1. Theo Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thẩm định giá – Cục QL Giá – Bộ Tài chính phát hành năm 2007 đưa ra 4 đặc điểm để phân biệt sự khác nhau giữa định giá và thẩm định giá:

Thứ nhất: Bản chất, mục đích của định giá và thẩm định giá

– Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc theo thông lệ Quốc tế.

– Định giá thông quá các hình thức cụ thể, giá chuẩn khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điêm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được đưa ra chủ yếu mang tính tư vấn.

– Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong nền kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định đã được nêu trong chứng thư thẩm định.

Thứ hai: Nguyên tắc

– Định giá tài sản phải đảm bảo quyên tắc

+ Định giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc: Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá của thị trường tại thời điểm định giá.

+ Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

– Thẩm định giá theo nguyên tắc

+ Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

+ Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá

+ Đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá.

+ Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp dơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.

Thứ ba: Phương pháp định giá và thẩm định giá

– Định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập …

– Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư …

Thứ tư: Chủ thể thực hiện

– Định giá do nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, cá nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.

– Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định thực hiện thông qua hoạt động của thẩm định viên về giá.

2. Theo Luật giá năm 2013 đưa ra các khái niệm để phân biệt Thẩm định giá và định giá như sau:

Định giálà việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.

Thẩm định giálà việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Theo nội dung phân biệt của Luật thì định giálà việc xác định gía của người có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản đưa ra mức giá có tính áp đặt, chủ quan còn thẩm định giá là việc xác định giá của tài sản trên cơ sở khách quan, không có quyền và lợi ích liên quan giữa tổ chức thẩm định giá và tài sản thẩm định

Hiện nay nhiều người còn chưa hiểu rõ tác dụng và ý nghĩa của việc thẩm định giá trị tài sản thế chấp khi vay vốn ngân hàng, mặc dù đây là một quy định đang được thực hiện ở hầu hết các Ngân hàng. Thẩm định giá tài sản thế chấp cũng là khâu đầu tiên để ngân hàng xem xét khả năng chấp nhận cho vay hay không, vay được bao nhiêu?

Tài sản đảm bảo là gì?

Trước hết chúng ta phải hiểu thuật ngữ “Tài sản đảm bảo” là gì?. Theo khoản 7, điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/12/2006 về giao dịch đảm bảo quy định: “Tài sản đảm bảo là tài sản mà bên đảm bảo dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận đảm bảo”. Cũng theo điều 4 của Nghị định này có nói: “tài sản đảm bảo có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch”.

Tài sản hiện có thì chúng ta có thế dễ dàng nhìn thấy, kiểm đếm. Tuy nhiên về tài sản được hình thành trong tương lai thì tương đối trừu tượng. Vì vậy, Nhà nước đã quy định rõ tại điều 2 Nghị định 11/2012/NĐ-CP giải thích tài sản hình thành trong tương lai như sau:

Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

• Tài sản được hình thành từ vốn vay;
• Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
• Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”

Mối quan hệ giữatài sản đảm bảovà vay vốn ngân hàng.

Khi bạn làm hồ sơ vay vốn ngân hàng dạng thế chấp, tùy vào giá trị khoản vay và mục đích vay vốn mà bạn có thể sử dụng nhiều loại tài sản đảm bảo khác nhau. Tài sản đảm bảo càng có giá trị, càng có khả năng đảm bảo cho các khoản vay lớn có hạn mức tín dụng cao. Ngược lại, tài sản đảm bảo thấp, dễ biến động về giá sẽ khó mang lại khoản vốn vay mong muốn của khách hàng.

Tại sao phảiThẩm định giá tài sản thế chấpkhi vay vốn ngân hàng?

Mặc dù có nhiều loại tài sản đảm bảo cho mục đích vay vốn, nhưng tùy vào quy định của từng ngân hàng mà các loại tài sản đảm bảo được chấp thuận sẽ khác nhau và giá trị vay cũng khác nhau. Nhìn chung mức cho vay của các ngân hàng hiện nay là 70 – 85% giá trị tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo phổ biến nhất hiện nay bao gồm: giấy tờ nhà đất, giấy tờ có giá trị như cổ phiếu hoặc trái phiếu chính phủ, xe ô tô, sổ tiết kiệm, sổ hồng hay sổ đỏ của bất động sản, hợp đồng bảo hiểm nhân thọ…

Các tài sản được thế chấp cho ngân hàng với mục đích để đảm bảo cho các khoản vay được an toàn, có khả năng thu hồi vốn vay khi đến hạn. Vì vậy, tài sản đảm bảo đó phải được thẩm định giá theo các tiêu chuẩn và quy định của Luật thẩm định giá Việt Nam. Từ đó xác định giá trị chính xác để ngân hàng hay các tổ chức tín dụng có cơ sở chấp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng.

Để đảm bảo tính pháp lý và chính xác khách quan trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp, hiện nay các ngân hàng thường liên kết với các đơn vị thẩm định giá độc lập, chuyên sâu (vì chỉ doanh nghiệp được cấpChứng nhận đủ điều kiện hoạt động Thẩm định giácủa Bộ Tài chính thì Chứng thư thẩm định mới có hiệu lực pháp lý) để định giá các tài sản đảm bảo của khách hàng để đảm bảo tính khách quan và chính xác nhất.

Thẩm định là gì? Đặc điểm, vai trò của thẩm định? Quy đình, thủ tục thẩm định giá được pháp luật quy định như thế nào? Thẩm định và thẩm tra có gì khác nhau? … sẽ được phân tích cụ thể theo quy định pháp luật hiện nay:

1. Thẩm định là gì?

Thẩm định là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng văn bản về một vấn đề nào đó do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện. Thẩm định là hoạt động của một chủ thể được tiến hành nhằm mục đích kiểm tra, đánh giá theo những tiêu chí nhất định. Tuy nhiên, với mỗi lĩnh vực khác nhau, thẩm định lại mang một định nghĩa khác nhau. Ví dụ Điều 4 Luật giá năm 2012 có quy định về thẩm định giá:

15.Thẩm định giálà việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Khoản 36 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014 lại quy định về thẩm định trong lĩnh vực xây dựng như sau:

“Thẩm định là việc kiểm tra, đánh giá của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với những nội dung cần thiết trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án đầu tư xây dựng làm cơ sở xem xét, phê duyệt.”

Hoặc định nghĩa về thẩm định văn bản pháp luật là hoạt động nghiên cứu, xem xét, đánh giá về nội dung và hình thức, kỹ thuật soạn thảo đối với các dự án, dự thảo văn bản quy phạm pháp luật theo nội dung, trình tự, thủ tục do luật định nhằm đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất và đồng bộ của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật và những yêu cầu khác về chất lượng dự án, dự thảo theo quy định của pháp luật.

Như vậy, tuy có nhiều định nghĩa khác nhau trong nhiều lĩnh vực thì ta vẫn có thể hiểu chung về thẩm định là việc đưa ra những đánh giá mang tính chất chuyên môn trên những tiêu chí nhất định của từng lĩnh vực. Hoạt động này do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện. Việc thẩm định có thể tiến hành với nhiều đối tượng khác nhau như thẩm định dự án, thẩm định báo cáo, thẩm định hồ sơ, thẩm định thiết kế, thẩm định đồ án thiết kế quy hoạch xây dựng, thẩm định dự thảo văn bản quy phạm pháp luật…

2. Đặc điểm của thẩm định?

2.1. Chủ thể của thẩm định là các cơ quan, tổ chức, cá nhân có chức năng thẩm định

Như đã đề cập tại phần định nghĩa, thẩm định là một hoạt động mang tính chất chuyên môn, nghiệp vụ bởi trong qua trình thẩm định, người thẩm định phải đưa được ra những kết luận, những đánh giá dựa trên những tiêu chí chuyên môn trong từng lĩnh vực. Để làm được điều này thì cá nhân, cơ quan, tổ chức thẩm định phải am hiểu và biết rõ về những tiêu chí đánh giá, cách đánh giá, phương pháp đánh giá,… Việc này phải trải qua một quá trình đào tạo lâu dài hoặc phải trải qua quá trình tìm hiểu và trau dồi kinh nghiệm cho nên không phải bất kỳ tổ chức, cá nhân hay cơ quan nào cũng có thể thực hiện hoạt động thẩm định mà chỉ có các cơ quan chuyên môn được giao nhiệm vụ thẩm định mới được thực hiện hoạt động thẩm định.

2.2. Đối tượng, vai trò của thẩm định

Đối tượng của thẩm định có thể rất đa dạng gồm cả động sản, bất động sản, doanh nghiệp, dự án đầu tư, thiết kế, công trình xây dựng,…

Thẩm định hiện nay đang dần khẳng định được chức năng và tính hiệu quả của đối với nền kinh tế và từng đối tượng khách hàng. Có thể kể đến những vai trò của thẩm định như sau:

– Thẩm định góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của tài sản trong nhiều mục đích công.

– Thẩm định làm giảm gánh nặng và hạn chế rủi ro trong xác định trách nhiệm, ví dụ như trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trách nhiệm bảo hiểm,…

– Thẩm định góp phần tạo ra các phương thức giải quyết bất đồng giữa các bên trong tranh chấp.

– Thẩm định góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển hiệu của thị trường.

3. Trình tự thẩm định?

Trình tự thẩm định thông thường gồm các bước:

1) Tiếp nhận hồ sơ, phân công thẩm định;

2) Tổ chức, nghiên cứu thẩm định;

3) Kí, gửi báo cáo thẩm định;

4) Lưu giữ hồ sơ thẩm định.

4. Quy trình thẩm định giá được quy định như thế nào?

Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

– Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

– Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá

– Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

– Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá. Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.

– Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Bước 2.Lập kế hoạch thẩm định giá.

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

Bước 3.Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế – kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản.

Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.

Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.

Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn.

Bước 4. Phân tích thông tin.

Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể:

– Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế – kỹ thuật).

– Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.

– Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.

– Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.

– Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.

– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.

5. Điểm khác nhau của thẩm định và thẩm tra?

Thẩm định và thẩm tra là hai cụm từ thường được đi chung với nhau và được sử dụng rất nhiều trên thực tế. Thẩm định và thẩm tra đều phải do cơ quan có chuyên môn, nghiệp vụ tiến hành dựa trên những tiêu chí, điều kiện sẵn có. Tuy nhiên, 2 cụm từ này vẫn có nhiều điểm khác biệt.

Theo cách hiểu thông thường thẩm tra là việc điều tra, tìm hiểu để xem xét lại điều đã kết luận trước đó đúng hay sai, có chính xác hay không. Về mặt pháp lý ta thường thấy thẩm tra đi kèm với việc kiểm tra, đánh giá văn bản pháp luật nên thẩm tra được hiểu là việc xem xét lại một cách kỹ lưỡng các văn bản luật trước khi trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội. Cơ quan thẩm tra xem xét sự phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng tính hợp hiến, hợp pháp, đối tượng, nội dung, phạm vi và tính khả thi của dự án.

Như vậy, thẩm định là việc xem xét, đánh giá kết luận về một vấn đề; còn thẩm tra tức là xem xét lại xem vấn đề đó có đúng hay không.

Tóm lại, thẩm định và thẩm tra đều là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm xem xét, đánh giá một văn bản nào đó dựa trên các hình thức, tiêu chí đánh giá cụ thể trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị hợp lý để văn bản đó đáp ứng yêu cầu, tiêu chí đã đề ra.

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

1. Khái niệm thẩm định giá là gì?

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Khái niệm thẩm định giá này đưa ra vẫn còn rất chung, chỉ mang tính chất giải thích một cách khái quát từ ngữ mà chưa đưa ra được bản chất của thẩm định giá.

Ở Việt Nam khái niệm thẩm định giá lần đầu tiên được biết đến khi quy định trong Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH sau đó được thay bằng Luật giá năm 2012. Khái niệm thẩm định giá được quy định tại khoản 15, Điều 4 Luật giá 2012: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

2. Đặc điểm của thẩm định giá

– Chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá.

Điều này có nghĩa rằng, không phải cơ quan, tổ chức ha cá nhân nào đều có thể thực hiện hoạt động thẩm định giá mà chỉ có những cá nhân, tổ chức có chức năng thẩm định giá mới có quyền được thực hiện việc thẩm định giá. Chúng ta nhận thấy chủ thể tham gia thâm định giá phải có chức năng thẩm định giá, điều đó có nghĩa là chủ thể phải được công nhận có chức năng thẩm định giá mới được hoạt động thẩm định giá, nếu không có chức năng thì kết quả thẩm định giá không có giá trị về mặt pháp lý.

– Nội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản

Như đã nói ở trên, nếu định giá là ấn định giá hàng hóa dịch vụ một cách chủ quan, áp đặt nhằm đưa hàng hóa vào lưu thông trong nền kinh tế thì thẩm định giá lại là xác định giá trị của hàng hóa đó với nội dung là đánh giá hoặc đánh giá lại hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định. Việc xác định giá trị là hoạt động rất khách quan, độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trường với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đòi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.

– Đối tượng của thẩm định giá là tài sản

Tài sản là một khái niệm rất chung chỉ những vật, quyền thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức nào đó. Như vậy, tài sản ở đây có định nghĩa nhấn mạnh quyền sở hữu hơn là việc xác định nó là cái gì. Tuy nhiên, trên thực tế, thẩm định giá, có thể xác định đối tượng được hưởng đến chủ yếu là động sản, bất động sản, doanh nghiệp,..như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá. Tuy nhiên những tài sản đó cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định như được phép lưu thông trên thị trường, có thể nhận thức được sự hiện diện của tài sản bằng những cách thức nhất định.

3. Vai trò chung của thẩm định giá

Đất nước ta đã và đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế với tốc độ ngày cành nhanh hơn, mạnh mẽ hơn và đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trong nền kinh tế quốc dân. Hội nhập kinh tế mang lại nhiều thách thức cho nền kinh tế Việt Nam trong việc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Do đó nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá tài sản đã trở nên thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và các cá nhân… Vì vậy vai trò thẩm định giá tài sản là đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế thị trường. Dưới đây là một số vai trò chung của dịch vụ thẩm định giá:

• Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
• Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế khu vực, thế giới
• Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản
• Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto.
• Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.

4. Vai trò thẩm định giá đối với từng lĩnh vực

4.1. Vai trò thẩm định giá đối với bất động sản

• Xác định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư
• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về bất động sản

4.2. Vai trò thẩm định giá đối với dự án đầu tư

• Nhà đầu tư của dự án là người bỏ vốn, quản lý và hưởng lợi từ hoạt động đầu tư của dự án nên việc lựa chọn một dự án tốt, có tính khả thi giúp cho nhà đầu tư tránh được lãng phí trong đầu tư và tối đa hóa lợi nhuận mang lại từ hoạt động đầu tư dự án.
• Thẩm định dự án sẽ giúp nhà đầu tư xem xét, cân nhắc những thông tin trong dự án để loại bỏ những sai sót từ đó có căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung một cách đầy đủ và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác.
• Thẩm định dự án nhà đầu tư biết được những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, từ đó nhà đầu tư chủ động có những giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và có hiệu quả nhất.

4.3. Vai trò thẩm định giá đối với cơ quan Nhà nước

• Giúp cho cơ quan nhà nước đưa ra quyết định cuối cùng về việc ra quyết định đầu tư vào dự án, chấp thuận sử dụng vốn đầu tư của nhà nước đối với dự án hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án
• Giúp ngân hàng, các quỹ đầu tư, các quỹ tài chính của các tổ chức quốc tế…với chức năng là những tổ chức có thể cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho dự án. Thẩm định dự án là một khâu quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị cho vay, có ý nghĩa quyết định tới các giai đoạn sau của chu kỳ dự án.

4.4. Vai trò thẩm định dự án đầu tư đối với nhà đầu tư:

• Thẩm định dự án sẽ giúp nhà đầu tư xem xét, cân nhắc những thông tin trong dự án để loại bỏ những sai sót từ đó có căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung một cách đầy đủ và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác.
• Thẩm định dự án nhà đầu tư biết được những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, từ đó nhà đầu tư chủ động có những giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và có hiệu quả nhất.

4.5. Vai trò thẩm định giá đối với doanh nghiệp

• Thẩm định giá trị doanh nghiệp giúp đưa ra những thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá trước khi ra các quyết định về kinh doanh và tài chính có liên quan đến doanh nghiệp của mình. Giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp.
• Giúp các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước nắm được tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của doanh nghiệp để có chính sách quản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp như thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tài sản, các loại thuế khác.
• Là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng,…
• Là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính; cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp.

4.6. Vai trò thẩm định giá đối với tài sản vô hình

• Thẩm định giá tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc xác định mức giá để các bên thương lượng, giao dịch trong việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, quản lý, xây dựng kế hoạch nâng cao giá trị doanh nghiệp.
• Là cơ sở để xác định thiệt hại, cũng như bồi thường các bên liên quan trong các trường hợp có tranh chấp liên quan đến tài sản vô hình như: xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ, phá vỡ hợp đồng chuyển nhượng tài sản vô hình…
• Tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin về giá trị tài sản vô hình để làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế, và các hoạt động liên quan.

4.7. Vai trò thẩm định giá đối với máy, thiết bị

• Xác định đúng giá trị máy, thiết bị, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và làm giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư
• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch máy, thiết bị

Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, thông qua kết quả thẩm định giá sẽ giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản có những quyết định đúng đắn trong quản lý kinh doanh và các giao dịch dân sự khác.

5. Phân biệt định giá và thẩm định giá tài sản?

Thứ nhất: Bản chất, mục đích của định giá và thẩm định giá

– Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc theo thông lệ Quốc tế.

– Định giá thông quá các hình thức cụ thể, giá chuẩn khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điêm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được đưa ra chủ yếu mang tính tư vấn.

– Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong nền kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định đã được nêu trong chứng thư thẩm định.

Thứ hai: Nguyên tắc

– Định giá tài sản phải đảm bảo quyên tắc

+ Định giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc: Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá của thị trường tại thời điểm định giá.

+ Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

– Thẩm định giá theo nguyên tắc

+ Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

+ Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá

+ Đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá.

+ Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp dơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.

Thứ ba: Phương pháp định giá và thẩm định giá

– Định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập …

– Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư …

Thứ tư: Chủ thể thực hiện

– Định giá do nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, cá nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.

– Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định thực hiện thông qua hoạt động của thẩm định viên về giá.

Thứ năm: Theo Luật giá năm 2013 đưa ra các khái niệm để phân biệt Thẩm định giá và định giá như sau:

Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Theo nội dung phân biệt của Luật thì định giá là việc xác định gía của người có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản đưa ra mức giá có tính áp đặt, chủ quan còn thẩm định giá là việc xác định giá của tài sản trên cơ sở khách quan, không có quyền và lợi ích liên quan giữa tổ chức thẩm định giá và tài sản thẩm định

Thời hạn giá trị của chứng thư thẩm định giá là bao lâu? do ai quy định hay có gia hạn được không? là những thắc mắc rất phổ biến của các chủ tài sản khi thực hiện thẩm định giá. Hãy để Thẩm định giá Hoàng Quân giải đáp cho bạn.

Sau khi định giá, khách hàng nhận được gì?

Thẩm định giá hay xác định giá trị tài sản là nghiệp vụ mang tính pháp lý của ngành tài chính ngân hàng. Hay nói cách khác thì sau khi thẩm định giá, các giấy tờ ghi nhận kết quả thẩm định giá sẽ có tính pháp lý và được các cơ quan pháp luật ghi nhận. Chủ sở hữu tài sản có thể sử dụng các giấy tờ đó phục vụ mục đích nhất định theo hợp đồng thẩm định giá đã ký.

Sau khi thẩm định giá, chủ tài sản sẽ nhận được Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo chi tiết thẩm định giá tài sản do đơn vị thẩm định giá thực hiện. Trên đó sẽ thể hiện rõ các thông tin pháp lý của tài sản, giá trị tài sản, phương pháp thẩm định, mục đích thẩm định, thẩm định viên thực hiện thẩm định, thời hạn pháp lý của chứng thư và báo cáo thẩm định…

Thời hạn của chứng thư thẩm định giá.

Theo Khoản 7 của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Quy trình thẩm định giá Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính quy định về Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá như sau:

“Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.”

Như vậy, một chứng thư thẩm định có giá trị pháp lý không quá6 tháng. Khi hết thời hạn trên cần tiến hành thẩm định giá lại từ đầu để xác định chính xác nhất giá trị của tài sản.

Tại sao cần tái thẩm định giá tài sản khi hết hạn chứng thư thẩm định giá?

Như đã nói, chứng chư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá là văn bản pháp lý xác định giá trị của tài sản. Mà giá trị tài sản thường biến động sau một thời gian nhất định, nhất là các tài sản như bất động sản, giá trị doanh nghiệp. Vì vậy để đảm bảo tính chính xác, tránh thất thoát giá trị tài sản thì sau 6 tháng (tính từ khi ban hành chứng thư thẩm định giá), khách hàng cần tái thẩm định giá tài sản đó.

Khi tiến hành tái thẩm định giá tài sản, đơn vị thực hiện thẩm định giá cần thực hiện lại từ đầu quy trình thẩm định giá để đánh giá chính xác và khách quan nhất.