Chiều 21-6, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh đã có giải trình các ý kiến đại biểu Quốc hội về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Bỏ khung giá đất và sẽ thực hiện bảng giá đất hằng năm

Theo đó, cơ quan soạn thảo xác định nguyên tắc với các luật được ban hành trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực sẽ rà soát luật nào có mâu thuẫn, xung đột thì quy định cụ thể về nội dung sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ ngay tại dự thảo luật, bảo đảm có hiệu lực đồng bộ, bảo đảm tính khả thi.

Đối với các luật đã có trong chương trình xây dựng pháp luật như Luật Giá, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng, Luật Đấu thầu… sẽ được rà soát, thống nhất quy định với Luật Đất đai.

Ông nêu rõ sẽ tiếp thu, rà soát quy định về tài chính đất, giá đất, đánh giá đầy đủ tác động nghiên cứu kỹ lưỡng chi phí đất đai là chi phí đầu vào quan trọng của nền kinh tế.

Việc này sẽ thực hiện đảm bảo phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai và đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư.

Nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm đến việc liên quan đến nguyên tắc, phương pháp định giá đất, áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể và phương pháp tính định giá đất.

Trao đổi về vấn đề này, ông Khánh cho biết dự thảo luật bỏ khung giá đất và sẽ thực hiện bảng giá đất hằng năm. Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực sẽ xây dựng bảng giá đất hằng năm lần đầu tiên và dự kiến xong trước ngày 31-12-2025.

Ông cho hay bảng giá đất quá trình xây dựng đầu tiên là khó khăn, mất thời gian nhưng hằng năm chỉ cần cập nhật sự thay đổi.

Về phương pháp tính định giá đất, dự thảo luật đưa ra bốn phương pháp, cụ thể, theo ông Khánh là phương pháp so sánh trực tiếp với giá thị trường, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh.

Ông chỉ rõ bốn phương pháp này sẽ bao trùm tất cả những trường hợp của đất đai: “Với phương pháp so sánh trực tiếp với thị trường sẽ sát giá thị trường. Quan trọng nhất là đầu vào phải sát”.

Theo ông Khánh, hiện nay có bảng giá đất hằng năm nên việc thu thuế chuyển nhượng sẽ căn cứ vào đây để thu. Từ đó, sẽ bớt hiện tượng giảm giá tiền khi giao dịch, đảm bảo quyền lợi người giao dịch. Vì vậy, việc so sánh trực tiếp sẽ chính xác, sát thị trường hơn.

“Với phương pháp chiết trừ chỉ là chiết trừ phần tài sản trên đất và sau đó lại dùng phương pháp so sánh để tính. Còn với phương pháp thu nhập sẽ sử dụng cho các vùng đất đồng bào dân tộc thiểu số, khó khăn, không có giao dịch về đất… Khi đó phải dùng thu nhập để đưa ra được giá đất.

Về phương pháp hệ số điều chỉnh thì dùng cho những nơi có sự ổn định nhưng đầu vào cũng phải gắn với thị trường”, ông Khánh lý giải.

Đối thoại với dân về nơi tái định cư

Về định giá đất cụ thể, ông Khánh cho rằng tùy theo trường hợp, địa phương sẽ quyết định trong đó đảm bảo phòng chống tham nhũng, tiêu cực và sát nhất với thị trường và đảm bảo được công bằng.

“Chúng ta sẽ ưu tiên đấu giá đất để tăng nguồn thu cho ngân sách. Đấu giá đất phải là đất sạch. Nhà nước đứng ra đấu giá đất theo đúng quy hoạch. Tuy nhiên, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nên giao cho HĐND tỉnh quyết định những dự án trọng điểm, cần thiết của địa phương”, ông Khánh nêu.

Về bồi thường hỗ trợ tái định cư, ông nói nghị quyết 18 định hướng phải đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

“Cần điều tra xã hội học, chọn vị trí vừa ở, vừa sản xuất, phù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa, tính cộng đồng, dân tộc. Như vậy, chính quyền địa phương phải quyết định được nơi tái định cư như thế nào. Từ đó sẽ tham khảo, đối thoại với nhân dân để quyết định nơi tái định cư.

Chắc chắn chúng ta phải xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tốt hơn nơi ở cũ. Đảm bảo cuộc sống đó là sinh kế của nhân dân, đào tạo lao động…”, ông Khánh nêu thêm.

Công điện gửi bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nêu rõ, Chính phủ đã ban hành nghị quyết số 73 làm cơ sở để UBND tỉnh, thành phố thực hiện ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể. Vấn đề này cũng đã được Thường trực Chính phủ, Thủ tướng có nhiều văn bản chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Tuy nhiên theo kiến nghị của nhiều địa phương, công tác định giá đất ở một số nơi vẫn gặp nhiều khó khăn về thẩm quyền, trình tự, thủ tục. Dẫn đến việc định giá đất cụ thể rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Để kịp thời giải quyết các vướng mắc, Thủ tướng giao bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành trước ngày 31-7 việc sửa đổi, bổ sung thông tư số 36/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Cùng thời hạn trên, bộ cũng phải trình Chính phủ xem xét, ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung nghị định số 44/2014 quy định về giá đất. Việc sửa đổi theo hướng đơn giản hóa thủ tục, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tăng cường trách nhiệm cá nhân người đứng đầu.

Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, dứt khoát không gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và quy định của pháp luật.

Bộ thường xuyên theo dõi, kịp thời hướng dẫn và xử lý các vướng mắc cho các địa phương, nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai đẩy mạnh công tác định giá đất, quyết định giá đất trên cơ sở thành lập tổ công tác của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Người đứng đầu Chính phủ cũng giao chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố tập trung chỉ đạo công tác định giá đất, quyết định giá đất theo thẩm quyền. Việc tháo gỡ với tinh thần không lòng vòng, không gây phiền hà, chậm trễ, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư.

UBND cấp tỉnh thực hiện việc ủy quyền cho UBND cấp huyện xác định giá đất cụ thể theo quy định, kịp thời báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn, giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.

Thủ tướng phân công Phó thủ tướng Trần Hồng Hà trực tiếp theo dõi, chỉ đạo các bộ trưởng: Tư pháp, Tài chính, Xây dựng và các bộ, ngành liên quan chủ động phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường kịp thời hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác định giá đất.

Các bộ trưởng và chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm toàn diện trước Thủ tướng trong việc tổ chức, thực hiện. Văn phòng Chính phủ theo dõi, đôn đốc các bộ, cơ quan liên quan và các địa phương trong việc thực hiện công điện, kịp thời báo cáo Thủ tướng vấn đề vướng mắc, khó khăn.

UBND TP.HCM vừa có quyết định về việc ủy quyền cho UBND TP Thủ Đức và các quận, huyện quyết định giá đất cụ thể và thành lập hội đồng thẩm định giá đất.

Hội đồng này sẽ do chủ tịch UBND TP Thủ Đức và các quận, huyện làm chủ tịch. Lãnh đạo phòng tài chính hoặc phòng tài chính kế hoạch làm phó chủ tịch thường trực. Lãnh đạo phòng tài nguyên và môi trường làm phó chủ tịch.

Các cơ quan chuyên môn cấp huyện có liên quan và lãnh đạo UBND cấp xã nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do UBND TP Thủ Đức và các quận, huyện quyết định.

Phòng tài nguyên và môi trường sẽ giúp UBND TP Thủ Đức và các quận, huyện trong việc tổ chức xác định giá đất.

Ngoài ra, UBND TP còn ủy quyền cho các địa phương quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Việc ủy quyền được thực hiện kể từ khi quyết định này có hiệu lực thi hành (1-9) cho đến khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua thay thế Luật Đất đai năm 2013.

Đối với các hồ sơ đã được Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất TP trước ngày này thì vẫn tiếp tục thẩm định, trình UBND TP.HCM phê duyệt.

UBND TP giao các địa phương tổ chức sắp xếp, bố trí các nguồn lực và điều kiện cần thiết khác để thực hiện các nội dung đã được ủy quyền.

Lập dự toán kinh phí thực hiện các nội dung ủy quyền quyết định giá đất cụ thể và thanh, quyết toán theo hướng dẫn của Sở Tài chính.

Việc báo cáo kết quả thực hiện các nội dung được ủy quyền gửi Sở Nội vụ, Sở Tài nguyên và Môi trường trước ngày 30-11 hằng năm để tổng hợp báo cáo UBND TP.HCM. Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc phải kịp thời báo cáo UBND TP.HCM xem xét, quyết định.

* Vừa rồi tòa án yêu cầu thẩm định giá. Lần thẩm định giá gần nhất là năm 2014. Nếu tôi không đồng ý thẩm định giá lại thì sao?

Bạn đọc Nguyễn Thị Kim Phụng (TP Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng, điện thoại 097293…)

– Luật sư Vũ Quang Đức (Đoàn luật sư TP.HCM) tư vấn:Khoản 5, điều 104 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định “việc định giá lại tài sản được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự”.

Do đó, nếu có căn cứ cho rằng kết quả định giá năm 2014 không còn phù hợp với giá thị trường thì tòa có quyền yêu cầu thẩm định giá lại.

Trường hợp bạn đọc không đồng ý thẩm định giá lại thì có thể làm đơn trình bày với tòa lý do không đồng ý thẩm định giá lại.

Tuy nhiên cần lưu ý, điều 164, 165 bộ luật này cũng quy định nếu yêu cầu của đương sự không được tòa chấp nhận thì đương sự phải có nghĩa vụ chịu chi phí thẩm định giá và phải nộp tiền tạm ứng chi phí thẩm định giá.

Nếu nguyên đơn không nộp tiền tạm ứng thì có thể bị tòa đình chỉ giải quyết vụ án theo quy định tại điểm đ, khoản 1 điều 217.

Nhiều nhà đầu tư vào các dự án đang rơi vào cảnh khốn khổ vì không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính nên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì đâu đơn vị thẩm định giá… “tháo chạy”?

Sau hàng loạt vụ án sai phạm đất đai, nhiều giám đốc công ty tham gia tư vấn, thẩm định giá đất vướng vào vòng lao lý nên hiện nay nhiều địa phương “mỏi mắt” tìm đơn vị thẩm định giá, còn doanh nghiệp đang “ôm” hàng trăm dự án chờ tính giá đất.

Ông Nguyễn Ngọc Thường, phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, cho biết mỗi năm ở Đồng Nai có rất nhiều dự án, công trình cần phải thuê đơn vị tư vấn, thẩm định giá rất lớn để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, hiện nay chính quyền “mỏi mắt” tìm đơn vị thẩm định.

Theo ông Thường, do tìm không ra đơn vị thẩm định giá nên năm 2022 sở có văn bản xin ý kiến để Bộ Tài chính cung cấp danh sách các đơn vị tư vấn, thẩm định giá. Căn cứ trên danh sách, sở gửi văn bản cho hơn 150 đơn vị thẩm định giá thì chỉ có 5 hồ sơ đăng ký. Khi sở xem xét năng lực chỉ có 3 đơn vị và cuối cùng chỉ còn 1 đơn vị tham gia.

Ông Thường nói: “Năm 2023, sở cũng đã gửi văn bản cho 115 đơn vị thẩm định và đã có 15 đơn vị đủ điều kiện tham gia đưa vào kế hoạch của tỉnh để họ tham gia dự thầu. Còn họ tìm được thông số, thông tin ở dự án để thẩm định giá đất như các phương pháp tính giá đất của Luật đất đai 2013 hay không; họ có dám tiếp tục thẩm định hay không thì cũng đành chịu”.

Lý giải việc đơn vị thẩm định giá “sợ hãi”, ông Thường cho hay trong quy định về 5 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, chiết trừ, thặng dư, hệ số), mỗi phương pháp có quy định về điều kiện để áp dụng nên cơ quan thẩm định gặp khó khăn thu thập thông tin về giao dịch, chuyển nhượng thực tế. Bởi quy định pháp luật đất đai hiện nay không bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, không bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và hợp đồng giao dịch mua bán đất hầu như không đúng giá thực tế.

“Chính vì chưa minh bạch nên cơ quan chức năng không xác định được giá bình quân của thị trường trong điều kiện bình thường nên thường căn cứ trên các hợp đồng chuyển nhượng qua bảng giá để tính giá. Anh em nói rằng làm định giá rồi mà cũng chẳng biết mình đúng hay sai bởi cơ quan thanh tra, kiểm tra vào cho rằng mức giá thẩm định thấp, gây thất thoát là bị quy trách nhiệm. Vì vậy nên cả đơn vị trúng thầu thẩm định và cơ quan nhà nước đều thấy rủi ro”, ông Thường chia sẻ.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp thẩm định giá cho biết họ tìm cách rút lui vì thù lao tư vấn thẩm định giá có hạn mà trách nhiệm pháp lý quá lớn khi có nhiều phương án thẩm định giá đất nhưng thông tin thị trường không minh bạch. Mặt khác, các cơ quan có thẩm quyền “ngại” trách nhiệm nên thường yêu cầu giải trình, bổ sung nhiều lần dẫn đến chi phí thực hiện, đi lại vượt quá mức phí dịch vụ đã ký kết…

Ông Ngô Quang Sự, giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, cho biết từ chỗ có hàng chục doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá để cơ quan nhà nước có thể chọn, tổ chức đấu thầu thì nay tỉnh Bình Dương chỉ còn 3 đơn vị thẩm định giá chịu ở lại. “Chúng tôi đang cố gắng mời gọi thêm đơn vị thẩm định giá nhưng rất khó…”, ông cho biết thêm.

Doanh nghiệp khốn đốn

Chính việc tìm đơn vị thẩm định giá khó khăn nên hàng trăm dự án bất động sản, dự án cho thuê… không được xác định tiền sử dụng đất dẫn đến tắc nghẽn thủ tục pháp lý khi chủ đầu tư làm dự án.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng – giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, vướng mắc lớn nhất dẫn đến chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung ở các dự án hiện nay là do việc thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất khó khăn vì phí tư vấn thấp, rủi ro phát sinh cao nên có e ngại. Việc đấu thầu chọn đơn vị tư vấn nhiều khi gần như bế tắc. Thu thập dữ liệu giá thị trường hiện rất khó, có dự án cả năm làm không ra chứng thư thẩm định.

Cụ thể, Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc NoVa (Tập đoàn Novaland) hiện có nhiều dự án bị vướng chưa tính được tiền sử dụng đất. Trong số đó có một số dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên Novaland chưa làm được thủ tục cấp sổ cho cư dân.

Tương tự, dự án khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ tại quận Phú Nhuận (do Công ty TNHH Nova Sage làm chủ đầu tư) có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2016 – 2017. Công ty này đã tạm nộp trên 232 tỉ đồng tiền sử dụng đất của dự án. Dự án cũng đã bàn giao nhà cho khách hàng từ cuối năm 2018 nhưng đến nay chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất. Vì vậy, suốt 5 năm nay cư dân mua nhà của dự án mỏi cổ chờ được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.

Tại Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đang rơi vào tình cảnh trên như nhiều tỉnh thành ở Đông Nam Bộ và TP.HCM. Như tại một số vị trí ở các dự án bất động sản lớn của Donacoop chưa xác định được giá đất để tính tiền thuê đất vì chưa tìm ra công ty thẩm định giá.

Không chỉ dự án bất động sản, nhiều dự án làm hạ tầng giao thông, dự án cho thuê đất cũng đang rơi vào tình cảnh “khóc dở chết dở” vì chờ thẩm định giá.

Theo ghi nhận củaTuổi Trẻ, ở thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương có “con đường đau khổ” Tô Vĩnh Diện (nối từ khu đô thị Đại học Quốc gia TP.HCM tới quốc lộ 1K) hơn 1km vẫn nằm chờ ngày được nâng cấp, mở rộng vì… nhiều lý do, trong đó có việc đơn vị thẩm định giá “bỏ chạy”.

Theo tìm hiểu, dự án nâng cấp tuyến đường trên có vốn đầu tư hơn 100 tỉ đồng đã có hai doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá bồi thường, giải phóng mặt bằng đã thanh lý hợp đồng giữa chừng. Vì vậy, các cơ quan chức năng của thành phố Dĩ An đang phải làm việc với đơn vị tư vấn thẩm định giá thứ ba cho tuyến đường này.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, hiện có nhiều dự án sở phải ký hợp đồng với đơn vị mới do tư vấn cũ xin thanh lý.

Phải gỡ khó ngay cho các địa phương

Trước thực trạng trên, lãnh đạo UBND TP.HCM cho rằng việc quy định pháp luật về việc xác định, thẩm định giá đất còn nhiều điểm chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều rủi ro cho việc thực hiện nhiệm vụ xác định, thẩm định giá đất.

Do vậy, UBND TP.HCM đã có văn bản kiến nghị được ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với các khu đất, thửa đất mà không phân biệt trên hay dưới 30 tỉ đồng. Nếu áp dụng phương pháp này ngoài việc khắc phục các hạn chế của các phương pháp định giá đất hiện hành, còn giúp cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo công khai, minh bạch. Việc xác định giá đất cụ thể cũng công bằng giữa các chủ đầu tư, tạo sự chủ động của doanh nghiệp xây dựng kế hoạch đầu tư.

Mặt khác, giá đất của các dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố của công trình trên đất như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỉ lệ diện tích sàn sử dụng/diện tích sàn, mục đích sử dụng đất… Do vậy, nếu hệ số điều chỉnh đất được xây dựng dựa trên việc tổng hợp các yếu tố quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến giá đất cụ thể giúp việc định giá khoa học, đầy đủ.

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cũng đã có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị cho TP.HCM được ban hành và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) đối với các trường hợp bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường đến từng thửa đất để đảm bảo áp dụng cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ngoài hạn mức, các dự án thấp tầng và đối với dự án của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm.

Ông Nguyễn Hồng Quế (phó giám đốc phụ trách Ban quản lý dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư tỉnh Đồng Nai):

Quy định không sát, khó cho địa phương

Thực trạng thẩm định giá đất được áp dụng cho các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá trị cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, đấu giá quyền sử dụng đất… đang gây khó khăn cho nhiều địa phương vì quy định pháp luật chưa sát với thực tiễn. Bởi những thông số để áp dụng định giá đất còn mang tính chủ quan. Thanh tra, kiểm toán vào truy thu và quy trách nhiệm làm thất thoát tài chính nên nhiều đơn vị thẩm định giá thấy không an toàn, không tham gia. Bằng chứng là nhiều cá nhân ở Công ty thẩm định giá Thế Hệ Mới bị vướng vào vòng lao lý trong vụ AIC và Bệnh viện Đồng Nai.

Trước khi sửa đổi Luật đất đai 2013 cần phải có những giải pháp, tháo gỡ ngay cho các địa phương bằng việc lấy bảng giá đất của HĐND thông qua nhân với hệ số điều chỉnh giá đất để không phải thuê tư vấn thẩm định giá.

Làm càng sớm càng tốt vì khi không thẩm định được giá đất dẫn đến thu tiền sử dụng đất chậm trễ. Điều này ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân nên gây ra trì trệ trong thủ tục đầu tư.

HÀ MI

Số thẩm định viên giảm 15%

Trao đổi vớiTuổi Trẻ, ông Phạm Văn Bình – trưởng phòng quản lý thẩm định giá, Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) – cho biết nghị định 12/2021 được ban hành nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Chính vì vậy, một loạt doanh nghiệp làm ăn kiểu chụp giật, ăn xổi đã bị loại bỏ khỏi thị trường. Như năm 2021 có 333 doanh nghiệp với 1.722 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề, nhưng đến năm 2022 số thẩm định viên giảm khoảng 15%.

Về tình trạng một số doanh nghiệp thẩm định giá có sai phạm trong thời gian qua, ông Bình cho biết chủ yếu là do cố tình vi phạm. Tùy theo mức độ vi phạm, doanh nghiệp và thẩm định viên về giá bị chế tài như đình chỉ kinh doanh dịch vụ này, thu hồi giấy chứng nhận, xóa tên khỏi danh sách hành nghề, tước thẻ thẩm định viên, bồi thường thiệt hại…

Về giải pháp ngăn chặn những sai phạm của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ này, ông Bình thông tin quy định sắp tới sẽ chặt chẽ hơn. Hiện nay Luật giá đang được sửa đổi theo hướng sẽ nâng cao điều kiện và năng lực của các doanh nghiệp thẩm định giá cũng như thẩm định viên theo hướng chuyên nghiệp hơn.

Theo đó, điều kiện để đăng ký hành nghề là phải có thẻ thẩm định viên và có 36 tháng làm việc thực tế tại doanh nghiệp thẩm định giá. Còn với doanh nghiệp, để được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá thì phải có ít nhất 5 thẻ thẩm định viên thay vì 3 thẻ như hiện nay.

Đồng thời, Bộ Tài chính chặt chẽ trong việc cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ này, xử lý và kịp thời thu hồi giấy phép đối với những trường hợp vi phạm. Riêng đối với việc xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Bộ Tài chính đang hoàn thiện quy định nhằm ngăn chặn những sai phạm trong hoạt động này.

L.THANH

Ông Trần Hữu Minh Tùng (phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận):

Thẩm định giá đất rơi vào bế tắc

Nhiều dự án bất động sản ở địa phương gần như “đứng hình” vì không tìm được đơn vị thẩm định giá để làm cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp cho ngân sách.

Phương pháp định giá đất ước tính đến khả năng sinh lời của giá trị thửa đất mang lại trong một khoảng thời gian nhất định sau khi tác động vào đất như: đầu tư cơ sở hạ tầng, tài sản trên đất để kinh doanh dịch vụ, thương mại, sản xuất hoặc chuyển nhượng tài sản (dự án hình thành trong tương lai). Tuy nhiên, phương pháp này lại bất cập ở chỗ việc xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí đều là giả định, với nhiều thông số dự báo không chính xác, không có quy định cụ thể nên gặp nhiều khó khăn và rủi ro rất cao…

Các đơn vị tư vấn thu thập, khảo sát thực tế chỉ có tính tương đối, chưa đảm bảo tính pháp lý. Khi các cơ quan thanh tra, kiểm tra có ý kiến khác thì đơn vị trình thẩm định, cơ quan thẩm định không có đủ cơ sở chứng minh.

Như dự án khu đô thị du lịch biển Phan Thiết (ở phường Phú Thủy, TP Phan Thiết) được hội đồng thẩm định “chốt” bằng phương pháp thặng dư và yêu cầu chủ đầu tư phải nộp cho ngân sách là 936,8 tỉ đồng. Sau này, kết luận định giá tài sản của Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an thông báo thì giá trị của phần đất này hơn 2.800 tỉ đồng, tức chênh lệch khoảng 1.900 tỉ đồng.

Hiện nay tỉnh có 6 đơn vị tư vấn thực hiện định giá đất đối với các dự án tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên quá trình thực hiện đã có nhiều đơn vị tư vấn xin rút, không làm nữa vì không có thông tin để làm giá đất. Ngoài ra, kinh phí thuê đơn vị tư vấn cho một dự án thấp (30 – 70 triệu đồng) nhưng công việc nhiều, khó, di chuyển xa, chỉnh sửa nhiều lần… Vì vậy, các đơn vị e ngại khi làm và gần như “mất hút”.ĐỨC TRONG

Hiện hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… không xác định được tiền sử dụng đất dự án vì không thuê được đơn vị tư vấn thẩm định giá đất.

Tội to hơn công thì họ không làm

Có ba nguyên nhân chính. Thứ nhất dự án không đủ điều kiện để đơn vị tư vấn làm thẩm định, các thông tin phục vụ việc thẩm định giá đất không đầy đủ, không được chủ sử dụng đất cung cấp đầy đủ thông tin về pháp lý, quy hoạch, dòng tiền dự báo của dự án…

Thứ hai là rủi ro khi cơ chế bảo vệ doanh nghiệp thẩm định giá chưa chặt chẽ. Quyền thì giao cho đơn vị thẩm định giá nhưng vai trò công ty thẩm định giá chỉ là đơn vị tư vấn. Người quyết định, chấp nhận giá một lô đất, thửa đất để đưa vào sử dụng lại không phải đơn vị thẩm định giá.

Các vụ việc sai phạm đất đai đã xảy ra thời gian qua quy trách nhiệm rất lớn cho đơn vị thẩm định giá, trong khi phí dịch vụ không được bao nhiêu, nên tâm lý chung hiện nay là các công ty thẩm định giá không muốn nhận thẩm định giá đất.

Khi cho ý kiến về dự thảo Luật đất đai sửa đổi vừa rồi, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nêu vấn đề làm sao để quyền, trách nhiệm, cũng như bảo vệ đơn vị thẩm định giá đất phải đi với nhau, trách nhiệm đến đâu xử đến đó. Chứ hiện nay tội to hơn công nên họ không làm.

Nguyên nhân thứ ba khiến nhiều đơn vị thẩm định giá không thực hiện thẩm định giá đất, thậm chí đang thẩm định họ cũng sẵn sàng bỏ vì có chủ tài sản đưa ra yêu cầu muốn giá đất là bao nhiêu, không khách quan, ép đơn vị thẩm định phải làm theo ý chủ tài sản. Nên đơn vị tư vấn thẩm định chấp nhận bỏ hợp đồng.

Áp lực do cảm giác bị quy chụp

Khi dữ liệu, thông tin không đủ để định giá đất thì không đủ điều kiện để tiến hành thẩm định giá. Tất nhiên, cũng có trường hợp xảy ra sai phạm là do các thẩm định viên chưa tuân thủ đúng những quy định của pháp luật. Còn khi các công ty thẩm định giá đã làm đúng quy trình thẩm định nhưng giá đất vẫn chưa sát với thị trường, chưa khách quan thì nên thuê đơn vị thẩm định giá khác thẩm định, chứ cơ quan chức năng không nên tự tính toán.

Mỗi cơ quan tính toán một kiểu sau đó quy chụp trách nhiệm cho đơn vị tư vấn thẩm định giá thì không khách quan.

Ngay phương pháp định giá đất theo thông tư 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên – Môi trường còn có những hạn chế cần sửa đổi, bổ sung. Các phương pháp định giá đất theo thông tư này còn định tính nhiều quá. Vì thế, mỗi người đứng ở một góc độ sẽ hiểu một cách khác nhau, tính toán giá đất khác nhau.

Với những quy định này những gì định lượng được, quy chuẩn được nên làm rõ để tạo thuận lợi cho các đơn vị tư vấn thẩm định giá tính toán giá đất sát thị trường.

Năm phương pháp định giá đất được Bộ Tài nguyên – Môi trường đưa ra phù hợp với thông lệ trên thế giới. Nếu như kết hợp các hướng dẫn của thông tư 36 với các tiêu chuẩn thẩm định giá được Bộ Tài chính ban hành thì sẽ giảm thiểu được rủi ro trong thẩm định giá đất.

Nhưng hiện không “ông nào chịu ông nào”, Bộ Tài nguyên – Môi trường quy định thẩm định giá đất phải tuân theo quy định thông tư 36, nhưng Luật đất đai lại quy định việc xác định giá đất phải tuân thủ Luật giá và Luật đất đai. Không nên để xảy ra mâu thuẫn giữa hai hệ thống pháp luật về đất đai và pháp luật về giá.