Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường: Xây dựng bảng giá đất lần đầu sẽ khó khăn

Giải trình một số nội dung đại biểu quan tâm xung quanh dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chiều 21/6, Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường Đặng Quốc Khánh nói bảng giá đất hàng năm sẽ được xây dựng lần đầu, dự kiến hoàn thành trước ngày 31/12/2025.

Song, ông thừa nhận quá trình xây dựng bảng giá sẽ khó khăn nhất, cần vận dụng các phương pháp để có giá đất “sát, đúng” và giao HĐND cấp tỉnh thông qua. “Thực chất ta chỉ xây dựng bảng giá đất lần đầu tiên, rồi sau đó hàng năm sẽ cập nhật thay đổi vào bảng giá. Nhưng quá trình xây dựng sẽ tốn nhiều công sức, thời gian”, ông Khánh nói.

Dự thảo đề ra 4 phương pháp định giá đất gồm so sánh trực tiếp; thu nhập; chiết trừ và hiệu số liệu chỉnh. Nhiều ý kiến của đại biểu cho rằng việc quá nhiều phương pháp định giá sẽ dẫn đến khó khăn trong quản lý, dễ dẫn đến tham nhũng, tiêu cực.

Giải trình nội dung này, Bộ trưởng Khánh nói một phương pháp không đủ để tính giá đất với tất cả trường hợp có trong thực tiễn. Ví dụ, phương pháp so sánh trực tiếp sẽ phù hợp với nguyên tắc thị trường và sát với giá thị trường nhất với điều kiện dữ liệu đầu vào chính xác.

Trong khi đó, phương pháp chiết trừ được áp dụng với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, áp dụng cùng phương pháp so sánh để ra giá đất. Còn phương pháp thu nhập sẽ phù hợp ở vùng đồng bào dân tộc thiểu số, vùng khó khăn, nông nghiệp, không có giao dịch về đất. Còn phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ áp dụng dựa trên bảng giá đất hàng năm với những nơi, khu vực ít có giao dịch, giá đất thay đổi tương đối ổn định.

Về việc sử dụng phương pháp nào sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên đặc thù, điều kiện của địa phương mình. Ông Khánh cho rằng bảng giá đất sẽ giúp đảm bảo tính đúng các loại thuế, phí phải nộp đối với mỗi giao dịch bất động sản, đảm bảo hài hòa lợi ích cả người mua và bán, nhất là tránh thất thoát cho Nhà nước.

Góp ý vào dự thảo luật trước đó Thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Trần Văn Khải cho rằng, muốn xác định được giá đất tiệm cận giá thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, đồng bộ.

Nếu áp dụng 4 phương pháp như dự thảo cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 kết quả khác nhau. Ông Khải đề nghị cơ quan soạn thảo cần bổ sung quy định cụ thể hơn về phương pháp, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến giúp tưởng minh hơn.

Ông gợi ý, có thể xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.

Cùng quan điểm, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Long An) đề nghị làm rõ, minh bạch “nguyên tắc thị trường” trong định giá để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, nguồn thu bền vững cho ngân sách.

Đại biểu Trần Đình Gia (Bí thư Huyện ủy Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh) nêu quá trình thực hiện quy hoạch, nguyên tắc, trình tự và phương pháp xác định giá đất còn có nhiều mâu thuẫn và bất hợp lý. Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất cùng một loại đất. Điều kiện hạ tầng kinh tế – xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau.

Ông đề nghị phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá gồm hàng hóa và tư liệu sản xuất. Theo đó, với đất đai là hàng hóa cần phải tính toán theo cơ chế thị trường. Với đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định, công bằng.

Theo kế hoạch, dự luật Đất đai sửa đổi sẽ được xem xét thông qua tại kỳ họp cuối năm 2023.