Cần quy định rõ và thống nhất các phương pháp định giá đất cụ thể

Tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây, cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đa số các đại biểu cho rằng, Dự án Luật (sửa đổi) cần quy định rõ và thống nhất các phương pháp định giá đất cụ thể, tránh cách hiểu, cách áp dụng khác nhau, tạo ra các nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện.

Theo đó, các đại biểu nhìn chung chia sẻ quan điểm cho rằng một trong những nguyên nhân dẫn đến các bất cập trong thực thi pháp luật về đất đai hiện nay xuất phát từ các quy định về phương pháp định giá đất.

Vì vậy, các đại biểu đề nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần chỉnh lý làm sao để đảm bảo sự hài hòa các lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Và việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất – kinh doanh phát triển bền vững, tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, đồng thời tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách Nhà nước.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, việc định giá đất, xác định cơ chế đúng về định giá đất không phải mục tiêu thu được nhiều tiền về cho Nhà nước, mà nhằm biến nguồn lực đất đai thành nguồn lực phát triển một cách công bằng, tạo được tiền đề phát triển đất nước.

Cũng theo GS.TS Hoàng Văn Cường, để tránh việc cán bộ thừa hành sợ trách nhiệm dẫn đến công việc liên quan tồn đọng, đình trệ, cần phải quy định rõ trách nhiệm của những người tham gia quá trình định giá, đảm bảo tính trung thực, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về phương pháp, cách thức tính toán quy trình thực hiện các bước định giá cũng như tính xác thực của thông tin đầu vào, không nên quy định về kết quả con số định giá, bởi người định giá sẽ e ngại khi xuất hiện biến động giá trên thị trường.

Trong khi đó, theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga – Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội, dù với phương pháp định giá nào, giá đất không giống nhau về cơ sở và thời gian hình thành giá cả mà chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định. Giá đất thường có xu hướng tăng theo thời gian và đặc biệt, giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt. Mỗi mảnh đất, khu đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng nên sự xuất hiện của đa dạng các phương pháp định giá là cần thiết để lựa chọn cho từng trường hợp cụ thể khác nhau.

“Để sử dụng các phương pháp định giá đất sao cho hiệu quả thì cần phải có quy định chặt chẽ, ràng buộc tính chịu trách nhiệm và công tác điều tra, xác minh đối với các giao dịch trên thị trường”, PGS.TS Nguyễn Thị Nga nêu quan điểm.

Tăng cường tháo gỡ khó khăn về định giá đất

Từ những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn công tác định giá đất trên cả nước, vừa qua Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Thực tế, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, phương pháp định giá đất đã và đang là một trong những “nút thắt” lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Theo nhận định của các chuyên gia, những mâu thuẫn, chồng chéo và cả những điểm chưa rõ ràng trong hệ thống pháp luật đất đai là một trong những nguyên nhân cơ bản gây đình trệ các dự án đầu tư phát triển có liên quan đến yếu tố đất đai, trong đó có các dự án bất động sản. Đồng thời, tính thiếu thống nhất của một số văn bản pháp quy từ các Luật đến Nghị định, Thông tư và văn bản hướng dẫn cũng dễ gây nên rủi ro và tình trạng “sợ trách nhiệm” của các cán bộ thừa hành.

Do đó, không ít ý kiến cũng cho rằng, việc kết hợp các cách tiếp cận mang tính thị trường vào thực tiễn định giá đất đai, với nguyên tắc áp dụng là tài sản được sử dụng một cách hữu hiệu nhất (cao nhất, tốt nhất) sẽ mang tới lợi ích tối ưu nhất cho Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Mới đây, tại Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP bản cập nhật mới nhất, cơ quan soạn thảo đã chỉ ra cách thức cụ thể để định giá trong mỗi phương pháp định giá đất, cho mỗi trường hợp.

Từ đó, theo các chuyên gia, nếu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng giữ nguyên và làm rõ hơn nội hàm của các phương pháp định giá đất và thực hiện đúng những hướng dẫn từ các phương pháp này sẽ không chỉ cho ra những kết quả tin cậy, mà còn tạo cơ sở để đảm bảo cho tính đồng bộ trong thực thi pháp luật về đất đai.