“Sân chơi” vẫn chưa thực sự dành cho tổ chức thẩm định giá bất động sản

Cũng vì chưa thể nắm được giá trị thực của bất động sản nên câu chuyện làm thế nào để hạ được giá nhà đất xuống thấp càng trở nên khó khăn.

Năm người mười giá

Theo thông tin từ ông Trương Thái Sơn, số lượng các công ty thẩm định giá ngày một tăng và thị trường địa ốc trong nước đã thu hút nhiều công ty thẩm định giá có uy tín từ nước ngoài vào hoạt động.
Hiện có khoảng 200 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và 3 công ty thẩm định giá nước ngoài là thành viên của Hội Thẩm định giá Việt Nam, gồm Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), Collier Interational, Công ty TNHH Savills Việt Nam.
Sự kiện nhà đầu tư xếp hàng từ lúc nửa đêm mua căn hộ tại các dự án như The Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai tại Tp.HCM với mức giá liên tục bị đẩy cao hồi giữa năm 2007 cho thấy sự thao túng giá của giới đầu cơ.
Một doanh nghiệp địa ốc cho biết, những động thái làm giá tại một số dự án như trên không phải là giới thẩm định giá không biết, nhưng dường như không có bất cứ một cảnh báo cụ thể nào từ các tổ chức thẩm định giá để giúp nhà đầu tư tham vấn trong hoàn cảnh “nước sôi lửa bỏng”.
Thạc sĩ Phạm Văn Bình, Phó trưởng môn Định giá tài sản, Học viện Tài chính đồng tình với quan điểm của nhiều chuyên gia nhà đất cho rằng, thẩm định giá bất động sản Việt Nam đóng chưa tròn vai. Trong lúc giá bất động sản biến động và tăng giảm nhanh, lẽ ra thẩm định giá phải là phương tiện xác định đúng giá trị thực của bất động sản, vừa định hướng tăng giảm của bất động sản cũng như định hướng thị trường trong tương lai.
Cũng vì chưa có cơ sở chính xác và tổng quát từ các cơ quan chức năng về giá nhà đất dẫn đến sự mẫu thuẫn trong việc nhận định giá bất động sản Việt Nam hiện cao thấp đến đâu. Giới chuyên môn nhận định giá nhà đất Việt Nam thuộc tốp cao nhất trên thế giới. Nhưng đứng trên góc độ quản lý, tại nhiều cuộc hội thảo về nhà đất, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam lại cho rằng giá bất động sản Việt Nam còn thấp hơn một số nước trong khu vực và chỉ đứng ở thứ hạng 19 – 20.
Sự không rõ ràng trong thẩm định giá là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản liên tục nằm trong trạng thái trồi sụt thất thường hoặc “năm người mười giá”.
Theo Tiến sĩ Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, việc xác định giá thị trường của bất động sản là bài toán khó cho các tổ chức thẩm định giá tư nhân và Nhà nước. Việc định giá đất để tính thuế là vấn đề luôn gây ra những tranh cãi về lợi ích giữa các bên có liên quan. Độ chính xác của việc định giá đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp cho Nhà nước.
Tuy nhiên, việc xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là điều không dễ khi chưa có tiêu chí cụ thể để xác định giá đất thị trường trong điều kiện bình thường.
Kém minh bạch cản trở định giá nhà đất

Thạc sĩ Phạm Văn Bình cho rằng, cái khó nhất trong nhiều yếu tố cản trở ngành thẩm định giá bất động sản phát huy đúng vai trò là sự kém minh bạch của thị trường.
Hiện trên thế giới có 5 phương pháp định giá bất động sản được sử dụng phổ biến. Riêng tại Việt Nam, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng chủ yếu.Phương pháp này dựa trên sự phân tích các giao dịch bất động sản, mang tính thuyết phục cao, vì kết quả định giá dựa trên các chứng cứ thị trường cụ thể, trực quan. Ông Bình cho biết, ở thị trường Việt Nam, định được giá bất động sản khó hơn so với nhiều nước khác. Muốn định giá bất động sản được chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của bất động sản. Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin sâu về đất đai chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan công quyền và những doanh nghiệp lớn.
Hiện nay, nhận định về giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá tự thu thập và đối chiếu từ thị trường, độ chính xác chỉ mang tính khu vực. Dữ liệu chính xác về giao dịch bất động sản, phần nhiều trong số đó là giao dịch “ngầm” với mức giá cụ thể ra sao lại không được tiết lộ.
Không phải vô lý khi cùng thời điểm này năm ngoái, Jones Lang LaSalle – một tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế đã tung ra bảng xếp hạng tính minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu qua chỉ số RETI (Real Estate Transparency Index). Theo bảng xếp hạng, mặc dù Việt Nam đã có sự cải thiện về chỉ số minh bạch nhà đất nhưng vẫn chỉ nằm trong nhóm 4 – nhóm các nước có chỉ số minh bạch thấp.
Bảng xếp hạng đánh giá tính minh bạch của thị trường qua nhiều yếu tố như: lượng hàng hóa hiệu quả, những yếu tố thị trường, các tài sản được niêm yết, môi trường luật pháp và cách thức giao dịch, việc vận dụng và hiểu những quy định pháp luật một cách đúng đắn, sự tôn trọng quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng và cập nhật những cơ sở dữ liệu về thị trường.
Ngoài ra, những chỉ số khác như thành tích đầu tư, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp và tính chuyên nghiệp trong thị trường kinh doanh bất động sản cũng được đưa vào bảng xếp hạng.
Đánh giá về sự cải thiện tính minh bạch của thị trường nhà đất Việt Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói rằng vẫn còn rất nhiều việc phải làm để tăng tính minh bạch của thị trường này khi các yếu tố đầu tư liên quan đến nhiều bộ, ngành.

Còn ông Bình cho rằng, sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến việc thẩm định giá nhà đất cũng như tìm ra những chính sách hợp lý tác động hạ giá bất động sản.

Thực tế, doanh nghiệp vẫn tự phát giá nhà đất mà không theo cơ sở nào. Trong khi nhà đầu tư cũng chưa thực sự quan tâm đến dịch vụ giá của các tổ chức thẩm định giá tư nhân. Việc đào tạo cũng như thẩm định giá bất động sản lâu nay tiến hành một cách tự phát nên không nhận được sự tín nhiệm của khách hàng. Các tổ chức đào tào nghề lại không chịu thừa nhận nhau.

Ví dụ, Bộ Tài chính cấp chứng chỉ thẩm định giá bất động sản, Bộ Xây dựng đào tạo chứng chỉ định giá bất động sản. Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp hoặc sàn giao dịch bất động sản có cung cấp dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Trong nhiều trường hợp, loại chứng chỉ thẩm định giá từ Bộ Tài chính không được cơ quan chức năng chấp nhận làm điều kiện mở sàn có dịch vụ giá định giá.