Các nguyên tắc thẩm định giá căn bản

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định.

1. Các nguyên tắc thẩm định giá căn bản

• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
• Nguyên tắc thay thế
• Nguyên tắc dự báo
• Nguyên tắc cung – cầu
• Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
• Nguyên tắc phù hợp
• Nguyên tắc đóng góp

1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

1. a) Khái niệm

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường.

1. b) Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản

– Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại.

– Đặc điểm cuả thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầu nên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sử dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay đổi thì việc sử dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời.

Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm năng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tính các khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản .

1. c) Yêu cầu của nguyên tắc

Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường của tài sản

1.2. Nguyên tắc thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.

Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.

Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm.

Hệ quả của nguyên tắc : giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự

1.3. Nguyên tắc dự báo

Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường,… có thể xảy ra trong tương lai có tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá. Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luôn luôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với bất động sản

1.4. Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản.

Do vậy khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các lực lượng thị trường đến cung cầu.

Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng cung cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.

1.5. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

1.6.Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.

1.7.Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

2. Các nguyên tắc khác

 Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn liền với đặc điểm của loại tài sản đó

3. Vận dụng các nguyên tắc trong thẩm định giá cụ thể

3.1. Thẩm định giá bất động sản

• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.

Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất.

Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu. Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo.

• Nguyên tắc thay thế

Với nguyên tắc này trong thẩm định giá bất động sản, người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.

• Nguyên tắc dự báo

Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản cần dự báo được biến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác

• Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá. Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

• Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản đầu tư. Vì vậy trong thẩm định giá cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản

• Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động sản. Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá.

• Nguyên tắc phù hợp

Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

• Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển

Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy. Người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.

3.2. Thẩm định giá máy, thiết bị

• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều máy, thiết bị có thể có sự giống nhau về mặt vật chất; nhưng chỉ thỏa mãn nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất khi máy, thiết bị nào phát huy công suất tối đa khi sử dụng.

• Nguyên tắc thay thế

Theo nguyên tắc này, người mua sẽ không trả cho một máy, thiết bị nhiều hơn chi phí chế tạo ra một máy, thiết bị với công dụng và tính năng tương tự.

• Nguyên tắc dự báo

Khi thẩm định giá cần dự báo các thay đổi trong chính sách quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nước như chính sách thuế đối với máy, thiết bị nhập khẩu trong tương lai; các thay đổi trong công nghệ chế tạo,…tác động đến giá trị của máy, thiết bị như thế nào.

• Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị thị trường của máy, thiết bị chịu sự tác động của cung và cầu trên thị trường máy, thiết bị vào thời điểm thẩm định giá. Do vậy khi thẩm định giá máy thiết bị cần chú ý đến tình hình cung ứng và tiêu thụ, nhu cầu của xã hội, các sản phẩm thay thế, sự tiến bộ/ lạc hậu về mặt tính năng kỷ thuật, sự ưa chuộng của người tiêu dùng,…

• Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị của máy, thiết bị có thể được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của máy, thiết bị đó.

• Nguyên tắc đóng góp

Mỗi bộ phận cấu thành máy, thiết bị sẽ đóng góp vào tổng giá trị của máy, thiết bị nên dựa vào nguyên tắc này thẩm định viên sẽ điều chỉnh giá trị các máy, thiết bị so sánh để ước tính giá trị của máy, thiết bị thẩm định.

3.3. Thẩm định giá doanh nghiệp

• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Để ước tính được giá trị thị trường của doanh nghiệp thì giá trị doanh nghiệp phải được thẩm định giá trên cơ sở sử dụng hợp lý các nguồn lực của doanh nghiệp để tạo ra hiệu quả sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không dựa trên sự sử dụng hiện tại, nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất. kiến trong tương lai theo quan điểm tăng trưởng kỳ vọng và thời gian, rủi ro liên quan và giá trị thời gian của đồng tiền.
Thu nhập được chuyển hoá thành giá trị bằng cách vốn hoá trực tiếp thu nhập ròng hoặc phân tích theo dòng tiền chiết khấu, hay phương pháp cổ tức, trong đó dòng tiền ước tính nhận được trong tương lai được chuyển hoá thành giá trị hiện tại bằng cách áp dụng tỷ suất chiết khấu.

• Nguyên tắc đóng góp

Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị giá trị tài sản phải dự trên cơ sở có sự tham gia của những bộ phận hay yếu tố hình thành nên giá trị tài sản