Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp đầu tư.

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng sinh lợi, trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại, mà dung lượng thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị cho tài sản. Phương pháp này đặc biệt được áp dụng cho tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước1: Ước tính tổng các thu nhập của bất động sản

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm khoản lãi trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh…

Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá

Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản theo công thức:

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04 trong Quyết định 24 /2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ tài chính thì nội dung báo cáo thẩm định giá chuẩn bao gồm các nội dung sau:

Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành.

Thị trường bất động sản là một phân hệ không thể thiếu trong cơ cấu thị trường, kể cả đối với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghiã ở nước ta. Trong những năm đầu của công cuộc đổi mới thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác chưa phát triển một cách đồng bộ, do đó tại Đại hội lần thứ VIII của Đảng đã xác định cần thiết phải phát triển các yếu tố thị trường trong đó có thị trường bất động sản. Nghị quyết nhấn mạnh sự cần thiết phải “… ban hành những quy định cụ thể về sở hữu và sử dụng bất động sản, về quyền sử dụng đất, tiền tệ hóa bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước..”

Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng còn bộc lộ nhiều yếu kém bởi chưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của nó đối với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, tài sản nhà đất chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả, lãng phí, thất thoỏt lớn, tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái với quy định, mua bán “trao tay” và xây dựng tự phát và không có sự quản lý, điều tiết (không thu thuế) của Nhà nước … điều đó ảnh hưởng không tốt đến họat động đầu tư cũng như quản lý, giảm nguồn thu ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý, đời sống của người dân, đặc biệt làm cho thị trường Bất động sản trở nên kém an toàn hơn vì chưa có thị trường trung tâm.

Ngoài ra, bất động sản là nguồn lợi và là tiềm năng sinh lợi lớn mà không có một loại hàng hoá nào có thể đuổi kịp nên nảy sinh tình trạng con người luôn muốn khai thác, luôn muốn tích tụ, họ lợi dụng sự mầu mỡ của đất để kiếm lời, từ đó đất đai bị khai thác như một “lợi khí” dẫn đến tình trạng phức tạp và thị trường ngầm bất động sản đã hình thành, phát triển mạnh mẽ làm cho giá cả bất động sản tăng đột biến, không phản ánh đúng giá trị thực của nó có khi nảy sinh thị trường ảo, diễn biến về giá phức tạp, thiếu tính minh bạch. Để thị trường bất động sản lành mạnh và phát triển thì điều quan trọng đầu tiên cần thiết đó là phải tạo tính minh bạch trong quá trình giao dịch và có những tổ chức trung gian làm cầu nối, một trong những cầu nối đó là tổ chức thẩm định giá bất động sản hình thành và họat động tại các vùng có thị trường bất động sản họat động mạnh, tổ chức này triển khai các họat động thống kê về giá cả bất động sản, đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả, công bố giá cả để làm cơ sở cho các giao dịch trên thị trường.

Thực hiện quan điểm, chủ trương của Đảng, trong thời gian qua hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến đất đai và thị trường bất động sản đã có những chuyển biến lớn nhưng hiện nay nền kinh tế việt nam bắt đầu chuyển mình, chuyển sang một thời kỳ mới, thời kỳ đẩy mạnh Công nghi?p hoá – Hiện đại hoá hoà nhập cùng quy luật phát triển của nền kinh tế thế giới, một nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa, tất yếu đòi hỏi m?t chính sách đất đai phù hợp, hoàn thiện hơn và tiến gần hơn với thông lệ quốc tế để thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, minh bạch, nhất quán, công bằng và tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước hơn nữa.

Trải qua hàng nghìn năm lịch sử hình thành và phát triển, chúng ta luôn nhận thấy rằng chính sách đất đai là một đóng góp rất lớn cho sự phát triển hưng thịnh của một đất nước, nhờ có chính sách đất đai phù hợp với từng giai đoạn cách mạng, Đảng cộng sản Việt Nam đã tập hợp và lôi cuốn được hàng chục triệu nông dân dưới ngọn c? của Đảng làm cách mạng lập nên chiến công hiển hách. Trong những năm đầu của công cuộc đổi mới của Việt Nam, nền kinh tế đã đạt được một số thành tựu to lớn, nhưng nhiều thị trường trong đó có thị trường Bất động sản hình thành chưa đồng bộ, đầy đủ và đã có những ảnh hưởng nhất định đến sự tăng trưởng và phát bền vững. ở nhiều nước trên thế giới đều thống nhất coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền trên đất, tuy nhiên sự phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi nước khác nhau do lụât pháp của mỗi nước có những nét đặc thù riêng phù hợp với nền kinh tế và sự quản lý của mỗi nước.

Thị trường bất động sản là 1 trong những thị trường “đầu vào” của bất kỳ lọai hình sản xuất kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường, nhưng nó chiếm vị trí độc tôn trong kênh phân phối đất đai cho nhiều lĩnh vực khác như trồng trọt, chăn nuôi, kinh doanh, xây dựng .. đối với các công trình gắn liền trên đất thì nó giữ 1 vai trò chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu, nó thực hiện các “kích cầu” hoặc “kích cung” theo những tín hiệu thị trường. Tuy nhiờn, bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, giá cả phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường bên cạnh đó nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác xuất phát từ thị trường như sự “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”, “độc quyền’… Để đáp ứng được nhu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường, nội dung quản lý Nhà nước đã có nhiều thay đổi, Nhà nước can thiệp để bình ổn giá cả bằng các biện pháp gián tiếp, vĩ mô là chủ yếu – một trong những biện pháp đó chính là công tác thẩm định giá.

Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước.

Theo thông lệ khu vực và quốc tế, có 3 phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp chủ yếu: phương pháp tài sản, phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh thị trường. Trong mỗi phương pháp có nhiều kỹ thuật tính toán khác nhau.

Riêng cách tiếp cận từ thu nhập thì có sự khác nhau tùy theo đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh riêng của từng doanh nghiệp mà áp dụng các phương pháp thẩm định giá thích hợp.

Dòng thu ròng:Dòng thu ròng là một thuật ngữ chung để chỉ các thu nhập khác nhau từ các đối tượng sở hữu nó. Cần nắm rõ khái niệm dòng thu ròng của doanh nghiệp để áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp Có các dòng thu ròng chủ yếu sau được sử dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp:

Trường hợp áp dụng :Tuỳ theo đặc điểm riêng của từng doanh nghiệp mà áp dụng phương pháp thẩm định giá khác nhau: phương pháp vốn hóa thu nhập, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức, phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Phương pháp vốn hóa thu nhập chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp được giả định là tồn tại vĩnh viễn trong tương lai, không có dự định đóng cửa hay ngừng hoạt động trong thời gian sắp tới. Nghĩa là trong tương lai, doanh nghiệp có khả năng tạo ra một dòng thu nhập vĩnh viễn.

Với phương pháp vốn hóa thu nhập giả định rằng doanh nghiệp tạo ra được một khoản thu nhập ròng là ổn định, không tính đến yếu tố lạm phát.

Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản, dễ sử dụng, có thể ước tính giá trị doanh nghiệp nhanh; tuy nhiên phương pháp này không tính đến yếu tố lạm phát, nhưng trong thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp còn bị tác động bởi rất nhiều yếu tố như lạm phát, rủi ro, điều này khiến cho dòng thu nhập của doanh nghiệp không thể ổn định trong tương lai.

Với ý nghĩa đó, phương pháp vốn hóa thu nhập không áp dụng được khi thẩm định giá doanh nghiệp có dòng thu nhập là không ổn định, thay đổi qua các năm và có lạm phát.

Do đó, phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp mở rộng của phương pháp vốn hóa thu nhập, được áp dụng để thẩm định giá doanh nghiệp có dòng thu không ổn định, thay đổi qua các năm và có tính đến yếu tố lạm phát. Dòng tiền ròng của doanh nghiệp gồm có: thu nhập ròng, khấu hao và chênh lệch vốn lưu động.

Khi áp dụng các phương pháp trên ( vốn hóa thu nhập, dòng tiền chiết khấu, chiết khấu dòng cổ tức) đều phải dùng kỹ thuật chiết khấu để hiện giá dòng thu ròng về thời điểm hiện tại bằng tỷ suất chiết khấu.

Với ý nghĩa đó, khi thẩm định giá doanh nghiệp bằng cách chiết khấu các dòng thu khác nhau trên thì phải sử dụng các tỷ suất chiết khấu phù hợp với dòng thu đó.

Phương pháp so sánh thị trường là cách ước tính giá trị của một doanh nghiệp, các lợi ích về quyền sở hữu, hay chứng khoán bằng cách sử dụng một hay nhiều phương pháp, trong đó so sánh giá trị của đối tượng cần thẩm định với các doanh nghiệp, các lợi ích về quyền sở hữu, hay chứng khoán tương tự đã được bán trên thị trường.

Mỗi phương pháp trong ba phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp có những ưu nhược điểm khác nhau, thẩm định viên cần tiến hành áp dụng đồng thời ít nhất 2 phương pháp trong thẩm định giá một doanh nghiệp, từ đó có các mức giá chỉ dẫn để tìm ra mức giá cuối cùng của doanh nghiệp cần thẩm định.