Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Định giá tài sản là tổ hợp của nghệ thuật và khoa học: tính nghệ thuật thể hiện ở sự nhạy cảm của của thẩm định viên với các động thái thị trường tác động đến sự thay đổi giá trị tài sản cần thẩm định, còn tính khoa học thể hiện ở chuyên môn vững vàng của họ.

Tổ hợp của khoa học và nghệ thuật trong định giá tài sản biểu hiện ở chỗ: Nhà định giá phải làm việc trong điều kiện thị tường đôi khi cung cấp không đủ các tài liệu cần thiết để ước tính theo giá trị gia tăng, hoặc phải tiến hành định giá khi thị trường đang có nhiều thay đổi hoặc suy thoái. Trong những trường hợp như vậy, họ phải dựa nhiều vào khả năng cá nhân – sự nhạy cảm nghề nghiệp, một yếu tố chủ quan chịu sự chi phối của cảm tính. Rất có thể xảy ra tình huống 2 nhà định giá có tay nghề và lương tâm nghề nghiệp như nhau, định giá cùng 1 tài sản sẽ đưa ra các kết luận khác nhau.

Ngay cả đối với các nhà định giá chuyên nghiệp có kiến thức thị trường vững vàng và có phương pháp định giá hệ thống, thì vẫn không hẳn có thể ước lượng giá trị tài sản một cách chính xác, bởi nó còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố có tính khách quan hay tâm lý khác, đó có thể là những yếu tố thường xuyên thay đổi.

Do vậy muốn kết quả định giá thật sự là tư vấn hữu ích và hiệu quả cho khách hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích định giá, TĐV trước hết phải nhận dạng được cụ thể và rõ ràng từng yếu tố riêng biệt ảnh hưởng đến giá trị tài sản – hiểu được thị trường đánh giá tài sản đó như thế nào. Quy mô khảo sát thị trường tài sản không chỉ giới hạn trong các điều kiện tĩnh, hiện tại, mà cần phải phân tích xu hướng thay đổi của từng yếu tố về chiều hướng, tốc đó, thời hạn, mặt mạnh và hạn chế của các xu hướng này đến giá trị tài sản.

Định già là công việc ước tính, kết quả định giá là một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, không phải là một thực tế được chứng minh. Để nâng cao độ tin tưởng với kết quả định giá, khi ước tính giá trị tài sản, nhất thiết phải xem xét và phân tích một cách kĩ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của chúng. Điều này giúp TĐV đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giũa chúng, để từ đó đưa ra các tiêu thức và lựa chọn các phương pháp đánh giá thích hợp.