Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết khi thu thập thông tin tài sản

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Thông tư quy định tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về thu thập và phân tích thông tin vềtài sản thẩm định giá.

Theo dự thảo, căn cứ vào mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin, người thu thập thông tin tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với phương pháp thẩm định giá dự kiến lựa chọn.

Đối với một số nhóm tài sản có thể thu thập một hoặc một số nội dung thông tin sau:

Đối vớibất động sản(đất; nhà ở; bất động sản thương mại; bất động sản công nghiệp; bất động sản nghỉ dưỡng..), thu thập thông tin về: Vị trí và hình thái của bất động sản (trên các văn bản pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực… và trên thực tế hiện trạng); kết cấu hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường, khu để xe); cảnh quan, môi trường xung quanh; khoảng cách từ vị trí bất động sản đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính…

Đốivới động sảnlà máy, thiết bị, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa… mới, chưa sử dụng: Thực hiện thu thập thông tin về đặc điểm pháp lý (nếu có), số liệu về chỉ tiêu và đặc điểm kinh tế-kỹ thuật, năm sản xuất, nhà sản xuất, xuất xứ, số lượng, nhãn hiệu, công dụng, kích thước, chất liệu, điều kiện thanh toán và dịch vụ kèm theo (chế độ bảo trì, bảo hành, lắp đặt, thiết bị thay thế kèm theo…).

Đối với động sản là máy, thiết bị, phương tiện vận tải…đã qua sử dụng, thu thập thêm các thông tin: người sở hữu, năm đưa vào sử dụng, hiện trạng sử dụng, mức độ hao mòn, mức độ tiêu hao vật tư, nguyên nhiên liệu, công suất thực tế và các đặc điểm khác ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá…

Đối vớitài sản tài chính(trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, chứng chỉ quỹ, chứng quyền, chứng quyền có bảo đảm, quyền mua cổ phần, chứng chỉ lưu ký, chứng khoán phái sinh, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, khoản nợ…): Thu thập thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản; thông tin về thị trường, thu nhập từ tài sản tài chính mang lại; chính sách thuế, phí, lệ phí và các điều kiện giao dịch của tài sản; quyền lợi và lợi ích có được từ việc nắm giữ tài sản, tính thanh khoản của tài sản tài chính.

Dự thảo nêu rõ, phân tích thông tin là quá trình thẩm định viên tổng hợp, xem xét, đánh giá toàn bộ các thông tin đã thu thập được phục vụ cho quá trình thẩm định giá, qua đó đánh giá tác động của các yếu tố đến việc thẩm định giá và kết quả thẩm định giá cuối cùng.

Trong quá trình phân tích thông tin, thẩm định viên có thể đưa ra những giả thiết đối với những thông tin thu thập còn hạn chế, chưa chắc chắn mà không thể khắc phục được, tuy nhiên phải bảo đảm những giả thiết này là hợp lý, chặt chẽ, có cơ sở và phù hợp với mục đích thẩm định giá.

Các thông tin thu thập được phân tích theo các nhóm nội dung sau:

Phân tích những thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá: khách hàng thẩm định giá; mục đích thẩm định giá; thời điểm thẩm định giá; căn cứ pháp lý để thẩm định giá; cơ sở giá trị thẩm định giá.

Phân tích những thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật thuật của tài sản thẩm định giá.

Phân tích những thông tin về thị trường; thực trạng và triển vọng cung cầu, các lực lượng tham gia thị trường, điều kiện giao dịch, sở thích và động thái của người mua – người bán tiềm năng; các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh; sự thay đổi của các chính sách và pháp luật; sự phát triển kỉnh tế, xã hội, khoa học – công nghệ và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị tài sản…

Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất (nếu có).