Bình minh của một kỷ nguyên mới trong ngành thẩm định giá

Thời gian gần đây các ngân hàng chạy đua trong việc xây dựng database và ứng dụng định giá tự động. Dưới góc nhìn của tôi, các ứng dụng đó chưa phải là AI và càng không phải là định giá tự động (automated valuation), vì vốn dĩ database được xây dựng đã không đúng ngay từ đầu. Ứng dụng định giá tự động không phải là bạn đưa vào một vài inputs gồm vài thông tin địa chỉ, diện tích, các kích thước và hướng rồi nó nhảy ra giá dựa vào tính “bình quân” hoặc 1 công thức nào đó rồi trả về 1 con số và bạn gọi là “giá”. Thế thì khác nào đưa một form nhập liệu với các hàm có sẵn từ Excel lên Web hoặc vào App ? Việc xây dựng 1 ứng dụng định giá hàng loạt AVM phức tạp hơn rất nhiều, team xây dựng phần mềm mà chỉ có IT với valuer thì thất bại ngay từ đầu vì thiếu vai trò của người xây dựng mô hình định lượng – một nhân vật cực kỳ vững về lý thuyết TĐG và machine learning, deep learning, data analysis… Tôi sẽ nói dần trong các bài viết sau. Thời gian tới tôi sẽ đăng nhiều tài liệu và nội dung có liên quan tới định giá BĐS hàng loạt.

Hôm nay tôi xin đăng dịch bài viết của Ông Tony Pistilli, Phó Chủ tịch và Thẩm định viên Khu dân cư được Chứng nhận, Bộ Thương mại Minnesota, Ban cố vấn TĐG BĐS để mở đầu. Tôi đã chứng kiến sự hào hứng với thẩm định giá tự động (Automated valuation) của một thế hệ Thẩm định viên trẻ – những người được đào tạo và tiếp xúc với công nghệ từ sớm. Họ là những người không chấp nhận cách tính toán tỷ lệ điều chỉnh đầy mơ hồ và lời giải thích “theo kinh nghiệm”. Cùng với việc Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ chuyển đổi số nhanh nhất thế giới, tôi tin rằng dù muốn hay không, dù sớm hay muộn, các nền tảng công nghệ sẽ khiến thay đổi phần lớn cách thức chúng ta thực hiện thẩm định giá.

Bình minh của một kỷ nguyên mới trong ngành thẩm định giá

Khoảng 30 năm trước, ngành công nghiệp ô tô bắt đầu đưa máy tính vào ô tô và kể từ thời điểm đó chúng chưa bao giờ giống nhau. Những gì từng được coi là một thủ tục khá đơn giản – điều chỉnh động cơ của bạn hoặc thậm chí thay đổi bugi – đã trở thành một việc gần như bất khả thi đối với bất kỳ ai, ngoại trừ các kỹ thuật viên ô tô được đào tạo chuyên sâu.

Ngày nay, hầu hết mọi khía cạnh của ô tô của bạn đều được máy tính hỗ trợ hoặc điều khiển theo một cách nào đó. Đài kỹ thuật số với đầu đĩa CD, hệ thống kiểm soát khí hậu, kiểm soát hành trình và các thiết bị kiểm soát ô nhiễm chỉ là một vài trong số các thành phần được hỗ trợ bởi máy tính. Máy tính hiện kiểm soát các chức năng động cơ và các hệ thống khác trong xe, nơi các bộ phận cơ khí từng thống trị.

Việc đưa những công nghệ mới này vào ô tô đòi hỏi những người thợ cơ khí phải học những cách mới để bảo dưỡng ô tô. Họ cần phải trở nên thành thạo trong phân tích máy tính về các hệ thống mới, phi cơ học và họ đã học các thuật ngữ mới. Ngoài những chiếc bánh cóc và cờ lê mà họ luôn sử dụng, giờ đây họ đã sử dụng máy tính để thực hiện công việc của mình.

Vào thời điểm đó, điều này có vẻ như là một sự thay đổi lớn. Tuy nhiên, những thợ máy ô tô chấp nhận công nghệ mới, coi nó như một cách để nâng cao bộ kỹ năng cốt lõi hiện tại của họ, đã được tưởng thưởng rất nhiều.Những người thợ máy khác đã không thích nghi và học hỏi những công nghệ mới… tốt thôi, và giờ đây họ đang nhấc máy và gọi điện để đặt lịch hẹn để được bảo dưỡng ô tô bởi những kỹ thuật viên ô tô được đào tạo bài bản và được trả lương cao! Và nhân tiện, những thợ máy không thích nghi và học hỏi các công nghệ mới cũng không còn kiếm sống bằng việc bảo trì ô tô nữa.

Công nghệ sẽthay đổiquy trình thẩm định

Sự chuyển đổi tương tự của một ngành đã xảy ra trong ngành công nghiệp ô tô vào những năm 80 đã được tiến hành trong nhiều năm với ngành thẩm định. Với độ tuổi trung bình của một thẩm định viên là khoảng giữa 50, tôi biết nhiều người trong chúng ta đã sống đủ lâu để thấy những gì chúng ta nghĩ, vào thời điểm đó, là một số thay đổi khá lớn trong những năm qua. Nó có thể đã gần như mang tính cách mạng khi chúng ta chuyển từ băng keo hai mặt sang keo dính, hoặc từ các biểu mẫu thẩm định FHA sao chép carbon và các biểu mẫu nạp bằng máy kéo được in bởi máy tính thế hệ đầu tiên sang phần mềm biểu mẫu thẩm định – chưa kể đến nỗ lực của ngành công nghiệp vào một môi trường “không cần giấy tờ” với máy ảnh kỹ thuật số, bản đồ trực tuyến, chương trình phác thảo điện tử và chữ ký số. Với tất cả những thay đổi này, các nhà thẩm định ngày nay chắc chắn làm việc hiệu quả hơn với tư cách là một nhóm các chuyên gia.

Công nghệ đã cho phép chúng tôi với tư cách là một chuyên gia giảm thời gian quay vòng để cung cấp báo cáo trong khi giảm chi phí liên quan đến việc chuẩn bị chúng. Email đã loại bỏ nhu cầu gửi fax và gửi báo cáo qua thư. Chúng tôi không còn bị ràng buộc vào việc sao chụp và đối chiếu hàng loạt giấy tờ văn bản để tạo ra nhiều bản sao báo cáo của chúng tôi cho khách hàng. Chúng tôi mua ít hộp mực máy in hơn và có thể loại bỏ chi phí xử lý ảnh và gửi thư. Chúng tôi đã trở nên hiệu quả hơn và năng suất hơn và điều này nói theo một cách nhỏ nào đó đã khiến chúng tôi dễ hiểu hơn tại sao phí thẩm định không tăng trong 20 năm qua. Tất cả chúng ta đều biết ngày nay việc thẩm định là một môi trường phức tạp hơn nhiều so với chỉ 5 năm trước. Nhưng những thay đổi công nghệ diễn ra trong nhiều năm đã không giải quyết được vấn đề đó. Tất cả những thay đổi này không thực sự thay đổi cách chúng tôi làm mọi thứ và cách chúng tôi định giá bất động sản. Chúng tôi có thể thực hiện báo cáo nhanh hơn nhưng không nhất thiết phải tốt hơn.

 Vào thời điểm mà tất cả các ngân hàng và tổ chức tài chính đều đang xôn xao, và đúng như vậy, để có các báo cáo thẩm định đáng tin cậy hơn, chúng tôi đã phản hồi bằng cách thường xuyên cung cấp một giao dịch TS so sánh thứ tư hoặc thứ năm và đôi khi là một vài danh sách có thể so sánh được. Về cơ bản, chúng tôi vẫn đang làm những việc giống như cách chúng tôi luôn làm và kết quả là bây giờ mất nhiều thời gian để hoàn thành một báo cáo thẩm định hơn bao giờ hết, mặc dù tất cả những hiệu quả đã được giới thiệu thông qua công nghệ.

Trong hành trình để tạo ra các báo cáo thẩm định chính xác và đáng tin cậy hơn, các cơ quan đã đưa ra vô số yêu cầu về cách thức thẩm định được thực hiện: danh sách TS có thể so sánh ở các thị trường đang suy giảm, mẫu 1004MC và gần đây nhất là bao gồm các bức ảnh nội thất của đối tượng. Một lần nữa, những điều này không nhất thiết được chứng minh là tạo ra các báo cáo thẩm định đáng tin cậy hơn, chỉ là những báo cáo có nhiều trang và phụ lục hơn. Những gì chúng ta cần ngày nay là sự thay đổi thực sự sẽ tạo ra một kết quả đáng kể.

Sự thay đổi thực sự bị ảnh hưởng khi các hệ thống hoặc công nghệ mới được giới thiệu làm thay đổi toàn bộ quy trình và cuối cùng là cách mọi thứ được thực hiện. Sự thay đổi thực sự tạo ra một kết quả hoàn toàn khác, không chỉ là một phiên bản đánh bóng của cùng một thứ cũ. So với những gì sắp xảy ra trong vài năm tới, những gì chúng tôi đã trải qua cho đến nay là một “bước đệm” của quá trình thẩm định. Sự thay đổi thực sự sắp xảy ra sẽ thay đổi cách chúng ta làm mọi việc và mang đến một kỷ nguyên mới trong lĩnh vực thẩm định bất động sản!

Cho dù bạn có biết hay không, một biên giới mới trong việc thẩm định đang ở phía chúng ta và sự thay đổi mà nó đang mang lại không giống như bất cứ điều gì chúng ta từng thấy trước đây. Hiện tại, có rất nhiều người rất thông minh và sáng tạo đang làm việc để phát triển thế hệ công cụ và quy trình định giá tiếp theo sẽ thúc đẩy các thẩm định viên trở thành những nhà phân tích định giá được đào tạo chuyên sâu và được trả lương cao. Tôi sử dụng thuật ngữ “nhà phân tích định giá” để mô tả nhóm chuyên gia thẩm định mới này, tuy nhiên,bạn tôi Mark Linne đã đặt ra thuật ngữ “nhà kinh tế lượng” và những người khác đã sử dụng các thuật ngữ như “cố vấn đáng tin cậy” và “kỹ thuật viên định giá”.

Bất kể họ sẽ được gọi là gì, các thành viên của kỷ nguyên mới này của các chuyên gia định giá sẽ được đào tạo chuyên sâu và có hiểu biết sâu sắc về thống kê và phân tích hồi quy. Họ sẽ có sẵn các điểm dữ liệu và thông tin phân tích ở đầu quá trình mà cho đến nay hoặc là không có sẵn hoặc rất tốn kém đối với thẩm định viên cá nhân để có được. Họ sẽ được đào tạo chuyên sâu để hiểu cách thu thập, thao tác và diễn giải các tập dữ liệu lớn. Họ sẽ sử dụng các công cụ và quy trình thông qua web để trình bày dữ liệu dưới dạng đồ thị và biểu đồ dễ hiểu trực quan. Họ có thể hoàn thành báo cáo của mình trên Internet thay vì sử dụng phần mềm thẩm định truyền thống và thời gian hoàn thành báo cáo sẽ giảm xuống một phần nhỏ so với hiện nay.

Sự kết hợp giữa tiền phân tích, thu thập dữ liệu lớn hơn và tăng tính minh bạch và khách quan, được cung cấp ở định dạng đồ họa và dễ hiểu hơn, chính là điều mà các tổ chức cho vay và tổ chức tài chính đang tìm kiếm trong nhiệm vụ định giá tài sản thế chấp đáng tin cậy hơn trong quá trình cho vay . Giống như sự chuyển đổi của ô tô vào những năm 1980, quá trình thực hiện thẩm định trong tương lai gần sẽ khác nhiều. Những thẩm định viên không chọn học hỏi và áp dụng các công nghệ mới sẽ bị bỏ lại phía sau, giống như những người thợ máy đã chọn không thay đổi theo thời đại, và sẽ bị bỏ lại để tìm kiếm một con đường mới để kiếm sống. Sự thay đổi này nên được xem như một cơ hội cho các nhà thẩm định. Sự thay đổi này nên được các thẩm định viên chấp nhận

Quy chế thẩm định sẽ tăng cường. . . .

Ngoài sự thay đổi công nghệ đang diễn ra, chúng tôi đang ở giữa một số thay đổi quy định mạnh mẽ nhất kể từ khi FIRREA và USPAP thông qua vào cuối những năm 80. Trong 18 tháng qua, chúng tôi đã thấy sự ra đời của Bộ Quy tắc Ứng xử về Định giá Nhà, nhiều Bản tin và Câu hỏi thường gặp của Fannie Mae và Freddie Mac Seller Servicer, nhiều Thư thế chấp HUD, Hướng dẫn Thẩm định và Đánh giá Liên ngành được đề xuất và gần đây nhất là Đạo Luật Dodd / Frank. Thẩm định và thẩm định giá chắc chắn đã là chủ đề rất phổ biến với các nhà hoạch định chính sách và lập pháp. Bất chấp những lời tranh cãi từ Realtors ©, các nhà môi giới thế chấp và thậm chí một số thẩm định viên, tôi tin rằng nhìn chung, những quy định và luật mới này là một điều rất tích cực cho ngành thẩm định.

Tất cả chúng ta đều quen thuộc với HVCC và những thay đổi mà HVCC đã thực hiện trong ngành trong 18 tháng qua. Mục đích của HVCC là “sửa chữa” một vấn đề về tính độc lập được nhận thức giữa một tổ chức tài chính và công ty quản lý thẩm định của nó. Trớ trêu thay, hậu quả không mong muốn là nó thực sự thúc đẩy nhiều doanh nghiệp hơn vào cùng một ngành mà nó muốn kiểm soát. Thị phần thẩm định đặt hàng từ các công ty quản lý thẩm định trước HVCC là khoảng 20%. Con số đó đã tăng lên hơn 80% khi các tổ chức tài chính tranh giành nhau để tìm ra các giải pháp tuân thủ Bộ quy tắc. Mặc dù HVCC không bắt buộc sử dụng AMC, nhiều bên cho vay xem việc thuê ngoài các nghĩa vụ mua sắm thẩm định của họ là một giải pháp hiệu quả, tuân thủ và không tốn kém để thực hiện chức năng này trong nội bộ, mặc dù không được nhiều người coi là một giải pháp hoàn hảo.

Những gì chúng tôi không quen thuộc là những thay đổi dài hạn sẽ được thực hiện đối với ngành thẩm định do kết quả của Đạo luật Dodd / Frank. Đạo luật Dodd / Frank kéo dài hơn 2.400 trang với hơn 200 trang dành hoàn toàn cho các vấn đề liên quan đến thẩm định và định giá. Quy tắc cuối cùng tạm thời làm rõ hành động này là một bổ sung 132 trang. Đạo luật này đã làm cho HVCC lặn, nhưng nó cũng ghi nhớ nhiều điều khoản của nó và nâng cao hơn nữa khái niệm về tính độc lập của thẩm định viên. Hiện đã có những hình phạt đáng kể đối với các tổ chức tài chính và các công ty quản lý thẩm định do không tuân thủ. Đạo luật cung cấp nhiều quyền hạn hơn và tài trợ cho Tiểu ban thẩm định để thực thi cả thẩm định viên và công ty quản lý thẩm định, đây chính là điều mà ngành này rất cần.

Không cần bàn cãi, điều khoản hợp lý và theo thông lệ của Đạo luật Dodd / Frank là phần được nói đến và gây tranh cãi nhiều nhất của đạo luật. Về cơ bản, điều này có nghĩa là các thẩm định viên sẽ được trả những gì họ sẽ nhận được mà không cần sự tham gia của một công ty quản lý thẩm định. Yêu cầu về việc trả một khoản phí hợp lý và thông lệ được áp dụng cho cả các tổ chức tài chính và các công ty quản lý thẩm định. Điều vẫn chưa được hiểu là nếu các công ty quản lý thẩm định có thể “thương lượng” với các thẩm định viên để xây dựng một tiêu chuẩn bổ sung về những gì hợp lý và thông lệ, dựa trên những lợi ích mà công ty quản lý thẩm định cung cấp cho thẩm định viên. Theo ý kiến ​​của tôi, hầu hết các tổ chức tài chính sẽ xem xét hình phạt cho việc không tuân thủ (10.000 đô la mỗi ngày, mỗi vi phạm) là quá nghiêm trọng để kiểm tra và sẽ hướng dẫn các công ty quản lý thẩm định coi phí thẩm định như một khoản “chuyển khoản” cho thẩm định viên và “thương lượng” với các công ty quản lý thẩm định về các dịch vụ mà họ cung cấp cho họ. Tác động của “hợp lý và thông lệ” sẽ phát huy tác dụng trong vài tháng tới, nhưng có một điều chắc chắn:

Mọi thứ sắp thay đổi!

• Các mô hình kinh doanh sẽ thay đổi – Với tất cả những thay đổi về công nghệ và quy định đang diễn ra, các thẩm định viên, công ty quản lý thẩm định và các tổ chức tài chính sẽ thay đổi cách họ kinh doanh.
• Thẩm định viên – Trước hết, như tôi đã đề cập trước đó, các thẩm định viên sẽ trở thành “nhà phân tích định giá”, “nhà kinh tế lượng”, “cố vấn đáng tin cậy” và “kỹ thuật viên định giá” được săn đón và được trả lương cho kiến ​​thức và chuyên môn của họ. Ý tưởng đánh giá độc quyền trên mẫu 1004 URAR sẽ trở thành một ký ức xa vời. Người thẩm định sẽ không còn được trả $ 350 cho một cuộc thẩm định nữa; họ sẽ được trả tiền cho các dịch vụ của họ theo giờ, không phải theo sản phẩm. Trong nhiều năm, thẩm định đã trở thành hàng hóa do các tổ chức tài chính và các công ty quản lý thẩm định đặt hàng. Việc buộc các thẩm định viên thực hiện thẩm định với một khoản phí liên tục bị thách thức và trả giá cao hơn bởi một thẩm định viên ít kinh nghiệm hơn sẽ không còn là chuẩn mực nữa. TĐV sẽ kiếm được nhiều tiền hơn mỗi giờ trong tương lai so với số tiền họ kiếm được ngày hôm nay, nhưng nó sẽ đòi hỏi một sự thay đổi mạnh mẽ trong tư duy của họ để đạt được. Câu hỏi duy nhất là, các thẩm định viên đã sẵn sàng và họ sẽ đón nhận sự thay đổi này?
• Các tổ chức Tài chính – Các tổ chức tài chính cũng sẽ thay đổi mô hình kinh doanh của họ. Họ sẽ không còn tìm kiếm mức phí tốt nhất khi thẩm định; bây giờ họ sẽ tìm kiếm sự thẩm định tốt nhất, bất kể phí. Trong bốn năm qua, một điều đã trở nên rõ ràng đối với các tổ chức tài chính là tác động của các hoạt động thẩm định kém, không chính xác được thực hiện bởi các thẩm định viên không đủ năng lực. Chắc chắn rằng những tổn thất phát sinh sẽ không thể tránh khỏi chỉ bằng cách thẩm định tốt hơn, nhưng mức độ thiệt hại sẽ giảm đáng kể nếu có một thẩm định tốt đằng sau mỗi khoản vay khó đòi. Các tổ chức tài chính đã tìm ra chữ “V” trong LTV giờ đây là vấn đề quan trọng và thực sự chi phí thấp hơn khi trả một khoản phí hợp lý để thu hút một người đủ điều kiện,
• Các công ty quản lý thẩm định – Các công ty quản lý thẩm định có thể có những thay đổi lớn nhất trong thời gian sắp tới. Trong nhiều thập kỷ, họ đã cung cấp các dịch vụ có giá trị cho các tổ chức tài chính và thẩm định viên, và điều đó sẽ không thay đổi. Điều gì sẽ thay đổi là các dịch vụ mà họ sẽ được trả tiền, và đáng kể hơn là số tiền họ sẽ được trả. Nếu nó trở thành tiêu chuẩn để các tổ chức tài chính coi phí thẩm định là một “khoản chuyển tiếp”, thì các dịch vụ do các công ty quản lý thẩm định cung cấp sẽ nhận được sự giám sát chặt chẽ hơn nhiều. Các tổ chức tài chính sẽ bắt đầu yêu cầu các công ty quản lý thẩm định chi tiết hóa các dịch vụ mà họ cung cấp và đính kèm phí cho các dịch vụ đó. Minh bạch hơn về những gì người thẩm định được trả và những gì công ty quản lý thẩm định đang tính phí là một điều tốt.

Một thuật ngữ mới, “chi phí cộng thêm”, sẽ đi vào từ vựng của nhiều công ty quản lý thẩm định hơn. “Chi phí” sẽ đề cập đến phí trả cho người thẩm định và “cộng thêm” sẽ là phí trả cho công ty quản lý thẩm định. Tôi có thể thấy một ngày mà các tổ chức tài chính sẽ lựa chọn các dịch vụ riêng lẻ – hoặc có thể là gói dịch vụ nào – họ quyết định “thuê ngoài” cho công ty quản lý thẩm định. Ví dụ, các tổ chức tài chính có thể quyết định dựa vào công ty quản lý thẩm định để quản lý một hội đồng thẩm định viên, duy trì thông tin giấy phép và sử dụng quy trình lựa chọn thẩm định viên của họ, nhưng bỏ qua việc đánh giá thẩm định theo truyền thống được thực hiện bởi công ty quản lý thẩm định vì tổ chức tài chính có Dù sao thì nghĩa vụ quy định cũng phải tự thực hiện.

“Hợp lý và thông lệ” sẽ đặt các thẩm định viên vào một thị trường cạnh tranh giữa các đồng nghiệp chuyên nghiệp của họ và nó cũng sẽ đặt các công ty quản lý thẩm định vào một thị trường cạnh tranh tương tự giữa các đồng nghiệp của họ. Do đó, rất có thể sẽ có ít công ty quản lý thẩm định hơn trong tương lai, cho dù đó là thông qua thất bại hay hợp nhất.

Như ngày nay, các tổ chức tài chính có thể chuyển các khoản phí phát sinh từ việc sử dụng các công ty quản lý thẩm định cho người tiêu dùng. Bất kỳ thay đổi nào đối với luật công bố thông tin hoặc giải thích rằng phí cho công ty quản lý thẩm định phải do các tổ chức tài chính chịu cuối cùng có thể khiến họ phải quản lý các chức năng này trong nội bộ và hoàn toàn tránh xa các công ty quản lý thẩm định.

Tóm lại, những gì chúng ta đang thấy ngày nay, theo nhiều cách, là sự quay trở lại cách chúng ta đã từng làm.Chắc chắn, công nghệ đã thay đổi những chiếc xe chúng ta lái và cách chúng ta định giá.Nhưng những gì đang diễn ra ngày nay là sự quay trở lại thời kỳ mà việc định giá có ý nghĩa quan trọng, khi các thẩm định viên được định giá và khi ngành công nghiệp coi thẩm định là một phần không thể thiếu của quy trình cho vay. Kết hợp sự thay đổi thái độ này với các công nghệ mới, các quy định mới và cách thức kinh doanh mới, và chắc chắn chúng ta đang ở giữa thời kỳ thú vị nhất của thời đại chúng ta.Các thẩm định viên phải chào đón sự thay đổi này với vòng tay rộng mở và tận dụng những cơ hội mới hoặc chuẩn bị đối mặt với sự tuyệt chủng tương tự mà những người thợ cơ khí ô tô cứng đầu, kém cỏi đã trải qua.