Các phương pháp thẩm định giá bất động sản và thủ tục 2024

Trong thị trường bất động sản sôi động, việcthẩm định giá bất động sảnđóng vai trò quan trọng, giúp các cá nhân, tổ chức đưa ra quyết định đầu tư, mua bán, chuyển nhượng sáng suốt và hiệu quả. Vậythẩm định giá bất động sản là gì? Quy trình thẩm định giá như thế nào? Bài viết nàythamdinhduan.comsẽ cung cấp cho bạn những thông tin chi tiết để giải mã bí quyết về lĩnh vực thẩm định giá bất động sản đầy tiềm năng này.

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Định giá bất động sản là quá trình tính toán giá trị của một tài sản bất động sản cụ thể dưới dạng tiền tệ cho một mục đích rõ ràng, trong bối cảnh thị trường cụ thể, sử dụng các phương pháp thích hợp.

Mục đích của việc thẩm định giá bất động sản

Mục đích định giá bất động sản có thể bao gồm nhiều loại khác nhau, sau đây là một số mục đích phổ biến: bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển nhượng quyền sở hữu, thế chấp, tính thuế và thanh lý tài sản. Ngoài ra, có thể có đến 10 mục đích khác trong việc định giá bất động sản như sau:

1. Bảo toàn tài sản

• Định giá tài sản phục vụ mục đích khấu hao.
• Đánh giá tài sản cho mục đích bảo hiểm, bồi thường và định giá.

2. Mua bán tài sản đơn hạng mục

3. Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

• Doanh nghiệp góp vốn hoặc hợp tác kinh doanh.
• Sáp nhập hoặc hợp nhất doanh nghiệp.
• Bán doanh nghiệp.
• Cho thuê tài sản.

4. Chuyển nhượng bất động sản

5. Bồi thường

6. Thế chấp

Giá trị của tài sản thế chấp để vay ngân hàng cần phù hợp với giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp và phải phù hợp với sổ sách kế toán. Mục đích là để đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Sự an toàn này phụ thuộc vào độ chính xác của quá trình định giá bất động sản thế chấp, do đó cần có sự tham gia của chuyên gia thẩm định giá chuyên nghiệp.

7. Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa

Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu, họ cần tính toán giá trị tài sản để xác định giá cổ phiếu. Người mua cổ phiếu cần hiểu rõ năng lực sinh lời và khả năng tạo ra lợi nhuận của cổ phiếu. Giá trị cổ phiếu và lợi tức phụ thuộc vào tình hình và triển vọng của doanh nghiệp phát hành, do đó cần thẩm định giá chính xác.

8. Hạch toán kế toán

Các loại thuế liên quan đến tài sản và tài nguyên như thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, và thuế tặng phẩm thường dựa trên giá trị thị trường hiện tại. Do đó, cần thẩm định giá tài sản để tính toán thuế một cách chính xác. Đây là nhiệm vụ của các chuyên gia tính thuế và cơ quan định thuế.

9. Nghiệp vụ thanh toán

Khi doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán tài sản hoặc chia tách, sáp nhập, cần có các chuyên gia thẩm định giá để định giá tài sản hiện có. Điều này giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định về việc xử lý tài sản một cách hợp lý.

10. Phục vụ tư vấn

Nhiều lĩnh vực thẩm định giá có thể được coi là các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp. Thay vì trực tiếp xử lý các vấn đề tài sản, tư vấn chuyên nghiệp liên quan đến thẩm định giá cho các vấn đề đã xảy ra hoặc có thể xảy ra trong tương lai. Các dịch vụ tư vấn này hỗ trợ chủ doanh nghiệp, chủ nợ hoặc nhà đầu tư trong việc ra quyết định.

Một số dịch vụ tư vấn phổ biến bao gồm:

• Tư vấn pháp lý liên quan đến kiện tụng.
• Hỗ trợ trong việc hạch toán kế toán.

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay được dựa trên Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ Tài chính, ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về thẩm định giá bất động sản. Theo đó, có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản:

• Phương pháp so sánh
• Phương pháp chi phí
• Phương pháp thu nhập
• Phương pháp thặng dư
• Phương pháp chiết trừ

1. Phương pháp so sánh

Phương pháp thẩm định giá này dựa trên nguyên tắc thay thế, nghĩa là người mua thận trọng sẽ không chi tiêu quá mức nếu có thể mua một tài sản tương tự với giá thấp hơn. Theo nguyên tắc này, giá trị của tài sản mục tiêu cần được đánh giá dựa trên giá trị của các bất động sản tương đương và có thể so sánh trên thị trường.

Tuy nhiên, thực tế không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau; chúng có thể khác biệt về vị trí, diện tích, cảnh quan và đặc điểm pháp lý. Giá trị bất động sản cũng thường biến động theo thời gian.

Do đó, để so sánh, thẩm định viên cần thu thập thông tin về các giao dịch trên thị trường hiện tại của bất động sản tương tự hoặc gần giống với tài sản mục tiêu. Sau đó, họ phân tích các giá trị đã giao dịch và điều chỉnh để xác định giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu.

Các bước tiến hành phương pháp so sánh trong định giá bất động sản:

1. Thu thập thông tin: Tìm kiếm thông tin về bất động sản đã giao dịch gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu dựa trên các yếu tố như kiểu cách, vị trí, và điều kiện môi trường. Cụ thể, thẩm định viên cần xem xét 7 yếu tố cơ bản:
   • Tình trạng vật chất của bất động sản.
   • Đặc điểm về mặt bằng.
   • Đặc điểm của các công trình xây dựng liên quan.
   • Đặc điểm về vị trí.
   • Tình trạng pháp lý.
   • Thời gian giao dịch.
   • Các điều khoản và điều kiện giao dịch.
2. Kiểm tra và phân tích: Đánh giá và phân tích các giao dịch để đảm bảo tính tương đồng với bất động sản mục tiêu. Cần làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
3. Chọn bất động sản so sánh: Lựa chọn từ 3 đến 6 bất động sản có thể so sánh phù hợp.
4. Điều chỉnh giá: Xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh, sau đó điều chỉnh giá của bất động sản so sánh dựa trên các yếu tố này.
5. Ước tính giá trị: Dựa trên giá của các bất động sản đã điều chỉnh, ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu.

Ưu điểm:

• Phương pháp đơn giản, phổ biến, dựa trên dữ liệu thị trường rõ ràng.
• Phương pháp này phản ánh giá trị thị trường và được công nhận bởi khách hàng và cơ quan pháp lý.
• Là cơ sở cho các phương pháp định giá khác.

Hạn chế:

• Cần có giao dịch tương tự trong khu vực để so sánh.
• Thông tin thường mang tính lịch sử và có thể trở nên lạc hậu nếu thị trường biến động.
• Đòi hỏi thẩm định viên có kinh nghiệm và kiến thức thị trường.

Điều kiện áp dụng:

• Chất lượng thông tin cần phù hợp, đáng tin cậy và kiểm chứng được.
• Thị trường cần ổn định để đảm bảo độ chính xác.
• Thường được sử dụng cho các bất động sản đồng nhất như căn hộ, chung cư, nhà ở và đất trống.

2. Phương pháp chi phí

Phương pháp thẩm định giá dựa trên chi phí tạo ra một tài sản tương tự để xác định giá trị thị trường của tài sản mục tiêu.

1. Cơ sở

Giá trị thị trường của tài sản thẩm định có mối quan hệ với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.

1. Nguyên tắc

• Nguyên tắc thay thế: Người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí mua một lô đất tương tự và xây dựng công trình theo mong muốn với tính hữu ích tương tự.
• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: Đất được coi là đất trống sử dụng tối ưu, hiệu quả nhất, tương tự như việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của công trình. Sự kết hợp này tạo ra giá trị tốt nhất cho bất động sản.
• Nguyên tắc cung cầu: Sự dịch chuyển của đường cung và cầu ảnh hưởng đến giá cả thị trường. Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và ngược lại với cung.
• Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố sản xuất và các phần khác của tài sản cần cân xứng để tối ưu hóa giá trị tài sản. Mất cân bằng có thể dẫn đến giá trị công trình quá cao hoặc quá thấp.

Các bước thực hiện:

1. Ước tính giá trị của lô đất bằng cách xem như đất trống và sử dụng trong điều kiện tốt nhất, theo quy định của pháp luật.
2. Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới hoặc cải tạo công trình hiện có, bao gồm lợi nhuận nhà thầu và các khoản thuế, phí.
3. Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (sự giảm giá của công trình hiện có).
4. Ước tính giá trị công trình bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế khỏi chi phí xây dựng mới.
5. Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách cộng kết quả bước 1 và bước 4.

Ưu điểm: Phương pháp đơn giản, dễ áp dụng, dựa trên dữ liệu thị trường có cơ sở vững chắc.

Nhược điểm: Cần có thông tin và dữ liệu quá khứ, và do tính đặc biệt của tài sản, khó tìm tài sản tương tự trên thị trường.

3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một phương pháp thẩm định giá dựa trên việc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai từ tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (hay còn gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản mục tiêu. Có hai phương pháp chính trong phương pháp thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Vốn hóa trực tiếp là cách ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển đổi lợi tức của một năm, dựa trên công thức đơn giản: chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hoặc nhân với hệ số thu nhập.

Các bước thực hiện:

1. Ước tính thu nhập từ tài sản: Xác định thu nhập từ tài sản như thu nhập hoạt động ròng (NOI), tổng thu nhập tiềm năng (PGI), hoặc thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI).
2. Tìm tỷ suất vốn hóa thích hợp: Chọn tỷ suất vốn hóa dựa trên loại thu nhập và thị trường.
3. Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp: Chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa hoặc nhân với hệ số thu nhập để ước tính giá trị tài sản.

Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị tài sản, dựa trên dữ liệu thị trường.

Có 3 cách xác định tỷ suất vốn hóa:

• Dựa trên tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro và phụ phí rủi ro.
• Dựa trên phương pháp đầu tư, tính toán tỷ suất vốn hóa theo bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng.
• Dựa trên phương pháp so sánh, sử dụng tỷ suất vốn hóa của tài sản tương tự trên thị trường.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp này chuyển đổi dòng tiền trong tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu dòng tiền tương lai. Các công thức tính bao gồm các biến như giá trị thu hồi của tài sản, thu nhập từng năm, thời gian nắm giữ tài sản, và tỷ suất chiết khấu.

Phương pháp thu nhập cung cấp một cách tiếp cận dựa trên thu nhập tiềm năng của tài sản, và thích hợp cho việc định giá bất động sản đầu tư.

4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị thị trường của tài sản mục tiêu bằng cách tính toán giá trị phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) và trừ đi tất cả các chi phí liên quan đến việc tạo ra sự phát triển đó.

Các bước thực hiện:

1. Xác định mục tiêu khai thác: Thiết lập mục tiêu kinh doanh và phương thức khai thác tốt nhất cho thửa đất, phù hợp với quy định pháp luật và tài chính, mang lại giá trị cao nhất cho đất hoặc dự án.
2. Dự báo dòng tiền tương lai: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án và chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá trị hiện tại tại thời điểm cần thẩm định giá.
3. Ước tính doanh thu: Xác định tổng doanh thu phát triển của bất động sản, đồng thời chuyển đổi tổng doanh thu đó về thời điểm thẩm định giá.
4. Ước tính chi phí phát triển: Tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản và quy đổi tổng chi phí này về thời điểm thẩm định giá.
5. Tính giá trị quyền sử dụng đất: Tính toán bằng cách trừ chi phí phát triển (bước 4) từ tổng doanh thu phát triển (bước 3).

Công thức tổng quát: V = DT – CP

• V: Giá trị bất động sản cần thẩm định giá.
• DT: Tổng doanh thu của dự án.
• CP: Tổng chi phí đầu tư của dự án.

Áp dụng:

• Phương pháp thặng dư thích hợp cho đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển như đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình có thể cải tạo hoặc phá dỡ để xây dựng công trình mới.
• Phương pháp dựa trên giả định rằng người mua sẵn sàng trả phần thặng dư sau khi trừ tổng chi phí đầu tư từ tổng doanh thu phát triển.

5. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp thẩm định giá bất động sản xác định giá trị quyền sử dụng đất của một thửa đất bằng cách loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản.

Các bước thực hiện:

1. Lựa chọn bất động sản so sánh: Chọn ít nhất 3 bất động sản tương tự với thửa đất mục tiêu về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, và các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, xã hội khác. Các bất động sản được chọn phải đã giao dịch thành công hoặc được chào bán trong vòng 2 năm kể từ thời điểm thẩm định giá.
2. Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh: Tính giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh bằng cách lấy giá trị xây dựng mới trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế và giá trị hao mòn được hướng dẫn trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
3. Tính giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh: Lấy giá giao dịch của bất động sản so sánh trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất đã xác định ở bước 2.
4. Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản mục tiêu: Tính toán giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá dựa trên giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh, sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt về đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hạ tầng, và các yếu tố khác. Các điều chỉnh được thực hiện theo hướng dẫn trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Thẩm định viên cần có lập luận rõ ràng về cách chọn tỷ lệ điều chỉnh cho các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Hồ sơ thẩm định bất động sản

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản bao gồm các thông tin và tài liệu cần thiết cho quá trình thẩm định giá, nhằm tạo ra kết quả cuối cùng. Tài liệu phải được sắp xếp theo thứ tự và lưu trữ trên giấy, phim ảnh hoặc các vật mang tin khác theo quy định của pháp luật. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản có thể khác nhau tùy vào mục đích thẩm định giá và loại bất động sản cần thẩm định.

1. Đối với thẩm định giá nhà ở riêng lẻ

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất.
• Giấy phép xây dựng.
• Bản đồ hiện trạng của bất động sản.
• Tờ khai lệ phí trước bạ.

2. Đối với thẩm định giá công trình xây dựng

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình.
• Giấy phép xây dựng.
• Hợp đồng thi công.
• Bản vẽ thiết kế và hoàn công.
• Biên bản nghiệm thu công trình.

Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá giúp thẩm định viên xác định các bước cần thiết để đưa ra kết quả chính xác. Mỗi loại tài sản có quy trình và phương pháp khác nhau, nhưng quy trình chung theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá số 5” bao gồm :

• Xác định tài sản và giá trị: Xác định tài sản cần thẩm định và giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
• Lập kế hoạch: Lên kế hoạch thẩm định giá.
• Khảo sát thực tế: Khảo sát hiện trạng và thu thập thông tin cần thiết.
• Phân tích thông tin: Phân tích thông tin thu thập được.
• Xác định giá trị tài sản: Tính toán và xác định giá trị tài sản cần thẩm định.
• Lập báo cáo và chứng thư: Lập báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá, sau đó gửi cho khách hàng và các bên liên quan.

Hiện tại tùy theo quy định của các công ty sẽ có quy trình thẩm định giá riêng, tuy nhiên đòi hỏi các quy trình này phải phù hợp với tiêu chuẩn chung.

Bước 1: Bộ phận kinh doanh nhận yêu cầu thẩm định giá từ đối tác, khách hàng.

Bước 2:Sau khi nhận hồ sơ, bộ phận kinh doanh cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý cho bộ phận thẩm định. Thẩm định viên sẽ phân tích, nghiên cứu thông tin pháp lý của hồ sơ.

Bước 3: Các thẩm định viên điều tra thông tin thị trường thông qua kinh nghiệm, internet và dữ liệu của công ty. Báo giá trị ước tính sơ bộ của tài sản cho khách hàng nếu có yêu cầu.

Bước 4: Thực hiện thẩm định giá bằng cách khảo sát thực tế tài sản, phân tích giao dịch thực tế và tham khảo ngân hàng dữ liệu công ty. Tham khảo thông tin trên internet, hội ý chuyên gia để lập báo cáo thẩm định giá theo tiêu chuẩn pháp luật Việt Nam.

Bước 5: Ban kiểm soát kiểm tra thông tin pháp lý, phương pháp thẩm định, thông tin tài sản và giá trị thẩm định cuối cùng để phát hành báo cáo. Sau khi xác định mức giá, bộ phận kiểm soát thông báo cho bộ phận thẩm định về tình trạng hồ sơ.

Bước 6: Trình giá trị cuối cùng đã được kiểm soát lên ban lãnh đạo phê duyệt. Bộ phận kinh doanh thông báo giá trị thẩm định cho khách hàng.

Bước 7: Phát hành hồ sơ thẩm định: Công ty in ấn và gửi chứng thư, báo cáo thẩm định cho khách hàng qua chuyển phát nhanh hoặc giao tận nơi. Lưu trữ tài liệu.

Bước 8: Hoàn thành thẩm định: Công ty Thẩm định giá Thành Đô có đội ngũ chuyên viên trình độ cao và cơ sở dữ liệu toàn quốc, đáp ứng đa dạng mục đích thẩm định giá của khách hàng. Thẩm Định giá Thành Đô luôn cung cấp thông tin đáng tin cậy, chính xác cho khách hàng.

Kết luận

Trên đây là toàn bộ thông tin vềthẩm định giá bất động sảnmà chúng tôi đã cung cấp cho bạn đọc. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cậpthamdinhduan.comhoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ qua các cách thức liên lạc sau: