo quy định của Nhà nước.
• Đơn giản hóa việc quản lý, kiểm kê và thống kê diện tích đất của cơ quan Nhà nước.
• Giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai.
• Cơ sở để cấp quyền sử dụng đất hoặc thu hồi đất.
• Xác định giá trị và bồi thường khi có kế hoạch thu hồi hoặc quy hoạch đất.
• Hỗ trợ trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tóm lại, việc phân loại và ký hiệu các loại đất ở Việt Nam nhằm bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất và tuân thủ các quy định pháp luật.

3. Phân Nhóm Ký Hiệu Các Loại Đất Trên Bản Đồ Quy Hoạch

Theo quy định của Nhà nước tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 và hướng dẫn cụ thể tại Phụ lục 1 Thông tư 55/2013/TT-BTNMT, dựa vào mục đích sử dụng, đất ở Việt Nam được phân loại thành ba nhóm chính bao gồm:

• Đất nông nghiệp
• Đất phi nông nghiệp
• Đất chưa sử dụng

Mỗi loại đất sẽ có những đặc thù và mục đích sử dụng riêng. Cụ thể như sau:

3.1 Đất Nông Nghiệp

Đất nông nghiệp, hay còn được gọi là đất canh tác, là loại đất do cơ quan Nhà nước giao cho người dân sử dụng để phục vụ cho mục đích sản xuất, nghiên cứu và thí nghiệm trong lĩnh vực lâm nghiệp, nông nghiệp, thủy sản, làm muối, bảo vệ và phát triển rừng. Nhóm đất nông nghiệp được phân chia thành tám nhóm nhỏ bao gồm:

• Đất trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng cho chăn nuôi và các loại đất trồng cây hàng năm khác.
• Đất trồng cây lâu năm.
• Đất rừng sản xuất.
• Đất rừng phòng hộ.
• Đất rừng đặc dụng.
• Đất nuôi trồng thủy sản.
• Đất làm muối.
• Đất nông nghiệp khác.

Đối với nhóm đất nông nghiệp khác, bao gồm các loại đất sau:

• Đất dùng để xây nhà kính hoặc các loại nhà khác để trồng trọt và các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.
• Đất dùng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.
• Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản để phục vụ mục đích học tập, nghiên cứu và thí nghiệm.
• Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

3.2 Đất Phi Nông Nghiệp

Theo Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất phi nông nghiệp là loại đất không được sử dụng cho mục đích nông nghiệp và không thuộc các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Các loại đất thuộc nhóm phi nông nghiệp bao gồm:

• Đất ở, bao gồm đất ở nông thôn và đô thị.
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp.
• Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh.
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
• Đất sử dụng cho mục đích công cộng.
• Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.
• Đất có công trình như đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
• Đất thuộc các dòng sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt đất có mục đích chuyên dùng.
• Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

3.3 Nhóm Đất Chưa Sử Dụng

Nhóm đất chưa sử dụng là những đất chưa đủ điều kiện hoặc chưa được quyết định sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp. Đây chưa được xác định là đất khu dân cư nông thôn, đô thị hoặc đất chuyên dùng, và chưa được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài. Nhóm đất này bao gồm ba loại chính là đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng và núi đá không trồng cây.

thamdinhduan.comđã cập nhật bảng tra cứuký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chínhtheo Luật đất đai mới nhất tại Việt Nam. Hy vọng thông tin này sẽ hữu ích để bạn có thể nhận diện các loại đất trong các thủ tục hành chính, đặc biệt là tra cứu mã đất trên bản đồ quy hoạch để tránh sai sót khi thực hiện các giao dịch mua bán, đầu tư bất động sản. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cập thamdinhduan.com hoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ qua các cách thức liên lạc sau:

Xác định ranh giới đất liền kềlà quy trình quan trọng trong lập đồ án địa chính và xác nhận quyền sử dụng đất. Việc này đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quản lý đất đai, đồng thời giải quyết các tranh chấp liên quan đến ranh giới đất hiệu quả. Cùngthamdinhduan.comtìm hiểu rõ nhé!

Ranh giới thửa đất là gì?

Ranh giới thửa đất được xác định theo các quy định sau đây:

1. Đối với đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, ranh giới thửa đất là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó.
2. Đối với ruộng bậc thang, ranh giới thửa đất là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng mục đích sử dụng đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc một nhóm người cùng sử dụng đất.
3. Trường hợp ranh giới thửa đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng là bờ thửa, đường rãnh nước dùng chung không thuộc thửa đất có độ rộng dưới 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo đường tâm của đường bờ thửa, đường rãnh nước. Độ rộng đường bờ thửa, đường rãnh nước bằng hoặc lớn hơn 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo mép của đường bờ thửa, đường rãnh nước.

Đây là hướng dẫn chi tiết theo quy định tại Tiết d điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT để xác định ranh giới giữa các thửa đất khác nhau.

Cách xác địnhranh giới đất liền kề(đất giáp ranh)

Quy định về xác định ranh giới thửa đất tại khoản 1 Điều 11 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT như sau:

Trước khi tiến hành đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố…) để nhận hỗ trợ và hướng dẫn trong việc xác định hiện trạng và ranh giới sử dụng đất. Quá trình này bao gồm:

– Xác định ranh giới, đặt mốc giới thửa đất trên thực địa bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ.

– Lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ cho việc đo đạc ranh giới thửa đất.

– Yêu cầu người sử dụng, quản lý đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao không cần công chứng, chứng thực).

Ranh giới thửa đất được xác định dựa trên hiện trạng sử dụng, quản lý và các điều chỉnh theo các văn bản pháp lý như Giấy chứng nhận, bản án có hiệu lực của tòa án, kết quả giải quyết tranh chấp từ cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính liên quan.

Nếu có tranh chấp về ranh giới thửa đất, đơn vị đo đạc phải báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trong trường hợp tranh chấp chưa được giải quyết khi đo đạc tại địa phương, ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý được xác định thì đo đạc sẽ căn cứ vào ranh giới đó; nếu không xác định được, đơn vị đo đạc có thể đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp và lập bản mô tả thực trạng để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã xử lý theo thẩm quyền.

Thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), ở Khoản 1 và Khoản 3 Điều 5, việc đo đạc để xác định lại ranh giới đất thuộc trách nhiệm của văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ thực hiện đăng ký đất đai và các tài sản liên quan; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi được ủy quyền theo quy định; đồng thời chịu trách nhiệm xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu; và tiến hành các dịch vụ khác phù hợp với pháp luật và năng lực của mình theo quy định.

Nguyên tắc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

Sau khi xác định ranh giới thửa đất trên thực địa, cán bộ đo đạc sẽ lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, áp dụng cho tất cả các thửa đất, trừ các trường hợp sau:

– Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ rõ ràng mà ranh giới hiện trạng không thay đổi so với giấy tờ đó.

– Thửa đất có giấy tờ pháp lý với sơ đồ thể hiện ranh giới sử dụng đất khớp với hiện trạng đo vẽ.

– Đối với thửa đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc rõ ràng trên thực địa.

Trường hợp giấy tờ pháp lý có sơ đồ ranh giới khác so với hiện trạng đo vẽ, Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện cả hai ranh giới này.

Đối với ranh giới thửa đất đang tranh chấp, Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất sẽ phản ánh cả hai trạng thái, kèm theo ý kiến của các bên liên quan.

Nếu người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc, cán bộ đo đạc, người dẫn đạc và các bên còn lại sẽ xác định ranh giới theo thực địa và hồ sơ thửa đất liên quan. Sau khi lập Bản mô tả, đơn vị đo đạc sẽ chuyển cho UBND cấp xã để công khai tại trụ sở UBND và thông báo rộng rãi trong khu dân cư, cùng với việc niêm yết trên loa truyền thanh cấp xã. Nếu sau 15 ngày từ ngày công khai mà không có khiếu nại, tranh chấp, ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo Bản mô tả đã lập.

Trong trường hợp người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong 10 ngày kể từ khi nhận Bản mô tả, đồng thời không có văn bản khiếu nại, ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo Bản mô tả đã có sự đồng ý của các bên còn lại và ghi rõ lý do không đồng ý của người sử dụng đất liền kề.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp này và gửi cho UBND cấp xã để lưu hồ sơ đo đạc, theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

Hướng dẫn đo vẽ ranh giới thửa đất

Quy định về đo vẽ ranh giới thửa đất tại Khoản 3 Điều 12 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT như sau:

Đo vẽ chi tiết ranh giới thửa đất phải tuân thủ hiện trạng thực tế đang sử dụng, quản lý đã được xác định theo quy định. Trong trường hợp giấy tờ pháp lý có sơ đồ ranh giới thửa đất khác với hiện trạng đo vẽ, Bản đồ địa chính phải thể hiện cả hai ranh giới này (ranh giới theo giấy tờ đứt, ranh giới theo hiện trạng liền).

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm:

– Ghi nhận sự thay đổi về ranh giới thửa đất trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất theo mẫu quy định.

– Lập danh sách các trường hợp thay đổi ranh giới và gửi cho UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có thửa đất để xử lý theo thẩm quyền.

Trong quá trình đo vẽ chi tiết, mỗi trạm máy phải có các điểm chi tiết làm điểm kiểm tra, với số lượng không dưới 2 điểm cho mỗi trạm đo kề nhau, tùy thuộc vào khu vực đo.

Nếu sai số vị trí điểm kiểm tra giữa hai lần đo từ hai trạm máy nhỏ hơn hoặc bằng sai số quy định, vị trí điểm kiểm tra sẽ được xác định bằng tọa độ trung bình giữa hai lần đo. Trường hợp sai số vượt quá quy định, đơn vị đo đạc phải kiểm tra, xác định nguyên nhân để khắc phục.

Đối với khu đo cùng thời điểm có nhiều tỷ lệ khác nhau, các điểm chi tiết chung của hai tỷ lệ phải được đánh dấu để đo tiếp biên theo chỉ tiêu kỹ thuật của tỷ lệ bản đồ lớn hơn.

Sau khi bản đồ địa chính được nghiệm thu và cấp đơn vị thi công, đơn vị đo đạc in Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất và giao cho người sử dụng đất để kiểm tra, xác nhận, kê khai đăng ký đất đai theo quy định và nộp lại cùng hồ sơ đăng ký đất đai để làm cơ sở nghiệm thu bản đồ địa chính. Nếu phát hiện sai sót trong kết quả đo đạc địa chính, người sử dụng đất có trách nhiệm báo cho đơn vị đo đạc để kiểm tra, chỉnh sửa, bổ sung.

Có bắt buộc ký giáp ranh khi xin cấp sổ đỏ lần đầu không?

1. Trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ quy định

Người sử dụng đất khi có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, và khi đề nghị xin cấp Giấy chứng nhận không cần xác nhận giáp ranh và tình trạng tranh chấp ranh giới, gồm các giấy tờ sau đây:

Các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam…

Các loại giấy tờ khác được thiết lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có các giấy tờ như đã nêu, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất không yêu cầu thêm giấy tờ bổ sung. Do đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu có thể không cần phải xác nhận giáp ranh.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân liền kề không ký giáp ranh

Điểm 2.4 Khoản 2 Điều 11 của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính và Khoản 2 Điều 8 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khi người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc, ranh giới thửa đất được xác định dựa trên bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đo đạc xác nhận.

Đơn vị đo đạc sau đó chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND xã để xác nhận sự vắng mặt thông qua thông báo trên loa truyền thanh cấp xã và niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã để người sử dụng đất liền kề ký xác nhận.

Nếu sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, người sử dụng đất liền kề không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất sẽ được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận và không có văn bản thể hiện sự tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan, ranh giới thửa đất sẽ được xác nhận theo bản mô tả.

Đối với hộ gia đình, cá nhân xung quanh vắng mặt và không ký giáp ranh, có thể chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt. Trong thời hạn đó, nếu hộ gia đình, cá nhân xung quanh không có văn bản xác nhận sự tranh chấp đất gửi cho UBND xã, thửa đất sẽ được xác định là không tranh chấp và có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc ký giáp ranh đất chỉ bắt buộc trong hai trường hợp: (1) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (2) Yêu cầu bổ sung hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai giữa hai nhà liền kề. Hơn nữa, hiện nay không có thông tư hoặc nghị định nào quy định từ chối tiếp nhận hồ sơ khi hàng xóm không ký giáp ranh.

Qua quá trìnhxác định ranh giới đất liền kề, việc thực hiện đúng quy định và chính xác là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự hợp pháp và minh bạch trong sử dụng đất. Điều này giúp tăng cường quản lý đất đai và hỗ trợ giải quyết các vấn đề tranh chấp một cách hiệu quả. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cập thamdinhduan.com để được hỗ trợ.

Trong thị trường bất động sản sôi động, việcthẩm định giá bất động sảnđóng vai trò quan trọng, giúp các cá nhân, tổ chức đưa ra quyết định đầu tư, mua bán, chuyển nhượng sáng suốt và hiệu quả. Vậythẩm định giá bất động sản là gì? Quy trình thẩm định giá như thế nào? Bài viết nàythamdinhduan.comsẽ cung cấp cho bạn những thông tin chi tiết để giải mã bí quyết về lĩnh vực thẩm định giá bất động sản đầy tiềm năng này.

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Định giá bất động sản là quá trình tính toán giá trị của một tài sản bất động sản cụ thể dưới dạng tiền tệ cho một mục đích rõ ràng, trong bối cảnh thị trường cụ thể, sử dụng các phương pháp thích hợp.

Mục đích của việc thẩm định giá bất động sản

Mục đích định giá bất động sản có thể bao gồm nhiều loại khác nhau, sau đây là một số mục đích phổ biến: bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển nhượng quyền sở hữu, thế chấp, tính thuế và thanh lý tài sản. Ngoài ra, có thể có đến 10 mục đích khác trong việc định giá bất động sản như sau:

1. Bảo toàn tài sản

• Định giá tài sản phục vụ mục đích khấu hao.
• Đánh giá tài sản cho mục đích bảo hiểm, bồi thường và định giá.

2. Mua bán tài sản đơn hạng mục

3. Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

• Doanh nghiệp góp vốn hoặc hợp tác kinh doanh.
• Sáp nhập hoặc hợp nhất doanh nghiệp.
• Bán doanh nghiệp.
• Cho thuê tài sản.

4. Chuyển nhượng bất động sản

5. Bồi thường

6. Thế chấp

Giá trị của tài sản thế chấp để vay ngân hàng cần phù hợp với giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp và phải phù hợp với sổ sách kế toán. Mục đích là để đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Sự an toàn này phụ thuộc vào độ chính xác của quá trình định giá bất động sản thế chấp, do đó cần có sự tham gia của chuyên gia thẩm định giá chuyên nghiệp.

7. Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa

Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu, họ cần tính toán giá trị tài sản để xác định giá cổ phiếu. Người mua cổ phiếu cần hiểu rõ năng lực sinh lời và khả năng tạo ra lợi nhuận của cổ phiếu. Giá trị cổ phiếu và lợi tức phụ thuộc vào tình hình và triển vọng của doanh nghiệp phát hành, do đó cần thẩm định giá chính xác.

8. Hạch toán kế toán

Các loại thuế liên quan đến tài sản và tài nguyên như thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, và thuế tặng phẩm thường dựa trên giá trị thị trường hiện tại. Do đó, cần thẩm định giá tài sản để tính toán thuế một cách chính xác. Đây là nhiệm vụ của các chuyên gia tính thuế và cơ quan định thuế.

9. Nghiệp vụ thanh toán

Khi doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán tài sản hoặc chia tách, sáp nhập, cần có các chuyên gia thẩm định giá để định giá tài sản hiện có. Điều này giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định về việc xử lý tài sản một cách hợp lý.

10. Phục vụ tư vấn

Nhiều lĩnh vực thẩm định giá có thể được coi là các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp. Thay vì trực tiếp xử lý các vấn đề tài sản, tư vấn chuyên nghiệp liên quan đến thẩm định giá cho các vấn đề đã xảy ra hoặc có thể xảy ra trong tương lai. Các dịch vụ tư vấn này hỗ trợ chủ doanh nghiệp, chủ nợ hoặc nhà đầu tư trong việc ra quyết định.

Một số dịch vụ tư vấn phổ biến bao gồm:

• Tư vấn pháp lý liên quan đến kiện tụng.
• Hỗ trợ trong việc hạch toán kế toán.

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay được dựa trên Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ Tài chính, ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về thẩm định giá bất động sản. Theo đó, có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản:

• Phương pháp so sánh
• Phương pháp chi phí
• Phương pháp thu nhập
• Phương pháp thặng dư
• Phương pháp chiết trừ

1. Phương pháp so sánh

Phương pháp thẩm định giá này dựa trên nguyên tắc thay thế, nghĩa là người mua thận trọng sẽ không chi tiêu quá mức nếu có thể mua một tài sản tương tự với giá thấp hơn. Theo nguyên tắc này, giá trị của tài sản mục tiêu cần được đánh giá dựa trên giá trị của các bất động sản tương đương và có thể so sánh trên thị trường.

Tuy nhiên, thực tế không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau; chúng có thể khác biệt về vị trí, diện tích, cảnh quan và đặc điểm pháp lý. Giá trị bất động sản cũng thường biến động theo thời gian.

Do đó, để so sánh, thẩm định viên cần thu thập thông tin về các giao dịch trên thị trường hiện tại của bất động sản tương tự hoặc gần giống với tài sản mục tiêu. Sau đó, họ phân tích các giá trị đã giao dịch và điều chỉnh để xác định giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu.

Các bước tiến hành phương pháp so sánh trong định giá bất động sản:

1. Thu thập thông tin: Tìm kiếm thông tin về bất động sản đã giao dịch gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu dựa trên các yếu tố như kiểu cách, vị trí, và điều kiện môi trường. Cụ thể, thẩm định viên cần xem xét 7 yếu tố cơ bản:
   • Tình trạng vật chất của bất động sản.
   • Đặc điểm về mặt bằng.
   • Đặc điểm của các công trình xây dựng liên quan.
   • Đặc điểm về vị trí.
   • Tình trạng pháp lý.
   • Thời gian giao dịch.
   • Các điều khoản và điều kiện giao dịch.
2. Kiểm tra và phân tích: Đánh giá và phân tích các giao dịch để đảm bảo tính tương đồng với bất động sản mục tiêu. Cần làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
3. Chọn bất động sản so sánh: Lựa chọn từ 3 đến 6 bất động sản có thể so sánh phù hợp.
4. Điều chỉnh giá: Xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh, sau đó điều chỉnh giá của bất động sản so sánh dựa trên các yếu tố này.
5. Ước tính giá trị: Dựa trên giá của các bất động sản đã điều chỉnh, ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu.

Ưu điểm:

• Phương pháp đơn giản, phổ biến, dựa trên dữ liệu thị trường rõ ràng.
• Phương pháp này phản ánh giá trị thị trường và được công nhận bởi khách hàng và cơ quan pháp lý.
• Là cơ sở cho các phương pháp định giá khác.

Hạn chế:

• Cần có giao dịch tương tự trong khu vực để so sánh.
• Thông tin thường mang tính lịch sử và có thể trở nên lạc hậu nếu thị trường biến động.
• Đòi hỏi thẩm định viên có kinh nghiệm và kiến thức thị trường.

Điều kiện áp dụng:

• Chất lượng thông tin cần phù hợp, đáng tin cậy và kiểm chứng được.
• Thị trường cần ổn định để đảm bảo độ chính xác.
• Thường được sử dụng cho các bất động sản đồng nhất như căn hộ, chung cư, nhà ở và đất trống.

2. Phương pháp chi phí

Phương pháp thẩm định giá dựa trên chi phí tạo ra một tài sản tương tự để xác định giá trị thị trường của tài sản mục tiêu.

1. Cơ sở

Giá trị thị trường của tài sản thẩm định có mối quan hệ với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.

1. Nguyên tắc

• Nguyên tắc thay thế: Người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí mua một lô đất tương tự và xây dựng công trình theo mong muốn với tính hữu ích tương tự.
• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: Đất được coi là đất trống sử dụng tối ưu, hiệu quả nhất, tương tự như việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của công trình. Sự kết hợp này tạo ra giá trị tốt nhất cho bất động sản.
• Nguyên tắc cung cầu: Sự dịch chuyển của đường cung và cầu ảnh hưởng đến giá cả thị trường. Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và ngược lại với cung.
• Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố sản xuất và các phần khác của tài sản cần cân xứng để tối ưu hóa giá trị tài sản. Mất cân bằng có thể dẫn đến giá trị công trình quá cao hoặc quá thấp.

Các bước thực hiện:

1. Ước tính giá trị của lô đất bằng cách xem như đất trống và sử dụng trong điều kiện tốt nhất, theo quy định của pháp luật.
2. Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới hoặc cải tạo công trình hiện có, bao gồm lợi nhuận nhà thầu và các khoản thuế, phí.
3. Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (sự giảm giá của công trình hiện có).
4. Ước tính giá trị công trình bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế khỏi chi phí xây dựng mới.
5. Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách cộng kết quả bước 1 và bước 4.

Ưu điểm: Phương pháp đơn giản, dễ áp dụng, dựa trên dữ liệu thị trường có cơ sở vững chắc.

Nhược điểm: Cần có thông tin và dữ liệu quá khứ, và do tính đặc biệt của tài sản, khó tìm tài sản tương tự trên thị trường.

3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một phương pháp thẩm định giá dựa trên việc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai từ tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (hay còn gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản mục tiêu. Có hai phương pháp chính trong phương pháp thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Vốn hóa trực tiếp là cách ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển đổi lợi tức của một năm, dựa trên công thức đơn giản: chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hoặc nhân với hệ số thu nhập.

Các bước thực hiện:

1. Ước tính thu nhập từ tài sản: Xác định thu nhập từ tài sản như thu nhập hoạt động ròng (NOI), tổng thu nhập tiềm năng (PGI), hoặc thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI).
2. Tìm tỷ suất vốn hóa thích hợp: Chọn tỷ suất vốn hóa dựa trên loại thu nhập và thị trường.
3. Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp: Chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa hoặc nhân với hệ số thu nhập để ước tính giá trị tài sản.

Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị tài sản, dựa trên dữ liệu thị trường.

Có 3 cách xác định tỷ suất vốn hóa:

• Dựa trên tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro và phụ phí rủi ro.
• Dựa trên phương pháp đầu tư, tính toán tỷ suất vốn hóa theo bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng.
• Dựa trên phương pháp so sánh, sử dụng tỷ suất vốn hóa của tài sản tương tự trên thị trường.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp này chuyển đổi dòng tiền trong tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu dòng tiền tương lai. Các công thức tính bao gồm các biến như giá trị thu hồi của tài sản, thu nhập từng năm, thời gian nắm giữ tài sản, và tỷ suất chiết khấu.

Phương pháp thu nhập cung cấp một cách tiếp cận dựa trên thu nhập tiềm năng của tài sản, và thích hợp cho việc định giá bất động sản đầu tư.

4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị thị trường của tài sản mục tiêu bằng cách tính toán giá trị phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) và trừ đi tất cả các chi phí liên quan đến việc tạo ra sự phát triển đó.

Các bước thực hiện:

1. Xác định mục tiêu khai thác: Thiết lập mục tiêu kinh doanh và phương thức khai thác tốt nhất cho thửa đất, phù hợp với quy định pháp luật và tài chính, mang lại giá trị cao nhất cho đất hoặc dự án.
2. Dự báo dòng tiền tương lai: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án và chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá trị hiện tại tại thời điểm cần thẩm định giá.
3. Ước tính doanh thu: Xác định tổng doanh thu phát triển của bất động sản, đồng thời chuyển đổi tổng doanh thu đó về thời điểm thẩm định giá.
4. Ước tính chi phí phát triển: Tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản và quy đổi tổng chi phí này về thời điểm thẩm định giá.
5. Tính giá trị quyền sử dụng đất: Tính toán bằng cách trừ chi phí phát triển (bước 4) từ tổng doanh thu phát triển (bước 3).

Công thức tổng quát: V = DT – CP

• V: Giá trị bất động sản cần thẩm định giá.
• DT: Tổng doanh thu của dự án.
• CP: Tổng chi phí đầu tư của dự án.

Áp dụng:

• Phương pháp thặng dư thích hợp cho đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển như đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình có thể cải tạo hoặc phá dỡ để xây dựng công trình mới.
• Phương pháp dựa trên giả định rằng người mua sẵn sàng trả phần thặng dư sau khi trừ tổng chi phí đầu tư từ tổng doanh thu phát triển.

5. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp thẩm định giá bất động sản xác định giá trị quyền sử dụng đất của một thửa đất bằng cách loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản.

Các bước thực hiện:

1. Lựa chọn bất động sản so sánh: Chọn ít nhất 3 bất động sản tương tự với thửa đất mục tiêu về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, và các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, xã hội khác. Các bất động sản được chọn phải đã giao dịch thành công hoặc được chào bán trong vòng 2 năm kể từ thời điểm thẩm định giá.
2. Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh: Tính giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh bằng cách lấy giá trị xây dựng mới trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế và giá trị hao mòn được hướng dẫn trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
3. Tính giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh: Lấy giá giao dịch của bất động sản so sánh trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất đã xác định ở bước 2.
4. Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản mục tiêu: Tính toán giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá dựa trên giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh, sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt về đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hạ tầng, và các yếu tố khác. Các điều chỉnh được thực hiện theo hướng dẫn trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Thẩm định viên cần có lập luận rõ ràng về cách chọn tỷ lệ điều chỉnh cho các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Hồ sơ thẩm định bất động sản

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản bao gồm các thông tin và tài liệu cần thiết cho quá trình thẩm định giá, nhằm tạo ra kết quả cuối cùng. Tài liệu phải được sắp xếp theo thứ tự và lưu trữ trên giấy, phim ảnh hoặc các vật mang tin khác theo quy định của pháp luật. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản có thể khác nhau tùy vào mục đích thẩm định giá và loại bất động sản cần thẩm định.

1. Đối với thẩm định giá nhà ở riêng lẻ

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất.
• Giấy phép xây dựng.
• Bản đồ hiện trạng của bất động sản.
• Tờ khai lệ phí trước bạ.

2. Đối với thẩm định giá công trình xây dựng

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình.
• Giấy phép xây dựng.
• Hợp đồng thi công.
• Bản vẽ thiết kế và hoàn công.
• Biên bản nghiệm thu công trình.

Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá giúp thẩm định viên xác định các bước cần thiết để đưa ra kết quả chính xác. Mỗi loại tài sản có quy trình và phương pháp khác nhau, nhưng quy trình chung theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá số 5” bao gồm :

• Xác định tài sản và giá trị: Xác định tài sản cần thẩm định và giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
• Lập kế hoạch: Lên kế hoạch thẩm định giá.
• Khảo sát thực tế: Khảo sát hiện trạng và thu thập thông tin cần thiết.
• Phân tích thông tin: Phân tích thông tin thu thập được.
• Xác định giá trị tài sản: Tính toán và xác định giá trị tài sản cần thẩm định.
• Lập báo cáo và chứng thư: Lập báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá, sau đó gửi cho khách hàng và các bên liên quan.

Hiện tại tùy theo quy định của các công ty sẽ có quy trình thẩm định giá riêng, tuy nhiên đòi hỏi các quy trình này phải phù hợp với tiêu chuẩn chung.

Bước 1: Bộ phận kinh doanh nhận yêu cầu thẩm định giá từ đối tác, khách hàng.

Bước 2:Sau khi nhận hồ sơ, bộ phận kinh doanh cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý cho bộ phận thẩm định. Thẩm định viên sẽ phân tích, nghiên cứu thông tin pháp lý của hồ sơ.

Bước 3: Các thẩm định viên điều tra thông tin thị trường thông qua kinh nghiệm, internet và dữ liệu của công ty. Báo giá trị ước tính sơ bộ của tài sản cho khách hàng nếu có yêu cầu.

Bước 4: Thực hiện thẩm định giá bằng cách khảo sát thực tế tài sản, phân tích giao dịch thực tế và tham khảo ngân hàng dữ liệu công ty. Tham khảo thông tin trên internet, hội ý chuyên gia để lập báo cáo thẩm định giá theo tiêu chuẩn pháp luật Việt Nam.

Bước 5: Ban kiểm soát kiểm tra thông tin pháp lý, phương pháp thẩm định, thông tin tài sản và giá trị thẩm định cuối cùng để phát hành báo cáo. Sau khi xác định mức giá, bộ phận kiểm soát thông báo cho bộ phận thẩm định về tình trạng hồ sơ.

Bước 6: Trình giá trị cuối cùng đã được kiểm soát lên ban lãnh đạo phê duyệt. Bộ phận kinh doanh thông báo giá trị thẩm định cho khách hàng.

Bước 7: Phát hành hồ sơ thẩm định: Công ty in ấn và gửi chứng thư, báo cáo thẩm định cho khách hàng qua chuyển phát nhanh hoặc giao tận nơi. Lưu trữ tài liệu.

Bước 8: Hoàn thành thẩm định: Công ty Thẩm định giá Thành Đô có đội ngũ chuyên viên trình độ cao và cơ sở dữ liệu toàn quốc, đáp ứng đa dạng mục đích thẩm định giá của khách hàng. Thẩm Định giá Thành Đô luôn cung cấp thông tin đáng tin cậy, chính xác cho khách hàng.

Kết luận

Trên đây là toàn bộ thông tin vềthẩm định giá bất động sảnmà chúng tôi đã cung cấp cho bạn đọc. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cậpthamdinhduan.comhoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ qua các cách thức liên lạc sau:

Với tính chất đầy phức tạp của thị trường bất động sản, việc định giá nhà đất được xem là giai đoạn rất quan trọng đối với cả người mua lẫn người bán. Trong bài viết này, ACB sẽ gửi đến bạn một số cách định giá nhà hiệu quả, giúp bạn xác định được giá trị thực sự của bất động sản mà bạn sắp giao dịch. Hãy tham khảo ngay để có những quyết định đúng đắn trong quá trình mua/ bán nhà nhé!

Giá trị căn nhà được quyết định bởi yếu tố nào?

Giá trị căn nhà sẽ được quyết định dựa vào rất nhiều yếu tố. Trong đó, phổ biến nhất là những tiêu chí như vị trí, tình trạng căn nhà, mặt bằng giá quanh khu vực, định giá từ ngân hàng, lãi suất vay mua nhà,… Hãy cùng tìm hiểu chi tiết từng yếu tố trong phần dưới đây nhé!

Vị trí của căn nhà

Phương pháp này rất phổ biến và thường được người mua lẫn người bán áp dụng. Theo đó, giá trị của nhà đất hoặc căn chung cư sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí nằm ở quận nào, là nhà mặt đường hay mặt ngõ, giao thông có thuận tiện không, bất động sản đó có gần với trung tâm hay tuyến đường chính hay không, liệu khu vực nào có kế hoạch quy hoạch hạ tầng trong tương lai không.

Ngoài ra, bạn cũng cần xem xét những tiện ích xung quanh dự án hoặc căn nhà đó chẳng hạn như có gần trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, các trung tâm thương mại không. Hình dạng của căn nhà đó có vuông vức hay không, tài sản đang khai thác trên đất như nhà trọ, kho bãi đang hoạt động như thế nào. Với nhà đất, bạn còn cần cân nhắc xem mức độ đông đúc của khu vực, cũng như khả năng kinh doanh có dễ dàng hay không.

Định giá nhà dựa vào vị trí của căn nhà

Tình trạng của ngôi nhà

Phương pháp này sẽ tập trung vào việc đánh giá chất lượng của bất động sản sắp được giao dịch. Với căn nhà mới, người bán thường chú trọng đến các yếu tố như thiết kế, số lượng phòng, diện tích sử dụng, và chi phí đầu tư cho trang bị nội thất, nhằm tăng giá trị cho ngôi nhà.

Ngược lại, người mua sẽ xem xét các chi phí liên quan đến việc cải tạo và sửa chữa ngôi nhà để đáp ứng nhu cầu sử dụng của mình. Dựa vào đánh giá này, người mua sẽ thực hiện đàm phán với người bán để đạt được một mức giá phù hợp với điều kiện cụ thể của ngôi nhà.

Ngoài ra, tuổi của ngôi nhà cũng là một yếu tố mà bạn cần lưu ý. Những căn nhà dù có diện tích lớn nhưng nếu đã cũ thì sẽ không đảm bảo an toàn. Hoặc nếu hệ thống điện và nước đã lỗi thời cũng là dấu hiệu cho thấy ngôi nhà đó không còn đáp ứng được các nhu cầu của người mua.

Mặt bằng giá quanh khu vực

Giá trị của ngôi nhà hoặc căn hộ chung cư còn được xác định dựa trên giá của các ngôi nhà lân cận trong khu vực. Bạn có thể tham khảo thông tin trên các trang rao vặt, sử dụng các ứng dụng bất động sản, hoặc chi trả một khoản phí cho bên môi giới bất động sản để họ thực hiện quy trình định giá và tìm kiếm người mua phù hợp.

Trong một số trường hợp, giá của ngôi nhà còn phụ thuộc vào bảng giá đất của Nhà nước. Thông thường, mỗi địa phương sẽ có bảng giá nhà đất riêng và được sử dụng như một căn cứ nhằm tính toán tiền sử dụng đất cho cá nhân hay hộ gia đình, dựa trên diện tích nằm trong hạn mức.

Như vậy, khi đã xác định được vị trí của bất động sản mà bạn muốn mua, bạn có thể tham khảo bảng giá nhà đất mới nhất được cung cấp bởi tỉnh/thành phố. Giá nhà đất được quy định trong bảng giá này thường sẽ thấp hơn thị trường khoảng từ 30 – 50%.

Định giá nhà dựa vào mặt bằng giá quanh khu vực

Định giá thông qua ngân hàng

Để xác định giá của bất động sản trong hồ sơ vay mua nhà của khách hàng, ngân hàng sẽ thực hiện một quy trình rất tỉ mỉ và nghiêm ngặt. Theo đó, ngân hàng sẽ có đội ngũ đánh giá tài sản bất động sản tương đối chặt chẽ từ những bước như tìm kiếm thu thập thông tin, kiểm tra tài sản, so sánh giá trị BĐS, lựa chọn tài sản so sánh đến phân tích thị phần nhằm có được định giá nhà đất xác thực nhất. Chính vì thế ngân hàng thành chính là nguồn thông tin quan trọng để đánh giá giá trị của nhà đất một cách khá chính xác.

Phương pháp định giá này thường mang tính an toàn, vì vậy giá trị thực tế của bất động sản thường cao sẽ hơn khoảng 10-20%. Do đó, nếu bạn sử dụng cách định giá từ phía đơn vị giám định cho vay của ngân hàng thì sẽ có quyết định giao dịch chuẩn xác hơn. Với người bán, nếu nhờ tư vấn thẩm định giá nhà đất từ ngân hàng thì bạn sẽ nhận được sự tin tưởng từ phía người mua. Tuy nhiên, nhược điểm của cách định giá này là khá mất nhiều thời gian.

Định giá nhà thông qua ngân hàng

Lãi suất vay mua nhà

Bạn có biết, lãi suất vay mua nhà cũng được xem là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của một căn nhà? Đặc biệt là nếu đó là một ngôi nhà trả góp. Theo đó, khi lãi suất thấp, người mua sẽ có nhiều tiền hơn để chi tiêu cho căn nhà, từ đó giúp tăng giá trị của ngôi nhà.

Ngược lại, nếu lãi suất cao, người mua sẽ phải chi tiêu nhiều tiền hơn cho phần phải vay, do đó dẫn đến giá trị của căn nhà sẽ giảm và người bán cần phải chấp nhận giá bán thấp hơn khi cần bán gấp. Vậy nên, bạn hãy lưu ý lãi suất thế chấp khi quyết định mua hoặc bán một căn nhà nhé!

Lãi suất vay mua nhà là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của một căn nhà

Trên đây là một số cách giúp bạn định giá nhà chính xác. Bên cạnh những yếu tố phổ biến như vị trí, mặt bằng chung của khu vực, tình trạng ngôi nhà,… bạn hãy chú ý đến lãi suất vay mua nhà để có kết quả định giá đúng nhất nhé. Sau khi đánh giá dựa trên tất cả các yếu tố bạn nên thu thập lại mọi thông tin, tổng hợp và so sánh nhằm xác định vùng giá giao dịch sao cho phù hợp nhất.

Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

1. Bất động sản là gì?

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:

• Đất đai;lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Các tài sản khác do pháp luật quy định…

2. Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản.

Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên tồn tại một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản. Từ nhiều phân tích về thị trường bất động sản ta có thể đưa ra một khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản như sau:

“Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”.Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

3. Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất) đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thẩm định giá phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

4.Nguyên tắc định giá bất động sản

4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.

Một tài sản có thể sử dụng được nhiều mục đích khác nhau. Trong số rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau, thông thường bao giờ một bất động sản cũng có một mục đích sử dụng hợp pháp, đem lại độ thỏa mãn lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định.

Một tài sản tiêu dùng, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy công dụng tài sản đáp ứng tốt nhất nhu cầu sử dụng.

Một tài sản đầu tư, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy tài sản mang lại thu nhập ròng lớn nhất cho người sở hữu hoặc có khả năng mang lại giá trị hiện tại của dòng thu nhập trong tương lai là lớn nhất; mục đích tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong khoảng thời gian nhất định.

4.2.Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.

4.3. Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

4.4. Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

4.5. Nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.

4.6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Khi gia tăng liên tục một nhân tố của quá trình sản xuất, xây dựng (các yếu tố khác không đổi) thì thu nhập ròng từ tài sản đầu tư sẽ tăng đến điểm giới hạn và sau đó giảm xuống. Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.

4.7. Nguyên tắc phân phối thu nhập

Theo nguyên tắc này, để ước tính giá trị của tài sản đầu tư, cần đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập ròng từ tài sản gồm: Đất đai; Vốn; Lao động; Quản lý Nguyên tắc này, cùng với nguyên tắc đóng góp là cơ sở áp dụng phương pháp lợi nhuận, phương pháp phần dư khi thẩm định giá tài sản đầu tư.

4.8. Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

4.9. Nguyên tắc phù hợp

Việc thẩm định giá phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ tài sản đó. Nôi dung này thể hiện rõ nhất đối với một bất động sản. Trên thực tế, một bất động sản có thể cùng sử dụng vào nhiều mục đích và có thể có nhiều giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị kinh doanh thương mại. Sự phù hợp, nhất quá thể hiện ở chỗ mục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng công trình gắn liền với đất phải thống nhất trong phần thẩm định giá. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quan trọng chi phối toàn bộ mục đích sử dụng bất động sản.

4.10. Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.

4.11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

5. Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Hiện nay có nhiều phương pháp khác nhau để định giá tài sản. Tuy nhiên một phương pháp định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng được thừa nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luật chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc định giá. Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Tương ứng với từng cách tiếp cận là phương pháp thẩm định giá.

• Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh
• Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp vốn hóa trực tiếp
• Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
• Cách tiếp cận từ hỗn hợp được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp: Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư để xác định giá trị quyền sử dụng đất. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng loại bất động sản và phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá.

Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có ưu điểm và nhược điểm nhất định. Việc lựa chọn phương pháp thích hợp nhất định để định giá một bất động sản cụ thể phụ thuộc vào:

• Thuộc tính của bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố nào.
• Độ tin cậy và khả năng sử dụng của thông tin thu thập và các tài liệu trên thị trường.
• Mục tiêu và nguyên tắc định giá.

Trong số các phương pháp trên không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất.

5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp (Cách tiếp cận từ thị trường)

Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu. Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các bất động sản tương tự đó giao dịch trong thời gian gần nhất.

Các bất động sản cần tính giá được gọi là các bất động sản mục tiêu, của các bất động sản tương tự, mang tính chất là những chứng cớ giao dịch gọi là các bất động sản so sánh.

5.2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp (Cách tiếp cận từ thu nhập)

Cách tiếp cận từ thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư, được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, giá trị thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà bất động sản tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá trị của bất động sản, nó tương ứng với chi phí cơ hội để tạo ra các khoản thu nhập đó. Định giá bất động sản theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thẻ mang lại cho nhà đầu tư. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp là: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ bất động sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của bất động sản.

Công thức xác định:V = I/R

Trong đó:

V: Giá trị bất động sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

5.3. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (Cách tiếp cận từ thu nhập)

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ bất động sản thẩm định giá. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

5.4. Phương pháp chi phí tái tạo (Cách tiếp cận từ chi phí)

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một bất động sản với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp là: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí tái tạo: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.

5.5. Phương pháp chi phí thay thế (Cách tiếp cận từ chi phí)

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế tạo ra công trình xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.

5.6. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

5.7. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

7. Mục đích thẩm định giá bất động sản

• Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
• Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
• Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
• Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
• Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
• Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
• Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
• Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
• Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
• Xác định giá trị tài sản chứng minh tài chính du học, định cư, du lịch….;
• Tham khảo giá thị trường;
• Các mục đích khác

8. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá bất động sản

8.1. Quyền sử dụng đất:

• Giấy chứng nhận QSDĐ
• Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
• Quyết định giao đất
• Bản đồ hiện trạng
• Tờ khai lệ phí trước bạ
• Hợp đồng thuê đất,…

8.2. Công trình xây dựng

• Giấy phép xây dựng
• Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành
• Hồ sơ quyết toán
• Bản vẽ hoàn công
• Hồ sơ dự toán
• Bản vẽ thiết kế
• Bản vẽ hiện trạng
• Các hợp đồng thi công
• Các biên bản nghiệm thu từng phần

8.3. Hồ sơ thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản

Pháp lý để tiến hành thẩm định giá

• Giấy đề nghị được thẩm định: phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định
• Các Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc: Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thu hồi đất; Giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư.
• Các văn bản khác thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản và các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá (nếu có).

Hồ sơ tài sản về mặt kỹ thuật

• Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của Cơ quan có thẩm quyền.
• Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án
• Tờ trình chấp thuận đầu tư dự án của Sở xây dựng
• Sơ đồ vị trí thửa đất,
• Báo cáo dự án đầu tư của đơn vị tư vấn thiết kế.
• Các loại văn bản của các Sở, ban ngành về việc thỏa thuận, góp ý về dự án đầu tư (nếu có).
• Các loại văn bản thỏa thuận về Điện, nước, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước…. của dự án.
• Các văn bản chứng minh năng lực tài chính của Chủ đầu tư.
• Thống báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng,
• Quyết định của UBND cấp tỉnh về việc Duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án của chủ đầu tư,
• Giấy phép xây dựng , bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán tổng mức đầu tư
• Các hồ sơ khác khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật liên quan đến dự án (nếu có)

Hồ sơ, đặc điểm tài sản về mặt pháp lý

• Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
• Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản

Trong trường hợp hồ sơ pháp lý, hồ sơ kỹ thuật không rõ ràng, thiếu cơ sở để tiến hành thẩm định giá. Thẩm định viên, đơn vị thẩm định phải thông báo ngay với khách hàng và nêu rõ mục đích, yêu cầu trong việc thẩm định giá.

Trường hợp khách hàng không cung cấp đủ những thông tin cần thiết, cán bộ thẩm định phải kịp thời báo cáo với lãnh đạo công ty. Công ty có quyền từ chối thẩm định, đơn phương huỷ hợp đồng dịch vụ với khách hàng theo đúng quy định của pháp luật.