Thẩm định bất động sản

Với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động cùng với hệ thống thẩm định rộng khắp cả nước, chúng tôi tự hào là đơn vị hoạt động chuyên nghiệp và cung cấp dịch vụ tốt nhất về lĩnh vực thẩm định bất động sản. Cùng với sự nỗ lực của Ban Lãnh đạo, cán bộ công nhân viên công ty chúng tôi đã đạt được những kết quả đáng tự hào.

Đặc điểm của thẩm định giá:

Từ những định nghĩa được nêu ra ở mục 1, có thể nhận thấy thẩm định giá mang những đặc điểm sau:

Chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá.

Điều này có nghĩa rằng, không phải cơ quan, tổ chức ha cá nhân nào đều có thể thực hiện hoạt động thẩm định giá mà chỉ có những cá nhân, tổ chức có chức năng thẩm định giá mới có quyền được thực hiện việc thẩm định giá. Chúng ta nhận thấy chủ thể tham gia thâm định giá phải có chức năng thẩm định giá, điều đó có nghĩa là chủ thể phải được công nhận có chức năng thẩm định giá mới được hoạt động thẩm định giá, nếu không có chức năng thì kết quả thẩm định giá không có giá trị về mặt pháp lý.

Nội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản

Như đã nói ở trên, nếu định giá là ấn định giá hàng hóa dịch vụ một cách chủ quan, áp đặt nhằm đưa hàng hóa vào lưu thông trong nền kinh tế thì thẩm định giá lại là xác định giá trị của hàng hóa đó với nội dung là đánh giá hoặc đánh giá lại hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định. Việc xác định giá trị là hoạt động rất khách quan, độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trường với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đòi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.

Đối tượng của thẩm định giá là tài sản

Tài sản là một khái niệm rất chung chỉ những vật, quyền thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức nào đó. Như vậy, tài sản ở đây có định nghĩa nhấn mạnh quyền sở hữu hơn là việc xác định nó là cái gì. Tuy nhiên, trên thực tế, thẩm định giá, có thể xác định đối tượng được hưởng đến chủ yếu là động sản, bất động sản, doanh nghiệp,..như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá. Tuy nhiên những tài sản đó cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định như được phép lưu thông trên thị trường, có thể nhận thức được sự hiện diện của tài sản bằng những cách thức nhất định.

Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá gồm địa điểm, thời điểm, mục đích, tiêu chuẩn thẩm định giá.

Giá thị trường đã trở thành một yếu tố tất yếu của thị trường, bất cứ hàng hóa nào lưu thông trên thị trường đều bị chi phối bởi giá thị trường và không chỉ trong phạm vi một quốc gia, mà còn ảnh hưởng bởi giá thị trường thế giới. Thẩm định giá bị ảnh hưởng bởi địa điểm và thời điểm do giá thị trường biến đổi nhanh chóng tại thời điểm này, giá trị bằng tiền của tài sản có thể rất thấp nếu như nhu cầu của người mua giảm nhưng có thể thay đổi chỉ trong một thời gian ngắn nếu lại có sự biến đổi về nhu cầu hay sự cạnh tranh giữa các nhà cung cấp. Bên cạnh đó, giá tài sản tại nơi có giao thông thuận lợi hoặc giữa vùng này với vùng khác cũng có những sự khác nhau nhất định. Cho nên, khi xác định giá trị của tài sản cần phải quan tâm đến yếu tố về thời điểm và địa điểm.

Sự tác động của mục đích thẩm định giá không giống với thời điểm và địa điểm do tác động không phải trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị bằng tiền của tài sản mà nó ảnh hưởng đến người sử dụng kết quả thẩm định giá của cơ quan, tổ chức.

Có thể thấy rằng, ngày nay lĩnh vực thẩm định giá dần khẳng định được chức năng của mình và tính hiệu quả của nó đối với nền kinh tế và từng đối tượng khách hàng. Không phải bỗng nhiên mà lĩnh vực thẩm định giá trở nên nóng và phát triển như hiện này, điều này là một sự khẳng định đối với vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế của nước ta, biểu hiện cụ thể là:

– Thẩm định giá góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của tài sản trong nhiều mục đích công.

Mục đích của thẩm định giá

Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước.

Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;

Thế chấp vay vốn Ngân hàng;

Góp vốn liên doanh, giải thể, sáp nhập, chia tách, mua bán doanh nghiệp;

Thành lập Doanh nghiệp; Mua bán sáp nhập (M&A)

Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;

Bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án

Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;

Hoạch toán kế toán, tính thuế;

Tư vấn và lập dự án đầu tư, duyệt dự toán các dự án, công trình;

Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất để nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất

Chứng minh tài sản, du học, du lịch, đầu tư nước ngoài….;

Các phương pháp thẩm định giá

Trong lĩnh vực thẩm định giá thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luật giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá:

Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là: Phương pháp so sánh

Cách tiếp cận từ chi phí là: Phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế

Cách tiếp cận từ thu nhập là: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu

Cách tiếp cận hỗn hợp là: Phương pháp thặng dư; Phương pháp chiết trừ

Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Vì một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định giá cho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định.

Bất động sản là các tài sản bao gồm:

Đất đai;
· Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
· Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
· Các tài sản khác do pháp luật quy định…
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Do đó, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Giá cả Bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá Bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá Bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…)

Phương pháp thẩm định bất động sản

Phương pháp so sánh / so sánh trực tiếp

Phương pháp chi phí giảm giá

Phương pháp đầu tư (phương pháp đầu tư truyền thống/kỹ thuật luồng tiền chiết khấu)

Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)

Phương pháp lợi nhuận và các phương pháp khác…

Mục đích thẩm định bất động sản

Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng;

Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh;

Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;

Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;

Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;

Hoạch toán kế toán, tính thuế ;

Tư vấn và lập dự án đầu tư;

Các mục đích khác

Hồ sơ thẩm định bất động sản, Đối với thẩm định giá nhà phố

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở

Giấy phép xây dựng

Bản đồ hiện trạng

Tờ khai lệ phí trước bạ

Đối với thẩm định giá công trình xây dựng

Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

Giấy phép xây dựng

Các hợp đồng thi công

Bản vẽ thiết kế

Bản vẽ hoàn công

Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

Phương pháp chi phí khi thẩm định bất động sản

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

a, Cơ sở:

Giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

b, Nguyên tắc:

Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này nêu lên rằng một người mua khôn ngoan nào trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự và cùng xây dựng công trình theo ước muốn có tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ quá đáng.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: lô đất thẩm định được xem là lô đất trống và được sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình. Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động sản. Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công trình do không sử dụng được nữa.

Nguyên tắc cung cầu: sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giá tăng lên hoặc giảm xuống. Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Nếu chi phí thay đổi không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thì chi phí xây dựng công trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tăng hay giảm tương ứng.

Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc ân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và các bộ phận khác của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản. Sự mất cân bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao. Quá thấp do sự đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vào công trình quá nhiều.

Các bước tiến hành thẩm định bất động sản đối với bất động sản:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương.

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá 0 của công trình xây dựng hiện có trên đất.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và bước 4.

Ưu, nhược điểm thẩm định bất động sản:

Ưu điểm : đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường
Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.