Thẩm định giá công trình xây dựng

(TĐGTS Thẩm định giá công trình xây dựng) – Công trình xây dựng là kết quả sản phẩm của một quá trình được thực hiện bởi sự sáng tạo và sức lao động của con người. Công trình có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển của kinh tế xã hội hiện nay. Vì vậy thẩm định giá công trình xây dựng là cần thiết cho sự vận hành kinh tế giúp các bên liên quan có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh hoặc mua bán trên thị trường.

1. Khái niệm công trình xây dựng

Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác. Theo Điều 3 Luật xây dựng 2014

2. Khái niệm Thẩm định giá công trình xây dựng

Thẩm định giá công trình xây dựng là việc cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại công trình xây dựng theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

3. Phân loại công trình xây dựng

Công trình xây dựng được phân loại gồm 5 loại cơ bản: Công trình dân dụng; Công trình công nghiệp; Công trình giao thông; Công trình thủy lợi; Công trình hạ tầng kỹ thuật

– Công trình dân dụng:

• Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ;
• Công trình công cộng gồm: công trình văn hóa; công trình giáo dục; công trình y tế; công trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, nhà khách; nhà phục vụ giao thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng truyền hình; nhà ga, bến xe; công trình thể thao các loại.

– Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thác quặng; công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình kho xăng, dầu, khí hoá lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình cơ khí, chế tạo; công trình công nghiệp điện tử – tin học; công trình năng lượng; công trình công nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp.

– Công trình giao thông gồm: công trình đường bộ; công trình đường sắt; công trình đường thủy; cầu; hầm; sân bay.

– Công trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng; đường ống dẫn nước; kênh; công trình trên kênh và bờ bao các loại.

– Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: công trình cấp nước, thoát nước; nhà máy xử lý nước thải; công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác thải; công trình chiếu sáng đô thị.

4. Mục đích thẩm định giá công trình xây dựng

Mục đích thẩm định giá công trình xây dựng phản ánh nhu cầu sử dụng công trình xây dựng cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá công trình xây dựng quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà công trình xây dựng cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Thẩm định giá công trình xây dựng thường phục vụ một số mục đích cơ bản sau:

• Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng;
• Mua bán, chuyển nhượng, đầu tư, góp vốn liên doanh;
• Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;
• Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;
• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;
• Hoạch toán kế toán, tính thuế ;
• Tư vấn và lập dự án đầu tư;
• Chứng minh tài sản, du học, du lịch, định cư….;
• Các mục đích khác

5. Hồ sơ thẩm định giá công trình xây dựng

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
• Giấy phép xây dựng
• Các hợp đồng thi công
• Bản vẽ thiết kế
• Bản vẽ hoàn công
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

6. Phương pháp thẩm định giá công trình xây dựng

6.1.Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá”.

Phương pháp chi phí tái tạo đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

Công thức:

Giá trị ước tính của công trình xây dựng = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

Các bước thẩm định giá theo phương pháp chi phí tái tạo

Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến công trình xây dựng thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị công trình xây dựng. Giá trị của công trình xây dựng cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành công trình xây dựng
• Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo công trình xây dựng hiện có.
• Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
• Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
• Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.

Cách xác định chi phí tái tạo đối với công trình xây dựng

• Chi phí trực tiếp: Chi phí cấp phép xây dựng; chi phí vật liệu trực tiếp; chi phí nhân công; chi phí máy thi công, chi phí mua sắm thiết bị; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; chi phí cho những công tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng công trình; chi phí an ninh trong quá trình xây dựng; lợi nhuận nhà thầu; các chi phí trực tiếp khác.
• Chi phí gián tiếp: Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kếxây dựng công trình, chi phí đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác; chi phí kiểm toán; chi phí tài chính trong thời gian thi công xây dựng; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí quảng cáo bán hàng; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; các chi phí khác phát sinh từ sau khi hoàn thành xây dựng công trình đến khi bàn giao công trình (hay khi bán hoặc cho thuê được hết diện tích công trình xây dựng); các khoản phí và lệ phí theo quy định; các khoản chi phí gián tiếp khác.
• Lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá.

6.2. Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí (Tiêu chuẩnthẩm định giáViệt Namsố 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ chi phílà cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá”.

Phương pháp chi phí thay thếlà phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.

Phương pháp chi phí thay thế thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế để xác định giá trị.

Công thức:

Giá trị ước tính của công trình xây dựng = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của bất động sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra bất động sản thay thế)

Các bước thẩm định giá theo phương pháp chi phí thay thế

Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến công trình xây dựng thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Ước tính riêng giá trị của công trình xây dựng trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các công trình xây dựng…
• Bước 2: Ước tính các chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.
• Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
• Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
• Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.

Cách xác định chi phí thay thếđối với công trình xây dựng

• Chi phí trực tiếp: Chi phí cấp phép xây dựng; chi phí vật liệu trực tiếp; chi phí nhân công; chi phí máy thi công, chi phí mua sắm thiết bị; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; chi phí cho những công tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng công trình; chi phí an ninh trong quá trình xây dựng; lợi nhuận nhà thầu; các chi phí trực tiếp khác.
• Chi phí gián tiếp: Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kếxây dựng công trình, chi phí đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác; chi phí kiểm toán; chi phí tài chính trong thời gian thi công xây dựng; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí quảng cáo bán hàng; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; các chi phí khác phát sinh từ sau khi hoàn thành xây dựng công trình đến khi bàn giao công trình (hay khi bán hoặc cho thuê được hết diện tích công trình xây dựng); các khoản phí và lệ phí theo quy định; các khoản chi phí gián tiếp khác.
• Lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá.

6.3. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường(Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

Cách tiếp cận từ thị trườnglà cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các công trình xây dựng so sánh để ước tính, xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp so sánh thẩm định giá công trình xây dựng được áp dụng để xác định giá trị công trình xây dựng của công trình xây dựng trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các công trình xây dựng với công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị công trình xây dựng trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các công trình xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá. Đối với công trình xây dựng phương pháp so sánh rất ít được các thẩm định viên áp dụng vì rất khó có hai công trình xây dựng tương tự nhau trên thị trường.

6.4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá công trình xây dựng trên cơ sở ước tính giá trị công trình xây dựng sau khi đã phát triển (cải tạo, sửa chữa hoặc xây lại mới) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá công trình xây dựng có tiềm năng phát triển, cải tạo.

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuyên nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của công trình xây dựng.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

6.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiếu khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập(Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ công trình xây dựng biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ một công trình mới bắt đầu xây dựng.

a) Công thức:

• Trường hợp dòng tiền không đều:

• Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản (công trình xây dựng)

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CF_O: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

1. b) Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

6.6. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập(Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ bất động sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của bất động sản hoặc vĩnh viễn.

a) Công thức:

_{V= I/R}

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá (công trình xây dựng)

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

b) Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

Thẩm định giá công trình xây dựng được xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của công trình xây dựng, giúp các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về giá tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên.