1. Khái niệm về giá cả, chi phí và giá trị
Sự không chính xác của ngôn ngữ, đặc biệt trong một cộng đồng quốc tế có thể và dẫn đến sự giải thích sai và sự hiểu lầm. Đây là một vấn đề mà khi từ ngữ thường được sử dụng trong một ngôn ngữ cũng được sự sử dụng cho các ý nghĩa cụ thể trong phạm vi một lĩnh vực nào đó. Điều quan trọng là trong trường hợp này với các thuật ngữ giá cả, chi phí, thị trường và giá trị khi chúng được sử dụng trong lĩnh vực thẩm định giá.
- Giá cả (Price) là một thuật ngữ chỉ số lượng chào bán, trả mua hay được thanh toán cho một hàng hoá và dịch vụ. Đó là một thực tế lịch sử dù điều đó được thể hiện rộng rãi hay thừa nhận trong cá nhân.
- Chi phí (cost) là mức giá phải trả cho hàng hoá và dịch vụ hay số lượng yêu cầu để tạo ra hoặc sản xuất hàng hoá hay dịch vụ. Khi hoàn thành, nó là một thực tế lịch sử. Giá cả trả cho một hàng hoá hay dịch vụ trở thành chi phí của nó đối với người mua.
- Giá trị (Value) là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa hàng hoá và dịch vụ có sẵn để mua và những người mua người bán chúng. Giá trị không phải là một thực thể mà là sự ước tính giá trị của những hàng hoá và dịch vụ tại một thời điểm nào đó phù hợp với một định nghĩa nhất định về giá trị. Khái niệm kinh tế của giá trị phản ánh quan điểm lợi ích của một thị trường tập trung vào ng
2 Khái niệm về giá trị thị trường BĐS
Giá trị thị trường của một bất đống sản là số tiền ước tính để một bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua) với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt(Tiêu chuẩn thẩm định giá 2005)
Nội dung trên đây được hiểu như sau:
- Số tiền ước tính: đây là yếu tố lượng về tiền sẽ được đưa ra trong trao đổi để lấy bất động sản (giá).
- Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: điều này có nghĩa là cả hai bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và giao dịch.
- Khách quan: có nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp giữa các bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua, bán.
- Hành động một cách thận trọng: có nghĩa là mỗi bên đã cân nhắc quan điểm nhất định của chính mình và đã cân nhắc lựa chọn khách quan.
- Hành động không áp đặt: có nghĩa là không có sự thúc ép đặt lên người mua hoặc người bán.
3 Khái niệm về giá trị phi thị trường BDS
Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của bất động sản:đó là khả năng thoả mãn nhu cầu của người sử dụng. Mỗi bất động sản có một giá trị chủ quan đối với người đang sử dụng hoặc muốn sử dụng bất động sản đó.
Giá trị đầu tư:là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu nhập do khai thác bất động sản. Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởI: Khả năng thu hồi vốn của việc khai thác bất động sản nhanh hay chậm; và Thu nhập mang lại do đầu tư vào bất động sản nhiều hay ít. Giá trị đầu tư của một bất động sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu tư riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trị thị trường chỉ có một.
Giá trị trao đổi hay giá cả bất động sản:đó là một khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một bất động sản. Do các động cơ và các mối quan tâm đặc biệt của một người mua và Người bán nhất định, mức giá được trả cho bất động sản có thể có hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị có thể được quy cho bất động sản bởi những người khác.
Nói chung giá cả biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản. Giá cả của một bất động sản cụ thể có thể lớn hơn bằng hay nhỏ hơn giá trị thị trường của bất động sản đó.
Do vậy trước khi thừa nhận giá cả như là chứng cứ thật sự của giá trị thị trường, nhà thẩm định giá phải nghiên cứu kỹ lưỡng các điểm sau.
- Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch.
Mối liên hệ giữa các bên có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán có phải đúng là chứng cứ thị trường hay không. Chỉ có khi người mua và người bán thực hiện theo một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường.
- Các điều khoản liên quan đến việc bán
Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau. Do vậy, nhà thẩm định phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cớ thị trường.
- Điều kiện thị trường có là bình thường hay không bình thường.
Thị trường là bình thường có nghĩa là khi cung và cầu của thị trường cân bằng, và khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung, hoặc không là một giá thấp do cung quá mức. Đồng thời giao dịch là chín muồi, có thông tin tốt và không có bất kỳ sự cưỡng ép nào. Khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được coi là chứng cớ của giá trị thị trường.
4. Các yếu tố vĩ mô tác động đến giá bất động sản
- Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
– Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản. .
– Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất …) .
– Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực.
- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương
– Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động sản.
– Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương.
– Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư…
- Cung cầu bất động sản:Cũng giống như bất cứ hàng hoá, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu gồm có: – Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển; – Thu nhập; – Tỉ lệ thất nghiệp; – Đô thị hóa; – Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng;
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung bao gồm: – Phát triển kinh tế; – Sự phát triển của kết cấu hạ tầng; – Sự tham gia của Nhà nước; – Các yếu tố xã hội và tâm lý;
5. Các yếu tố vi mô tác động đến giá bất động sản
Chi phí:Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền “sở hữu” bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản.
Sự hữu dụng:Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy, khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.
Các yếu tố vật chất gồm có:– Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc; – Hình dáng lô đất; – Quy mô, kích thước của lô đất; – Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản; – Môi trường:
