Doanh nghiệp thẩm định giá: Muốn trụ vững, phải thay đổi

Doanh nghiệp thẩm định giá có vai trò là đơn vị tư vấn cho các chủ tài sản. Ảnh: St

Gọi tên tồn tại, sai sót của doanh nghiệp thẩm định giá

Bộ Tài chính vừa có Văn bản số 1027/BTC-QLG chấn chỉnh các DN về việc chấp hành quy định pháp luật về TĐG. Văn bản này được ban hành sau quá trình kiểm tra định kỳ và đột xuất việc chấp hành quy định pháp luật về TĐG đối với 15 DN TĐG trong năm 2022.

Qua kiểm tra, Bộ Tài chính đã phát hiện nhiều tồn tại, hạn chế cần được khắc phục của các DN TĐG. Cụ thể, một số DN có hành vi vi phạm quy định của pháp luật về TĐG như không thông báo cho Bộ Tài chính khi thay đổi danh sách thẩm định viên (TĐV); không thực hiện đúng quy trình TĐG; không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, không trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp, phát hành chứng thư TĐG hoặc báo cáo TĐG không có đủ thông tin cơ bản theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam…

Kết quả kiểm tra cũng cho thấy, việc thực hiện các phương pháp TĐG vẫn còn thiếu sót, tồn tại. Đơn cử, khi thực hiện phương pháp so sánh, một số hồ sơ vẫn còn thiếu sót nội dung phiếu khảo sát thu thập thông tin, báo giá tài sản so sánh còn sơ sài; thực hiện kiểm chứng thông tin không rõ; lập luận về các tỷ lệ điều chỉnh chưa đầy đủ, cụ thể hoặc có lập luận về các tỷ lệ điều chỉnh nhưng chưa đi kèm với biện luận và chứng cứ về thông tin giao dịch thị trường; biện luận chưa đầy đủ về xác định mức giá của tài sản TĐG…

Khi thực hiện phương pháp chi phí, số liệu trước khi đưa vào tính toán chi phí thay thế/chi phí tái tạo chưa chi tiết; việc điều chỉnh chi phí/đơn giá do các cơ quan có thẩm quyền quy định từ các năm trước về thời điểm TĐG còn chưa đầy đủ hoặc chưa nêu cụ thể nguồn thông tin, thời điểm thu thập số liệu về chi phí/đơn giá tại hồ sơ; biện luận sơ sài bằng chứng khi đánh giá tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng…

Khi thực hiện phương pháp dòng tiền chiết khấu, khâu phân tích giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai chưa chi tiết; chưa nêu cụ thể nguồn thông tin thu thập để đưa vào ước tính các khoản thu nhập/chi phí liên quan đến tài sản, biện luận chưa rõ ràng về giá trị cuối kỳ dự báo…

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội TĐG Việt Nam, các DN TĐG sẽ trải qua quá trình “sàng lọc”, giữ lại cuộc chơi những DN TĐG, TĐV tuân thủ đúng quy định pháp luật, đạo đức nghề nghiệp, uy tín, chất lượng, hiệu quả. Quá trình kiểm tra cũng là cơ hội để cơ quan quản lý nhà nước thấy được các quy định của pháp luật còn chưa chặt chẽ, từ đó có hướng dẫn cụ thể để phù hợp với tình hình mới.

Luật cần rõ phương pháp thẩm định giá và trách nhiệm các bên

Theo kế hoạch, Luật Giá (sửa đổi) sẽ được Quốc hội thông qua trong năm 2023 với nhiều thay đổi liên quan đến hoạt động TĐG. Xét về tổng thể, nhiều quy định về TĐG tại Dự thảo Luật Giá (sửa đổi) được “nâng cấp” từ các quy định hiện hành. Theo đó, các hệ thống tiêu chuẩn TĐG đang được sửa đổi, chỉnh lý và hoàn thiện hơn. Đơn cử, quy định về điều kiện thành lập DN TĐG trước đây yêu cầu có ít nhất 3 TĐV về giá đăng ký hành nghề tại DN, còn Dự thảo Luật Giá (sửa đổi) yêu cầu ít nhất 5 TĐV.

Ông Thỏa phân tích, một điểm khó khăn, vướng mắc lâu nay vẫn tồn tại trong hoạt động TĐG là một số sản phẩm, công nghệ mới đưa ra đấu thầu chưa từng có trên thị trường, đang trong quá trình hình thành nên việc khảo sát, thu thập thông tin để xác định giá là chưa có, quy định pháp lý hiện hành cũng chưa hướng dẫn nên các DN TĐG thời gian qua rất lúng túng. Do vậy, Luật Giá (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ quy định cụ thể hơn đối với vấn đề này.

Ngoài ra, quy định phương pháp TĐG phải bảo đảm cụ thể, sát thực tiễn hơn. Các phương pháp TĐG hiện đã theo thông lệ quốc tế nhưng cần được cụ thể hóa, hướng dẫn kỹ hơn để các DN TĐG, TĐV và cơ quan kiểm tra, giám sát thống nhất thực hiện theo các tiêu chí rõ ràng. Trong một số vụ việc thời gian qua, ở mỗi góc độ khác nhau lại có đánh giá khác nhau, dẫn đến kết quả có chênh lệch nhất định…

Ông Thỏa nhấn mạnh, cần quy định rõ nội dung sử dụng kết quả TĐG. Hiện DN TĐG có vai trò là đơn vị tư vấn cho các chủ tài sản, trong khi quy định pháp luật còn chung chung, dẫn tới nhiều ý kiến cho rằng DN TĐG có nhiều quyền (quyền được đưa ra mức giá, quyền được quyết định giá…) làm dư luận xã hội hiểu chưa chuẩn xác về hoạt động tư vấn này. Do vậy, việc sử dụng kết quả TĐG cần khẳng định vai trò, người chịu trách nhiệm là chủ tài sản, không phải là DN TĐG. Cùng với đó, quy định rõ trách nhiệm của Hội đồng TĐG của Nhà nước đối với việc tham mưu cho người đứng đầu cơ quan nhà nước quyết định giá như thế nào khi sử dụng kết quả TĐG của DN TĐG.