Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí

1. Cơ sở lý luận:

– Dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần được định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây là một vật thay thế

– Dựa trên cơ sở lập luận là người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có lợi ích tương tự

2. Các bước tiến hành định giá:

– Bước 1:Ước tính giá trị của miếng đất trống

– Bước 2:Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình trên đất

+ Chi phí tái tạo

+ Chi phí thay thế

– Bước 3:Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng hiện có trên đất

Mức độ giảm giá tích lũy = Mức giảm giá tự nhiên + Mức giảm giá do lỗi thời chức năng +Mức giảm giá do lỗi thời bên ngoài

– Bước 4:Ước tính giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản = Giá trị miếng đất trống + Chi phí thay thế mới + Mức giảm giá tích lũy

3. Ưu điểm:

– Được sử dụng thích hợp khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.

– Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt

4. Nhược điểm

– Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường

– Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị

– Việc ước tính một số khoản phải giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện

– Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng

5. Điều kiện áp dụng:

– Bất động sản sử dụng vào mục đíchđặc biệt như: bệnh viện, trường học

– Bất động sản chuyên dùng: nhà máy điện, nhà máy lọc dầu

– Bất động sản dùng cho mục đích bảo hiểm, đấu thầu

– Bất động sản trong điều kiện không đủ thông tin thực hiện phương pháp so sánh