Cách xác định giá đất tiệm cận thị trường ‘vẫn khá mơ hồ’

Ngày 21/6, Quốc hội dành một ngày thảo luận về Luật Đất đai (sửa đổi). Dự thảo luật nêu 4 nguyên tắc định giá đất, gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.

Nêu ý kiến, ông Trần Văn Khải, Ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học, công nghệ và môi trường nói “rất băn khoăn” khi mục đích sử dụng đất là một trong số căn cứ, điều kiện xác định giá. Theo ông, cần phân định rõ mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ định giá là đất đang sử dụng hay trong tương lai.

“Cơ sở để xác định giá tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, bởi giá đất thời điểm 2023 khác, nhưng sang 2024 lại khác. Xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó”, ông nói.

Ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học, công nghệ và môi trường đề nghị có thể xây dựng một cách tính giá đất, tránh lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay vì “nếu áp dụng 4 phương pháp cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 đáp án khác nhau”.

Ông Nguyễn Quang Huân, Chủ tịch HĐQT Công ty Halcom Việt Nam cũng nói hiện khó xác định giá thị trường vì chưa rõ cách định giá ra sao. Việc này gây lúng túng xác định giá đất và giá đền bù theo cơ chế thị trường.

Chẳng hạn, với giá đền bù theo thị trường, ông Huân cho rằng, báo cáo tái định cư cần được lập trước, cùng với thời điểm lập báo cáo khả thi dự án. Tức là, giá đền bù tiệm cận thị trường không phải tại thời điểm người dân nhận tiền, mà là giá ở thời điểm trước khi hình thành dự án.

“Việc hình thành giá đền bù này có thể tiếp cận thông qua khảo sát, tham vấn cộng đồng, giá bình quân các giao dịch 6 tháng hoặc 1 năm gần nhất trước khi có dự án. Còn nếu dự án hình thành mới đền bù sẽ gây ra kiện tụng”, ông góp ý và đề nghị quy định rõ trong luật, tránh dẫn tới lúng túng xác định giá đất, giá đền bù theo cơ chế thị trường.

Dự thảo luật cũng nêu quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất, song muốn có giá tiệm cận thị trường thì cần dữ liệu thông tin tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ dựa trên pháp lý cụ thể.

“Có cơ sở dữ liệu bảo đảm tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, người dân và tránh thất thoát nguồn lực từ đất đai, rủi ro cho cán bộ thực hiện”, đại biểu đoàn Hà Nam nói.

Còn ông Trần Đình Gia, Ủy viên Ủy ban Pháp luật đề nghị phân loại đất đai thành hai loại trong quá trình định giá. Loại thứ nhất, đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa cần tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Loại thứ hai, đất đai là tư liệu sản xuất, nên tính toán theo khung giá để đảm bảo ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất.

Cách phân loại đất để xác định giá như vậy, theo ông, sẽ đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Theo kế hoạch, dự luật Đất đai sửa đổi sẽ được xem xét thông qua tại kỳ họp cuối năm 2023.