Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất trong thẩm định giá

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

(TDGTS- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất)– Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Các nguyên tắc này cần thiết phải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản. Trên thực tế hoạt động định giá, có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt động định giá. Hôm nay các bạn cùng chúng tôi đi tìm hiểu nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất trong thẩm định giá ở bài viết dưới đây nhé.

1. Khái niệm

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tàisảnlà đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản đó.

Một tài sản (ví dụ: tiền vốn, bất động sản…) có thể sử dụng được vào nhiều mực đích khác nhau. Trong số rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau, thông thường bao gồm một bất động sản cũng có một mục đích sử dụng hợp pháp, đem lại độ thỏa mãn lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó, trong thẩm định giá gọi là sử dụng tốt nhất và có giệu quả nhất (sau đây gọi tắt là tối ưu).

Một tài sản tiêu dùng, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chững cho thấy công dụng tài sản đáp ứng tốt nhất như cầu sử dụng.

Một tài sản đầu tư, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy tài sản mang lại thu nhập ròng lớn nhất cho người sở hữu hoặc có khả năng mang lại giá trị hiện tại của dòng thu nhập trong tương lai là lớn nhất; mục đích tối ưu đó có thể tổn tại và kéo dài liên tục trong khoảng thời gian nhất định.

2. Nội dung nguyên tắc

a- Sử dụng tối ưu là loại sử dụng hợp pháp và mang tính khả thi

Vì tài sản là nguồn lực hữu hạn, nên người chủ đứng trước “ chi phí cơ hội” hay “ chi phí đánh đổi”, khi quyết định sử dụng /đầu tư tài sản vào mục đích này thì đồng nghĩa với từ bỏ cơ hội sử dụng/đầu tư tài sản vào mục đích khác.

Ví dụ:Một thửa đất nông nghiệp nếu sử dụng vào trồng lúa thì phải từ bỏ trồng rau; một thửa đất mặt phố sử dụng làm nhà ở thì không làm văn phòng, khách sạn, nhà hàng; một số vốn đầu tư vào chứng khoán thì đầu tư bất động sản…

Khi ước tính giá trị thị trường, thẩm định viên phải thu thập phân tích thông tin thị trường, đánh giá tình trạng pháp lý của bất động sản, những quy định của chính quyền địa phương để đánh giá mục đích sử dụng nào trong số các mục đích sử dụng khả thi là tối ưu.

Đánh giá về một mục đích sử dụng là tối ưu phải căn cứ vào các chứng cư trên thị trường, chính sách vĩ mô, vi mô… để chứng minh rằng mục đích sử dụng đó là có triển vọng, mang tính khả thi và đáp ứng được nhu cầu về thời gian trước mắt cũng như một giai đoạn dự tính, tùy theo từng loại hình thị trường đầu tư.

b- Sử dụng tối ưu là loại sử dụng cho giá trị thu nhập ròng cao nhất đối với toàn bộ tài sản.

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa, và các tài sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau. Vì vậy, sử dụng tối ưu phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có.

Cần lưu ý là khi ước tính sử dụng tối ưu đối với bất động sản thuộc sở hữu chung thì thẩm định viên không được kết hợp kết quả tính toán từ các mục đích mang tính độc lập để ước tính mức độ sử dụng tối ưu của mục đích sử dụng khác.

Ví dụ:Bất động sản là nhà tập thể 4 tầng thuộc sở hữu chung của 24 hộ. Bất động sản này có vị trí mặt phố. Năm hộ tầng 1 được quyền cho thuê làm cửa hàng. Thẩm định viên không được sử dụng kết quả ước tính thu nhập ròng từ thuê tầng 1 để suy rộng ra cho các nhà tầng 2,3,4…

c- Thời gian sử dụng tốt nhất, tối ưu phải được nhà đầu tư căn cứ vào kết quả phân tích, đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận : sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản có thể thay đổi theo thời gian.

Ví dụ:Những thay đổi (kiến trúc, xây dựng, quy hoạch phân vùng) của khu vực (do tập quán dân cư hoặc cơ quan nhà nước quy định) có thể là thay đổi mục đích sử dụng tốt nhất, tối ưu của một bất động sản cụ thể trong vùng; những thay đổi về tiêu chuẩn khí thải phương tiện cơ giới tham gia giao thông (Bộ Giao thông vận tải quy định) có thể là thay đổi mục đích sử dụng tốt nhất, tối ưu của oto, xe máy,…

Vì vậy, thẩm định viên phải định kỳ cập nhật kiến thức, xem xét và điều chỉnh kịp thời thời gian sử dụng tốt nhất, tối ưu cho phù hợp từng loại tài sản.

Khoảng thời gian để tồn tại một sử dụng tối ưu kéo dài bao lâu phụ thuộc vào lĩnh vực đầu tư, nhà đầu tư (và chuyên gia thẩm định giá) căn cứ vào kết quả phân tích thị trường, kinh nghiệm bản thân để làm sao dự báo càng gần sát với khoảng thời gian đó thì kết quả đầu tư (định giá) càng gần với dự kiến. Khoảng thời gian này có thể là 1 năm, 5 năm, 10 năm, 20 năm…

3. Yêu cầu của nguyên tắc

Nguyên tắc này đỏi hỏi thẩm định viên xem xét, phân tích tài sản ở 4 mặt sau:

• Về mặt vật chất, một tài sản (tiền vốn, bất động sản…) được đánh giá là sử dụng tối ưu khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất( cho nhiều người hoặc cho một người).
• Về mặt pháp luật: việc sử dụng tài sản phải hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo hộ.
• Về mặt sử dụng: việc sử dụng phải mang lại độ thỏa mãn lớn nhất hoặc thu nhập ròng lớn nhất trong tương lai.
• Về mặt thời gian: mang lại thu nhập ròng lâu nhất.

Sử dụng tài sản được coi là tốt nhất và tối ưu nhất khi và chỉ khi đáp ứng đồng thời cả 4 tiêu chí trên.