Định giá cổ phiếu là yếu tố bắt buộc mà bất cứ nhà đầu tư nào tham gia thị trường chứng khoán phải biết. Để có thể sở hữu những danh mục đầu tư tiềm năng với tỷ lệ sinh lợi hấp dẫn, nhà đầu tư cần có những kế hoạch và góc nhìn đúng đắn về thị trường chứng khoán. Vậy bạn đã thực sự nắm được khái niệm cũng như cách định giá cổ phiếu chưa?

Định giá cổ phiếu là gì?

Định giá cổ phiếu là hoạt động giúp các nhà đầu tư chứng khoán xác định được giá trị nội tại hay giá trị thực của một cổ phiếu.

Có thể hiểu đơn giản việc định giá cổ phiếu là việc giúp các nhà đầu tư đánh giá, xác định định được giá trị thực của một cổ phiếu tại thời điểm hiện tại. Từ đó nhận định được thị trường cũng như các danh mục và ra quyết định đầu tư.

Ý nghĩa của việc Định giá cổ phiếu?

Việc định giá cổ phiếu có ý nghĩa rất quan trọng trong tham gia đầu tư chứng khoán. Điều này không chỉ là yếu tố quyết định tác động đến các nhà đầu tư mà còn có thể trực tiếp ảnh hưởng đến các doanh nghiệp phát hành ra cổ phiếu đó. Vì vậy, cần phải định giá chứng khoán vì:

• Đối với doanh nghiệp:Việc định giá cổ phiếu là một trong những bước quan trọng và cần thiết đối với một công ty cổ phần khi muốn huy động vốn, chào bán cổ phiếu hay nâng tầm ảnh hưởng của doanh nghiệp đối với thị trường chứng khoán
• Đối với nhà đầu tư: Nhà đầu tư biết được loại cổ phiếu nào có khả năng sinh lợi lớn nhất và đáng mua thông qua việc định giá cổ phiếu giúp. Từ đó có thể đưa ra những quyết định giao dịch, nếu thị giá cổ phiếu thấp hơn so với giá trị mà nhà đầu tư định giá thì nên mua vào cổ phiếu.

Nhà đầu tư cần lưu ý một số vấn đề khi Định giá cổ phiếu như sau:

Nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu, thị giá của cổ phiếu có thể chịu ảnh hưởng từ rất nhiều yếu tố khác nhau cụ thể:

• Tình trạng phát triển chính trị – kinh tế:Thị giá của cổ phiếu có thể bị chi phối lớn do tác động từ nền nền kinh tế quốc gia, kinh tế thế giới cũng như tình hình chính trị trong và ngoài nước. Thông thường thị giá cổ phiếu thường có xu hướng tỉ lệ thuận với sự phát triển của nền kinh tế. Có thể hiểu, thị giá cổ phiếu sẽ có xu hướng tăng khi nền kinh tế phát triển và ngược lại xu hướng giá giảm khi nền kinh tế chung đi xuống.
• Quy luật cung cầu trên thị trường:Một cổ phiếu được có lượng cầu cao nghĩa là nhiều người mua thì giá cổ phiếu đó sẽ có xu hướng tăng lên và ngược lại.
• Báo cáo tình hình tài chính từ doanh nghiệp:Nếu tốc độ tăng trưởng và doanh thu cao cùng với kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp tốt thì có khả năng giá cổ phiếu của doanh nghiệp này sẽ tiếp tục tăng lên trong tương lai và ngược lại.
• Tâm lý của nhà đầu tư:Chứng khoán là một thị trường rất nhạy cảm với thông tin, chỉ cần một vài thông tin gây nhiễu xuất hiện thì rất có thể ảnh hưởng đến thị trường và làm giao động mạnh. Để có thể xác định giá cổ phiếu tốt, nhà đầu tư cần phải có tâm lý vững vàng, bình tĩnh và chọn lọc được những thông tin chính xác thì từ đó mới có thể đưa ra quyết định đầu tư tối ưu và chính xác hơn.

• Không có một công thức chung và chính xác nào để có thể định giá cho mỗi cổ phiếu trên thị trường chứng khoán. Bởi mỗi chu kỳ kinh doanh, mỗi loại hình doanh nghiệp, định hướng tương lai, mỗi điều kiện vĩ mô, nội lực doanh nghiệp hay năng lực nhà đầu tư lại cho những nhận định khác nhau về giá trị của cổ phiếu đó. Vì vậy, đôi khi có một số trường hợp nhà đầu tư không thể định giá được doanh nghiệp.

Chính vì thế, việc thẩm định giá cổ phiếu cần tìm đến các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp, uy tín tại Việt Nam.

Bất động sản là loại hình tài sản có sự biến động rất mạnh về giá trị cũng như có sự tác động lớn đến các khía cạnh kinh tế – xã hội khác. Vì vậy, để định giá chính xác loại hình tài sản này bạn cần có những kiến thức cơ bản về thẩm định giá cũng như nắm được các phương pháp thẩm định giá thường dùng cho bất động sản hiện nay.

Thẩm định giá qua vị trí bất động sản

Trong các phương pháp thẩm định giá thường dùng cho bất động sản đầu tiên phải lưu ý tới yếu tố vị trí của bất động sản. Cụ thể hơn, bạn cần phải xác định được nhà đất của bạn nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt tiền lớn hay nhỏ, nằm ở ngõ phụ hay ngõ chính. Vì các bất động sản có mặt tiền nằm ở mặt đường thường có giá trị kinh doanh cao nên giá bán sẽ cao hơn nhiều so với các bất động sản trong hẻm.

Thẩm định giá qua bảng giá đất địa phương

Sau khi đã xác định được vị trí nhà đất của mình, thì phương pháp thẩm định giá thường dùng cho bất động sản thứ hai mà bạn cần tham khảo ngay đó chính là bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố đã ban hành. Ngoài ra, bạn còn cần phải tham khảo giá nhà đất thị trường qua các thông tin từ các công ty bất động sản, các website uy tín, các ngân hàng… Giá trị đất mặt tiền trên một cung đường thực tế sẽ cao hơn 3-4 lần so với đơn giá đất mà Nhà nước quy định hiện hành. Mặc dù là độ chênh lệch khá lớn nhưng theo các chuyên gia bất động sản thì hệ số 3,8-4,5 là độ vênh bình quân vẫn có thể chấp nhận được. Và có tới gần 80% giao dịch nhà đất thành công đã chấp nhận khoảng chênh lệch này.

Thẩm định giá qua tình trạng nhà

Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong phương pháp thẩm định giá thường dùng cho bất động sản đó là phân loại bất động sản qua tình trạng nhà, hãy đánh giá nhà đất của bạn thuộc loại nào? Nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ hạng sang cao cấp… Ngoài ra, khi xem xét tình trạng nhà đất, bạn cần phải xác định được tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng nhà và sửa chữa nhà để khấu hao đi giá trị bất động sản.

Thẩm định giá qua giá bán của các bất động sản lân cận

Phương phápthẩm định giá thường dùng cho bất động sảnthứ tư đó chính là dựa vào thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản hoặc các phương tiện thông tin đại chúng, điều này giúp bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về giá nhà đất lân cận khu vực mình ở như: vị trí, diện tích, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả. Bạn có thể đóng vai là người đi mua nhà và tiến hành khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để tham khảo giá bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá bất động sản và địa ốc đang sốt, thì bạn hoàn toàn có thể tự gia tăng 10% giá rao bán so với thông tin thẩm định giá. Còn nếu trong trường hợp thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những phương pháp thẩm định giá thường dùng cho bất động sản trên như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát và cộng thêm khoảng 5%.

Định giá qua hỗ trợ từ người môi giới địa phương, am hiểu khu vực

Một phương pháp thẩm định giá thường dùng cho bất động sản khác mà bạn nên biết đó là tham khảo kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp. Họ sẽ cho bạn thông tin nhanh chóng và chính xác nhất về giá đất tại khu vực bạn ở cùng kỳ hàng năm. Mặc dù nhiều người không muốn thuê môi giới bất động sản do không tin tưởng bên thứ ba, nhưng không thể phủ nhận rằng có rất nhiều giao dịch mua bán bất động sản thành công là nhờ dịch vụ này. Bởi hầu hết các nhà môi giới thường theo sát và hiểu rõ thị trường nhất, nắm chắc giá cả, ngoài ra còn có khả năng đánh giá tài sản, đàm phán, thuyết phục tốt và am hiểu thủ tục giấy tờ.

Thẩm định giá thông qua ngân hàng để định giá

Một trong những phương phápthẩm định giá thường dùng cho bất động sảnđó là thông qua ngân hàng để thẩm định giá dự án. Ngân hàng được coi là cơ quan thẩm định tài sản bất động sản khá chặt chẽ nhằm mục đích cho vay. Cách thức này tuy khá mất thời gian nhưng được ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình vì ngân hàng thường định giá ở mức giá an toàn nên trên thực tế với độ chênh lệch cao hơn từ 10-20%. Ngoài ra, còn một phương phápthẩm định giá thường dùng cho bất động sảnkhác mà nhà đầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên các nền tảng cộng đồng mạng.

Tổng kết phương phápthẩm định giá thường dùng cho bất động sản: Đánh giá, tổng hợp thông tin và đưa ra quyết định cuối cùng. Sau khi đã xem xét, đánh giá và thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bạn sẽ cần tổng hợp và so sánh lại toàn bộ thông tin tìm kiếm được dựa vào đó để đưa ra mức giá hợp lý nhất cho nhà đất của mình. Nếu bạn vẫn còn đắn đo trước quyết định thẩm định giá của mình, thì nên nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá để tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng, đáng tiếc.

Trên đây, là 6 phương pháp thẩm định giá thường dùng cho bất động sản dành cho các nhà đầu tư mà SunValue đã chia sẻ, mong rằng bài viết này sẽ giúp bạn đưa ra được quyết định đúng đắn cho dự án của mình.

Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải thực hiện đúng quy trình thẩm định giá tài sản, bao gồm cả việc thẩm định giá để tư vấn cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

Có thể thấy thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Đồng thời có vai trò đối với xác định giá trị tài sản của nhiều đối tượng, nhiều mục đích khác nhau. Việc thẩm định giá đúng giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế. Vậy pháp luật quy định như thế nào về quy trình, trình tự thủ tục thẩm định giá tài sản?

1. Quy trình, trình tự thủ tục thẩm định giá tài sản

Quy trình thẩm định giá căn cứ theo Thông tư 28/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07 do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành bao gồm các bước sau:

Bước 1.Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:

+ Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá

+ Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá

+ Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

+ Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.

+ Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

+ Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

+ Nội dung kế hoạch bao gồm:

– Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.

– Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.

– Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.

– Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.

– Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

– Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.

– Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Bước 4.Phân tích thông tin.

Bước 5.Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

2. Quy định về thẩm định giá

Theo quy định tại Khoản 15, Điều 4, Luật Giá 2012 quy định: “Thẩm định giálà việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

Theo định nghĩa thì nội dung của thẩm định giá được xác định rõ là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản, đồng thời cũng phải nêu rõ thời điểm, căn cứ của thẩm định giá,…mặt khác điều luật này còn chỉ rõ việc xác định giá trị của các loại tài sản được quy về giá trị chuẩn mực là tiền, điều này góp phần đảm bảo hoạt động thẩm định gia được thống nhất.

Qua điều luật ta có thể hiểu đơn giản rằng thẩm định giá quá trình xác định giá trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một chuẩn nhất định. Thẩm định giá có chung một số yếu tố như: Sự ước tính giá trị hiện tại, tính bằng tiền tệ; về đối tượng là tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản , bất động sản; theo yêu cầu, mục đích nhất định tại địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể; thẩm định dựa trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường, … để đưa ra kết luận về giá.

Do vậy chúng ta có thể hiểu: Thẩm định giá tài sản là hoạt động do các cơ tổ chức có chức năng thẩm định giá tiến hành xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự, đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định dựa theo tiêu chuẩn thẩm định giá, nhằm để phục vụ cho những mục đích khác nhau trong đời sống kinh tế xã hội.

Vai trò của thẩm định giá:

Thứ nhất,thẩm định giá góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của tài sản trong nhiều mục đích công. Hiện nay, vấn đề đảm bảo tính minh bạch trong việc mua sắm tài sản công cũng như xác định giá trị doanh nghiệp có vốn nhà nước đang trở nên rất cần thiết và mang lại hiệu quả. Hoạt động thẩm định giá đã góp phần quan trọng là một cơ sở tin cậy cũng như một kênh tham khảo giá đảm bảo nhằm giúp cơ quan nhà nước tiếp cận sát hơn với giá trị tài sản. Dựa trên những đặc điểm của thẩm định và chúng ta thấy được hoạt động thẩm định giá là một quá trình với nhiều những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giả nhưng đều được quản lý và giới hạn trong những tiêu chuẩn nhất định do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Thứ hai,thẩm định giá làm giảm gánh nặng và hạn chế rủi ro trong trách nhiệm xác định giá trị tài sản của khách hàng có thể trên thực tế, việc xác định giải trị tài sản không phải quá khó khăn nhưng trong một số trường hợp bản thân khách hàng tự định giá giá trị của tài sản minh sở hữu sẽ không đảm bảo về tính minh bạch và đúng đắn không có tính pháp lý đối với bên thứ ba. Cho nên cơ quan, tổ chức thẩm định giá tham gia thẩm định giá tài sản được xem như một bên chi thi thứ ba khách quan có chức năng thẩm định chính xác giá trị tài sản giảm gánh nặng của những cá nhân, tổ chức có tài sản tự định giá trong các trường hợp sai sót về quy trình hoặc đưa ra kết quả thẩm định giá không chính xác .

Thứ ba,thẩm định giá đã trở thành một phương thức giải quyết bất đồng giữa các bên trong tranh chấp xảc định giá trị tài sản. Trong trường hợp này, thẩm định giá tham gia như một phương thức độc lập và có tính công bằng chính xác giữa các tổ chức có vấn đề trong việc tranh chấp giá trị tài sản ở đây, vai trò này chủ yếu hưởng đến đối tượng giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhẩm dàng hóa lợi ích của các bên trong việc xác định tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

TheoThạc sỹ Đinh Thùy Dung

Tôi muốn hỏi theo quy định của pháp luật muốn thành lập doanh nghiệp thẩm định giá cần có những điều kiện như thế nào?

Hồ sơ thẩm định giá được khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về giá và pháp luật về lưu trữ.