Thẩm định giá tài sản, một số vấn đề cần lưu ý

Thẩm định giá tài sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định. Giá trị, giá cả của tài sản được xác định chính xác góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản.

Thẩm định giá tài sản là gì?

Khoản 15 Điều 4 Luật giá năm 2012 số 11/2012/QH13 quy định như sau: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Chương IV của luật này cũng quy định cụ thể về thẩm định giá, bao gồm: phạm vi hoạt động, nguyên tắc hoạt động, quy trình, tài sản thẩm định, các tiêu chuẩn về thẩm định viên,…
Theo từ điển Cambridge, thẩm định giá là hoạt động xem xét, quyết định một tài sản đáng giá bao nhiêu tiền. Ông Greg Mc.Namara – cựu Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế nêu rằng: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm dựa trên bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là việc áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh thu thập được và phân tích chúng. Sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.”
Nhìn chung, Thẩm định giá là việc của các đối tượng có chắc năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản, có xem xét đến các yếu tố về địa điểm, thời điểm, tiêu chuẩn thẩm định nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định. Thẩm định giá bao gồm cả thẩm định động sản và bất động sản.
Theo quy định của pháp luật, Phương pháp thẩm định giá gồm các loại sau:
– Phương pháp so sánh trực tiếp
– Phương pháp chi phí
– Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập
– Phương pháp khác: Phương pháp thặng dư, Phương pháp chiết trừ…
Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thẩm định giá.

Khi nào cần thẩm định giá tài sản?

Nhu cầu thẩm định giá ra đời khi nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định xuất hiện. Bao gồm một số trường hợp sau:
– Xác định giá trị của tài sản để chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định giá bán giúp các bên mua bán có thể thỏa thuận; thiết lập cơ sở trao đổi tài sản với nhau;…
– Xác định giá trị của tài sản để phục vụ mục đích – tín dụng. Ví dụ như phục vụ hoạt động cầm cố, thế chấp tài sản, xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản,…
– Xác định giá trị tài sản để phát triển đầu tư như: so sánh với các dự án đầu tư khác, quyết định khả năng đầu tư, dự báo rủi ro đầu tư…
– Xác định giá trị của tài sản trong doanh nghiệp nhằm: lập các báo cáo thống kê, xác định giá trị doanh nghiệp, phương án xử lý sau khi tái cơ cấu / giải thể / phá sản doanh nghiệp,…
– Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý như: tìm giá trị tính thuế hàng năm; xác định giá trị bồi khi Nhà nước thu hồi tài sản; phục vụ hoạt động phân chia tài sản của Tòa án,…
Việc xác định rõ mục đích khi thực hiện thẩm định giá tài sản từ đó có thể chủ động tìm hiểu các quy định như hồ sơ, trình tự, tổ chức phụ trách,… khi thực hiện quá trình thẩm định giá tài sản. Đồng thời, dự đoán và tránh những rủi ro không đáng có xảy ra.

Đơn vị có thể tiến hành thẩm định giá tài sản

Với khu vực lãnh thổ Việt Nam, các đơn vị có thẩm quyền tiến hành thẩm định giá được quy định cụ thể tại Luật giá 2012 và Nghị định số 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật giá về Thẩm định là các tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá có các điều kiện sau:
1. Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và quy định của pháp luật về thẩm định giá.
2. Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện nhiệm vụ liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật.

Cần chuẩn bị gì để thẩm định giá tài sản?

Tại Điều 30 Luật giá năm 2012, quy định về Quy trình thẩm định giá tài sản cụ thể như sau:
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Vậy nên, với tư cách một khách hàng yêu cầu dịch vụ thẩm định giá, bạn cần cung cấp cho đơn vị thực hiện dịch vụ các thông tin cụ thể, khách quan về tài sản cần thẩm định giá. Các thông tin thường bao gồm:
(i) Những thông tin cơ bản về:
– Tên, loại tài sản.
– Nguồn gốc của tài sản
– Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác).
(ii) Những tài liệu, căn cứ pháp lý để thẩm định giá tài sản.
Những văn bản chứng minh quyền sở hữu của bạn đối với tài sản cần thẩm định giá
(iii) Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật / vị trí (đối với bất động sản).
(iv) Những lợi thế và hạn chế của tài sản cần thẩm định giá.