Khi tiến hành thẩm định giá bất kì một tài sản nào chúng ta cũng cần phải có đày đủ những thông tin liên quan đến tài sản đó. Thực tế hiện nay vẫn còn nhiều cá nhân tổ chức vẫn còn nhầm lẫn giữa hai khái niệm “định giá” và “thẩm định giá”. Do đó chúng tôi đưa ra bài vết này để bạn đọc có những góc nhìn đúng nhất về hai khái niệm này và từ đó các bạn thấy được vì sao khi tiến hành mua bán bất kì một loại tài sản nào chúng ta đều cần đến một cty hay cơ quan môi giới về thẩm định giá.

I. Khái Niệm

Theo Luật giá năm 2013 đưa ra các khái niệm để phân biệt Thẩm định giá và định giá như sau

Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

II Sự khác nhau giữa định giá và thẩm định giá

Theo nội dung phân biệt của Luật thì định giá là việc xác định gía của người có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản đưa ra mức giá có tính áp đặt, chủ quan còn thẩm định giá là việc xác định giá của tài sản trên cơ sở khách quan, không có quyền và lợi ích liên quan giữa tổ chức thẩm định giá và tài sản thẩm định

1. Về khái niệm

Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản tại một thờ điểm nhất định của tài sản phù hợp tại một thời điểm nhất định.thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc theo thông lệ Quốc tế.

2. Bản chất

Định giá thông quá các hình thức cụ thể, giá chuẩn khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điêm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được đưa ra chủ yếu mang tính tư vấn.

3. Mục đích

Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong nền kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định đã được nêu trong chứng thư thẩm định.

4. Phương pháp

Định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập…

Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư …

5. Chủ thể thực hiện

Định giá do nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, cá nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.

Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định thực hiện thông qua hoạt động của thẩm định viên về giá.

Trích nguồn

Trên lĩnh vực tài chính ngày nay, lãi suất là một chủ đề thường được đề cập đến và tác động của lãi suất đến định giá doanh nghiệp cũng là một chủ đề thu hút không ít sự quan tâm của các nhà quản lý doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư. Điều này bởi vì lãi suất – một yếu tố cơ bản trong hệ thống tài chính, đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá doanh nghiệp và ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định chiến lược của doanh nghiệp. Do đó, hãy cùng thamdinhduan.com tìm hiểu về lãi suất là mối quan hệ của chúng với định giá doanh nghiệp nhé!

Định giá doanh nghiệp

Định giá doanh nghiệp là quá trình xác định giá trị của một doanh nghiệp dựa trên nhiều dữ liệu tài chính khác nhau như lợi nhuận, tài sản, cổ tức,… Mục đích của việc định giá doanh nghiệp là giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn về việc mua, bán hoặc nắm giữ cổ phần của doanh nghiệp. Định giá doanh nghiệp cũng có thể được sử dụng để đánh giá hiệu quả của các chiến lược kinh doanh và đưa ra các quyết định về tài chính.

Có nhiều phương pháp để định giá doanh nghiệp, nhưng tất cả đều phản ánh giá trị hiện tại và tiềm năng tương lai của công ty. Các nhà đầu tư và người quản lý doanh nghiệp thường sử dụng các phương pháp như định giá sau để đánh giá giá trị thực sự của doanh nghiệp:

Phương pháp tỷ số bình quân trong định giá doanh nghiệp

Đây là phương pháp dựa trên giá trị của các doanh nghiệp tương tự trên thị trường để ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Để thực hiện định giá, cần có ít nhất 03 doanh nghiệp được so sánh. Và phương pháp này được xây dựng dựa trên giả định rằng các doanh nghiệp tương tự trên thị trường có các tỷ số tài chính và giá trị thị trường tương tự nhau.

Phương pháp giá giao dịch trong định giá doanh nghiệp

Đây cũng là một phương pháp định giá thông dụng, trong phương pháp này, giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được ước tính thông qua giá giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường của chính doanh nghiệp cần được thẩm định giá.

Trường hợp nên áp dụng phương pháp giá giao dịch là khi doanh nghiệp đó đã có ít nhất 03 giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc là chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường; đồng thời, thời điểm diễn ra giao dịch không quá 01 năm tính tới thời điểm thẩm định giá.

Phương pháp tài sản trong định giá doanh nghiệp

Phương pháp này ước tính giá trị của một doanh nghiệp dựa trên giá trị của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định được giá trị doanh nghiệp nhà nước và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ để chuyển thành công ty cổ phần bằng phương pháp tài sản được áp dụng dựa theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp trong định giá doanh nghiệp

Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do là một phương pháp trong cách tiếp cận từ thu nhập để thẩm định giá doanh nghiệp. Phương pháp này ước tính giá trị của doanh nghiệp dựa trên dòng tiền tự do mà doanh nghiệp sẽ tạo ra trong tương lai, sau khi đã trừ đi các chi phí cố định và vốn hoạt động.

Phương pháp này yêu cầu nhiều thông tin chi tiết và phức tạp trong việc dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp. Tuy nhiên, có ưu điểm vượt trội so với các phương pháp khác là sẽ đưa ra được giá trị chính xác của doanh nghiệp và phù hợp với các doanh nghiệp có đặc thù riêng.

Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức trong định giá doanh nghiệp

Phương pháp thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng cổ tức của doanh nghiệp cần được thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần được thẩm định giá là một công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền cổ tức của doanh nghiệp được sử dụng đối với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như là cổ phần thường.

Mối quan hệ giữa lãi suất và định giá doanh nghiệp

Theo lý thuyết tài chính, lãi suất là nền tảng để định giá công ty, và do đó đóng một vai trò quan trọng trong cách chúng ta định giá cổ phiếu. Lãi suất, được thể hiện bởi mức lãi suất cơ bản của ngân hàng trung ương hoặc thị trường tài chính, có ảnh hưởng lớn đến cả chi phí vốn và giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai của doanh nghiệp.

Khi mức lãi suất tăng lên, chi phí vốn của doanh nghiệp cũng tăng. Điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận ròng của doanh nghiệp vì chi phí vốn chiếm một phần lớn trong các chi phí hoạt động.

Đối với các công ty có mô hình kinh doanh dựa nhiều vào vốn vay, đặc biệt là những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính từ nguồn vốn vay lãi suất cao, việc tăng lãi suất có thể sẽ gây áp lực lớn và giảm hiệu suất tài chính. Điều đó phản ánh rõ lên mức độ tăng trưởng chậm của doanh nghiệp hoặc thậm chí suy giảm, và tất yếu sẽ dẫn đến đà giảm của cổ phiếu.

Ngoài ra, mức lãi suất cũng có ảnh hưởng đến giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai mà doanh nghiệp sẽ tạo ra. Các mô hình định giá doanh nghiệp thường sử dụng mức lãi suất để chiết khấu giá trị tương lai về giá trị hiện tại. Khi lãi suất tăng, giá trị hiện tại của doanh nghiệp giảm xuống, vì giá trị của tiền trong tương lai trở nên ít quan trọng hơn so với giá trị hiện tại.

Bên cạnh đó, lãi suất cao thường đi đôi với một nền kinh tế chậm chạp. Chúng ngăn cản mọi người mua đồ và các công ty đầu tư vào các cơ hội tăng trưởng. Kết quả là, doanh thu và lợi nhuận giảm, cũng như giá cổ phiếu.

Tuy nhiên, tương quan trên vẫn bị phá vỡ khi trong trường hợp lãi suất tăng mà lợi nhuận của doanh nghiệp tiếp tục tăng trong một chu kỳ kinh tế bình thường, thì giá cổ phiếu cũng có thể điều chỉnh, nhưng không có quá lâu; về cơ bản vẫn giữ được xu hướng đi lên nếu lợi nhuận doanh nghiệp tiếp tục đi lên và nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng.

Kết luận

Lãi suất luôn là một yếu tố quan trọng trong lĩnh vực tài chính nói chung và định giá nói riêng. Lãi suất thị trường có thể ảnh hưởng đến giá trị của trái phiếu doanh nghiệp và định giá doanh nghiệp có thể giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn về việc mua, bán hoặc nắm giữ cổ phần của doanh nghiệp. Trong lý thuyết tài chính, định giá bắt đầu bằng một câu hỏi đơn giản: Nếu bạn bỏ tiền vào công ty này, cơ hội bạn sẽ nhận được lợi nhuận tốt hơn so với khi bạn đầu tư vào thứ khác là gì? Lãi suất đóng một phần quan trọng trong việc xác định cái gì khác có thể là gì.

Nâng cao kỹ năng phân tích tài chính và đầu tư thông qua các khóa đào tạo về tài chính, đầu tư chuyên sâu từ thamdinhduan.com. Hãy đăng ký ngay để trở thành nhà đầu tư, kinh doanh thông thái.

Định giá tài sản được xem là khâu ấn định, quyết định cuối cùng về giá cả của một sản phẩm, một tài sản. Có những phương pháp nào để thẩm định giá tài sản? Theo dõi ngay bài viết để có câu trả lời nhé.

1. Định giá tài sản là gì?

Định giá tài sản là quá trìnhxác định giá trị tài sản cụ thể hoặc một tập hợp các tài sản. Quá trình này thường được thực hiện để mục đích đầu tư, bảo hiểm, tài chính, hoặc để giải quyết tranh chấp.

Đối với mỗi loại tài sản, có thể có các phương pháp định giá khác nhau, bao gồm các phương pháp định giá cơ bản nhưgiá thị trường, giá trị thay thế, giá trị thu nhập, hoặc giá trị ròng của tài sản.

Định giá tài sản là một công việc quan trọng trong nhiều lĩnh vực kinh tế và tài chính để đảm bảo rằng giá trị của tài sản được xác định một cách chính xác và công bằng.

2. Các phương pháp thẩm định giá tài sản

Có nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản được sử dụng trong lĩnh vực tài chính và bất động sản. Dưới đây là 6 phương pháp phổ biến.

2.1. Phương pháp so sánh

Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở có sử dụng các số liệu phản ánh những giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần được thẩm định giá thông qua việcso sánh với mức giá của các tài sản tương tựtrên thị trường đã được mua bán.

Giá thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của tài sản tương tự đã và đang giao dịch trên thị trường.

• Nguyên tắc thay thế:Một nhà đầu tư có lý trí thì sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự tiện ích.
• Nguyên tắc đóng góp:Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản cần phải dựa trên cơ sở có sự tham gia và đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.

Áp dụng với những tài sản có tính đồng nhất cao.

2.2. Phương pháp chi phí

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sởchi phí tái tạo hoặc chi phí thay thếtài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.

Nếu người mua có tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra một tài sản có lợi ích tương tự.

• Nguyên tắc thay thế:Giá trị của tài sản hiện hữu, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như một vật thay thế.
• Nguyên tắc đóng góp:Quá trình điều chỉnh dùng để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự tham gia và đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.

2.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá bằng cách xác định giá trị của tài sản được thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổidòng thu nhập thuầnổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông quá việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư.

Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp đó là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thế nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau:Thu nhập tương đối ổn định trong khoảng thời gian sử dụng hữu ích còn lại của tài sản hoặc vĩnh viễn.

2.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá bằng cách xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi củadòng tiền trong tương laivà dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu đó là giá trị của tài sản bằng giá vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được sử dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

2.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bằng cách xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sởgiá trị ước tínhcủa phát triển giả định của tài sản dựa trên tổng doanh thu phát triển trừ cho tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất là thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư và quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể được sử dụng vào mục đích đầu tư); kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư).

2.6. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản cũng là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cáchloại trừgiá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị của bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và phần giá trị tài sản gắn liền với đất).

Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định được giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị của bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá những thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của những thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự như các tài sản cần thẩm định giá.

Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý và thông tin, số liệu thu thập được để có thể đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của các tài sản thẩm định giá.

Nếu bạn đang tìm kiếm một “người đồng hành” trên hành trình chinh phục thành công CFA để có được định hướng học tập và luyện thi CFA phù hợp nhất, bạn có thể tham khảo khóa học CFA Online tại SAPP, giải pháp chinh phục CFA toàn diện, tối ưu “trọn gói – tiết kiệm – cá nhân hóa”, thiết kế theo khung năng lực của từng cá nhân ngay cả người trái ngành.