Phương pháp định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản bằng đơn vị tiền tệ. Mục đích của quá trình này là xác định rõ mức tiền của bất động sản cho các giao dịch trên thị trường với các phương pháp phù hợp.

Thẩm định giá là gì? Có vai trò thế nào?

Khoản 15 Điều 4 Luật Giá năm định nghĩa thẩm định giá như sau:

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Theo đó, thẩm định giá hiện là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu về việc xác định giá trị tài sản trong nên kinh tế thị trường. Đây cũng là yếu tố góp phần làm minh bạch, thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Đồng thời, khi thẩm định giá đúng thì sẽ bảo vệ tốt nhất quyền lợi của công dân.

Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị tài sản; trên cơ sở các bên tham gia giao dịch có thể thoả thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên.

Thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Thẩm định giá viên về giá có vai trò xác định giá trị tài sản của nhiều đối tượng chính xác, độc lập, khách quan, và có đạo đức nghề nghiệp phục vụ nhiều mục đích khác nhau. Việc thẩm định giá đúng giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế.

Như vậy, có thể hiểu, thẩm định giá là một loại dịch vụ mà trong đó thẩm định giá viên thực hiện việc thẩm định giá trị của các loại tài sản bằng tiền so với giá trị thị trường.

Đặc điểm của thẩm định giá?

Thẩm định giá là gìthể hiện qua các đặc điểm cơ bản của hoạt động này, cụ thể như sau:

– Thẩm định giá là sự ước tính giá trị tại thời điểm định giá, giá trị của tài sản được xác định có thể là tài sản thị trường hoặc tài sản phi thị trường;

– Giá trị tài sản được thẩm định giá được biểu thị qua hình thức tiền tệ;

– Thẩm định giá được thực hiện theo yêu cầu và mục đích cụ thể, nhất định;

– Tuân thủ các tiêu chuẩn mà pháp luật đề ra.

Mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Vậy mục đíchthẩm định giá là gìđều được pháp luật quy định cụ thể như sau:

– Xác định giá trị của tài sản để chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định giá bán giúp các bên mua bán có thể thỏa thuận; thiết lập cơ sở trao đổi tài sản với nhau;…

– Xác định giá trị của tài sản để phục vụ mục đích – tín dụng. Ví dụ như phục vụ hoạt động cầm cố, thế chấp tài sản, xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản,…

– Xác định giá trị tài sản để phát triển đầu tư như: so sánh với các cơ hội đầu tư khác, quyết định khả năng đầu tư,…

Điều kiện để được hoạt động thẩm định giá

Theo Điều 38 Luật Giá, điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá gồm:

– Được thành lập theo quy định của Luật Doanh nghiệp.

– Hoạt động khi được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.

Trong đó,điều kiện để doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhậnnêu tại Điều 39 Luật Giá như sau:

Như vậy, pháp luật có quy định cụ thể và rõ ràng về điều kiện để thành lập doanh nghiệp hành nghề thẩm định giá trong đó có quy định về điều kiện về số lượng thẩm định viên. Theo đó, các loại hình doanh nghiệp thường phải có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đã đăng ký hành nghề.

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Khái niệm thẩm định giá bất động sảnlà sự ước tính giá trị của bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

Mục đích của việc thẩm định giá bất động sản

Mục đíchthẩm định giá bất động sảncó thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa ra một số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản… 10 mục đíchthẩm định giá nhà đấtgồm:

Bảo toàn tài sản

– Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản.
– Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.

Mua bán tài sản đơn hạng mục

Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

– Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh.
– Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp.
– Bán doanh nghiệp.
– Cho thuê.

Chuyển nhượng bất động sản

Bồi thường

Thế chấp

Giá trị vật thế chấp để vay ngân hàng phải thích ứng với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Thực tế an toàn không thể không quyết định bởi tính chuẩn xác của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp. Vì thế cần phải có chuyên gia chuyên nghiệp thẩm định giá.

Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa

Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thị trường tư bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành. Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng lực chi đều và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu.

Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện trạng và triển vọng cucar doanh nghiệp phát hành cổ phiếu. Bản thân điều đó đã có nhiều nhân tố cần tới thẩm định giá.

Hạch toán kế toán

Thuế khóa quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm… là lấy bản thân làm đối tượng (ở đây không bao gồm tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó được vận dụng đúng theo trình độ nhất định của các quốc gia. Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế. Vì vậy cần có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.

Nghiệp vụ thanh toán

Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập; những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đề bù, cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hóa giá hoặc biến đổi. Như thế cần các nhà chuyên môn thẩm định giá đưa ra những kết luận thẩm định giá để thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có.

Phục vụ tư vấn

Việc trình bày các đặc tính thẩm định giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vựa đặc thù của phụ vụ tư vấn. ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp phục vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh.

Có rất nhiều loại tư vấn, chủ yếu là:

– Kiện tụng
– Giúp cho việc hạch toán kế toán.

Phương pháp so sánh, phương pháp định giá bất động sản

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay thế.

Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như vậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng về giá trị của các bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị trường.

Thực tế không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó thường khác nhau về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý. Hơn nữa giá trị bất động sản thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần thiết để đưa ra được giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu.

Các bước tiến hành phương pháp định giá bất động sản cụ thể như sau:

Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường,…Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

Tình trạng vật chất của bất động sản.

Đặc điểm về mặt bằng.

Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.

Tình trạng pháp lý.

Thời gian giao dịch.

Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống và ngược lai.

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng phương pháp định giá bất động sản

Ưu điểm:

Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những ưu điểm sau:

Phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.

Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.

Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.

Hạn chế khi áp dụng phương pháp định giá bất động sản:

Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.

Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử. Đây là điều không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.

Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá bất động sản:

Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được.

Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.

Thường dùng trong các trường hợp: các bất động sản đồng nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnh đất trống.