Sẽ giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất

Nội dung này được nêu trong thông báo kết luận của Phó thủ tướng Trần Hồng Hà về tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Văn phòng Chính phủ công bố.

Theo đó, Bộ Tài nguyên & Môi trường – cơ quan soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) – được yêu cầu bổ sung vào dự thảo luật các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến, như so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số. Việc bổ sung này, theo Phó thủ tướng, cần dựa trên đánh giá khách quan nguyên nhân tồn tại từng phương pháp, điều kiện áp dụng để “không xảy ra khoảng trống, dẫn tới ách tắc, ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh”.

Phó thủ tướng cũng đề nghị các bộ, ngành hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Quy định hiện hành, giá đất được xác định theo một trong 5 phương pháp, như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước đây cũng nêu các cách xác định giá đất này.

Tuy nhiên, tại dự thảo sửa đổi Nghị định 44 quy định về giá đất đang được Bộ Tài nguyên & Môi trường lấy ý kiến chỉ còn 3 phương pháp định giá đất, gồm so sánh, thu nhập và hệ số. Phương pháp chiết trừ được lồng ghép vào so sánh. Riêng phương pháp thặng dư, Bộ Tài nguyên & Môi trường đề xuất bỏ.

Như vậy với thông báo kết luận của Phó thủ tướng, các cách định giá đất hiện hành vẫn được quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và phương pháp thặng dư đã được giữ lại. Phương pháp này là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp.

Trước đó, đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất nhận được nhiều ý kiến trái chiều và đa số giới chuyên gia đề nghị giữ lại cách tính này. Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa dẫn các số liệu, cho hay phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới và Việt Nam, nhằm xác định giá trị tương lai của một khu đất theo quy hoạch phát triển đã được phê duyệt. Đây cũng là căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Cũng theo thông báo kết luận, lãnh đạo Chính phủ yêu cầu Bộ Tài nguyên & Môi trường hoàn thiện các tiêu chí áp dụng phương pháp đấu giá hay đấu thầu theo hướng tính toán giá trị tổng thể dự án mang lại cho xã hội, thúc đẩy đầu tư vào đất và sử dụng hiệu quả tài nguyên.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan soạn thảo rà soát để bảo đảm thống nhất với các quy hoạch ngành, như giao thông, đô thị, công nghiệp, dịch vụ với hệ thống hạ tầng hướng tuyến (TOD). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần bảo đảm tính ổn định về các chỉ tiêu như đất lúa, đất rừng, bảo tồn thiên nhiên, di sản văn hóa và các chỉ tiêu khác theo các nguyên tắc thị trường.

Bộ Tài nguyên & Môi trường rà soát, chỉnh lý dự thảo luật theo hướng cho phép điều chỉnh linh hoạt kế hoạch sử dụng đất hằng năm để đảm bảo linh hoạt, “đi trước một bước” trong lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Các quy định đưa ra tăng phân cấp quản lý cho địa phương, cắt giảm tối đa thủ tục hành chính. Việc này nhằm tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp sử dụng đất hiệu quả, nhất là đất lúa, đất rừng, khai thác khoáng sản.

Theo kế hoạch, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Chính phủ hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp vào tháng 10.