Nhà đất và chuyện thẩm định giá

Trong vòng một tháng nay, giá nhà đất của nhiều dự án bất động sản thuộc Hà Nội tăng đột biến, với mức tăng khoảng 20-30%.

Nhiều người cho rằng, chứng khoán lên xuống thất thường, vàng biến động mạnh thì bất động sản vẫn là một kênh đầu tư an toàn, lợi nhuận cao.

Tuy nhiên, giá bán tăng đi cùng với những cơn sốt ảo của thị trường chủ yếu là do đang được chủ đầu tư và giới đầu cơ tạo nên.

Ông Bùi Văn Tân, một nhà đầu tư bất động sản cho biết: “Hai tuần trước, tôi mua một suất đất liền kề ở khu vực Mê Linh tại sàn giao dịch với giá 9,2 triệu đồng/m2, đến nay, chính sàn này định giá suất đất trên khoảng 11 triệu đồng/m2. Được biết tại dự án Usilk City, trong 3 tháng vừa qua, chủ đầu tư cũng đã 3 lần tăng giá bán căn hộ. Theo tôi, giá đất Hà Nội mỗi ngày tăng đến 300 ngàn đồng/m2. Dự án này lên giá thì sẽ kéo theo sự tăng giá của hàng loạt dự án lân cận khiến cả thị trường bị đẩy lên cao. Giá tăng một phần là do các chủ đầu tư tự tăng giá bán, phần nữa là do đầu cơ “thổi giá” để nhanh chóng kiếm lời”.

Theo Vietnam Report, khi giá đất cao, tiền sẽ chuyển vào một bộ phận nhỏ những nhà đầu cơ nhanh nhạy. Nông dân bán đất chỉ được hưởng một phần nhỏ trong khoảng tăng giá đất. Các nhà đầu tư, doanh nghiệp phải tăng chi phí đền bù, giải tỏa, tiếp cận đất đai. Khi nhà đất đến tay người tiêu dùng cuối cùng, họ phải trả giá quá cao, nhiều khi đến phi lý. Người nghèo, đại bộ phận của nhân dân sẽ không thể mua được nhà với giá như hiện nay. Song, trước thực trạng nhà đất luôn bị đẩy giá vẫn không thấy can thiệp từ lĩnh vực định giá bất động sản của nhà quản lý.

Ths. Phạm Văn Bình, Phó trưởng môn Định giá tài sản, Học viện Tài chính cho rằng, trong lúc giá bất động sản biến động và tăng giảm nhanh, lẽ ra thẩm định giá phải là phương tiện xác định đúng giá trị thực của bất động sản, vừa định hướng tăng giảm cũng như định hướng thị trường trong tương lai.

Tuy nhiên, ở thị trường Việt Nam, định được giá bất động sản khó hơn so với nhiều nước. Muốn định giá được chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính. Nhưng việc tiếp cận thông tin sâu về đất đai chỉ là sân chơi của một số cơ quan công quyền và những doanh nghiệp lớn. Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến việc thẩm định giá nhà đất cũng như tìm ra những chính sách hợp lý tác động hạ giá bất động sản.

Trên thực tế, doanh nghiệp vẫn tự phát giá nhà đất không theo cơ sở nào. Giá nhà đất Việt Nam cao là chuyện không mới. Khi thị trường còn trong tình trạng cung không đủ cầu, thì việc xuất hiện những cơn sốt giá quá nhanh là điều khó tránh khỏi.

Song đến nay, chúng ta vẫn chưa có một biện pháp đủ mạnh để có thể điều tiết được thị trường, làm minh bạch hóa thị trường hay chí ít cũng là làm cho thị trường bớt mịt mùng. Trong đó phải tính đến vai trò của công tác thẩm định giá bất động sản của nước ta vẫn còn quá mờ nhạt. Hiện nay, quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở khu đô thị mới, căn hộ chung cư cũng còn thiếu cơ chế điều tiết thỏa đáng trong giai đoạn giao dịch.

Có thể thấy rất rõ ở việc giao dịch sản phẩm rất tùy tiện. Rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, tòa nhà văn phòng đã được mua hết từ lúc hình thành dự án. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ, chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư và giá cả trên trời hay dưới đất là tùy tâm người bán. Cơ hội tiếp cận với nhà đất giá gốc vẫn còn xa vời đối với hầu hết người dân.

Sự kiện hàng ngàn người xếp hàng để tham dự bốc thăm quyền chọn mua 300 căn hộ khu Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường vào ngày 4/11 vừa qua đã cho thấy điều đó.

Thị trường thiếu minh bạch là môi trường thuận lợi để một số người có thể “thổi” giá sản phẩm lên cao. Không ít chuyên gia cho rằng, trên thực tế, chính quyền địa phương và các doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh bất động sản cũng bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ lĩnh vực này. Tài nguyên và nhân lực của đất nước thay vì đổ vào các ngành xây dựng cơ bản, kỹ thuật, công nghệ, nghiên cứu thì lại đổ vào nhà đất quá nhiều.

Trong khi đó, vai trò quản lý thị trường của các cơ quan quản lý nhà nước còn mờ nhạt. Từ đó, khiến đầu cơ bất động sản là con đường dễ dàng làm giàu trong ngắn hạn của một thiểu số người, khiến cho thị trường phát triển thiếu bền vững và đưa đến những hậu quả tai hại cho nền kinh tế trong dài hạn.