Phí dịch vụ thẩm định giá thấp đã được đề cập từ lâu và trở thành chủ đề được bàn luận sôi nổi trong các nhóm thẩm định giá, đôi khi nó trở thành đối tượng để người ta đổ lỗi cho việc chất lượng dịch vụ thẩm định giá yếu kém và các trục trặc khác trong ngành (?!). Bài viết này tôi sẽ đặt ra và thử trả lời 3 câu hỏi:

•  Phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay có thực sự thấp ?
•  Liệu có phải do các công ty TĐG không biết cách “định giá” dịch vụ – định phí dịch vụ ?
•  Nguyên nhân thực sự của tình trạng này và vai trò của người điều phối.

1. 1. Phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay có thực sự thấp ?

Cho dù bạn nói phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay là cao hay là thấp thìbạn đều đúng. Nó giống câu chuyện học phí ĐH công lậptrước khi tự chủ tài chính. Bạn nói học phí ĐH thấp cũng đúng, rõ ràng số tiền bạn bỏ ra để đi học ĐH công lập rất thấp so với dân lập, thấp so với cả hồi học cấp 3, thấp so với các trường ĐH trong khu vực. Nhưng bạn nói học phí ĐH là cao cũng đúng luôn. Nhiều trường ĐH, vì lương thấp, giáo viên lên lớp chỉ tâm sự chuyện nhà cửa, con cái và giảng qua loa đến hết giờ, hoặc cho tự nghiên cứu. Nhiều người (tôi đang nói những người thực sự chăm chỉ học tập) tâm sự với tôi là họ học 4 năm ĐH quá lãng phí, không học được gì, kể cả đọc sách cũng toàn kiến thức cũ và lạc hậu. Câu chuyện phí dịch vụ TĐG cũng tương tự.

Tại sao lại nói rằng phí dịch vụ thẩm định giá là cao? Tôi đã từng chứng kiến rất rất nhiều chứng thư, báo cáo thẩm định giá dự án cả nghìn tỷ, xác định giá trị doanh nghiệp hay giá trị quyền sử dụng đất hàng trăm tỷ, nhưng sai ngay từ cách thực hiện chiết khấu dòng tiền. Bạn không nghe nhầm đâu, tôi chưa nói đến các vấn đề cao xa như xác định các thông số như tỷ suất chiết khấu, dòng tiền ra, dòng tiền vào,…tôi mới chỉ nói đến việc sử dụng công thức chiết khấu sao cho đúng. Công thức có rồi, chỉ mỗi việc thực hiện chiết khấu thôi nhưng cũng sai.

Bàn sang việc ước tính các tham số trong mô hình Thẩm định giá thì còn bung bét hơn. Có những kiến thức cơ bản, ngay cả một sinh viên tưởng chừng cũng không thể sai, nhưng nó vẫn xuất hiện trong những chứng thư, báo cáo TĐG tài sản cả nghìn tỷ. Một nhân viên lĩnh vực tài chính mới đi làm có lẽ cũng không sai nghiêm trọng như vậy. Trong khi đó, nếu thử tính phí thẩm định giá những tài sản giá trị lớn kể trên thì cũng không hề rẻ một chút nào để thanh toán cho chất lượng dịch vụ sai toàn lỗi cơ bản mà tôi cho rằng còn không bằng bài nghiên cứu khoa học. Một dự án quy mô như vậy, như tôi tìm hiểu, thường được thực hiện trong khoảng 1-2 tháng, thu phí cỡ 200-300 triệu đồng (thậm chí có hồ sơ chỉ làm 7 ngày là xong, thật vi diệu). Trong 1 tháng đó, TĐV vẫn phải thực hiện nhiều hồ sơ khác chứ không phải chỉ mỗi hồ sơ dự án này. Dự án đầu tư quy mô tới x nghìn tỷ thì nó phức tạp không kém thậm chí còn hơn nhiều một đề tài nghiên cứu khoa học. Nhưng tôi chưa thấy ai viết bài nghiên cứu chỉ trong 1 tháng mà thu phí cao, lại lắm lỗi sai cơ bản như báo cáo TĐG cả.

Ngay cả đối với các tài sản đơn giản như nhà dân, đất thổ cư cũng vậy. Phí thẩm định giá 1 lô đất trị giá 3 tỷ để vay ngân hàng rơi vào khoảng 3 triệu. Phí đó có THẤP không ? Khi biết tôi cần TĐG 1 lô đất để vay ngân hàng, một bạn học viên cũ của tôi nói: “Để em bảo thằng em làm cho, bọn em thu phí tượng trưng 500k đủ bù xăng xe, chi phí, giấy mực thôi.” Một hồ sơ làm đất dân đơn giản, ở nội thành như vậy chỉ mất 20 phút, giả sử 500k là chi phí thực hiện chưa gồm tiền lương anh em, thì 2,5 triệu là biên lợi nhuận không phải thấp (số lượng hồ sơ nhiều thì hiển nhiên các chi phí cố định như tiền lương phân bổ cho mỗi hồ sơ sẽ nhỏ). Tôi biết có nơi, anh em TĐG làm đất thổ cư, nhà phố chạy ~60 hồ sơ/ngày (~1100-1200 hồ sơ/tháng, có sự hỗ trợ của công nghệ). Tôi sẽ không bàn chi tiết về chi phí cố định của công ty TĐG (trong đó có lương nhân viên, chi phí quản lý, CP chung,…) được phân bổ thế nào vì đấy là việc riêng của công ty TĐG , nhưng nhiều GĐ công ty TĐG tâm sự với tôi rằng, giờ ngành khó khăn hơn trước nhưng nếu chỉ tập trung làm cho ngân hàng, “mỗi đứa nhân viên làm mấy cái đất thổ cư, nhà phố bèo nhất 2 triệu/món thì trừ đi chi phí vẫn còn 15-20 triệu/tháng là ổn rồi thầy ạ”.

Nguyên lý nước chảy chỗ trũng, ngành nào có tỷ suất lợi nhuận cao thì thu hút nhiều DN đổ xô vào làm. Thời gian qua, ngành TĐG đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng DN cũng như nhân sự tham gia vào ngành, ngay cả khi DN nào cũng kêu “phí thấp”. Tôi nghĩ chẳng thấp đâu, mức phí như vậy mà nhiều DN TĐG vẫn sẵn lòng trích 35% phí hoa hồng giới thiệu, mà vẫn dư trang trải chi phí và đảm bảo có lãi (tôi cố kiềm chế không so sánh với mức phí của ngành nghề khác để đánh giá cao hay thấp, vì sẽ rất khập khiễng).

Nhưng nói phí TĐG thấp cũng đúng. Phí dịch vụ TĐG thấp tới nỗi mức lương DN TĐG chi trả không thu hút được nhân lực chất lượng cao vào ngành làm. Nếu để làm thẩm định giá các dự án đúng nghĩa,trình độthẩm định viên có lẽ phải ngang CFO, nhưng thu nhập thì thua xa. Thẩm định viên phải trên thông thiên văn, dưới tường địa lý, am hiểu từ kế toán tài chính, đủ loại luật (mỗi dự án, doanh nghiệp ngành nghề khác nhau lại đống luật đi kèm), BĐS, xây dựng, thị trường… Phí TĐG thấp đến mức đủ làm nản lòng những người hành nghề chân chính. Ngay cả khi phí TĐG của các công ty TĐG độc lập rất thấp, nhưng cũng chẳng mấy tổ chức nước ngoài muốn thuê công ty TĐG độc lập của Việt Nam thực hiện xác định giá doanh nghiệp IPO. Kể cả các ngân hàng trong nước cũng vậy (xác định giá trị Vietcombank do Credit Suisse thực hiện, BIDV do Morgan Stanley thực hiện, Vietinbank do J.P Morgan thực hiện).

Tóm lại, theo góc nhìn của tôi, phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay là quá cao so với những gì được tạo ra bởi những thẩm định viên trình độ kém. Sang ngành nghề khác mà làm việc sai toàn lỗi kiến thức sơ đẳng như vậy thì lương chắc 6 triệu, có khi còn ko am hiểu bằng kế toán viên. Một số công việc chỉ tìm đôi ba báo giá mà lương 7-8tr thì không phải là thấp, kế toán hạng xoàng cũng phải tìm 3 báo giá suốt ngày nhưng phải kiêm rất nhiều việc khác nữa. Nhưng mức phí hiện tại lại quá bèo bọt so với những người đang làm thẩm định giá chân chính bỏ ra, mồ hôi nước mắt, công sức học tập nghiên cứu cả đống luật để làm sao cho chuẩn chỉnh, kiến thức đa dạng, cả rủi ro nghề nghiệp.

Tôi sẽ tiếp tục giả định là phí dịch vụ TĐG đang thấp để sang các ý tiếp theo.

2. Liệu có phải do các công ty TĐG không biết “định giá” dịch vụ / định phí dịch vụ của họ ?

Trước hết, hãy cùng suy nghĩ phí dịch vụ (giá sản phẩm) được hình thành thế nào ? Giá sản phẩm, phí dịch vụ đều là sự tương tác giữa cung và cầu thị trường, chứ không chỉ đến từ cung, hoặc cầu, hoặc một cá nhân riêng lẻ.

Hãy tưởng tượng nếu bạn vừa chạy 5km và bạn đang rất khát nước. Mức sẵn lòng chi trả của bạn đối với chai nước Lavie là 30k/chai, đây là giá trị của chai nước Lavie đối với bạn. Nếu có người ta bán cho bạn 30k/chai, bạn vẫn sẵn lòng bỏ tiền ra mua, vì bạn đã “khát muốn chết” rồi. Nhưng bạn có bỏ ra 30k để mua một chai Lavie không ? Giá một chai Lavie vẫn là 6k/chai cho dù mức sẵn lòng chi trả của bạn là 30k. Và bạn sẽ chỉ móc túi 6k để mua. Chênh lệch 30k-6k=24k được gọi là thặng dư tiêu dùng (comsumer surplus).

Ngoại trừ thị trường độc quyền, thì các dạng thị trường khác luôn tồn tại thặng dư tiêu dùng. Điều đó có nghĩa giá sản phẩmKHÔNGchỉ dựa trên những giá trị của sản phẩm đó trong mắt khách hàng. Nó còn phụ thuộc vào phía cung nữa. Việc một ai đó sẵn lòng chi trả 6 triệu đồng trong khi thấy phí Thẩm định giá là 3 triệu đồng, thì đấy là thặng dư tiêu dùng của họ. Muốn lấy hoàn toàn thặng dư tiêu dùng, chỉ có 1 cách là anh độc quyền và phân biệt giá hoàn hảo cho từng nhóm khách hàng (hình thức phân biệt giá hoàn hảo dưới dạng đấu giá chẳng hạn, đó là lí do Paul R.Milgrom và Robert B.Wilson được trao giải Nobel Kinh tế 2020 về thiết kế cơ chế đấu giá đa phiên đồng thời, giúp người mua bộc lộ mức sẵn lòng chi trả thực của họ mà khách hàng vốn luôn cố giấu để được mua rẻ hơn).

Tuy nhiên, không có công ty TĐG nào độc quyền trong thị trường này cả (à, có thể công ty AMC hoặc công ty TĐG do ngân hàng lập ra được độc quyền cung cấp dịch vụ cho toàn bộ ngân hàng đó, ok nhưng phí của nhóm này chưa bao giờ thấp cả, toàn bị khách kêu phí cao thôi). Mặc dù ngành tư vấn dễ phân biệt giá nhất, nhưng nhu cầu của khách hàng TĐG hiện nay lại không quan tâm đến chất lượng, không quan tâm đến việc đúng hay sai, mà chỉ quan tâm đến được việc của họ (ra giá đúng ý họ).

Tôi không cho rằng các công ty Thẩm định giá lại không hiểu về giá và không biết cách định giá dịch vụ của họ. Ngược lại, tôi cho rằng các công ty TĐG quá am hiểu thị trường dịch vụ TĐG. Họ hiểu nhu cầu và mức sẵn lòng chi trả của khách hàng (ra giá đúng ý) và thừa biết mức phí đó mà mình từ chối thì 1 hàng dài công ty đối thủ sẵn sàng nhận làm. Họ hiểu hành động của công ty đối thủ nếu họ đơn phương tăng phí, nên mới quyết định chọn chiến lược phá giá. Đó là cách thị trường vận hành.

Thực ra, các Công ty TĐG không có lỗi, họ chỉ cố xoay xở để tồn tại trong thị trường vốn dĩ đã như vậy.

Thật dễ dàng và quá thỏa mãn về mặt tâm lý khi đổ lỗi cho các công ty đối thủ phá giá. Cũng giống như việc khi tắc đường, ta luôn đổ lỗi cho ý thức tham gia giao thông của người khác, nhưng chính ta cũng vậy, cũng chen cũng lấn, cũng rồ ga, cũng phi lên vỉa hè. Các công ty TĐG mắc kẹt trong tình thế tiến thoái lưỡng nan của hai người tù – một ví dụ kinh điển và cơ bản nhất trong Lý thuyết trò chơi (Game theory) mà ai cũng biết.

Vẫn câu chuyện 2 người tù(Xem thêm tạivietnambiz.vn)

Giả sử hai phạm nhân A và B vừa bị cảnh sát bắt. Người ta đã có đủ chứng cứ để kết tội mỗi người 3 năm tù do phạm phải tội ăn cắp xe máy.

Tuy nhiên, cảnh sát điều tra còn nghi ngờ rằng, hai người này đã cùng nhau phạm một tội khác nghiêm trọng hơn (ví dụ cướp các tiệm vàng) song chưa có các chứng cứ rõ ràng để kết tội này cho họ.

Cảnh sát giam giữ những phạm nhân này trong các phòng giam riêng biệt đủ để họ không thể trao đổi thông tin được cho nhau. Và cảnh sát viên trao đổi với từng người:

“Vì tội ăn cắp xe máy, anh có thể bị ngồi tù 3 năm. Tuy nhiên, nếu anh nhận tội cướp các tiệm vàng và tố cáo đồng phạm, anh sẽ chỉ bị ngồi tù tổng cộng là 1 năm. Đồng phạm của anh sẽ bị ngồi tù tổng cộng là 20 năm. Nhưng nếu cả hai người đều nhận tội, đương nhiên sự tố cáo của anh đối với đồng phạm trở nên ít giá trị hơn và mỗi người sẽ nhận một bản án tổng hợp là 9 năm tù”.

Trong trường hợp này, mỗi người tù có hai chiến lược hành động: thú tội hoặc không thú tội. Số năm tù mà mỗi người phải nhận phụ thuộc vào chiến lược mà anh ta lựa chọn cũng như chiến lược mà người bạn tù của anh ta chọn. Các phương án có thể và kết quả của chúng được thể hiện ở bảng trên.

Là một người khôn ngoan, A sẽ nhận thấy bản thân có 2 kết cục phụ thuộc vào hành động của B:

– Nếu B thú tội, A sẽ hoặc bị 9 năm tù (nếu chọn thú tội), hoặc 20 năm tù (nếu không thú tội)

– Nếu B không thú tội, A sẽ bị hoặc 1 năm tù (nếu chọn thú tội) hoặc 3 năm tù (nếu chọn không thú tội).

Như vậy cho dù trường hợp B có làm gì thì chiến lược tốt nhất của A vẫn là thú tội.

B cũng phân tích và suy nghĩ giống như A. Kết cục cuối cùng của cả 2 đều là thú tội và cả 2 đều bị 9 năm tù. Trong khi đó phương án tốt nhất của cả 2 là không thú tội, lúc này cả 2 đều chỉ bị 3 năm tù. Nhưng vì không được trao đổi thông tin và không tin tưởng lẫn nhau, cả 2 đều đưa ra quyết định dựa trên dự báo hành động của người còn lại.

Và do đó “hành động duy lý của từng cá nhân dẫn tới hành động phi lý của tập thể”. Ở đây, hành động duy lý của từng DN dẫn tới sự phi lý của toàn thị trường, thể hiện ở “phí dịch vụ quá thấp”.

Mỗi công ty TĐG đều đối mặt với 2 lựa chọn tương tự như trên:Phá giá hoặc không phá giá. Chiến lược tốt nhất cho tất cả là các công ty TĐG đều thỏa thuận với nhau và cùng nâng phí dịch vụ. Song mỗi công ty TĐG đều không biết đối thủ sẽ thực hiện nâng phí như mình không, hay âm thầm giảm phí. Vì vậy chiến lược tốt nhất của từng công ty đều là phá giá.

Câu chuyện này kể ra để thấy rằng, không phải cứ hô hào khẩu hiệu “Đừng giảm phí nữa, hãy tăng chất lượng dịch vụ” mà có thể thay đổi được. Ta phải giải quyết từbản chấtvấn đề. Việc các công ty TĐG đua nhau phá giá chỉ làhiện tượngdo nguyên nhân khác gây ra, không phải là gốc rễ vấn đề cần giải quyết.

Mặc dù có số ít ngoại lệ nhưng hầu hết khách hàng không quan tâm tới “chất lượng dịch vụ” mà chỉ quan tâm tới chi phí thấp nhất mà vẫn ra kết quả được việc của họ (hoặc họ đang đánh giá chất lượng dịch vụ dựa trên việc có ra giá họ muốn hay không). Họ chỉ coi chứng thư TĐG như một bước “thủ tục” cần hoàn thiện để được vay ngân hàng, được duyệt giá khởi điểm, được duyệt dự toán, được mua/bán,…Có cầu thì ắt có cung. Nếu cung dịch vụ hiện nay thật sự là chủ yếu nhằm đáp ứng nhu cầu này, thì phí dịch vụ hoàn toàn tương xứng, vì đó là cách thị trường vận hành. Đến khi gặp những khách hàng cần kết quả TĐG thực sự, vì các TĐV và công ty TĐG quá quen với việc giải bài toán ngược rồi, kĩ năng thẩm định giá thực sự về lâu dài bị thui chột, mai một dần (Tôi không có ý tiêu cực, đây là suy nghĩ cá nhân, rất vui nếu tôi sai).

Nhưng ý tôi cũng không phải là đổ lỗi cho phía khách hàng. Thử nghĩ xem từ đâu mà họ nảy sinh tâm lý coi kết quả TĐG không hơn không kém chỉ là bước thủ tục ?

III.Thủ phạm thực sự – Bất cân xứng thông tin: Điều gì đã xảy ra và tại sao

Trong bài viết này, tôi sẽ tiếp cận với giả định mức phí TĐG hiện nay là thấp, ứng với khách hàng có nhu cầu cần một kết quả TĐG thực sự (chứ không phải chỉ cần 1 thủ tục để “được việc” – như đã nói ở bài viết trước), từ đó thử trả lời câu hỏi, thông tin bất cân xứng khiến những thẩm định viên có chất lượng tốt bị đẩy ra khỏi ngành như thế nào.

1. Một trong các vai trò của thẩm định viên là giúp giảm bất cân xứng thông tin cho khách hàng

Thông tin bất cân xứng (Asymmetric information) là tình trạng trong một giao dịch, một bên có thông tin đầy đủ hơn và chính xác hơn so với (các) bên còn lại và có những hành động khiến bên còn lại bị thiệt hại và có thể tạo ra tổn thất cho xã hội. Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường chưa phát triển, tính minh bạch chưa cao, khả năng tiếp cận thông tin thấp và cơ sở hạ tầng thông tin yếu kém thì tình trạng thông tin bất cân xứng càng trở nên trầm trọng hơn. Điều này càng đúng với các thị trường hàng hóa đặc thù như bất động sản và các thiết bị chuyên dụng, không có giao dịch phổ biến như thiết bị y tế.

Trong những thị trường non trẻ đó, giá cả thị trường của các hàng hóa, tài sản gần gũi (tôi nghĩ dùng từ này chính xác hơn là tương đồng) là cái có thể quan sát được, nhưng giá trị thị trường thì không. Giá trị thị trường là một khái niệm mang tính trừu tượng hơn, phải trải qua hàng trăm, hàng ngàn giá cả thị trường, người ta mới có thể lần mò ra dấu vết của giá trị. Vì vậy, giá cả trên thị trường sẽ có thể quá thấp hoặc quá cao so với giá trị thị trường hợp lý của tài sản hay giá trị thị trường cân bằng. Đây là một vấn đề khó khăn trong hoạt động thu thập thông tin thẩm định giá. Điều đáng lưu ý, cũng chính vấn đề này là nguyên nhân của những sai phạm trong lĩnh vực thẩm định giá khiến nhiều người sa vào vòng lao lý trong thời gian qua. Trong đó, nguyên nhân từ các chính sách cũng không phải vô can.

Vì các tài sản, hàng hóa có tính đặc thù, chuyên dụng, thông tin kém minh bạch, không sẵn có, giao dịch không phổ biến, việc ước tính, xác định giá cả của tài sản, hàng hóa để ra quyết định mua bán, vay vốn, … là khó khăn. Thông tin bất cân xứng tạo nên thất bại thị trường, giá cả không còn là cơ chế phân bổ nguồn lực xã hội hiệu quả. Cách thức thường được sử dụng để giảm thiểu tình trạng này là bên mua, bên bán, ngân hàng phải tiến hành quá trình tìm kiếm thông tin giá cả. Tuy nhiên, tìm kiếm thông tin là một loại hoạt động tốn kém. Sự tương tác của hành vi cơ hội, khả năng con người hạn chế (hiểu biết chuyên sâu về một tài sản, hàng hóa hay thị trường mua bán tài sản đặc thù) trong môi trường bất định và điều kiện thông tin không cân xứng tạo ra chi phí giao dịch (transaction cost). Nhưng chính nhờ vậy mà vai trò của thẩm định viên – doanh nghiệp thẩm định giá trở nên có giá trị. Bên mua, bên bán, ngân hàng có thể giảm chi phí giao dịch bằng cách ủy quyền cho một tổ chức chuyên môn hóa như doanh nghiệp TĐG thực hiện các công việc khảo sát, thu thập, đánh giá, sàng lọc thông tin, ước tính, xác định giá trị thị trường bằng các biện pháp nghiệp vụ. Thẩm định viên mang sứ mệnh củng cố niềm tin của công chúng, thúc đẩy sự minh bạch và giảm chi phí giao dịch, qua đó nâng cao tính hiệu quả của thị trường. Giảm chi phí giao dịch chính là nguyên lý tồn tại của tổ chức mà Ronald Coase (Nobel Kinh tế 1991) khởi xướng và được phát triển bởi Oliver E. Williamson (Nobel Kinh tế 2009).

2. Thẩm định viên đang tạo thêm bất cân xứng thông tin ?

Tuy nhiên, chính hoạt động của các doanh nghiệp TĐG và thẩm định viên cũng hình thành một lớp thông tin nữa không cân xứng. Thẩm định viên, doanh nghiệp TĐG có thể sẽ có những động cơ cá nhân khi đưa ra các mức giá ước tính. Nguyên nhân chính là do rủi ro đạo đức (moral hazard) – một trong những hậu quả do thông tin bất cân xứng gây ra. Rủi ro đạo đức là hiện tượng bên có nhiều thông tin hơn che đậy hành vi, gian dối, không trung thực và có những hành động trục lợi cho cá nhân gây tổn hại lợi ích các bên còn lại. Có thể dễ dàng thấy hành vi này qua các vụ án liên quan tới TĐG trong thời gian gần đây như “nâng khống giá cây xanh” tại công ty TNHH MTV Cây xanh Hà Nội [1], vụ nâng khống giá gói thầu mua sắm thiết bị y tế xảy ra ở hàng loạt bệnh viện như BV Bạch Mai, BV Tim Hà Nội, BV Mắt TP.HCM…

Vẽ người thì khó, vẽ ma thì dễhơn rất nhiềuvì không ai biết hình thù con ma thế nào nên vẽ sao cũng đúng. Câu nói đùa này rất giống với câu chuyện thẩm định giá. Trong khiGiá cảcó thể quan sát trên thị trường trong khiGiá trịlại mang tính trừu tượng và ngầm ẩn bên trong giá cả. Đối với những hàng hóa, tài sản đặc thù đặc chủng, thông tin không công khai, giao dịch không phổ biến, rất khó để nhận biết được giá trị nếu như không phải người có chuyên môn sâu sắc. Vì không ai biết giá trị thế nào, nên hành vi cố ý làm trái, câu kết giá trở nên khó bị phát hiện, nhất là trong bối cảnh số lượng lớn hồ sơ thẩm định giá được thực hiện mỗi ngày bởi 2352 thẩm định viên từ 411 doanh nghiệp TĐG.

Có ý kiến lập luận rằng ngành nghề nào cũng có người chân chính, kẻ làm bậy. Lập luận này được xem là đúng như thể đây là lời giải thích hay sự chấp nhận được cho những sai phạm mang tính hệ thống trong ngành hiện nay ? Liệu còn bao nhiêu sai phạm nghiêm trọng vẫn chưa được phát hiện ? Trong số đó, có bao nhiêu thẩm định viên và lãnh đạo công ty TĐG nữa sắp vương vào vòng lao lý ngay cả khi họkhông thực tâmlàm như vậy ? Cần nhìn thẳng vào sự thật, những sai phạm này dường như có tính hệ thống.

Như đã nói ở trên, hoạt động của các doanh nghiệp TĐG và thẩm định viên cũng hình thành một lớp thông tin nữa không cân xứng và hệ quả của nó là lựa chọn ngược (adverse selection) dẫn đến kết cục trên thị trường toàn hàng hóa, dịch vụ kém chất lượng với mức phí ngày càng thấp, làm nản lòng những thẩm định viên có chuyên môn cao và chính trực.

Lựa chọn ngược xảy ra khi trong một thị trường, người bán (người cung cấp dịch vụ) hoặc người mua biết rõ hơn về tính chất sản phẩm, chất lượng dịch vụ mà người kia không biết. Ý tưởng về thông tin bất cân xứng được chuẩn hóa do 3 nhà kinh tế George Akerlof, Michael Spence, và Joseph Stigliz đoạt giải Nobel kinh tế năm 2001. Kết luận của Akerlof lần đầu tiên đưa ra khiến nhiều người sửng sốt. Rõ ràng là với thông tin bất cân xứng, thị trường có thể thất bại thảm hại tới mức chỉ còn toàn hàng xấu, hoặc tệ hơn, thị trường đó sẽ không còn tồn tại. Liên hệ dễ hình dung nhất là tình trạng “hàng xấu đẩy hàng tốt ra khỏi thị trường”, tôi sẽ lấy ví dụ về thị trường ô tô cũ.

Giả sử xe ô tô đã qua sử dụng trên thị trường được phân làm 2 nhóm: xe cũ chất lượng cao của những người cẩn thận, giữ gìn (gọi tắt là xe tốt – ký hiệu H) và xe cũ chất lượng kém của những người bán sử dụng cẩu thả, đã sửa chữa nhiều lần, hoạt động liên tục nên nhanh “tã” (gọi tắt là xe xấu – ký hiệu L, xuất phát từ tiếng Anh “lemons”-vô dụng, còn tiếng Việt là “Lởm”), cho dù nhìn bên ngoài có thể không khác nhau.

Trên thị trường này, người bán am hiểu về chất lượng của chiếc xe chính họ đã sử dụng nhiều hơn so với người mua; người mua trên thị trường này không thể biết chắc chắn liệu chiếc xe họ mua có phải là xe tốt hay xe xấu. Trong thuật ngữ kinh tế, đây chính là tình trạng thông tin bất cân xứng, ngôn ngữ bà ngoại chúng ta vẫn hay nói “người bán không bao giờ nhầm, chỉ người mua mới nhầm”.

Để tôi tóm tắt ngắn gọn những gì sắp diễn giải dưới đây bằng ngôn ngữ bà ngoại: Nếu có thông tin đầy đủ, xe tốt có giá 500 triệu đồng và xe xấu chỉ 300 triệu đồng. Do không phân biệt được từ vẻ ngoài nên người mua thận trọng chỉ trả giá bình quân trên thị trường là 400 triệu đồng. Như vậy, họ sẽ có lợi khi mua được xe tốt giá hời, và trường hợp không may vớ phải xe xấu (lởm) thì cũng không quá đau xót (so với việc mua xe xấu với giá xe tốt từ những người bán giả vờ như xe tốt).

Mức giá này sẽ chỉ thu hút những người có xe chất lượng dưới 400 triệu mới đem ra bán. Và một lần nữa, do không phân biệt được chất lượng xe từ vẻ ngoài nên giá bình quân trên thị trường của những chiếc xe “xấu vừa” lại bị kéo về phía những chiếc xe “rất xấu”. Người có xe còn tốt sẽ không muốn bán và quá trình sàng lọc trên thị trường chỉ còn lại xe “rất xấu” mà thôi.

Nếu bạn đủ kiên nhẫn, hãy hình dung một cách trừu tượng hơn như sau:

Giả sử mọi người đều biết xác suất mua được xe tốt là q, và xe xấu là (1 – q). Ta có thể hiểu một cách nôm na (mặc dù không chặt chẽ lắm về mặt thống kê), tỷ trọng xe tốt trong thị trường ô tô cũ là q % còn xe xấu là (1-q). Bạn có thể mua trúng xe tốt hoặc xe xấu với xác suất như trên, nhưng tại thời điểm mua, bạn không thể biết chắc chắn. Chỉ biết sau khi đã sở hữu và đem về sử dụng một thời gian, bạn mới có thể đánh giá chính xác hơn về chất lượng của chiếc xe này.

Một lẽ hiển nhiên rằng, xe đã qua sử dụng còn tốt sẽ được bán với giá cao hơn xe đã qua sử dụng nhưng chất lượng tệ, xuống cấp, hay nói khác, P_H> P_L(với P_Hlà giá của xe tốt, P_Llà giá của xe xấu).

Nhưng vì bất cân xứng thông tin, những người bán xe xấu cũng ra vẻ như xe của họ là chiếc xe tốt (sơn sửa bóng loáng, quảng cáo hung hồn chẳng hạn), người mua không thể kiểm chứng và phân biệt được xe tốt và xe xấu, Nên chiến lược tốt nhất của người mua là sẽ trả cùng một giá bán như nhau cho xe cũ có chất lượng trung bình. Như vậy, họ sẽ có lợi khi mua được xe tốt giá hời (nếu may mắn mua được xe tốt với xác suất q), và trường hợp không may vớ phải xe xấu (lởm) thì cũng không quá đau xót.

Giá mà người mua sẽ trả trong điều kiện không chắc chắn sẽ là bình quân gia quyền giá của các loại xe với trọng số là xác suất:

Giá kỳ vọng = q.P_H+ (1-q) P_L

Vì P_H> P_Lnên P_L< q.P_H+ (1-q) P_L< P_H

Nếu như thông tin là cân xứng, người mua có đầy đủ thông tin như người bán, họ có thể phân biệt mộ cách chính xác chất lượng của từng chiếc xe thì rõ ràng một chiếc ô tô đã qua sử dụng chất lượng kém không thể bằng chiếc ô tô đã qua sử dụng chất lượng tốt, hiển nhiên những người bán xe xấu (và đang cố gắng ra vẻ như họ đang bán xe tốt) sẽ có lợi khi bán một chiếc xe tồi với mức giá của xe tốt.

Như vậy, những người chủ của chiếc xe tốt sẽ lâm vào tình thế bất lợi khi muốn bán xe. Vì người mua không thể phân biệt được xe tốt – xe xấu nên trả mức giá chung cho cả 2 loại xe, những người bán xe xấu cũng ra sức quảng cáo họ đang bán xe tốt, làm cho những người bán xe tốt thực sự không thể nhận được giá trị thật của chiếc xe của mình, vì vậy họ có thể không còn muốn bán nữa. Nếu ta cho dải chất lượng xe rộng hơn thì kết quả cũng sẽ tương tự:

Ban đầu, những chiếc xe tốt vừa sẽ lấn át những chiếc xe tốt. Vì người bán xe tốt sẽ không chịu bán ở mức giá trung bình của xe tốt và xe tốt vừa.

Rồi những chiếc xe trung bình lấn át những chiếc xe tốt vừa. Vì người bán xe tốt vừa sẽ không chịu bán ở mức giá trung bình của xe tốt vừa và xe trung bình.

Cứ như vậy, những chiếc xe xấu vừa lại lấn át những chiếc xe trung bình. Và cuối cùng những chiếc xe xấu lại lấn át những chiếc xe xấu vừa. Một chuỗi liên tục sẽ lăp lại cho đến khi thị trường chỉ còn lại những chiếc xe xấu. Điều này giống với định luật Gresham (tiền xấu đuổi tiền tốt), ta nói rằng, những chiếc xe xấu đánh bật xe tốt ra khỏi thị trường (tôi tạm bỏ qua phần chứng minh tổng quát, vì sẽ khiến bài viết bị dài và lan man khó hiểu với những bạn không quen đọc bài viết hàn lâm, các bạn xem thêmGeorge Akerlof’s model of the used car market).

Điều này chính xác là những gì đang diễn ra trên thị trường dịch vụ Thẩm định giá. Giai đoạn 2015-2019 là giai đoạn tăng trưởng rất nóng của ngành Thẩm định giá. Các công ty liên tục tuyển dụng mới để giải quyết khối lượng công việc không xuể, họ chấp nhận cả những nhân viên, trợ lý TĐG chưa từng được đào tạo chuyên môn. Lãnh đạo doanh nghiệp TĐG ép chỉ tiêu. Thẩm định viên cũng vì chỉ tiêu mà phát hành chứng thư, cá biệt có những người phát hành 10 chứng thư/ngày. Bộ Tài chính thừa nhận: “phát triển nóng nhưng chất lượng yếu kém, xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh về giá dịch vụ, nhiều vụ việc thẩm định giá chất lượng dịch vụ thấp ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng và người sử dụng kết quả thẩm định giá, gây bức xúc trong dư luận và xã hội”[2]. Nhiều công ty TĐG đã “vẽ giá”, “thổi giá”, tiếp tay cho tham nhũng. Đơn cử có những câu chuyện mà tôi được nghe những người trong ngành kể lại, kết quả TĐG được thỏa thuận sẵn, chẳng tốn kém chi phí để thu thập thông tin hay định giá nên các doanh nghiệp đua nhau hạ thấp phí dịch vụ để cạnh tranh, thậm chí trích lại cho khách hàng, hào phóng chi hoa hồng cho người giới thiệu.

Tôi cũng tin rằng ngành nghề nào cũng có người chân chính và kẻ làm bậy. Nhưng điều gì xảy ra với những thẩm định viên chân chính ? Với sự tỉ mỉ, tâm huyết, chặt chẽ, vài ngày thậm chí một vài tuần mới xong một bộ hồ sơ; không nhượng bộ với mức giá vô lý của khách hàng, sẵn sàng từ chối những hợp đồng chưa đủ điều kiện TĐG, họ có đủ thu nhập và có chỗ đứng trong doanh nghiệp để yên tâm làm việc trong bối cảnh cạnh tranh xuống đáy về phí dịch vụ ?

Giống như câu chuyện “xe xấu đẩy xe tốt ra khỏi thị trường”, những khách hàng không có chuyên môn về thẩm định giá chỉ có thể quan sát được những biểu hiện bên ngoài và kết quả tính toán cuối cùng, không phân biệt được kết quả thẩm định giá tốt hay kém. Như tôi đã nói ở trên,vẽ người thì khó, vẽ ma thì dễvì không ai biết con ma như thế nào nên vẽ (chém gió) sao cũng đúng. Vì không ai biết giá trị thị trường – một khái niệm trừu tượng và còn chưa được định nghĩa chi tiết – chính xác là bao nhiêu, nên một SV mới ra trường, một trợ lý TĐV hay một TĐV chuyên nghiệp thâm niên đều có thể ra 1 con số. Ngay cả khi khách hàng có kiến thức chuyên môn thì kết quả thẩm định giá thường chênh lệch lớn giữa các phương pháp, quan điểm TĐV khác nhau xuất phát từ những thông tin có thể tiếp cận khác nhau và giá trị về cơ bản là không quan sát trực tiếp được – hệ quả của thông tin bất cân xứng. Thẩm định viên chân chính chỉ có hai lựa chọn: hoặc rời khỏi ngành và chuyển sang lĩnh vực khác, hoặc tiếp tục ở lại và trở thành một phần của hệ thống. Tôi đã biết rất nhiều những thẩm định viên có thâm niên lâu năm, thực sự quyết liệt trong công tác và có tâm huyết, trăn trở với nghề – đã rời ngành như vậy.

Như vậy, bài toán của chúng ta không phải là chúng ta thiếu luật hay thiếu quy định hay dư thừa TĐV. Những giải pháp như tuyên truyền, hô hào dừng cạnh tranh về phí, hoặc bổ sung quy định, hoặc yêu cầu công ty TĐG chuyển sang mô hình công ty TNHH, đều chỉ là những lời giải đúng cho 1 bài toán sai ngay từ đầu. Bài toán ở đây là thông tin bất cân xứng, và không lời giải nào ở trên hướng tới giải quyết vấn đề này. Chừng nào vai trò của người điều phối không giúp giảm thông tin bất cân xứng (cả về giá cả thị trường lẫn giúp khách hàng nhận biết, đánh giá được chất lượng dịch vụ TĐG) thì tình trạng còn kéo dài mãi.

Nguồn sưu tần từ : vneconomy.vn

Tác giả : Dương Thành Đạt

Trong nhiều năm qua, tôi vẫn nhắc đi nhắc lại với bạn bè rằng, chừng nào Việt Nam chưa xác định, chưa làm rõ về cơ sở giá trị thị trường, thì trục trặc và hiểu lầm về kết quả Thẩm định giá vẫn sẽ còn tiếp diễn. Tôi đã chứng kiến rất nhiều những hiểu lầm từ một số giảng viên, nhà nghiên cứu, thẩm định viên có thâm niên và cả một số người làm chính sách về “giá trị thị trường”.

Vừa qua, Cục Quản lý Giá – Bộ Tài chính đã có Dự thảo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị của thẩm định giá. Cá nhân tôi đánh giá cao và cho rằng đây làm một bước cập nhật kịp thời của những người làm chính sách, khi đã đưa những nội dung mới nhất từ IVS 104 – Bases of Value của Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế IVS có hiệu lực từ 31/1/2022. Điều này sẽ giúp cho Tiêu chuẩn TĐG VN ngày càng tiệm cận với Tiêu chuẩn quốc tế. Tôi nghĩ rằng, có thể họ cũng nhận ra, khi chọn áp dụng các quy tắc của IVS, thì những quan niệm cũ sẽ phải thay đổi, mặc dù Thẩm định viên đã quen và hình thành lối mòn bám theo các tiêu chuẩn cũ. Và khi đã chọn áp dụng IVS, công việc sẽ nhiều hơn, họ sẽ phải cập nhật những nội dung khác để đồng bộ, chẳng hạn như nội dung trong môn học Nguyên lý hình thành giá (nguyên lý giá cả thị trường) – một trong số các môn bắt buộc của kỳ thi Thẩm định viên về giá.

Tuy nhiên, tôi cũng nhận thấy một số nội dung trong Dự thảo cần được sửa đổi, hoặc làm rõ hơn. Nhưng trước khi đi vào nội dung này, tôi sẽ bắt đầu từ quan điểm của nhiều thẩm định viên hiện nay đang nghĩ về “giá trị thị trường”.

Một thẩm định viên đã nói với tôi rằng “Về nội dung “giá trị thị trường” hiểu theo quy định là giá trị “ước tính”, “phản ánh” trên cơ sở giá trị thị trường nên không phải giá trị thị trường là có một“.

Có lẽ suy nghĩ của anh được hình thành từ Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 02 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá, được ban hành năm 2014, trong đó nêu “Giá trị thị trường làmức giá ước tínhcủa tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.” Có lẽ anh bị nhầm lẫn mức giá ước tính (estimated price) với giá trị ước tính (estimated value). Nhưng thuật ngữ “mức giá ước tính” trong Tiêu chuẩn 02 cũng không phải (và không được dịch từ) estimated price, tôi sẽ nói cụ thể hơn ngay ít phút nữa.

Tôi biết phần lớn Thẩm định viên ở Việt Nam là những người ngoại đạo (tức là không học đúng chuyên ngành từ bậc Đại học), điều đó không phải vấn đề, chẳng phải hầu hết chúng ta đều làm trái ngành đó sao. Tuy nhiên với một lĩnh vực dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp (professional service) như Thẩm định giá, nếu anh không có xuất phát điểm đúng chuyên ngành, mà cũng không thực sự nghiên cứu nghiêm túc, chuyên sâu, mà chỉ học qua các lớp chứng chỉ vài tháng, lấy Tiêu chuẩn Thẩm định giá (vốn chỉ là những quy tắc chung) làm giáo trình, thì thật dễ gây ra những hiểu lầm không đáng có.

Sẽ không thừa nếu chúng ta nhắc lại về quy luật giá trị của Carl Marx – nội dung mà mọi người đã học đến phát chán trong Triết học, Kinh tế chính trị học và Nguyên lý hình thành giá (môn chuyên ngành của Thẩm định giá và cũng là môn thi thẻ Thẩm định viên):

“Trong nền kinh tế thị trường, quy luật giá trị được biểu hiện thông qua giá cả hàng hóa, đó là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, Quy luật giá trị hoạt động thể hiện ở sự vận động của giá cảxoay xung quanh trục giá trị.

 Thông qua sự vận động của giá cả hàng hóa trên thị trường mới thấy được sự vận động của quy luật giá trị. Giá cả là biểu hiệu bằng tiền của giá trị. Giá trị là nội dung, cơ sở của giá cả. Do đó, giá cả phụ thuộc vào giá trị. Tuy nhiên, trên thị trường, giá cả còn chịu ảnh hưởng của quy luật cung – cầu, cạnh tranh, lưu thông tiền tệ. Sự tác động của các yếu tố đó làm cho giá trị và giá cả không đồng nhất với nhau mà tách rời nhau. Sự vận động của giá cả của các hàng hóa trên thị trường sẽ lên, xuống xoay quanh giá trị. Cơ chế tác động của quy luật giá trị thể hiện cả trong trường hợp giá cả bằng giá trị, cả trong trường hợp giá cả lên xuống xung quanh giá trị vàgiá trị như cái trục của giá cả. Đối với một hàng hóa, giá cả có thể chênh lệch với giá trị nhưng đối với toàn bộ hàng hóa, tổng giá cả bằng tổng giá trị của chúng...”

Đến đây có lẽ các bạn cũng nhận ra sự nhầm lẫn của Thẩm định viên trên. Anh đã vin vào định nghĩa trong tiêu chuẩn trong khi anh hiểu không chính xác dẫn đến việc anh cho rằnggiá trị thị trườngđơn giản là “giá trị ước tính”, vậy thì mỗi người có một giá trị ước tính khác nhau, do đó sẽ có rất nhiềugiá trị thị trườngvà cái giá nào cũng đúng ?

Nếu lập luận của anh này là đúng, vậy thì tại sao anh phải tìmgiá trị thị trườngtrong khi cùng một tài sản có vô sốgiá trị ước tínhvà do đó cũng có vô sốgiá trị thị trường? Một tài sản có vô sốprice (giá cả)và cũng có vô sốvalue (giá trị)– theo quan điểm của anh ta thì tại sao không dùng luônprice (giá cả)đang được giao dịch trên thị trường ? Rốt cuộcgiá cả xoanh quanh giá trịhaygiá trị xoay quanh giá cảđây ? Cùng một thời điểm, một bối cảnh không gian cụ thể, một đối tượng có thể “xoay quanh” hoặc “dao động xung quanh” một cái trục nhưng không thể cùng lúc, tại cùng một thời điểm xoay quanh 10 cái trục khác nhau được. Nếugiá trị thị trườnglà “giá trị ước tính”, thì thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường là điước tínhcái giá trị ước tính ? Luẩn quẩn ?

Để tôi nói đơn giản hơn,giá trị thị trường là mức giá khách quan không phụ thuộc vào ông thẩm định viên là ai, ông dùng phương pháp nào để định giá, thông tin, dữ liệu, kiến thức của ông đầy đủ hay hạn chế. Còn thẩm định giá mới là sự ước tính giá trị(mang tính chủ quan)theo cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị khác.Vì thực tế tachỉ quan sát được giá cả (price), mà ko quan sát được giá trị (value). Giá trị thường ngầm ẩn dấu dưới vô vàn giá cả giao dịch, mặc dù ta có thể thống kê nhưng vẫn bị hạn chế bởi các giả định của cơ sở giá trị thị trường. Vì không biết và không thể quan sát được giá trị do vậy ta mới phải đi “ước tính” và ta gọi hoạt động ước tính giá trị đó là “thẩm định giá”. Vì hoạt động Thẩm định giá chỉ là sự ước tính nên có thể có vô số Kết quả Thẩm định giá (là các giá trị thị trường được ước tính) khác nhau giữa các Thẩm định viên khác nhau. Một tài sản ngay cả khi không tồn tại Thẩm định viên hoặc không có sự ước tính của Thẩm định viên nào, miễn có thị trường thì tài sản đó vẫn có giá trị thị trường, cho dù chẳng được ai ước tính. Vì giá trị thị trường tồn tại khách quan.

Vì vậy, lập luận “giá trị thị trường là giá trị ước tính nên không phải là duy nhất” – theo quan điểm của tôi, luận này sai hẳn về bản chất. Nhưng nếu bạn nói, giá trị thị trường là sự ước tính bằng tiền của giá trị, hoặc mức giá chỉ dẫn (indication value) trong Báo cáo Thẩm định giá là mức giá ước tính của giá trị thị trường thì OK.

Để làm rõ hơn, tôi xin trích một số nội dung của IVS 104 về Cơ sở giá trị:

Cơ sở giá trị thị trường:

Market valueis theestimated amountfor which anassetor liabilityshouldexchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller….

Cơ sở giá thuê thị trường:

Market rent is theestimated amountfor which an interest in real propertyshouldbe leased on the valuation date between a willing lessor and a willing lessee…..

Cơ sở giá trị ngang bằng:

Equitable valueis theestimated pricefor the transfer of anassetor liability between identified knowledgeable and willing parties that reflects the respective interests of those parties….

Cơ sở giá trị đầu tư:

Investment valueis thevalueof anassetto a particular owner or prospective owner for individual investment or operational objectives. Investment value is an entity-specific basis of value. Although the value of an asset to the owner may be the same as theamountthat could be realised from its sale to another party….

Các bạn có thấy 2 cơ sở “thị trường” đầu tiên (market valuevàmarket rent) thì đều làestimated amountkhông ? Estimated amount khác estimated price và khác estimated value và khác value, đó là điều hiển nhiên. Nếu đọc kỹ IVS, các bạn sẽ thấy họ in nghiêng và sử dụng rất rạch ròi giữa value – price.

Tôi xin làm rõ hơn bằng bảng sau:

Rõ ràng ở đây, IVS dùng từ estimated amount hay estimated price đều được Dự thảo chuyển sang Tiếng Việt bằng thuật ngữ giống nhau là “mức giá ước tính”. Giả sử ở đây tôi không hiểu hàm ý của estimated amount là gì (tôi sẽ không cố hiểu theo nghĩa đen của từ), thì trong IVS cũng đã làm rõ:

Lưu ý khái niệmmức giá ước tính (estimated price)sẽ có khác biệt nhất định vớisố tiền ước tính (estimated amount).IVS 2022 định nghĩa cụ thể về thuật ngữ “Price (giá cả)” như sau:

Trong các văn bản cũ hơn của IVS có nêu chi tiết hơn như sau:

“Price is a concept that relates to the exchange of a commodity, good, or service. Price is the amount that has been asked, offered, or paid for the item. Once the exchange has been transacted, the price, whether disclosed or undisclosed, becomes an historic fact. The price paid represents the intersection of supply and demand” (Tạm dịch:Giá cả là một khái niệm liên quan đến việc trao đổi hàng hóa hoặc dịch vụ. Giá cả là số tiền đã được yêu cầu, đề nghị hoặc thanh toán cho mặt hàng. Khi giao dịch được thực hiện, giá cả, dù được tiết lộ hay không được tiết lộ, đều trở thành một sự thật/dữ kiện lịch sử. Giá cả phải trả đại diện cho sự giao nhau giữa cung và cầu)

Nếu ai hiểu về trao đổi cặp hàng hóa hàng-hàng, nhất là những bạn từng giao dịch FOREX có thể dễ hình dung. Giả sử mức trao đổi phổ biếnnhất, hợp lýnhấtlà 1 oz Vàng đổi lấy 2 oz bạc, ngay cả khi chúng ta biết chính xác giá trị thị trường của vàng như vậy và bất di bất dịch tại thời điểm cụ thể, thì việc quy ra loại tiền tệ (VND, USD…) sẽ làsố tiền ước tínhcho 1 giá trị khách quan (không phải giá trị ước tính).

Tất nhiên, cả estimated price và estimated amount đều không phải là giá trị ước tính (estimated value). Estimated amount phải thỏa mãn điều kiện mà tôi bôi đậm ở trên để trở thànhmarket value:

+the most probable price reasonably :mức giá dễ xảy ranhất(khả năng cao nhất, hay nói nôm na làphổ biến nhất) có thể đạt được một cách hợp lý

+the best price reasonablyobtainable by the seller: mức giátốt nhấtmà người bán có thể đạt được một cách hợp lý

+the most advantageous pricereasonably obtainable by the buyer: mức giácó lợi nhấtmà người mua có thể đạt được một cách hợp lý

Hiển nhiên bạn sẽ dễ dàng thấy không thể có nhiều giá trị thị trường được, vì đây là “Nhất” – the most,đã nhất thì chỉ có 1 chứ ko thể có từ 2 trở lênnhư suy nghĩ của một số Thẩm định viên được.

Và việc xác định giá nào là tốt nhất, phổ biến nhất, hợp lý nhất sẽ là việc của Thẩm định viên, phụ thuộc vào kiến thức, nguồn thông tin dữ liệu tiếp cận được, và phụ thuộc cả vào quan điểm, kinh nghiệm, kĩ năng của TĐV – do đó kết quả TĐG do Thẩm định viên thực hiện mới là giá trị ước tính (*). Bản thân giá trị thị trường, nó làgiá được thể hiện bằng tiền(hay còn gọi là estimated amount) như conceptual framework của IVS.

Trong Dự thảo Tiêu chuẩn TĐG về cơ sở giá trị, tôi nghĩ cần đưa thêm các tiêu chí cụ thể như trong IVS 104 thay vì chỉ nói chung chung “Giá trị thị trường làmức giá hợp lý có khả năng đạt được”.Vì có tại 1 thời điểm, một tài sản trên thị trường sẽ có rất nhiều mức giá (price) hợp lý có khả năng đạt được. Ta cần nhấn mạnh chữ “Nhất” để khẳng định market value làthe best price, the most probable price, chứ không phải chỉ là “price reasonably obtainable“.

Chú thích:

(*) “Thẩm định giá” theo Tiêu chuẩn TĐG Quốc tế (IVS 2013) được hiểu như sau: “The word “valuation” can be used to refer to theestimated value(the valuation conclusion) or to refer to thepreparation of the estimated value (the act of valuing). In these standards it should generally be clear from the context which meaning is intended. Where there is potential for confusion or a need to make a clear distinction between the alternative meanings, additional words are used.”

Trong một tài liệu khác của IVS cũng có viết:

1.3 Market Value isestimated through applicationof valuation methods and procedures that reflect the nature of property and the circumstances under which given property would most likely trade in the market. The most common methods used to estimate Market Value include the sales comparison approach, the income capitalisation approach, including discounted cash flow analysis, and the cost approach.

(Tạm dịch: Giá trị thị trườngđược ước tính thông qua việc áp dụng các phương phápvà trình tự thẩm định giá nhằm xác định tính chất của tài sản và các trường hợp mà tài sản đó nhiều khả năng sẽ được giao dịch trên thị trường. Các phương pháp phổ biến nhất được sử dụng để ước tính Giá trị thị trường bao gồm cách tiếp cận so sánh, cách tiếp cận vốn hóa thu nhập, bao gồm phân tích chiết khấu dòng tiền, và cách tiếp cận chi phí.)

1.4 All Market Value measurement methods, techniques, and procedures will, if applicable and if appropriately and correctly applied, lead toa common expressionof Market Value when based on market-derived criteria…

(Tạm dịch: Tất cả các phương pháp, kỹ thuật và trình tự tính toán Giá trị thị trường, nếu có thể được áp dụng một cách phù hợp và chính xác, sẽ mang lạimột mô tả chungvề Giá trị thị trường khi dựa trên các tiêu chí từ thị trường …)

IVS 2022cũng quy định:

20.24. Valuation: The act or process of determining an opinion or conclusion of value of an asset on a stated basis of value at a specified date in compliance with IVS.

(Tạm dịch: Thẩm định giá là Hành động hoặc quy trình xác định ý kiến ​​hoặc kết luận về giá trị của tài sản theo cơ sở giá trị đã nêu tại một thời điểm cụ thể phù hợp với IVS)

20.25. Valuation Approach: In general, a way of estimating value that employs one or more specific valuation methods (see IVS 105 Valuation Approaches and Methods).

(Tạm dịch: Cách tiếp cận thẩm định giá: Nhìn chung, một cáchước tính giá trịsử dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá cụ thể (xem IVS 105 Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá).

20.26. Valuation Method: Within valuation approaches, a specific way toestimate a value.

(Tạm dịch: Phương pháp thẩm định giá: là một cách cụ thể đểước tính giá trịtrong các cách tiếp cận thẩm định giá)

Từ những nội dung tôi dẫn và lập luận ở trên, không có gì phải bàn cãi khi nói rằng kết quả thẩm định giá mới làgiá trị ước tính (estimated value), chứ bản thân Giá trị thị trường không là giá trị ước tính.

(**) Nếu chịu khó nghiên cứu kỹ các tài liệu IVS các bạn sẽ thấy quan điểm của IVS từ xưa tới nay về market value vẫn là “the most likely price” (mức giá có khả năng xảy ra cao nhất, hiểu nôm na là phổ biến nhất mặc dù nếu chặt chẽ câu chữ về mặt xác suất thống kê thì không hoàn toàn giống nhau)”.

Trong truyện kiếm hiệp Kim Dung, “tẩu hỏa nhập ma” là trạng thái mà người luyện võ không đúng phương pháp dẫn đến hiện tượng tâm thần hoang tưởng dần dần sẽ trở nên điên dại. Người luyện công bị lâm vàotrạng thái khủng hoảng tinh thần và đảo lộn hết các trạng thái sinh lý, không chỉ điên loạn mà còn có thể mất mạng, nó là điều đại kỵ của võ lâm.

Là một người thích tự học, ngày trước tôi phải trả giá bằng rất nhiều năm tự mày mò, download, đi mua đủ thứ tài liệu trên đời (miễn thấy tên hay hay), và khóa học nào cũng nhảy vô xem. Vì không có kiến thức nền, tôi không phân biệt được cuốn sách nào nên đọc, cuốn nào chỉ trùng lặp mất thời gian, video nào đáng xem hay chỉ tào lao câu view giật tít còn nội dung sơ sài, câu giờ, sáo rỗng. Thế rồi tôi bịtẩu hỏa nhập makhi tự đưa chân vào ma trận hàng triệu cuốn sách, tài liệu, nghiên cứu, bài giảng, hàng trăm nghìn video của đủ mọi tác giả. Tôi còn nghĩ mình không thể học nổi bộ môn này, sao ai cũng pro quá vậy mà mình đọc sách hoài vẫn chưa hiểu, hoặc tưởng mình hiểu cái thực ra không hiểu. Thời gian có hạn mà sách tải về tới vài chục GB, đọc chắc hết đời quá. Mỗi cuốn sách ngày đó, tôi chỉ đọc được vài trang đầu là bỏ. Tôi cũng biết nhiều bạn có thú vui sưu tầm sách, sách gì cũng có, tài liệu gì cũng đi xin, nhưng rồi chẳng bao giờ đọc quá được 2 chương (vì chương 3 trở đi thường khó đọc hơn 😅). Nhiều người cố ép bản thân phải đọc thì bắt đầu có dấu hiệu “tẩu hỏa nhập ma” – tinh thần bấn loạn hoang mang, sốt ruột vì càng đọc càng rối, khó hiểu, tự thất vọng, chán nản thậm chí tức giận với chính bản thân mình và người khác, cuộc sống mất cân bằng do dành quá nhiều thời gian đọc không có kết quả (có một bộ phận khác thì đổ lỗi cho sách chỉ lý thuyết suông, không áp dụng được, không đáng đọc/không thèm đọc để né tránh thực tế là đọc không hiểu). Tất nhiên sách mà tôi nói ở đây không phải sách self-help, những quyển dạng tự sự, hồi ký hay sách truyền cảm hứng – những thể loại sách rất dễ đọc vì có cốt truyện và nút thắt nút mở gay cấn ly kỳ. Những loại sách này không phải sách chuyên ngành và kiến thức trong những cuốn đó bị sai rất nhiều, do vậy nó mới được phân loại là sách self-help, vì mục đích là truyền cảm hứng, thôi thúc người đọc mà thôi. Nhưng đáng sợ nhất là một bộ phận không nhỏ coi kiến thức kinh tế, tài chính trong đó là chuẩn mực và áp dụng.

Sau này tôi mới biết, cũng như tập võ không thể chỉ chăm chăm tìm kiếm tài liệu có tiêu đề chứa từ khóa “Võ/luyện võ” để tập mỗi đấm, đá, đỡ mà phải tập cả các bài bổ trợ từ độ bền (nhảy dây, chạy), chịu đòn, phản xạ, tốc độ (đấm bóng, mộc nhân, buộc cao su vào tay, đeo tạ vào chân), luyện cổ tay (dùng chày đập vào lốp xe cont). Học TĐG cũng không thể cứ chăm chăm đi tìm các tài liệu có từ khóa “thẩm định giá” hay “valuation“. Đây là một lỗi sai rất phổ biến khi các bạn đi tìm tài liệu hay tìm khóa học, và cả đi học. Thẩm định giá là ngành tổng hợp, bạn không thể học và hiểu TĐG mà không học các môn bổ trợ. Nhiều bạn chỉ tìm những từ khóa có chữ thẩm định giá, nên chẳng bao giờ tìm đúng những cái các bạn cần, thành ra toàn nhờ tôi tìm tài liệu hộ, rồi bảo “thầy đúng là thư viện di động chạy cơm” 😒. Có những bạn khi học excel thì cũng đòi hỏi tên khóa học phải có chữ “excel cho thẩm định giá” hoặc liên quan tới thẩm định giá mới học cơ 😆 (chắc nhảy dây cũng phải có nhánh nhảy dây cho dân boxing thì dân boxing mới tập). Những bạn thẩm định viên từng học lớp Excel cơ bản của tôi chắc sẽ hiểu lợi ích của những gì tôi chọn lọc và đưa vào khóa học, chứ nó không nằm ở cái tên.

Nhiều bạn hay tự tin rằng chỉ cần học thẳng các video của chuyên gia hàng đầu, đọc các giáo trình hàng đầu, đọc các tài liệu bằng cách google dịch là có thể từ zero to hero. Điều này đúng, nếu bạn là thiên tài hoặc thần đồng, hoặc lĩnh vực bạn tìm hiểu quá đơn giản. Còn nếu bạn không phải thiên tài, và nếu đây là một lĩnh vực phức tạp thì bạn sẽ phải có một nền tảng cơ bản nhất định mới có thể đọc hiểu. Bạn cứ thử tìm 1 video dạy sơn bàn ghế gỗ trên youtube và thử mua giấy nhám, axeton, chổi, lăn, sơn về sơn thử, bạn sẽ thấy ngay việc học từ những nguồn như vậy khác học bài bản từ giáo viên kèm cặp thế nào. Không ai thành nghề mộc từ việc xem youtube và làm theo (nếu là nữ, bạn thử tìm 1 video dạy nấu ăn và làm theo xem sản phẩm thế nào, lại bảo là sao làm y trên mạng mà ăn dở quá 😅. Thường chỉ những bạn đã có nền tảng cơ bản về nấu nướng và có chút tay nghề, lên mạng học món mới nâng cao thì phù hợp).

Tôi chưa nói tới các tài liệu textbook nổi tiếng, nghiên cứu đạt giải Nobel, hay các bài giảng từ giáo sư nổi tiếng có phụ đề tiếng Anh và được google translate sang tiếng Việt có đúng hay không.

Hãy tưởng tượng bạn là một người chưa có nền tảng tài chính vững chắc (hoặc chưa từng học tài chính), hoặc từng học nhưng chỉ quen đọc, học tài liệu tiếng Việt có sẵn được người khác dịch/viết lại. Giả sử bạn tìm thấy một tài liệu rất hay là “Hướng dẫn đầu tư điện gió: Tài chính và định giá điện gió” của GIZ, do các chuyên gia Bộ Công thương dịch (đừng vội chê, các công chức đều được du học ở các trường ĐH hàng đầu tại các quốc gia nói tiếng Anh). GIZ thì nổi tiếng quá rồi, tài liệu rất chi tiết. Bạn quyết định dành thời gian tự đọc và nghiên cứu tài liệu này. Bạn sẽ hiểu thế nào khi đọc tới đoạn sau:

(Trang 135, Phần 4 – Định giá điện gió,Hướng dẫn đầu tư điện gió, GIZ)

Hãy chú ý tài liệu ký hiệu Rd = tỷ lệ nợ, Re = tỷ lệ vốn (tất nhiên mỗi tài liệu có cách ký hiệu khác nhau, chẳng hạn ở đây Rt là thuế suất, không phải Tc, nên bạn không suy đoán ý nghĩa dựa vào ký hiệu Re, Rd mà phải dựa vào giải thích ký hiệu). Là một người không chuyên sâu về tài chính, bạn sẽ nghĩ, ồ có gì mà khó hiểu, họ đã viết rất cụ thể là tỷ lệ nợ mà. Chẳng phải học Đại học, trong tiêu chuẩn, người ta vẫn hay nói tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E), tỷ lệ nợ trong tổng nguồn vốn (D/V) đó sao. Ở đây nguồn vốn có vốn chủ sở hữu và vốn vay, như vậy Rd là tỷ lệ nợ, còn Re là tỷ lệ vốn cổ phần. Có gì mà phải chú ý. Tư duy dẫn dắt hành động. Cái sai của bạn nảy sinh khi ứng dụng dựa trên cách hiểu sơ sài như vậy.

Hãy xem bản gốc tiếng Anh

Nguyên bản Rd = Debt rate và Re = Equity Rate. Từ Rate bị dịch kiểu word by word dịch thành “tỷ lệ”, nhưng trong văn cảnh này, ta phải dịch Rd là lãi suất nợ vay còn Re là tỷ suất sinh lời của vốn chủ sở hữu, chứ không thể hiểu là “tỷ lệ” theo nghĩa tỷ trọng của nợ (hoặc vốn chủ sở hữu) trong số tổng nào đó. Vì “rate” được dịch là “tỷ lệ” nên Rc trong bản tiếng Việt được giải thích là tỷ lệ doanh nghiệp – nghe rất vô nghĩa, và cũng không ai biết cách xác định “tỷ lệ doanh nghiệp” kiểu gì. Những ai đọc tài liệu tài chính bằng tiếng Anh đều hiểu risk-free rate là lãi suất phi rủi ro hoặc tỷ suất sinh lời phi rủi ro, chẳng ai lại dịch là tỷ lệ phi rủi ro cả. Tương tự, tax rate bạn nên dịch là “thuế suất” thay vì “tỷ lệ thuế”; DSCR (Debt-Service Coverage Ratio) không phải là tỷ suất khả năng trả nợ (nghe rất tối nghĩa), mà phải là tỷ số (hoặc chỉ số) khả năng trả nợ.

Thật tai hại nếu đọc hiểu theo kiểu nghĩa đen từ google dịch và tự học khi không có nền tảng cơ bản vững chắc. Nó giống như bạn đang cố mặc bộ quần áo không vừa với mình. Đó là lý do tại sao người ta cần kiểm tra đầu vào, test trình độ của bạn để xếp lớp cho phù hợp. Đừng vội nghĩ rằng mình không đủ khả năng thi vào Harvard, nhưng chỉ cần nghe giảng viên Harvard dạy cho sinh viên Harvard thì bạn cũng hiểu ngay và hiểu đúng không khác gì một sinh viên Harvard thực sự. Nếu dễ vậy thì Harvard cần gì thi đầu vào. Và nếu khóa học free của chuyên gia trên youtube cũng hiệu quả y như họ dạy cho sinh viên trả phí thì ai sẽ là người chịu học khóa trả phí (khóa học trả phí ngắn hạn của Damodaran khoảng2.200 USD cho 16 buổi học, có điều kiện tiên quyết về đầu vào [1])

Là bậc thầy về tài chính và định giá, họ thừa biết định giá khóa học của mình sao cho phù hợp với giá trị.

Một thực trạng phổ biến của những người học/làm TĐG từ ngọn (thiếu nền tảng cơ bản) đó là hay vin vào nghĩa đen câu chữ chứ ko đi từ thuật ngữ chuyên ngành, nên hiểu sai kể cả là văn bản pháp luật, cho tới đọc các tài liệu chuyên ngành. Điều này xảy ra kể cả với những người làm luật hoặc dịch sách không thuộc chuyên môn vốn có của họ. Nếu bạn hiểu Nợ – Có theo nghĩa đen tiếng Việt thay vì nghĩa thuật ngữ Debit (Nợ) và Credit (Có) của tiếng Anh, thì không bao giờ bạn hiểu được tại sao tiền mặt tăng tức là bạn có nhiều tiền hơn, mà lại ghi nhận Nợ chứ không phải ghi Có.

Quá trình giảng dạy, tôi thấy một trong những thuật ngữ hay bị dân TĐG hiểu sai nhất là “tài sản hoạt động” và “tài sản phi hoạt động”. Ngay cả khi bám vào quy định, thì vẫn hiểu sai “tài sản phi hoạt động” do vin vào nghĩa đen của câu chữ “phi hoạt động – không hoạt động” này. Không ít bạn đi làm cả chục năm vẫn đang hiểu tài sản phi hoạt động là không hoạt động, không tạo ra lợi nhuận, không đóng góp vào dòng tiền doanh nghiệp.

Thuật ngữ hay bị hiểu sai (và cả dịch sai) thứ hai là phần bù rủi ro (risk premium), có tài liệu, văn bản thì dịch là “phụ phí rủi ro”, “phí bảo hiểm rủi ro”,…Nhiều bạn không hiểu bản chất nên cứ cái gì có chữ phần bù, phí bảo hiểm là lấy hết.

Thuật ngữ tiếp theo trong bảng xếp hạng là hệ số beta thường đươc giải thích là hệ số rủi ro, nhiều bạn không hiểu bản chất nên cứ thấy cái gì có chữ hệ số rủi ro là ốp vào làm hệ số beta (xem dòng 13 báo cáo thẩm định giá dưới đây):

Nguồn: Internet

Một từ hay bị hiểu sai do lỗi dịch sai phổ biến nữa là IRR (internal rate of return), thường được dịch làtỷ suất hoàn vốn nội bộ. Từreturnhay bị dịch là hoàn vốn, nhưng thực ra chẳng có vốn nào hoàn ở đây cả.Rate of returnđúng nghĩa là tỷ suất sinh lời. Chẳng hạn Return on equity (ROE) là tỷ suất sinh lời trên VCSH, Return on Assets (ROA) là tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản. Tương tự, IRR phải dịch là tỷ suất sinh lời nội tại. Vì không hiểu thuật ngữ rate, return, đã có trường hợp, một thẩm định viên tranh luận với tôi rằng, tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro phải được tính bằng (lãi suất TPCP kỳ này – lãi suất TPCP kỳ trước)/lãi suất TPCP kỳ trước (?!).

Một từ khác không bị dịch sai nhưng hay bị TĐV hiểu sai, đó là earnings (lợi nhuận). Nhiều người cứ thấy earning thì nghĩ ngay tới lợi nhuận sau thuế trên Báo cáo kết quả kinh doanh. Vẫn có những bạn không phân biệt được và không biết khi nào dùng loại earnings nào. Ngay cả dòng tiền (cash flows) cũng vậy, bạn có chắc là bạn đã biết phân biệt dòng tiền – dòng tiền thuần – dòng tiền tự do. Tôi thấy một thời gian dài, từ sách giáo trình, tài liệu giảng dạy, cho tới Tiêu chuẩn TĐG từng gọi FCFE (Free cash flows to equity) là dòng tiền THUẦN vốn chủ sở hữu. Có chữ “thuần (net)” nào trong từ FCFE sao ?

Và một từ nữa hay dịch sai và hiểu sai đó là residual method (được dịch thành phương pháp thặng dư). Gọi tên là thặng dư nhưng không phải làthặng dư(surplus). Trong bài viết của tôi hôm trước, tác giả vốn là thạc sĩ luật, nhưng hiểu theo nghĩa đen từ thặng dư, dẫn tới việc hiểu kết quả của phương pháp thặng dư (residual method) là giá trị thặng dư (surplus value). Ngày trước và cả đến giờ cũng có nhiều TĐV và nhiều đơn vị hiểu nhầm phương pháp thặng dư là tính giá trị thặng dư của dự án tạo ra. Thậm chí, họ cho rằng kết quả tính NPV giống phương pháp thặng dư [2].

Liên quan tới thuật ngữ kinh tế chính trị khiến tôi nhớ lại câu chuyện hồi đi học Đại học. Hầu như thế hệ sinh viên nào cũng có cảm giác Triết học Marx-Lenin là môn học rối rắm, khó hiểu, thi lại, học lại đông như hội. Trong ảnh là một câu (được xem là của Marx) nổi tiếng thường được đem ra dọa sinh viên.

Thực ra đây là câu dịch sai cứ bị lôi ra suốt thời gian dài để đánh đố sinh viên, ra vẻ môn Triết khó học lắm. Dịch mà câu trước câu sau đá nhau chan chát, phi logic, phi triết học. Tôi thấy đọc bộ Tư bản của Marx bản tiếng anh còn dễ hiểu hơn, nó y như đọc cuốn sách về kinh tế vậy, logic dễ hiểu (Marx vốn là nhà khoa học có tầm ảnh hưởng chứ không chỉ là một nhà tư tưởng).

Phiên bản dịch bằng tiếng Anh (Bộ Tư Bản (Capital) Tập 1 [3])

It is therefore impossible for capital to be produced by circulation, and it is equally impossible for it to originate apart from circulation. It must have its originbothin circulation and yet not in circulation.

Nếu bạn nào có chút nền tảng tiếng Anh đọc hiểu cơ bản, đều có thể thấy câu bằng tiếng Anh dễ hiểu và logic hơn nhiều so với câu dịch ra bằng tiếng Việt. Triết học là phải logic. Vậy mà một thời gian dài, người ta cứ mải mê mổ xẻ câu dịch sai rồi diễn giải đủ thứ trên đời. Đọc mấy bản dịch hoặc 1 số bài giảng được diễn giải theo hướng…khó lường, sai hẳn bản chất. Có những nội dung nghe giải thích mà lú hết cả người. Do vậy, các bạn nên lựa chọn kỹ trước khi tham gia khóa học nào đó dù mất phí hay miễn phí; để tiết kiệm thời gian.

Trên là một số ví dụ phổ biến cho việc học/làm việc mà không có gốc, không đi từ bản chất. Bản chất thì không bao giờ đến từ việc cày văn bản pháp luật. Văn bản pháp luật hay tiêu chuẩn không phải sách giáo trình để phải đi giải thích cặn kẽ bản chất cho người đi làm. Do vậy, đừng quá ỷ vào việc đọc tiêu chuẩn và xem mấy ví dụ trong tiêu chuẩn mà đã nghĩ rằng đủ để hành nghề.

Nếu bạn chưa có nền tảng, nhưng muốn tự học thẩm định giá thì làm thế nào ?

Thứ nhất, mục tiêu cần rõ ràng. Một số bạn nói với tôi rằng, mục tiêu của bạn muốn trở thành chuyên gia trong lĩnh vực. Nhưng qua đào tạo, tôi nhận thấy bạn không thực sự muốn trở thành chuyên gia, bạn chỉ thích vẻ hào nhoáng, phong cách, thần thái của một chuyên gia, nhưng bạn không hề thích làm công việc của một chuyên gia. Cũng giống như những bạn nói rằng thích làm bác sĩ, nhân viên ngân hàng, giám đốc doanh nghiệp; nhưng thực ra bạn chỉ thích nhiều tiền và quyền lực như giám đốc, sang chảnh như nhân viên ngân hàng, được kính trọng như bác sĩ chứ không hề thích làm công việc của giám đốc hay nhân viên ngân hàng, hay của bác sĩ. Mấy đứa trẻ con nhà tôi cũng nói chúng thích sau này trở thành đầu bếp, nhưng thực ra nó chỉ thích ăn ngon, chứ không thích công việc rửa rau, cọ nồi, giết mổ, thái gọt, xào nấu,…. Nếu bạn không có sự trăn trở thường trực trước những câu hỏi, vấn đề chuyên môn chưa được giải đáp thỏa đáng, nếu bạn không thực sự nghĩ về nó mọi lúc mọi nơi, tìm kiếm người giỏi khắp nơi để thảo luận và tìm câu trả lời, nếu bạn thấy tài liệu chuyên môn nhiều chữ là ngại đọc, thấy nhiều số là ngại nghĩ… thì có lẽ bạn không thực sự muốn làm một chuyên gia đâu. Tôi cho rằng việc trước tiên là phải xác định mục tiêu rõ ràng đã. Nhưng cũng đừng đặt mục tiêu là bằng cấp hay chứng chỉ. Hãy học kiến thức vì bạn cần nó để đạt được mục tiêu, chứ đừng coi kiến thức hay bằng cấp, chứng chỉ là mục tiêu. Tôi nói thật.

Thứ hai, bạn nên có mentor hoặc hỏi kinh nghiệm người đi trước để tiết kiệm thời gian. Lưu ý hãy hỏi những người thực sự am hiểu chứ đừng lựa chọn theo chức vụ hay thâm niên vì càng chức vụ cao, học vị cao, thâm niên nhiều họ càng bảo thủ và bám chấp chặt lấy cái sai của mình. Câu thần chú chung là “theo kinh nghiệm” hoặc “ai cũng làm vậy”, hoặc “từ xưa tới giờ, tôi làm cả nghìn bộ chưa 1 ai nói tôi sai đâu” hay “hội đồng đã phê duyệt cách tính này”.

Cá nhân tôi may mắn tìm được đúng thầy. Trong khoảng thời gian ngắn, tôi đã được “fixed” tất cả các lỗi sai trước đây, đồng thời trang bị cho mình kiến thức nền tảng và kỹ năng tự tìm hiểu – những yếu tố này giúp tôi tiết kiệm được phải 10 năm so với tự mày mò (có khi 10 năm cũng chưa tự mò được). Giờ đây tôi đang tiếp tục công viêc nghiên cứu, phổ biến, truyền đạt, hướng dẫn lại các thẩm định viên và những người làm công tác thẩm định giá – những người thực sự mong muốn hiểu bản chất và hướng tới chuẩn mực cao hơn. Tôi thường thích dạy cho người đi làm hơn là sinh viên chưa ra trường. Nhiều bạn học viên của tôi, có những bạn đã học xong thạc sỹ, có thẻ Thẩm định viên, cũng có chức vụ cao trong công ty TĐG độc lập và ngân hàng, từng làm nhiều dự án lớn. Các bạn tâm sự với tôi rằng, khi đã đi làm một thời gian dài sẽ nảy sinh rất nhiều câu hỏi do chưa hiểu bản chất, trước kia cũng đã từng tham gia đủ các hội thảo, khóa học, lân la hỏi khắp nơi nhưng không tìm được lời giải đáp thỏa đáng. Qua đào tạo các khóa học, tôi nhận thấy mọi người đi làm dù nhiều năm, nhưng vẫn vấp phải nhiều lỗi sai cơ bản. Vì lý do này, tôi nghĩ những người đã đi làm và có kinh nghiệm, đã từng trăn trở, day dứt với những câu hỏi chưa được giải đáp và đang nhiều lỗi sai cơ bản sẽ phù hợp nhất và nhận được nhiều giá trị nhất từ khóa học của tôi.

Thẩm định giá sử dụng kiến thức và kỹ thuật tổng hợp của nhiều chuyên ngành khác nhau, do vậy, đừng nên quá kỳ vọng một sư phụ hay mentor nào đó như một bách khoa toàn thư cung cấp cho bạn mọi thông tin, giải đáp tất tần tật mọi thắc mắc của bạn. Hãy tưởng tượng giống như việc bạn tìm học một môn võ thực chiến (và thực dụng) hiện đại thì võ tổng hợp (MMA – Mixed Martial Arts) là gợi ý tốt nhất cho bạn. Ở đó, bạn không học võ từ một thầy hay một môn phái. Bạn phải học kỹ thuật đấm như dân boxing và karatedo, học đá từ võ sư Taekwondo, học kỹ thuật di chuyển, cùi trỏ, phá trụ của Muay Thai, học vật, khóa, siết của chuyên gia về nhu thuật Brazil (Brazilian Jiu-Jitsu),… Mỗi mentor, mỗi giảng viên sẽ đóng vai trò nào đó và đem lại cho bạn những giá trị nào đó. Hãy tận dụng kinh nghiệm và kiến thức của họ, việc đứng trên vai người khổng lồ sẽ giúp bạn tiết kiệm nhiều năm, tránh lặp lại sai lầm của người đi trước, tiết kiệm được vô số chi phí tiền bạc, công sức so với việc bạn tự tìm tòi.

Thứ ba, hãy trang bị thật tốt, thật vững những kiến thức nền tảng của môn học khác và các môn bổ trợ. Nếu không, bạn sẽ dễ dàng đóng quyển sách khi đọc đến chương 2 thôi, cho dù cuốn sách viết bằng Tiếng Việt thì bạn đọc cũng chẳng hiểu gì (hoặc bạn tưởng hiểu nhưng thực ra không hiểu). Chẳng hạn bạn đọc đến đoạn này trong tài liệu Định giá điện gió (GIZ – Bộ Công thương dịch):

Nội dung tài liệu này đề cập là lý thuyết danh mục đầu tư của Harry Markowitz – đạt giải Nobel kinh tế 1990. Không dễ để hiểu đúng bản chất nếu bạn chưa trang bị đủ tốt. Ngay cả khi hiểu đúng, bạn cũng cần thực hành để liên hệ được và hiểu được lý thuyết này hoạt động thế nào trong thực tiễn.

Học kiến thức nền tảng là học từ gốc, nếu không biết cách học sẽ gây nhàm chán và chóng nản hơn học từ ngọn. Các bạn nên tham khảo những nguồn uy tín để tự học hoặc tìm nơi dạy chuẩn mực ngay từ đầu. Vì gốc học sai sẽ ảnh hưởng đến cả quá trình học và tư duy về sau. Một số bạn có tâm lý tự học gốc, tự học cơ bản đã rồi đi học trường lớp sẽ hiệu quả hơn (?!). Tôi thì nghĩ ngược lại, cũng như người mới học võ hay học lái xe, bạn chỉ cần học gốc cho đúng từ đầu rồi mới tự phát triển lên không cần thầy; với thẩm định giá, học gốc rồi đi làm thực tế vận dụng thôi. Nhiều bạn tự học cơ bản rồi mãi mãi không bao giờ học xong (vì không có hệ thống) và phần lớn bỏ cuộc (vì tự nghĩ mình không có khả năng) trước khi cho bản thân có cơ hội học tập bài bản.

Thứ tư, hãy kỷ luật. Thông thường những người tự học thường tự thua chính bản thân mình. Bản tính của con người là thích trì hoãn, ai cũng vậy thôi. Ngay cả những học viên của tôi luôn được tôi giám sát hàng ngày, thúc ép, gây áp lực để học, vẫn có những người tự đưa ra nhiều lý do để trì hoãn. Khi bạn đã qua 35 tuổi, có gia đình và công việc, có nhiều mối quan hệ bạn bè, nhiều thú vui và các mối quan tâm khác gây phân tán, xao nhãng; việc tập trung học thôi đã là thành công lớn rồi. Chính vì ai cũng có tâm lý như vậy nên cơ hội dành cho những người chăm chỉ vượt lên trước luôn còn nguyên. Những người tự học thì càng khó khăn hơn nhiều, vì họ phải đủ kiên trì, bền bỉ tự tìm tài liệu, tự đọc và ngẫm từng từ, tự lục lại kiến thức cũ để củng cố (vì tự học là tự khám phá, nên thường không theo một hệ thống bài bản xây dựng trước). Những người tự học khó duy trì được nhiệt huyết ban đầu và nhanh chóng bỏ cuộc với hàng trăm lý do. Do đó, tính kỷ luật rất quan trọng. Nếu lý do là thiếu thời gian, có thể bài viết này sẽ hữu ích cho bạn (Xem tại ĐÂY). Hãy tự chia thành nhiều mục tiêu nhỏ nhưng khả thi, step-by-step để bản thân đạt được, sau đó hẵng chinh phục những mục tiêu lớn hơn.

Vài dòng chia sẻ, chúc các bạn tự học một cách hiệu quả.

—–

[1] //execed.stern.nyu.edu/products/advanced-valuation-with-aswath-damodaran

[2] //vietnamnet.vn/chenh-lech-dia-to-tu-ly-thuyet-den-thuc-tien-2102373.html

[3] //www.marxists.org/archive/marx/works/1867-c1/ch05.htm

Thời gian gần đây các ngân hàng chạy đua trong việc xây dựng database và ứng dụng định giá tự động. Dưới góc nhìn của tôi, các ứng dụng đó chưa phải là AI và càng không phải là định giá tự động (automated valuation), vì vốn dĩ database được xây dựng đã không đúng ngay từ đầu. Ứng dụng định giá tự động không phải là bạn đưa vào một vài inputs gồm vài thông tin địa chỉ, diện tích, các kích thước và hướng rồi nó nhảy ra giá dựa vào tính “bình quân” hoặc 1 công thức nào đó rồi trả về 1 con số và bạn gọi là “giá”. Thế thì khác nào đưa một form nhập liệu với các hàm có sẵn từ Excel lên Web hoặc vào App ? Việc xây dựng 1 ứng dụng định giá hàng loạt AVM phức tạp hơn rất nhiều, team xây dựng phần mềm mà chỉ có IT với valuer thì thất bại ngay từ đầu vì thiếu vai trò của người xây dựng mô hình định lượng – một nhân vật cực kỳ vững về lý thuyết TĐG và machine learning, deep learning, data analysis… Tôi sẽ nói dần trong các bài viết sau. Thời gian tới tôi sẽ đăng nhiều tài liệu và nội dung có liên quan tới định giá BĐS hàng loạt.

Hôm nay tôi xin đăng dịch bài viết của Ông Tony Pistilli, Phó Chủ tịch và Thẩm định viên Khu dân cư được Chứng nhận, Bộ Thương mại Minnesota, Ban cố vấn TĐG BĐS để mở đầu. Tôi đã chứng kiến sự hào hứng với thẩm định giá tự động (Automated valuation) của một thế hệ Thẩm định viên trẻ – những người được đào tạo và tiếp xúc với công nghệ từ sớm. Họ là những người không chấp nhận cách tính toán tỷ lệ điều chỉnh đầy mơ hồ và lời giải thích “theo kinh nghiệm”. Cùng với việc Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ chuyển đổi số nhanh nhất thế giới, tôi tin rằng dù muốn hay không, dù sớm hay muộn, các nền tảng công nghệ sẽ khiến thay đổi phần lớn cách thức chúng ta thực hiện thẩm định giá.

Bình minh của một kỷ nguyên mới trong ngành thẩm định giá

Khoảng 30 năm trước, ngành công nghiệp ô tô bắt đầu đưa máy tính vào ô tô và kể từ thời điểm đó chúng chưa bao giờ giống nhau. Những gì từng được coi là một thủ tục khá đơn giản – điều chỉnh động cơ của bạn hoặc thậm chí thay đổi bugi – đã trở thành một việc gần như bất khả thi đối với bất kỳ ai, ngoại trừ các kỹ thuật viên ô tô được đào tạo chuyên sâu.

Ngày nay, hầu hết mọi khía cạnh của ô tô của bạn đều được máy tính hỗ trợ hoặc điều khiển theo một cách nào đó. Đài kỹ thuật số với đầu đĩa CD, hệ thống kiểm soát khí hậu, kiểm soát hành trình và các thiết bị kiểm soát ô nhiễm chỉ là một vài trong số các thành phần được hỗ trợ bởi máy tính. Máy tính hiện kiểm soát các chức năng động cơ và các hệ thống khác trong xe, nơi các bộ phận cơ khí từng thống trị.

Việc đưa những công nghệ mới này vào ô tô đòi hỏi những người thợ cơ khí phải học những cách mới để bảo dưỡng ô tô. Họ cần phải trở nên thành thạo trong phân tích máy tính về các hệ thống mới, phi cơ học và họ đã học các thuật ngữ mới. Ngoài những chiếc bánh cóc và cờ lê mà họ luôn sử dụng, giờ đây họ đã sử dụng máy tính để thực hiện công việc của mình.

Vào thời điểm đó, điều này có vẻ như là một sự thay đổi lớn. Tuy nhiên, những thợ máy ô tô chấp nhận công nghệ mới, coi nó như một cách để nâng cao bộ kỹ năng cốt lõi hiện tại của họ, đã được tưởng thưởng rất nhiều.Những người thợ máy khác đã không thích nghi và học hỏi những công nghệ mới… tốt thôi, và giờ đây họ đang nhấc máy và gọi điện để đặt lịch hẹn để được bảo dưỡng ô tô bởi những kỹ thuật viên ô tô được đào tạo bài bản và được trả lương cao! Và nhân tiện, những thợ máy không thích nghi và học hỏi các công nghệ mới cũng không còn kiếm sống bằng việc bảo trì ô tô nữa.

Công nghệ sẽthay đổiquy trình thẩm định

Sự chuyển đổi tương tự của một ngành đã xảy ra trong ngành công nghiệp ô tô vào những năm 80 đã được tiến hành trong nhiều năm với ngành thẩm định. Với độ tuổi trung bình của một thẩm định viên là khoảng giữa 50, tôi biết nhiều người trong chúng ta đã sống đủ lâu để thấy những gì chúng ta nghĩ, vào thời điểm đó, là một số thay đổi khá lớn trong những năm qua. Nó có thể đã gần như mang tính cách mạng khi chúng ta chuyển từ băng keo hai mặt sang keo dính, hoặc từ các biểu mẫu thẩm định FHA sao chép carbon và các biểu mẫu nạp bằng máy kéo được in bởi máy tính thế hệ đầu tiên sang phần mềm biểu mẫu thẩm định – chưa kể đến nỗ lực của ngành công nghiệp vào một môi trường “không cần giấy tờ” với máy ảnh kỹ thuật số, bản đồ trực tuyến, chương trình phác thảo điện tử và chữ ký số. Với tất cả những thay đổi này, các nhà thẩm định ngày nay chắc chắn làm việc hiệu quả hơn với tư cách là một nhóm các chuyên gia.

Công nghệ đã cho phép chúng tôi với tư cách là một chuyên gia giảm thời gian quay vòng để cung cấp báo cáo trong khi giảm chi phí liên quan đến việc chuẩn bị chúng. Email đã loại bỏ nhu cầu gửi fax và gửi báo cáo qua thư. Chúng tôi không còn bị ràng buộc vào việc sao chụp và đối chiếu hàng loạt giấy tờ văn bản để tạo ra nhiều bản sao báo cáo của chúng tôi cho khách hàng. Chúng tôi mua ít hộp mực máy in hơn và có thể loại bỏ chi phí xử lý ảnh và gửi thư. Chúng tôi đã trở nên hiệu quả hơn và năng suất hơn và điều này nói theo một cách nhỏ nào đó đã khiến chúng tôi dễ hiểu hơn tại sao phí thẩm định không tăng trong 20 năm qua. Tất cả chúng ta đều biết ngày nay việc thẩm định là một môi trường phức tạp hơn nhiều so với chỉ 5 năm trước. Nhưng những thay đổi công nghệ diễn ra trong nhiều năm đã không giải quyết được vấn đề đó. Tất cả những thay đổi này không thực sự thay đổi cách chúng tôi làm mọi thứ và cách chúng tôi định giá bất động sản. Chúng tôi có thể thực hiện báo cáo nhanh hơn nhưng không nhất thiết phải tốt hơn.

 Vào thời điểm mà tất cả các ngân hàng và tổ chức tài chính đều đang xôn xao, và đúng như vậy, để có các báo cáo thẩm định đáng tin cậy hơn, chúng tôi đã phản hồi bằng cách thường xuyên cung cấp một giao dịch TS so sánh thứ tư hoặc thứ năm và đôi khi là một vài danh sách có thể so sánh được. Về cơ bản, chúng tôi vẫn đang làm những việc giống như cách chúng tôi luôn làm và kết quả là bây giờ mất nhiều thời gian để hoàn thành một báo cáo thẩm định hơn bao giờ hết, mặc dù tất cả những hiệu quả đã được giới thiệu thông qua công nghệ.

Trong hành trình để tạo ra các báo cáo thẩm định chính xác và đáng tin cậy hơn, các cơ quan đã đưa ra vô số yêu cầu về cách thức thẩm định được thực hiện: danh sách TS có thể so sánh ở các thị trường đang suy giảm, mẫu 1004MC và gần đây nhất là bao gồm các bức ảnh nội thất của đối tượng. Một lần nữa, những điều này không nhất thiết được chứng minh là tạo ra các báo cáo thẩm định đáng tin cậy hơn, chỉ là những báo cáo có nhiều trang và phụ lục hơn. Những gì chúng ta cần ngày nay là sự thay đổi thực sự sẽ tạo ra một kết quả đáng kể.

Sự thay đổi thực sự bị ảnh hưởng khi các hệ thống hoặc công nghệ mới được giới thiệu làm thay đổi toàn bộ quy trình và cuối cùng là cách mọi thứ được thực hiện. Sự thay đổi thực sự tạo ra một kết quả hoàn toàn khác, không chỉ là một phiên bản đánh bóng của cùng một thứ cũ. So với những gì sắp xảy ra trong vài năm tới, những gì chúng tôi đã trải qua cho đến nay là một “bước đệm” của quá trình thẩm định. Sự thay đổi thực sự sắp xảy ra sẽ thay đổi cách chúng ta làm mọi việc và mang đến một kỷ nguyên mới trong lĩnh vực thẩm định bất động sản!

Cho dù bạn có biết hay không, một biên giới mới trong việc thẩm định đang ở phía chúng ta và sự thay đổi mà nó đang mang lại không giống như bất cứ điều gì chúng ta từng thấy trước đây. Hiện tại, có rất nhiều người rất thông minh và sáng tạo đang làm việc để phát triển thế hệ công cụ và quy trình định giá tiếp theo sẽ thúc đẩy các thẩm định viên trở thành những nhà phân tích định giá được đào tạo chuyên sâu và được trả lương cao. Tôi sử dụng thuật ngữ “nhà phân tích định giá” để mô tả nhóm chuyên gia thẩm định mới này, tuy nhiên,bạn tôi Mark Linne đã đặt ra thuật ngữ “nhà kinh tế lượng” và những người khác đã sử dụng các thuật ngữ như “cố vấn đáng tin cậy” và “kỹ thuật viên định giá”.

Bất kể họ sẽ được gọi là gì, các thành viên của kỷ nguyên mới này của các chuyên gia định giá sẽ được đào tạo chuyên sâu và có hiểu biết sâu sắc về thống kê và phân tích hồi quy. Họ sẽ có sẵn các điểm dữ liệu và thông tin phân tích ở đầu quá trình mà cho đến nay hoặc là không có sẵn hoặc rất tốn kém đối với thẩm định viên cá nhân để có được. Họ sẽ được đào tạo chuyên sâu để hiểu cách thu thập, thao tác và diễn giải các tập dữ liệu lớn. Họ sẽ sử dụng các công cụ và quy trình thông qua web để trình bày dữ liệu dưới dạng đồ thị và biểu đồ dễ hiểu trực quan. Họ có thể hoàn thành báo cáo của mình trên Internet thay vì sử dụng phần mềm thẩm định truyền thống và thời gian hoàn thành báo cáo sẽ giảm xuống một phần nhỏ so với hiện nay.

Sự kết hợp giữa tiền phân tích, thu thập dữ liệu lớn hơn và tăng tính minh bạch và khách quan, được cung cấp ở định dạng đồ họa và dễ hiểu hơn, chính là điều mà các tổ chức cho vay và tổ chức tài chính đang tìm kiếm trong nhiệm vụ định giá tài sản thế chấp đáng tin cậy hơn trong quá trình cho vay . Giống như sự chuyển đổi của ô tô vào những năm 1980, quá trình thực hiện thẩm định trong tương lai gần sẽ khác nhiều. Những thẩm định viên không chọn học hỏi và áp dụng các công nghệ mới sẽ bị bỏ lại phía sau, giống như những người thợ máy đã chọn không thay đổi theo thời đại, và sẽ bị bỏ lại để tìm kiếm một con đường mới để kiếm sống. Sự thay đổi này nên được xem như một cơ hội cho các nhà thẩm định. Sự thay đổi này nên được các thẩm định viên chấp nhận

Quy chế thẩm định sẽ tăng cường. . . .

Ngoài sự thay đổi công nghệ đang diễn ra, chúng tôi đang ở giữa một số thay đổi quy định mạnh mẽ nhất kể từ khi FIRREA và USPAP thông qua vào cuối những năm 80. Trong 18 tháng qua, chúng tôi đã thấy sự ra đời của Bộ Quy tắc Ứng xử về Định giá Nhà, nhiều Bản tin và Câu hỏi thường gặp của Fannie Mae và Freddie Mac Seller Servicer, nhiều Thư thế chấp HUD, Hướng dẫn Thẩm định và Đánh giá Liên ngành được đề xuất và gần đây nhất là Đạo Luật Dodd / Frank. Thẩm định và thẩm định giá chắc chắn đã là chủ đề rất phổ biến với các nhà hoạch định chính sách và lập pháp. Bất chấp những lời tranh cãi từ Realtors ©, các nhà môi giới thế chấp và thậm chí một số thẩm định viên, tôi tin rằng nhìn chung, những quy định và luật mới này là một điều rất tích cực cho ngành thẩm định.

Tất cả chúng ta đều quen thuộc với HVCC và những thay đổi mà HVCC đã thực hiện trong ngành trong 18 tháng qua. Mục đích của HVCC là “sửa chữa” một vấn đề về tính độc lập được nhận thức giữa một tổ chức tài chính và công ty quản lý thẩm định của nó. Trớ trêu thay, hậu quả không mong muốn là nó thực sự thúc đẩy nhiều doanh nghiệp hơn vào cùng một ngành mà nó muốn kiểm soát. Thị phần thẩm định đặt hàng từ các công ty quản lý thẩm định trước HVCC là khoảng 20%. Con số đó đã tăng lên hơn 80% khi các tổ chức tài chính tranh giành nhau để tìm ra các giải pháp tuân thủ Bộ quy tắc. Mặc dù HVCC không bắt buộc sử dụng AMC, nhiều bên cho vay xem việc thuê ngoài các nghĩa vụ mua sắm thẩm định của họ là một giải pháp hiệu quả, tuân thủ và không tốn kém để thực hiện chức năng này trong nội bộ, mặc dù không được nhiều người coi là một giải pháp hoàn hảo.

Những gì chúng tôi không quen thuộc là những thay đổi dài hạn sẽ được thực hiện đối với ngành thẩm định do kết quả của Đạo luật Dodd / Frank. Đạo luật Dodd / Frank kéo dài hơn 2.400 trang với hơn 200 trang dành hoàn toàn cho các vấn đề liên quan đến thẩm định và định giá. Quy tắc cuối cùng tạm thời làm rõ hành động này là một bổ sung 132 trang. Đạo luật này đã làm cho HVCC lặn, nhưng nó cũng ghi nhớ nhiều điều khoản của nó và nâng cao hơn nữa khái niệm về tính độc lập của thẩm định viên. Hiện đã có những hình phạt đáng kể đối với các tổ chức tài chính và các công ty quản lý thẩm định do không tuân thủ. Đạo luật cung cấp nhiều quyền hạn hơn và tài trợ cho Tiểu ban thẩm định để thực thi cả thẩm định viên và công ty quản lý thẩm định, đây chính là điều mà ngành này rất cần.

Không cần bàn cãi, điều khoản hợp lý và theo thông lệ của Đạo luật Dodd / Frank là phần được nói đến và gây tranh cãi nhiều nhất của đạo luật. Về cơ bản, điều này có nghĩa là các thẩm định viên sẽ được trả những gì họ sẽ nhận được mà không cần sự tham gia của một công ty quản lý thẩm định. Yêu cầu về việc trả một khoản phí hợp lý và thông lệ được áp dụng cho cả các tổ chức tài chính và các công ty quản lý thẩm định. Điều vẫn chưa được hiểu là nếu các công ty quản lý thẩm định có thể “thương lượng” với các thẩm định viên để xây dựng một tiêu chuẩn bổ sung về những gì hợp lý và thông lệ, dựa trên những lợi ích mà công ty quản lý thẩm định cung cấp cho thẩm định viên. Theo ý kiến ​​của tôi, hầu hết các tổ chức tài chính sẽ xem xét hình phạt cho việc không tuân thủ (10.000 đô la mỗi ngày, mỗi vi phạm) là quá nghiêm trọng để kiểm tra và sẽ hướng dẫn các công ty quản lý thẩm định coi phí thẩm định như một khoản “chuyển khoản” cho thẩm định viên và “thương lượng” với các công ty quản lý thẩm định về các dịch vụ mà họ cung cấp cho họ. Tác động của “hợp lý và thông lệ” sẽ phát huy tác dụng trong vài tháng tới, nhưng có một điều chắc chắn:

Mọi thứ sắp thay đổi!

• Các mô hình kinh doanh sẽ thay đổi – Với tất cả những thay đổi về công nghệ và quy định đang diễn ra, các thẩm định viên, công ty quản lý thẩm định và các tổ chức tài chính sẽ thay đổi cách họ kinh doanh.
• Thẩm định viên – Trước hết, như tôi đã đề cập trước đó, các thẩm định viên sẽ trở thành “nhà phân tích định giá”, “nhà kinh tế lượng”, “cố vấn đáng tin cậy” và “kỹ thuật viên định giá” được săn đón và được trả lương cho kiến ​​thức và chuyên môn của họ. Ý tưởng đánh giá độc quyền trên mẫu 1004 URAR sẽ trở thành một ký ức xa vời. Người thẩm định sẽ không còn được trả $ 350 cho một cuộc thẩm định nữa; họ sẽ được trả tiền cho các dịch vụ của họ theo giờ, không phải theo sản phẩm. Trong nhiều năm, thẩm định đã trở thành hàng hóa do các tổ chức tài chính và các công ty quản lý thẩm định đặt hàng. Việc buộc các thẩm định viên thực hiện thẩm định với một khoản phí liên tục bị thách thức và trả giá cao hơn bởi một thẩm định viên ít kinh nghiệm hơn sẽ không còn là chuẩn mực nữa. TĐV sẽ kiếm được nhiều tiền hơn mỗi giờ trong tương lai so với số tiền họ kiếm được ngày hôm nay, nhưng nó sẽ đòi hỏi một sự thay đổi mạnh mẽ trong tư duy của họ để đạt được. Câu hỏi duy nhất là, các thẩm định viên đã sẵn sàng và họ sẽ đón nhận sự thay đổi này?
• Các tổ chức Tài chính – Các tổ chức tài chính cũng sẽ thay đổi mô hình kinh doanh của họ. Họ sẽ không còn tìm kiếm mức phí tốt nhất khi thẩm định; bây giờ họ sẽ tìm kiếm sự thẩm định tốt nhất, bất kể phí. Trong bốn năm qua, một điều đã trở nên rõ ràng đối với các tổ chức tài chính là tác động của các hoạt động thẩm định kém, không chính xác được thực hiện bởi các thẩm định viên không đủ năng lực. Chắc chắn rằng những tổn thất phát sinh sẽ không thể tránh khỏi chỉ bằng cách thẩm định tốt hơn, nhưng mức độ thiệt hại sẽ giảm đáng kể nếu có một thẩm định tốt đằng sau mỗi khoản vay khó đòi. Các tổ chức tài chính đã tìm ra chữ “V” trong LTV giờ đây là vấn đề quan trọng và thực sự chi phí thấp hơn khi trả một khoản phí hợp lý để thu hút một người đủ điều kiện,
• Các công ty quản lý thẩm định – Các công ty quản lý thẩm định có thể có những thay đổi lớn nhất trong thời gian sắp tới. Trong nhiều thập kỷ, họ đã cung cấp các dịch vụ có giá trị cho các tổ chức tài chính và thẩm định viên, và điều đó sẽ không thay đổi. Điều gì sẽ thay đổi là các dịch vụ mà họ sẽ được trả tiền, và đáng kể hơn là số tiền họ sẽ được trả. Nếu nó trở thành tiêu chuẩn để các tổ chức tài chính coi phí thẩm định là một “khoản chuyển tiếp”, thì các dịch vụ do các công ty quản lý thẩm định cung cấp sẽ nhận được sự giám sát chặt chẽ hơn nhiều. Các tổ chức tài chính sẽ bắt đầu yêu cầu các công ty quản lý thẩm định chi tiết hóa các dịch vụ mà họ cung cấp và đính kèm phí cho các dịch vụ đó. Minh bạch hơn về những gì người thẩm định được trả và những gì công ty quản lý thẩm định đang tính phí là một điều tốt.

Một thuật ngữ mới, “chi phí cộng thêm”, sẽ đi vào từ vựng của nhiều công ty quản lý thẩm định hơn. “Chi phí” sẽ đề cập đến phí trả cho người thẩm định và “cộng thêm” sẽ là phí trả cho công ty quản lý thẩm định. Tôi có thể thấy một ngày mà các tổ chức tài chính sẽ lựa chọn các dịch vụ riêng lẻ – hoặc có thể là gói dịch vụ nào – họ quyết định “thuê ngoài” cho công ty quản lý thẩm định. Ví dụ, các tổ chức tài chính có thể quyết định dựa vào công ty quản lý thẩm định để quản lý một hội đồng thẩm định viên, duy trì thông tin giấy phép và sử dụng quy trình lựa chọn thẩm định viên của họ, nhưng bỏ qua việc đánh giá thẩm định theo truyền thống được thực hiện bởi công ty quản lý thẩm định vì tổ chức tài chính có Dù sao thì nghĩa vụ quy định cũng phải tự thực hiện.

“Hợp lý và thông lệ” sẽ đặt các thẩm định viên vào một thị trường cạnh tranh giữa các đồng nghiệp chuyên nghiệp của họ và nó cũng sẽ đặt các công ty quản lý thẩm định vào một thị trường cạnh tranh tương tự giữa các đồng nghiệp của họ. Do đó, rất có thể sẽ có ít công ty quản lý thẩm định hơn trong tương lai, cho dù đó là thông qua thất bại hay hợp nhất.

Như ngày nay, các tổ chức tài chính có thể chuyển các khoản phí phát sinh từ việc sử dụng các công ty quản lý thẩm định cho người tiêu dùng. Bất kỳ thay đổi nào đối với luật công bố thông tin hoặc giải thích rằng phí cho công ty quản lý thẩm định phải do các tổ chức tài chính chịu cuối cùng có thể khiến họ phải quản lý các chức năng này trong nội bộ và hoàn toàn tránh xa các công ty quản lý thẩm định.

Tóm lại, những gì chúng ta đang thấy ngày nay, theo nhiều cách, là sự quay trở lại cách chúng ta đã từng làm.Chắc chắn, công nghệ đã thay đổi những chiếc xe chúng ta lái và cách chúng ta định giá.Nhưng những gì đang diễn ra ngày nay là sự quay trở lại thời kỳ mà việc định giá có ý nghĩa quan trọng, khi các thẩm định viên được định giá và khi ngành công nghiệp coi thẩm định là một phần không thể thiếu của quy trình cho vay. Kết hợp sự thay đổi thái độ này với các công nghệ mới, các quy định mới và cách thức kinh doanh mới, và chắc chắn chúng ta đang ở giữa thời kỳ thú vị nhất của thời đại chúng ta.Các thẩm định viên phải chào đón sự thay đổi này với vòng tay rộng mở và tận dụng những cơ hội mới hoặc chuẩn bị đối mặt với sự tuyệt chủng tương tự mà những người thợ cơ khí ô tô cứng đầu, kém cỏi đã trải qua.

Dự toán chi phí gói thầu là một yêu cầu cần thiết trong quá trình chào thầu các dự án theo quy định pháp luật. Thẩm định giá dự toán gói thầu là xác định tính chính xác trong giá trị của các danh mục được liệt kê trong dự toán cũng như tổng giá trị dự toán đó.

Thẩm định giá khác thẩm tra dự toán như nào?

Thẩm định giá dự toán là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo có trong danh mục đấu thầu theo quy định của luật giá.

Thẩm tra dự toán là kiểm tra và xác định dự toán do bên tư vấn thiết kế lập xem đã phù hợp với quy định hiện hành và mặt bằng giá cả, chế độ chính sách của Nhà nước ở thời thẩm tra hay chưa.

Như vậy xét về khía cạnh chuyên môn nghiệp vụ thì Thẩm định giá tập trung vào giá trị quy đổi ra tiền của các tài sản, dịch vụ theo các mục đích nhất định. Còn thẩm tra là tập trung vào tính đúng đắn của việc lập danh mục, dự toán đó có đúng với các quy định hiện hành.

Nội dung thẩm định giá dự toán gói thầu

• Kiểm tra giá tiền, số lượng, chủng loại các thiết bị, đầu danh mục trong dự toán có phù hợp với giá cả thị trường ở thời điểm thẩm định giá.
• Kiểm tra tính pháp lý, đúng đắn của dự toán có phù hợp với quyết định đấu thầu của cơ quan mời thầu.
• Xác định giá trị dự toán gói thầu sau thẩm định để cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt. Đánh giá mức độ tăng, giảm của các khoản mục chi phí, phân tích nguyên nhân tăng, giảm so với giá trị dự toán của gói thầu đó.

Chi phí thẩm định giá dự toán gói thầu

Chi phí thuê thẩm định giá hay còn gọi là phí thẩm định giá là khoản tiền mà đơn vị muốn thẩm định giá trả cho các công ty/tổ chức (có chức năng thẩm định giá)đứng ra tiến hành thẩm định giá. Phí thẩm định giá có 2 cách để tính:

• Một là tính theo phần trăm (%) của tổng giá trị dự toán gói thầu cộng với chi phí phát sinh như: công tác phí…
• Hai là theo giá trọn gói thỏa thuận giữa hai bên

Hồ sơ thẩm định giá dự toán gói thầu

• Công văn, phiếu yêu cầu thẩm định giá dự toán
• Dự toán, danh mục thiết bị cần thẩm định giá
• Quyêt định đấu thầu, mời thầu (nếu có)