1. Khái niệm tài sản
Định giá, thẩm định giá bất kỳ một tài sản nào thì người định giá, thẩm định giá cũng cần biết rõ tài sản đó là gì, đặc điểm về mặt kinh tế – kỹ thuật cũng như về mặt pháp lý của tài sản.
“Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”
Nhìn tổng quát, tài sản được hiểu là tất cả các nguồn lực hữu hình hoặc vô hình, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản của một chủ thể nhất định, có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó.
Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Tài sản kể trên được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm:
Vật: gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví dụ công trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng, hoa quả sẽ có,…);
Tiền, giấy tờ có giá (cổ phiếu, trái phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín phiếu, sổ tiết kiệm,…);
Các quyền tài sản (quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,…)
2. Phân loại tài sản
Phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động định giá, thẩm định giá phù hợp với tính chất, đặc điểm của từng loại tài sản nhất định.
- Theo tính chất của tài sản, tài sản được phân thành: Bất động sản và động sản
Bất động sản:Bất động sản là tài sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững.
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
– Đất đai
– Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó;
– Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
– Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Khi định giá, thẩm định giá bất động sản, cần xác định bất động sản đó được đưa vào kinh doanh hay không được đưa vào kinh doanh.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm :
– Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
– Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện do pháp luật quy định, cụ thể:
Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
– Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
– Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
– Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
– Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
– Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
– Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
– Không có tranh chấp;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
Đối với các bất động sản khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.
Động sản:động sản là tài sản có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững. Nói chung, động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản là những tài sản di dời được (như xe ô tô, tàu, thuyền, hoa lợi,…).
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản.
Bất động sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững, còn động sản thì có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững,…Những đặc điểm, tính chất của động sản hoặc bất động sản ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản là động sản hay bất động sản.
3. Khái niệm về sở hữu và quyền sở hữu
Sở hữulà quan hệ giữa người với người (quan hệ xã hội) đối với tài sản, trong đó chỉ rõ tài sản, tư liệu sản xuất và thành quả lao động thuộc về ai.
Sở hữu thể hiện các quan hệ sản xuất xã hội, phương thức chiếm hữu và phân phối trong từng hình thái kinh tế – xã hội và quan hệ xã hội nhất định. Sở hữu thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
Sở hữu là quan hệ kinh tế khách quan, quan hệ xã hội quan trọng đòi hỏi phải được pháp luật điều chỉnh, từ đó xuất hiện khái niệm quyền sở hữu.
Quyền sở hữulà quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản, xuất hiện trên cơ sở của các quy phạm pháp luật.
Nội dung quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.
Trong trường hợp chủ sở hữu chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, quản lý tài sản nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Việc chiếm hữu của chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Khi chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản cho người khác thì người được uỷ quyền thực hiện quyền chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.
Quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Người không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản đúng tính năng, công dụng, đúng phương thức.
Người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình cũng có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo quy định của pháp luật.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.
Người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu.
Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật.
Khi định giá hoặc thẩm định giá tài sản, cần phải xác định người có tài sản có quyền sở hữu tài sản hay chỉ có phần quyền trong các quyền sở hữu. Chẳng hạn, ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Do vậy, Nhà nước có và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu khi định giá hoặc yêu cầu thẩm định giá đối với đất…
4. Quyền tài sản
Nền kinh tế càng phát triển càng góp phần phân tách nhanh chóng các quyền của chủ sở hữu, làm cho chiếm hữu, sử dụng và định đoạt ngày càng được các chủ thể khác nhau thực hiện, từ đó, càng ngày khái niệm sở hữu hầu như càng mất ý nghĩa, thay vào đó là sự tập hợp của các quyền tài sản. Khi nghiên cứu về quyền tài sản, đã có tác giả viết: “Quyền tài sản có thể hiểu là cách ứng xử của con người đối với nhau liên quan đến tài sản. Pháp luật quy định mối quan hệ giữa con người đối với nhau đối với tài sản, chứ không quy định quan hệ giữa con người với tài sản. Trong quyền tài sản bao giờ cũng có hàm ý tập trung quyền kiểm soát cho người này và giới hạn hoặc loại trừ quyền đó đối với người khác”
Theo một lý thuyết của Harold Demsetz (1967), quyền tài sản được hiểu là tập hợp của rất nhiều quyền và lợi ích, trong đó có các quyền cơ bản như quyền kiểm soát việc sử dụng tài sản, quyền thụ hưởng lợi nhuận thu được từ việc sử dụng tài sản, các quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản. Theo lý thuyết này, một quyền tài sản đương nhiên có thể bị kiểm soát và chia sẻ lợi ích bởi nhiều chủ thể.
Ở Trung Quốc, vấn đề quyền tài sản được nghiên cứu và đề cập một cách rõ ràng, họ cho rằng : «Quyền tài sản là tập hợp một nhóm quyền lợi với tài sản bao gồm quyền sở hữu, quyền kinh doanh, quyền sử dụng, xử lý và quyền thu lợi. Quyền sở hữu là cơ sở của chế độ quyền tài sản. Quyền kinh doanh bao gồm các quyền sử dụng, quyết định xử lý…Quyền thu lợi là sự thực hiện về kinh tế của quyền sở hữu và quyền kinh doanh. Quan hệ quyền tài sản là quan hệ hành vi chế ước thừa nhận lẫn nhau tạo nên khi chiếm hữu và sử dụng, thể hiện mối quan hệ giữa người với người quyết định mọi hành vi và quan hệ kinh tế. »
Theo pháp luật Việt Nam, quyền tài sản được hiểu là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.
Chủ sở hữu tài sản thì có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản. Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật.
Bộ luật Dân sự hiện hành quy định các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm :
- Quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác.
- Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật (Quyền sở hữu trí tuệ, quyền đòi nợ…).
Định giá, thẩm định giá quyền tài sản là hoạt động phức tạp, cần dựa trên những cơ sở pháp lý và cơ sở khoa học nhất định. Khi định giá, thẩm định giá quyền sử dụng đất cần dựa trên các quy định của Luật Đất đai và các quy định khác liên quan. Định giá, thẩm định giá quyền sở hữu trí tuệ cần dựa trên các quy định của Luật Sở hữu trí tuệ, Bộ Luật dân sự,…
Trong kinh tế thị trường, khi định giá, thẩm định giá quyền sở hữu trí tuệ cần xác định rõ nội dung của quyền sở hữu trí tuệ.
- Quyền sở hữu trí tuệ là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tài sản trí tuệ, bao gồm quyền tác giả và quyền liên quan đến quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp và quyền đối với giống cây trồng.
- Quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tác phẩm do mình sáng tạo ra hoặc sở hữu.
- Quyền liên quan đến quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hóa.
- Quyền sở hữu công nghiệp là quyền của tổ chức, cá nhân đối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, chỉ dẫn địa lý, bí mật kinh doanh do mình sáng tạo ra hoặc sở hữu và quyền chống cạnh tranh không lành mạnh.
Đối tượng quyền sở hữu công nghiệp bao gồm sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, bí mật kinh doanh, nhãn hiệu, tên thương mại và chỉ dẫn địa lý.
Quyền đối với giống cây trồng là quyền của tổ chức, cá nhân đối với giống cây trồng mới do mình chọn tạo hoặc phát hiện và phát triển hoặc được hưởng quyền sở hữu.
Chủ thể quyền sở hữu trí tuệ là chủ sở hữu quyền sở hữu trí tuệ hoặc tổ chức, cá nhân được chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu trí tuệ.
Quyền sở hữu công nghiệp được xác lập như sau:
Quyền sở hữu công nghiệp đối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí, nhãn hiệu, chỉ dẫn địa lý được xác lập trên cơ sở quyết định cấp văn bằng bảo hộ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo thủ tục đăng ký quy định tại Luật Sở hữu trí tuệ hoặc công nhận đăng ký quốc tế theo quy định của Điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên; đối với nhãn hiệu nổi tiếng, quyền sở hữu được xác lập trên cơ sở sử dụng, không phụ thuộc vào thủ tục đăng ký;
Quyền sở hữu công nghiệp đối với tên thương mại được xác lập trên cơ sở sử dụng hợp pháp tên thương mại đó;
Quyền sở hữu công nghiệp đối với bí mật kinh doanh được xác lập trên cơ sở có được một cách hợp pháp bí mật kinh doanh và thực hiện việc bảo mật bí mật kinh doanh đó;
Quyền chống cạnh tranh không lành mạnh được xác lập trên cơ sở hoạt động cạnh tranh trong kinh doanh.
Quyền đối với giống cây trồng được xác lập trên cơ sở quyết định cấp Bằng bảo hộ giống cây trồng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo thủ tục đăng ký quy định tại Luật Sở hữu trí tuệ.
Định giá, thẩm định giá một tài sản, trước hết, cần xác định tài sản này thuộc quyền sở hữu của ai? Một tổ chức, cá nhân nhất định có quyền sở hữu hay có quyền tài sản nhất định đối với tài sản đó.
5. Các hình thức sở hữu
Xác định hình thức sở hữu đối với tài sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản. Chẳng hạn, tài sản thuộc sở hữu nhà nước phải do Nhà nước định giá, trong những trường hợp nhất định tài sản nhà nước phải được thẩm định giá. Tài sản thuộc sở hữu tư nhân do chủ sở hữu định giá (trừ những tài sản Nhà nước định giá),…
Theo Bộ luật dân sự hiện hành, ở Việt Nam hiện nay có các hình thức sở hữu sau :
- Sở hữu nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi thiên nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do Pháp luật quy định.
Nhà nước CHXHCN Việt Nam thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước.
- Sở hữu tập thể: sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng có lợi.
- Sở hữu tư nhân: sở hữu tư nhân là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình. Sở hữu tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân.
- Sở hữu chung : sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Tài sản thuộc sở hữu chung là tài sản chung.
- Sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính chị – xã hội: sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội là sở hữu của tổ chức đó nhằm thực hiện mục đích chung quy định trong điều lệ.
- Sở hữu của tổ chức chính chị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp: sở hữu của tổ chức chính chị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp là sở hữu của cả tổ chức đó nhằm thực hiện mục đích chung của các thành viên được quy định trong điều lệ.
