Thẩm định giá tài sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định. Giá trị, giá cả của tài sản được xác định chính xác góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản.

Thẩm định giá tài sản là gì?

Khoản 15 Điều 4 Luật giá năm 2012 số 11/2012/QH13 quy định như sau: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Chương IV của luật này cũng quy định cụ thể về thẩm định giá, bao gồm: phạm vi hoạt động, nguyên tắc hoạt động, quy trình, tài sản thẩm định, các tiêu chuẩn về thẩm định viên,…
Theo từ điển Cambridge, thẩm định giá là hoạt động xem xét, quyết định một tài sản đáng giá bao nhiêu tiền. Ông Greg Mc.Namara – cựu Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế nêu rằng: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm dựa trên bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là việc áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh thu thập được và phân tích chúng. Sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.”
Nhìn chung, Thẩm định giá là việc của các đối tượng có chắc năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản, có xem xét đến các yếu tố về địa điểm, thời điểm, tiêu chuẩn thẩm định nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định. Thẩm định giá bao gồm cả thẩm định động sản và bất động sản.
Theo quy định của pháp luật, Phương pháp thẩm định giá gồm các loại sau:
– Phương pháp so sánh trực tiếp
– Phương pháp chi phí
– Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập
– Phương pháp khác: Phương pháp thặng dư, Phương pháp chiết trừ…
Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thẩm định giá.

Khi nào cần thẩm định giá tài sản?

Nhu cầu thẩm định giá ra đời khi nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định xuất hiện. Bao gồm một số trường hợp sau:
– Xác định giá trị của tài sản để chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định giá bán giúp các bên mua bán có thể thỏa thuận; thiết lập cơ sở trao đổi tài sản với nhau;…
– Xác định giá trị của tài sản để phục vụ mục đích – tín dụng. Ví dụ như phục vụ hoạt động cầm cố, thế chấp tài sản, xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản,…
– Xác định giá trị tài sản để phát triển đầu tư như: so sánh với các dự án đầu tư khác, quyết định khả năng đầu tư, dự báo rủi ro đầu tư…
– Xác định giá trị của tài sản trong doanh nghiệp nhằm: lập các báo cáo thống kê, xác định giá trị doanh nghiệp, phương án xử lý sau khi tái cơ cấu / giải thể / phá sản doanh nghiệp,…
– Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý như: tìm giá trị tính thuế hàng năm; xác định giá trị bồi khi Nhà nước thu hồi tài sản; phục vụ hoạt động phân chia tài sản của Tòa án,…
Việc xác định rõ mục đích khi thực hiện thẩm định giá tài sản từ đó có thể chủ động tìm hiểu các quy định như hồ sơ, trình tự, tổ chức phụ trách,… khi thực hiện quá trình thẩm định giá tài sản. Đồng thời, dự đoán và tránh những rủi ro không đáng có xảy ra.

Đơn vị có thể tiến hành thẩm định giá tài sản

Với khu vực lãnh thổ Việt Nam, các đơn vị có thẩm quyền tiến hành thẩm định giá được quy định cụ thể tại Luật giá 2012 và Nghị định số 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật giá về Thẩm định là các tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá có các điều kiện sau:
1. Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và quy định của pháp luật về thẩm định giá.
2. Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện nhiệm vụ liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật.

Cần chuẩn bị gì để thẩm định giá tài sản?

Tại Điều 30 Luật giá năm 2012, quy định về Quy trình thẩm định giá tài sản cụ thể như sau:
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Vậy nên, với tư cách một khách hàng yêu cầu dịch vụ thẩm định giá, bạn cần cung cấp cho đơn vị thực hiện dịch vụ các thông tin cụ thể, khách quan về tài sản cần thẩm định giá. Các thông tin thường bao gồm:
(i) Những thông tin cơ bản về:
– Tên, loại tài sản.
– Nguồn gốc của tài sản
– Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác).
(ii) Những tài liệu, căn cứ pháp lý để thẩm định giá tài sản.
Những văn bản chứng minh quyền sở hữu của bạn đối với tài sản cần thẩm định giá
(iii) Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật / vị trí (đối với bất động sản).
(iv) Những lợi thế và hạn chế của tài sản cần thẩm định giá.

Bước 1: Thẩm định giá nhà đất qua vị trí

Điều đầu tiên khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là phải lưu ý đến yếu tố vị trí của bất động sản. Chi tiết hơn, bạn cần phải xác định nhà đất của bạn là nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ. Theo đó, các căn nhà nếu nằm ở mặt tiền đường thường có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn một điều là giá bán sẽ cao hơn các căn nhà đất trong hẻm.

Bước 2: Thẩm định giá nhà đất qua bảng giá đất địa phương

Sau khi bạn đã xác định được vị trí nhà đất, bạn cần dành ra một khoảng thời gian rảnh để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty bất động sản, các website uy tín…

Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến, chỉ với một cú nhấp chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận.

Bạn có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng

Bước 3: Thẩm định giá nhà đất qua tình trạng nhà

Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là bạn phải biết cách phân loại bất động sản, hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp… Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.

Bước 4: Thẩm định giá nhà đất qua giá bán các nhà đất lân cận

Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.

Một mẹo nhỏ dành cho bạn đó là hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba căn là tốt.

Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.

Bước 5: Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng

Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho nhà đất của mình. Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.

Giá trị của bất động sản được tạo thành từ rất nhiều yếu tố, do đó để định giá được chính xác thì chúng ta cần phải có đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến đến bất động sản… Trước khi tiến hành giao dịch bất động sản, cần tham khảo đầy đủ các bước đã nêu trên hoặc tìm đến các đơn vị chuyên thẩm định giá uy tín.

Thẩm định giá nhà đất là một trong những bước bắt buộc bạn phải làm khi muốn mua hoặc bán một sản phẩm bất động sản nào đó nhằm tránh việc bạn có thể bị “hớ” khi giao dịch. Tuy nhiên, còn rất nhiều người vẫn chưa biết cách xác định giá đất thị trường một cách chính xác nhất.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ đưa ra những cách định giá nhà đất mà các chuyên gia hay sử dụng nhất, nhưng trước tiên bạn phải biết….

Thẩm định giá nhà đất là gì?

Thẩm định giá nhà đấtlà việc sử dụng các phương pháp và công cụ nhằm để xác định giá trị của một sản phẩm bất động sản tại một khu vực nhất định trong một khoảng thời gian cụ thể.

Việc định giá nhà đất là do người mua hoặc người bán tự quyết định, nghĩa là thuận mua vừa bán, nhưng phải phù hợp với giá cả thị trường. Hiện nay có 2 loại là định giá nhà đất nhà nước và định giá nhà đất theo thị trường.

Các cách thẩm định giá nhà đất

Thẩm định dựa trên vị trí

Đầu tiên là bạn cần xác định rõ ngôi nhà hoặc lô đất bạn muốn giao dịch nằm tại quận, huyện, khu vực nào? Nằm ở mặt tiền hay trong hẻm? Trong hẻm nhỏ hay hẻm lớn, hẻm chính hay hẻm phụ. Vì tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng lớn đến giá trị của nhà đất.

Nếu nhà đất nằm tại mặt đường, khu dân cư đông đúc thì sẽ rất thuận lợi cho buôn bán, thì chắc chắn giá trị của bất động sản sẽ rất cao không chỉ hiện tại và còn về lâu về dài. Ngoài ra bạn còn phải xác định các tiện ích khu vực xung quanh, tiềm năng phát triển trong tương lai ra sao. Việc bạn khoanh vùng càng chi tiết thì sẽ giúp cho việc thẩm định nhà đất trở nên dễ dàng và chính xác hơn.

Thẩm định qua bảng giá đất

Hiện nay có 2 loại bảng giá đất, một là do Nhà nước ban hành, cụ thể là do UBND cấp tỉnh ban hành, thứ hai là bảng giá đất dựa theo thị trường.

–Bảng giá đất theo Nhà nước:Là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bảng giá đất này sẽ được ban hành mỗi 5 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Cái này bạn có thể lên mạng và tìm kiếm theo từ khóa “bảng giá đất + khu vực mà bạn cần tìm”. VD: Tôi cần tìm giá nhà đất quận 9 thì tìm như sau “Bảng giá đất quận 9 năm 2019” là sẽ ra ngay kết quả như hình bên dưới.

Giá đất theo thị trường:Hiện nay Nhà nước không quy định về vấn đề này, giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước như giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê…. Thông thường, giá nhà đất sẽ bằng giá trên bảng giá đất của khu vực mà Nhà nước quy định nhân thêm khoảng 3,8 – 4,5 lần. Tỷ lệ này đã được các chuyên gia tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường.

Thẩm định qua bất động sản tương đồng

Một phương pháp thẩm định giá nhà đất khác cũng rất hữu hiệu đó là thẩm định thông qua bất động sản tương đồng, tức là đi tìm hiểu giá nhà đất khu vực xung quanh. Bạn có thể hỏi những người dân xung quanh đó để biết được giá cụ thể, theo kinh nghiệm của chúng tôi thì bạn nên tham khảo ít nhất là 3 bất động sản khu vực xung quanh, còn nếu muốn đảm bảo hơn nữa thì bạn tham khảo được càng nhiều thì các tốt.

Một mẹo nhỏ nữa tôi muốn chia sẽ nữa là bạn cần xác định nhịp độ của bất động sản tại khu vực mà bạn đang khảo sát xem thị trường đang nóng hay là đang ảm đạm. Nếu thị trường đang nóng thì bạn có thể đẩy giá nhà đất thêm 10% so với giá mà bạn thẩm định được. VD: bạn thẩm định ra giá đất là 20tr/m2 thì bạn có thể lấy giá đó nhân thêm 10% nữa. Còn nếu thị trưởng ảm đạm thì bạn có thể để nguyên giá thẩm định hoặc cùng lắm là tăng thêm 5% thôi để tránh việc khó kiếm được người mua.

Thẩm định qua tình trạng nhà

Ngoài các cách thẩm định ở trên thì một điểm bạn cần phải lưu ý nữa là tình trạng nhà đất hiện tại. Nếu là nhà ở thì bạn cần xác định là loại nhà cấp mấy? Cấp 1, cấp 2, cấp 3 hay cấp 4. Loại nhà là gì? Nhà phố hay biệt thự,… Còn nếu là đất thì cần xác định là loại đất gì? Đất thổ cư, đất nông nghiệp hay là loại đất khác. Ngoài ra còn xác định xem địa chất của lô đất đó yếu hay là chắc.

Hơn nữa, khi thẩm định giá nhà đất bạn cần phải xác định thời gian xây dựng và thời gian sửa chữa từ đó tính toán được chi phí khấu hao bất động sản. Thường thì mức khấu hao nhà đất sẽ dao động trong khoảng từ 10 đến 30% giá trị bất động sản, nhưng cũng còn tùy từng trường hợp cụ thể mới có thể xác định chính xác mức khấu hao này.

Còn các lưu ý nhỏ bạn cũng có thể nghĩ tới như phong thủy, hướng nhà đất, nguồn nước….

Thẩm định thông qua môi giới

Nếu bạn không muốn tự thẩm định giá nhà đất, thì bạn có thể bỏ ra chút ít chi phí thông qua môi giới để hỗ trợ tư vấn thẩm định giá. Các môi giới thường là những người có kinh nghiệm, đánh giá được chính xác thị trường, giá cả nên sẽ đưa ra những nhận định chính xác và nhanh chóng nhất.

Việc thẩm định thông qua các môi giới bất động sản sẽ giúp cho bạn tiết kiệm thời gian và công sức, đồng thời có cơ hội tìm hiểu thêm nhiều các bất động sản khác mà có thể phù hợp với nhu cầu của bạn, từ đó giúp bạn có thêm nhiều lựa chọn.

Thẩm định giá nhà đất online miễn phí

Hiện nay với sự bùng nổ của công nghệ thì việc thẩm định giá nhà đất online không còn gì quá khó khăn nữa. Bạn có thể lên các trang rao vặt nhà đất lớn như batdongsan.com.vn, homedy.com, cafeland.vn,… để tham khảo, đây đều là những tên tuổi lớn trong lĩnh vực bất động sản.

Hoặc bạn có thể xem bản đồ giá đất thông qua websitebandogiadat.com, trang này sẽ cung cấp giá đất cụ thể cho từng khu vực như tỉnh/thành, quận/huyện, đường nào và cả một phân đoạn cụ thể. Ngoài ra còn có cả bản đồ giá bán/cho thuê, và bản đồ giá theo dự án. Website này hoạt động tốt trên cả PC lẫn mobile.

Phí thẩm định giá nhà đất là bao nhiêu?

Biểu phí thẩm định giá nhà đất sẽ được tính toán dựa trên loại hình bất động sản, diện tích bất động sản, và mục đính sử dụng của bất động sản đó. Mức phí có thể giao động từ vài triệu đến vài chục triệu.

Ngoài ra phí thẩm định sẽ còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, tùy vào từng đơn vị thẩm định.

Trên đây là bài viết chia sẽ những kinh nghiệm về thẩm định giá nhà đất mà chúng tôi đúc kết được. Hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn đọc những kiến thức bổ ích. Cảm ơn quý bạn đọc đã quan tâm đến bài viết của chúng tôi!

PHAN THANH TÙNG– Nghiên cứu Điều 92 BLTTDS đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS năm 2011, chúng tôi nhận thấy một số điểm mới được nhà làm luật sửa đổi, bổ sung, cũng như một số vấn đề còn vướng mắc cần trao đổi, giải quyết.

1.Một số điểm mới đã được sửa đổi, bổ sung

Thứ nhất: Bổ sung vào khoản 1 Điều 92 nội dung “các bên có quyền tự thỏa thuận về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản”. Một trong những nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự mà BLTTDS đã ghi nhận tại Điều 5¹, đã được nhà làm luật bổ sung vào khoản 1 của Điều 92 BLTTDS. Theo đó, khi có tranh chấp về giá trị tài sản, nếu các bên tự quyết định về giá trị khối tài sản đang tranh chấp hoặc thuê tổ chức dịch vụ có chức năng thẩm định giá tài sản, để thẩm định giá tài sản, thì Toà án tôn trọng sự quyết định của các đương sự trong việc định giá tài sản.

Thứ hai: Trước đây, luật không quy định chủ tịch hội đồng định giá tài sản là người đại diện của cơ quan tài chính, nên việc sửa đổi, bổ sung lần này, nhà làm luật đã quy định cụ thể chủ tịch hội đồng định giá tài sản là người đại diện của cơ quan tài chính, điều này là hoàn toàn phù hợp với lý luận và thực tiễn trong việc định giá tài sản. Trước đây, mặc dù pháp luật không ghi cụ thể chủ tịch hội đồng định giá tài sản là thuộc cơ quan nào, song trong thực tế các toà án khi ban hành quyết định định giá tài sản đều ghi chủ tịch hội đồng định giá tài sản là đại diện của cơ quan tài chính².

Thứ ba: Để bảo đảm sự vô tư, khách quan của các thành viên trong quá trình định giá tài sản, nhà làm luật đã bổ sung các trường hợp thành viên hội đồng định giá tài sản phải từ chối tham gia thành viên hội đồng định giá nếu họ đã tiến hành tố tụng trong vụ án đó và trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 46³BLTTDS, mà trước đây chưa quy định.

Thứ tư: Bổ sung vấn đề chế tài đối với “cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn có liên quan có trách nhiệm cử người tham gia hội đồng định giá và tạo điều kiện để họ làm nhiệm vụ. Người được cử làm thành viên Hội đồng định giá có trách nhiệm tham gia đầy đủ vào việc định giá. Trường hợp cơ quan tài chính, các cơ quan chuyên môn không cử người tham gia hội đồng định giá; người được cử tham gia Hội đồng định giá không tham gia mà không có lý do chính đáng, thì tùy theo mức độ vi phạm bị xử lý theo quy định của pháp luật”. Quy định này là hết sức cần thiết, nhằm đảm bảo sự phối hợp và tôn trọng Toà án trong việc giải quyết nhanh vụ án, tránh trường hợp các cơ quan này từ chối cử người tham gia hội đồng định giá tài sản, cũng như cá nhân người được cử làm thành viên hội đồng định giá tài sản nhưng không tham gia, gây khó khăn, tốn kém tiền bạc cũng như thời gian của các đương sự và Toà án mà trước đây không có bất cứ một chế tài nào đối với cơ quan, cá nhân đó⁴.

Thứ năm: Bổ sung thêm trường hợp các bên đương sự được quyền yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản đang tranh chấp mà trước đây chưa quy định. Việc bổ sung này là phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế, xã hội hoá hoạt động định giá tài sản và phù hợp với pháp luật về thẩm định giá tài sản⁵.

2. Những vấn đề còn vướng mắc

2.1. Tòa án ra quyết định định giá tài sản đang tranh chấp trong trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 92 BLTTDS

Điểm b khoản 1 Điều 92 BLTTDS quy định như sau: “Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá theo mức giá thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước”.

Với quy định này thì có hai trường hợp mà Toà án phải ra quyết định định giá (không phụ thuộc vào ý chí của các đương sự) như sau:

Một là, các bên trong tranh chấp “ngồi lại” và thống nhất được với nhau về giá trị tài sản tranh chấp. Ví dụ: Hai bên tranh chấp với nhau một ngôi nhà và đều thống nhất với nhau là giá của ngôi nhà này là 500 triệu đồng và đề nghị Toà án ghi nhận sự thoả thuận của các bên.

Hai là, hai bên không tự thống nhất với nhau về giá trị tài sản tranh chấp, nhưng thống nhất với nhau là thuê dịch vụ thẩm định giá tài sản để xác định giá tài sản. Trong cả hai trường hợp được quy định tại điểm nói trên nếu giá mà các bên thoả thuận với nhau hoặc thoả thuận với tổ chức thẩm định giá tài sản mà mức giá này thấp (có thể hiểu là thấp hơn giá sàn do Nhà nước quy định) nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước, thì Toà án không chấp nhận sự thoả thuận này và Toà án ra quyết định định giá tài sản.

Một vấn đề pháp lý đặt ra là dựa vào căn cứ nào Toà án (cụ thể là thẩm phán được phân công giải quyết hoặc hội đồng xét xử trong trường hợp đã có quyết định đưa vụ án ra xét xử) cho rằng việc thoả thuận giá của các đương sự là thấp? Đa số ý kiến cho rằng, Toà án căn cứ vào biểu giá nhà đất, giá các loại tài sản do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành hàng năm và lấy đó làm căn cứ để cho rằng, giá các bên thoả thuận là thấp, nếu giá các bên thoả thuận thấp hơn biểu giá mà Uỷ ban nhân dân ban hành. Tuy nhiên, điều này lại không dễ dàng chút nào, bởi lẽ có những trường hợp việc định giá tài sản không chỉ là một căn nhà, hay một lô đất, mà nhiều khi khối tài sản tranh chấp rất nhiều loại, ví dụ: Nhà, đất, tài sản trong nhà như ti vi, tủ lạnh, xe máy, xe ô tô, máy nổ, các loại máy phục vụ sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ, các loại cây trồng trên đất… Toà án không phải là cơ quan chuyên môn về lĩnh vực này, nên cho dù có biểu giá nhà đất hoặc biểu giá các loại tài sản khác do Uỷ ban nhân dân ban hành hàng năm, thì Toà án (mà cụ thể là thẩm phán, hội đồng xét xử) cũng không đủ “can đảm” làm việc này. Chưa nói trường hợp nếu các đương sự thuê dịch vụ thẩm định giá tài sản⁶, thì Toà án lại càng khó để kết luận là giá tài sản mà các đương sự thoả thuận với tổ chức thẩm định giá là giá thấp, trừ khi một trong các bên đương sự vì có mâu thuẫn nên báo lại cho Toà án biết.

Thực tế, nếu xảy ra trường hợp các đương sự thoả thuận mức giá tài sản tranh chấp hoặc đưa ra chứng thư thẩm định giá tài sản của tổ chức thẩm định tài sản, nếu Toà án nghi ngờ mức giá các đương sự xuất trình là thấp, thì Toà án làm công văn tham khảo ý kiến của các cơ quan tài chính và các cơ quan có liên quan khác về mức giá. Sau khi có ý kiến tham khảo cho rằng, mức giá mà các đương sự thoả thuận là thấp, thì Toà án mới có thể ra quyết định định giá tài sản. Theo hướng dẫn của Pháp lệnh số 02/2012/UBTVQH13 ngày 28/3/2012 về chi phí giám định, định giá; chi phí cho người làm chứng, người phiên dịch trong tố tụng (có hiệu lực từ ngày 01/01/2013), thì trong trường hợp này Toà án yêu cầu các đương sự phải nộp tạm ứng chi phí định giá tài sản.

Tuy nhiên, nếu các đương sự không nộp tạm ứng chi phí định giá vì cho rằng giá mà các bên thoả thuận là phù hợp với giá thị trường, thì Toà án xử lý như thế nào, Toà án có quyền đình chỉ giải quyết vụ án không? Nếu không thì xử lý như thế nào⁷? Vấn đề này hiện vẫn chưa có hướng dẫn. Do vậy, từ những vướng mắc, bất cập nêu trên mà trong thực tế giải quyết vụ án dân sự, kinh doanh thương mại, lao động… đa số Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án đều yêu cầu đương sự làm đơn yêu cầu Toà án ra quyết định định giá tài sản. Điều này sẽ gây phiền hà cho Toà án sau này. Căn cứ vào biên bản định giá tài sản do hội đồng định giá quyết định, hội đồng xét xử sẽ tính mức án phí trên cơ sở chấp nhận hoặc không chấp nhận các yêu cầu của đương sự để tính án phí.

2.2. Về quy định tại khoản 5 Điều 92 BLTTDS

Khoản 5 Điều 92 BLTTDS quy định như sau: “Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự, Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản tiến hành thẩm định giá. Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản. Kết quả thẩm định giá tài sản được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định giá được tiến hành đúng theo quy định của pháp luật”.

Đây được xem là trường hợp một trong các bên đương sự có yêu cầu Toà án yêu cầu tổ chức thẩm định định giá tài sản mà các bên đang tranh chấp. Quy định tại khoản này khác với quy định tại khoản 1 Điều 92 nói trên, bởi vì quy định tại khoản 1 là các bên tự thoả thuận với nhau về việc yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản đang tranh chấp, mà không yêu cầu Toà án giải quyết việc thẩm định giá.

Với quy định trên đây, trong thực tế sẽ xảy ra các trường hợp sau đây:

Trường hợp thứ nhất: Hai bên cùng thống nhất yêu cầu Toà án ký hợp đồng dịch vụ với một tổ chức thẩm định giá tài sản để định giá tài sản, nhưng sau khi có kết quả thẩm định tài sản, các bên lại yêu cầu Toà án ra quyết định định giá tài sản.

Đây là trường hợp hai bên thoả thuận yêu cầu Toà án thuê tổ chức dịch vụ thẩm định định giá tài sản (lúc này Toà án chưa ra quyết định định giá). Nếu sau khi có chứng thư thẩm định giá tài sản của tổ chức thẩm định giá tài sản mà các bên không đồng ý với mức giá tổ chức thẩm định giá đưa ra và lại yêu cầu Toà án ra quyết định định giá tài sản thì Toà án có chấp nhận không? Điều 92 không quy định trường hợp này⁸. Nếu Toà án chấp nhận ra quyết định định giá tài sản, mà sau đó giá do hội đồng định giá tài sản lại thấp hơn hoặc cao hơn giá của tổ chức thẩm định giá tài sản, thì Toà án lấy giá nào làm căn cứ giải quyết vụ án?

Luật chưa quy định trường hợp này, theo chúng tôi, trong trường hợp này, luật nên quy định, nếu sau khi có quyết định thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá mà các bên vẫn yêu cầu Toà án ra quyết định định giá, thì dù kết quả thẩm định giá của hội đồng định giá có như thế nào, các bên phải chấp nhận và Toà án lấy kết quả đó làm căn cứ giải quyết vụ án, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tương tự, trong trường hợp đã có kết quả định giá của hội đồng định giá tài sản (do các bên yêu cầu), nhưng sau đó các bên vẫn yêu cầu Toà án thuê tổ chức thẩm định giá định giá tài sản tranh chấp, thì luật nên quy định buộc các bên chấp nhận kết quả định giá của tổ chức thẩm định giá, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác⁹. Bởi lẽ, trong các trường hợp nêu trên đều thể hiện ý chí tự nguyện của các bên. Nếu luật không có quy định cụ thể sẽ không có điểm dừng của vụ án.

Trường hợp thứ hai: Khi Toà án thụ lý vụ án, một bên yêu cầu Toà án ký hợp đồng dịch vụ với một tổ chức thẩm định giá tài sản để định giá tài sản, nhưng một bên không đồng ý và đề nghị Toà án ra quyết định định giá tài sản.

Đây được hiểu là ý chí của một bên yêu cầu Toà án ký hợp đồng (sau đây gọi là thuê) dịch vụ với tổ chức thẩm định tài sản để thẩm định tài sản đang tranh chấp, một bên này có thể là nguyên đơn, hoặc bị đơn. Tuy nhiên, trường hợp này có thể phát sinh bên không yêu cầu Toà án thuê tổ chức thẩm định giá tài sản (gọi là bên B) không chấp nhận kết quả thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá tài sản cho bên có yêu cầu (gọi là bên A) vì cho rằng mức giá đó là không phù hợp và yêu cầu Toà án ra quyết định định giá tài sản. Để đảm tính công bằng, bình đẳng giữa các đương sự, Toà án sẽ ra quyết định định giá tài sản theo yêu cầu của bên B. Nhưng kết quả của hội đồng định giá và của tổ chức thẩm định giá lại có sự chênh lệch mức giá.

Tương tự, một bên yêu cầu Toà án ra quyết định định giá tài sản, nhưng bên kia lại yêu cầu Toà án thuê tổ chức dịch vụ thẩm định, thẩm định tài sản. Lúc này, quyền lợi của các bên là xung đột, có lợi cho một bên và bất lợi cho một bên. Một bên yêu cầu Toà án công nhận kết quả định giá của hội đồng định giá, còn bên khác lại yêu cầu Toà án lấy kết quả của tổ chức thẩm định giá. Vấn đề đặt ra là kết luận của hai tổ chức định giá này đều có giá trị pháp lý (trừ khi chứng minh được có sự vi phạm). Lúc này, Toà án sẽ lấy giá theo yêu cầu của bên nào? Nhà làm luật chưa lường trước quy định này.

Trường hợp này khác với trường hợp thứ nhất là các bên đã không cùng nhau yêu cầu Toà án ra quyết định định giá tài sản hoặc yêu cầu Toà án thuê tổ chức dịch vụ thẩm định định giá tài sản, mà là mỗi bên yêu cầu một tổ chức và kết quả định giá là có xung đột. Vấn đề pháp lý đặt ra là trong trường hợp này Toà án phải giải quyết như thế nào? Thật là khó cho Toà án để cho rằng giá của bên nào là phù hợp với giá thị trường. Nên chăng luật nên quy định, trong trường hợp đó, nếu các bên không thoả thuận được với nhau, thì Toà án ra thông báo yêu cầu các bên thoả thuận lựa chọn một tổ chức thẩm định định giá tài sản khác (không phải là tổ chức đã thẩm định) hoặc yêu cầu Toà án ra quyết định định giá lại tài sản (với hội đồng định giá tài sản khác) và kết quả định giá hoặc thẩm định (lần sau) là kết quả cuối cùng để Toà án giải quyết vụ án, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Trên đây là một số điểm mới, cũng như vướng mắc quy định tại Điều 92 BLTTDS. Trong khi chờ đợi sự hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền¹⁰, chúng tôi nêu ra mong nhận được sự góp ý, trao đổi, chia sẻ của đồng nghiệp và các bạn đọc.

Theo tcdcpl.moj.gov.vn

(1). (1) Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Toà án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó; (2) Trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thoả thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.

(2) Xem các quyết định định giá tài sản của Toà án nhân dân tỉnh Khánh Hoà.

(3) Các trường hợp sau đây các thành viên định giá phải từ tham gia làm thành viên định giá: (1) Họ đồng thời là đương sự, người đại diện, người thân thích của đương sự; (2) Họ đã tham gia với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, người làm chứng, người giám định, người phiên dịch trong cùng vụ án đó; (3) Có căn cứ rõ ràng cho rằng họ có thể không vô tư trong khi làm nhiệm vụ.

(4) Thực tiễn không hiếm trường hợp đến ngày định giá tài sản các cán bộ toà án, các đương sự có mặt đầy đủ, nhưng lại vắng mặt các thành viên hội đồng định giá, thành thử phải hoãn lại ngày định giá tài sản, gây bức xúc cho các đương sự.

(5) Xem: Pháp lệnh Giá ban hành ngày 26/4/2002; Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá và các văn bản của Bộ Tài chính hướng dẫn về hoạt động thẩm định giá.

(6) Tổ chức dịch vụ thẩm định giá hoạt động Pháp lệnh Giá ban hành ngày 26/4/2002; Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá và các văn bản của Bộ Tài chính hướng dẫn về hoạt động thẩm định giá và Pháp lệnh số 02/2012/UBTVQH13 quy định về chi phí giám định, định giá; chi phí cho người làm chứng, người phiên dịch trong tố tụng.

(7) Theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 39 của Pháp lệnh số 02/2012/UBTVQH13 thì hội đồng định giá không tiến hành định giá tài sản. Mặc dù pháp luật có quy định nếu Toà án ra quyết định định giá tài sản trong trường hợp nói trên nếu không có căn cứ thì Toà án phải chịu chi phí định giá tài sản, tuy nhiên pháp luật lại yêu cầu đương sự phải tạm nộp tạm ứng chi phí định giá, chứ không quy định trường hợp này nếu đương sự không nộp tạm ứng chi phí định giá thì Toà án tạm ứng chi phí định giá, nếu khi có kết quả định giá kết luận quyết định định giá của Toà án là đúng thì buộc các đương sự phải chịu chi phí này?

(8) Mặc dù Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự không quy định, nhưng tại Điều 36 Pháp lệnh số 02/2012/UBTVQH13 có quy định đương sự được quyền định giá bổ sung, định giá lại. Do đó, theo yêu cầu của các bên Toà án vẫn tiến hành ra quyết định định giá tài sản.

(9) Thoả thuận khác không được trái pháp luật.

(10). Tại khoản 6 Điều 92 quy định: “Chính phủ, Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Điều này”.

NAM KIÊN – THÁI DƯƠNG– Những sai phạm trong hoạt động thẩm định giá thường gây thiệt hại rất lớn về kinh tế nhưng nếu các đối tượng chỉ bị xử lý về hành chính mà không bị xử lý về hình sự hoặc chỉ bị xử lý vai trò là đồng phạm giúp sức cho các đối tượng khác trong vụ án hình sự là quá nhẹ, không đủ sức răn đe…

Thẩm định giá sai liên quan hàng loạt vụ án kinh tế, tham nhũng

Thẩm định giá là khâu quan trọng trong các hoạt động đấu thầu, đấu giá, cổ phần hoá. Nghiên cứu các vụ việc gần đây liên quan đến hoạt động mua sắm các thiết bị y tế, đấu giá quyền sử dụng đất… cho thấy, nhiều trường hợp thẩm định viên và tổ chức thẩm định giá lợi dụng những kẽ hở của pháp luật để xác định mức giá cao hoặc thấp nhằm nâng khống hoặc dìm giá tài sản tùy theo lợi ích của các cá nhân, đơn vị liên quan. Những kẽ hở của pháp luật đã các chuyên gia cũng như cơ quan chức năng nhiều lần chỉ ra.

Lùm xùm gần đây nhất là câu chuyện liên quan đến việc sản xuất và “thổi giá” kit xét nghiệm Covid-19 của Công ty Cổ phần Công nghệ Việt Á bị khởi tố hình sự vì vi phạm quy định về đấu thầu, gây hậu quả nghiêm trọng trong việc cung ứng kit xét nghiệm Covid-19 cho Trung tâm kiểm soát bệnh tật (CDC) Hải Dương và các đơn vị, địa phương liên quan. Theo lời khai ban đầu, Tổng giám đốc Việt Á móc ngoặc với các bên nâng khống giá kit xét nghiệm lên khoảng 45%.

Hay như trước đó hồi tháng 11/2021, cơ quan điều tra khởi tố, tạm giam 8 bị can, trong đó có bà Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Y dược Vimedimex về tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản liên quan đến đấu giá đất ở Huyện Đông Anh, Hà Nội.

Trong vụ án này, cơ quan điều tra xác định bà Loan thông đồng với cán bộ của Ban Quản lý dự án huyện Đông Anh và Công ty Thẩm định giá và đầu tư Hà Nội để can thiệp điều chỉnh giá trên chứng thư thẩm định nhằm biến hoá dìm kết quả thẩm định giá xuống hàng trăm tỷ đồng, từ 500 tỷ đồng xuống 300 tỷ đồng.

Nhiều vụ án khác cũng liên quan đến thẩm định giá, gây thiệt hại cho Nhà nước và nhân dân như vụ “thổi giá”, nâng khống thiết bị y tế xảy ra ở bệnh viện Tim Hà Nội, Bệnh viện Bạch mai, CDC Hà Nội… Trong các vụ án này đã có nhiều thẩm định viên, công ty thẩm định liên quan bị khởi tố bắt giam.

Liên quan đến các sai phạm này, mới đây, Bộ Tài chính đã có văn bản gửi các bộ, cơ quan ngang bộ và Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc tăng cường hoạt động thẩm định giá của nhà nước.

Trước đó, VKSNDTC đã có Công văn số 4825 ngày 30/11/2021 gửi Bộ trưởng Bộ Tài chính, kiến nghị Bộ Tài chính: “Chỉ đạo thực hiện kiểm tra, rà soát ngay đối với các doanh nghiệp thẩm định giá để đánh giá lại năng lực, điều kiện kinh doanh hoạt động thẩm định giá. Kịp thời đình chỉ hoạt động đối với các doanh nghiệp không đủ năng lực, điều kiện hoặc có vi phạm trong hoạt động thẩm định giá”.

Có thể thấy, đây là những giải pháp cần thiết của các cơ quan chức năng trong nỗ lực ngăn chặn các hành vi sai phạm trong lĩnh vực thẩm định giá nhằm hạn chế thiệt hại, thất thoát tài sản công trong đấu thầu, đấu giá, cổ phần hoá…

Chế tài quá nhẹ

Dù các cơ quan chức năng đã có nhiều hành động quyết liệt, kịp thời chấn chỉnh hoạt động thẩm định giá góp phần ngăn chặn các hành vi sai phạm. Tuy nhiên, theo chúng tôi sẽ là chưa đủ nếu những hành vi sai phạm đó chưa bị xử lý bằng một chế tài pháp luật nghiêm minh, thỏa đáng tưng xứng với những hậu quả nghiêm trọng mà nó gây ra cho xã hội.

Theo tìm hiểu của phóng viên, chế tài đối với những hành vi sai phạm trong thẩm định giá được quy định tại Nghị định số 109/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn.

Các bị can liên quan đến mua sắm thiết bị ở Bệnh viện Tim Hà Nội

Theo đó, thẩm định viên về giá có vi phạm có thể bị phạt đến 40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Không thực hiện đúng hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá; Không áp dụng đủ các phương pháp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.

Nếu thực hiện hành vi: Thông đồng với chủ tài sản, khách hàng, người có liên quan khi thực hiện thẩm định giá nhằm làm sai lệch kết quả thẩm định giá; Làm sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá hoặc sai lệch thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá dẫn tới sai lệch kết quả thẩm định giá… sẽ bị xử phạt đến 70.000.000 đồng.

Ngoài ra có thể chịu hình thức xử phạt bổ sung là tước Thẻ thẩm định viên về giá có thời hạn cao nhất đến 90 ngày. (Điều 19)

Đối với doanh nghiệp thẩm định giá, sẽ bị phạt tiền đến 30 triệu đồng đối với các hành vi: Thực hiện thẩm định giá mà không có hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định giá đồng thời cũng không có văn bản yêu cầu thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá; Phát hành Chứng thư thẩm định giá hoặc Báo cáo thẩm định giá không có đủ các thông tin cơ bản theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam…

Nếu có hành vi thông đồng với chủ tài sản, khách hàng thẩm định giá, người có liên quan khi thực hiện thẩm định giá làm sai lệch kết quả thẩm định giá sẽ bị phạt tiền đến 220 triệu đồng. Nếu có hành vi làm sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá hoặc sai lệch thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá, sẽ bị phạt tiền lên đến 260 đồng.

Ngoài ra còn có thể chịu hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá lên đến 60 ngày. Trong trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá bị đình chỉ 02 tháng mà không khắc phục được vi phạm thì bị thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định. (Điều 18).

Có thể thấy dù những sai phạm trong thẩm định giá gây ra hậu quả vô cùng nghiêm trọng, gây thiệt hại, thất thoát tài sản Nhà nước hàng trăm thậm chí hàng nghìn tỉ đồng nhưng chế tài đối với hành vi sai phạm chỉ cao nhất là 260 triệu.

Theo chúng tôi, chế tài như vậy là quá nhẹ, chưa tương xứng với hậu quả mà nó gây ra. Điều này khiến nhiều thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá sẵn sàng chấp nhận bị phạt, thông đồng cấu kết với chủ tài sản, khách hàng thẩm định giá, người có liên quan khi thực hiện thẩm định giá làm sai lệch kết quả thẩm định giá để đổi lại những khoản lợi ích bất hợp pháp lớn hơn nhiều so với tiền phạt.

Báo cáo của Cục Quản lý giá, những năm vừa qua Bộ Tài chính đã xử phạt vi phạm hành chính 33 doanh nghiệp thẩm định giá. Năm 2019 đã thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh thẩm định giá với 16 doanh nghiệp. Năm 2020 con số thu hồi là 18 doanh nghiệp và 11 tháng đầu năm 2021 thu hồi với 13 doanh nghiệp thẩm định giá. Liên quan đến đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, năm 2019 Bộ Tài chính đã đình chỉ 12 doanh nghiệp, năm 2020 đình chỉ 3 doanh nghiệp và 11 tháng năm 2021 đình chỉ 6 doanh nghiệp thẩm định giá.

Thiếu chế tài hình sự về tội danh vi phạm quy định về thẩm định giá

Theo dõi các vụ án kinh tế tham nhũng gần đây liên quan đến hoạt động đấu thầu mua sắm các thiết bị y tế, thiết bị giáo dục, đấu giá quyền sử dụng đất… có nhiều thẩm định viên, công ty thẩm định liên quan bị khởi tố bắt giam.

Điển hình như, trong vụ “thổi giá”, nâng khống thiết bị y tế xảy ra ở bệnh viện Tim Hà Nội, có 3 bị can thuộc Công ty cổ phần Đầu tư và Định giá AIC bị bắt gồm Trần Phú Hưng, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Phó Tổng Giám đốc; Nguyễn Hồng Dũng, Phó Tổng Giám đốc kiêm Kế toán trưởng và Nguyễn Trung Dũng, chuyên viên thẩm định.

Trong vụ vụ án vi phạm quy định về đấu thầu gây hậu quả nghiêm trọng xảy ra tại Sở Giáo dục và Đào tạo tỉnh Thanh Hóa và các Công ty liên quan đến 2 gói thầu cung cấp đồ dùng dạy học lớp 1 năm 2020-2021, gây thiệt hại tài sản nhà nước, có 2 bị can Công ty cổ phần Thẩm định giá BTC VALUE là Nguyễn Quốc Việt (thẩm định viên) và Hồ Thị Sáu (Giám đốc khối thẩm định III)…

Điều đáng nói, các bị can chủ yếu bị truy tố với vai trò là đồng phạm về một trong 3 tội danh: Vi phạm quy định về đấu thầu gây hậu quả nghiêm trọng; Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát lãng phí; Lợi dụng chức vụ quyền hạn trong khi thi hành công vụ.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, thời gian qua, cơ quan tố tụng đã khởi tố 11 vụ án có liên quan đến hoạt động thẩm định giá. Trong đó, chủ yếu là đồng phạm cùng tội danh vi phạm quy định về đấu thầu gây hậu quả nghiêm trọng, chiếm tới 8 trong tổng số 11 vụ án.

Theo chúng tôi, BLHS hiện nay chưa có chế tài hình sự nào xử lý về tội danh vi phạm quy định về thẩm định giá. Mặc dù, thời gian qua đã có nhiều thẩm định viên vi phạm bị khởi tố hình sự. Tuy nhiên, chủ yếu bị khởi tố với vai trò đồng phạm, giúp sức, dẫn đến hệ quả là thiếu tính răn đe, nhiều đối tượng vì lợi ích cá nhân mà chấp nhận vi phạm.

Điều này từng được chính ông Nguyễn Anh Tuấn, Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), thừa nhận luật hiện tại không có tội danh hình sự nào về thẩm định giá, những vụ án liên quan đến thẩm định giá thời gian qua cho thấy, các thẩm định viên về giá chỉ bị khởi tố liên quan đến các tội đồng phạm, giúp sức cho sai phạm.

Thay lời kết

Trao đổi với phóng viên, nhiều chuyên gia pháp luật đặt vấn đề, những sai phạm trong hoạt động thẩm định giá thường gây thiệt hại rất lớn về kinh tế nhưng nếu chỉ bị xử lý về hành chính mà chưa bị xử lý về trách nhiệm hình sự hoặc chỉ bị xử lý vai trò là đồng phạm về một số tội như vi phạm quy định về đấu thầu gây hậu quả nghiêm trọng; vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát lãng phí; lợi dụng chức vụ quyền hạn trong khi thi hành công vụ… là quá nhẹ không đủ sức răn đe chưa tương xứng với hậu quả nghiêm trọng mà hành vi cho xã hội. Điều đó là một phần nguyên nhân dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp và những tổ chức, cá nhân hành nghề định giá cố tình lợi dụng kẽ hở của pháp luật để lách luật thực hiện hành vi sai phạm.

Do đó, để ngăn chặn thất thoát tài sản nhà nước từ thẩm định giá. Chúng tôi cho rằng, bên cạnh việc kịp thời chấn chỉnh các hoạt động thẩm định giá như: hoàn thiện quy định pháp luật về thẩm định giá; kiên quyết thu hồi giấy phép hành nghề, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với hành vi thông đồng, trục lợi, làm thất thoát tài sản nhà nước… cơ quan chức năng cần tăng nặng chế tài đối với hành vi vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá.

Đặc biệt, những nhà làm luật cần nghiên cứu bổ sung chế tài hình sự về tội danh vi phạm quy định về thẩm định giá, đảm bảo những hành vi sai phạm có thể được xử lý bằng một chế tài pháp luật nghiêm minh, đủ sức răn đe, thỏa đáng, tương xứng với những hậu quả nghiêm trọng mà nó gây ra cho xã hội.

Theo Phaply.vn

Hệ thống máy phẫu thuật Rosa đặt tại Bệnh viện Bạch Mai theo hình thức xã hội hóa bị đội giá hơn 30 tỷ đồng – Ảnh: Duy Tiến

TRẦN XUÂN HÙNG – NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC– Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản là một trong những biện pháp thu thập tài liệu, chứng cứ trong tố tụng dân sự do Tòa án thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị xét xử để làm căn cứ xác định giá trị tài sản khi giải quyết vụ án. Tuy nhiên, quy định của pháp luật về hoạt động này còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho cơ quan tiến hành tố tụng.

1. Định giá, thẩm định giá tài sản và quyền yêu cầu của đương sự

Trước đây, khi chưa có Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2004, TANDTC ban hành Thông tư số 06/TATC ngày 25/02/1974 và Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án dân sự năm 1989 cùng đề cập đến việc định giá tài sản trong giải quyết các vụ án dân sự nhưng quy định chung chung, không cụ thể. Sau khi BLTTDS sự năm 2004 ra đời đã quy định hoạt động định giá tài sản tại Điều 92, nhưng điều luật này cũng chưa quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của các đương sự, thành phần Hội đồng định giá, trình tự, thủ tục định giá tài sản. Ngày 29/3/2011, Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS năm 2004, trong đó sửa đổi Điều 92; đồng thời, TANDTC, VKSNDTC, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28/02/2014 hướng dẫn thi hành Điều 92 BLTTDS đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản (Thông tư liên tịch số 02/2014) trong đó đã quy định cụ thể về thành phần, trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể. Khoản 1 Điều 2 Thông tư liên tịch số 02/2014 đã hướng dẫn căn cứ để xác định giá là giá thị trường. Khi BLTTDS năm 2015 ra đời đã quy định về việc định giá và thẩm định giá tài sản tại Điều 104, trong đó đề cập đến giá thị trường nơi có tài sản cần định giá.

Tuy nhiên, Thông tư liên tịch số 02/2014 và BLTTDS năm 2015 cũng như các văn bản hướng dẫn đều không quy định cụ thể về giá thị trường đối với nơi giao dịch bất động sản không phát sinh trong một thời gian dài hoặc nếu có phát sinh thì có lấy giá do cơ quan thuế xác định để làm căn cứ tính thuế không. Bởi lẽ người dân khi chuyển nhượng thường ghi giá thấp, không đúng với giá thực tế của thị trường nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và không cung cấp chính xác giá cho Hội đồng định giá… Do đó, không phải lúc nào Hội đồng định giá cũng xác định được giá thị trường nên dẫn đến một số vụ việc khi Tòa án giải quyết, các đương sự còn khiếu nại về giá, đa số cho rằng giá của Hội đồng định giá còn thấp hơn giá trị thực tế trên thị trường…

Một số vụ việc tranh chấp tài sản và tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng tài sản có tính chất phức tạp ngày càng tăng, do đó vấn đề đặt ra đối với mỗi Kiểm sát viên làm công tác kiểm sát hoạt động tư pháp trong lĩnh vực dân sự là phải kiểm sát chặt chẽ việc thẩm định, định giá tài sản của Tòa án để giải quyết vụ việc chính xác, khách quan, hạn chế đến mức thấp nhất việc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự. Kiểm sát viên phải tham gia ngay từ đầu và chứng kiến trực tiếp việc thẩm định giá của Hội đồng định giá, nhưng BLTTDS năm 2015 lại không quy định Kiểm sát viên được tham gia ở giai đoạn này,… Để thực hiện, Viện kiểm sát và Tòa án cần ký kết quy chế phối hợp trong lĩnh vực dân sự, trong đó quy định về các trường hợp Kiểm sát viên phối hợp tham gia thẩm định, định giá tài sản cùng Tòa án. Đây là cơ sở giúp Kiểm sát viên kiểm sát hoạt động tố tụng của Tòa án ngay trong quá trình giải quyết vụ án nhằm đảm bảo việc Tòa án định giá, thẩm định tại chỗ đúng với hiện trạng, giá trị tài sản. Từ đó, Kiểm sát viên đánh giá được toàn diện việc giải quyết vụ án dân sự một cách chính xác, khách quan. Tuy nhiên, qua công tác kiểm sát việc thẩm định, định giá tài sản của Tòa án, chúng tôi thấy còn một số khó khăn, vướng mắc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự dẫn đến khiếu nại kéo dài.

2. Một số khó khăn, vướng mắc

Thứ nhất, về việc căn cứ giá thị trường để định giá đối với tài sản trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp giữa vợ chồng có tài sản chung là quyền sử dụng đất. Theo đó, đối với những vụ án trên, muốn giải quyết triệt để vụ án thì phải định giá tài sản là quyền sử dụng đất, bởi lẽ không phải mọi trường hợp đều đủ điều kiện để chia quyền sử dụng đất (bằng hiện vật) cho tất cả các bên, mà phần lớn chỉ đủ điều kiện chia cho một bên được hưởng quyền sử dụng đất và thanh toán chênh lệch bằng tiền cho bên còn lại, hoặc có trường hợp cần định giá tài sản để làm căn cứ tuyên hợp đồng vô hiệu và buộc bên còn lại phải bồi thường cho bên kia theo giá thị trường nếu có lỗi và tính án phí…

Theo quy định tại khoản 1 Điều 104 BLTTDS năm 2015, trong quá trình giải quyết vụ án có tranh chấp tài sản, đương sự bao gồm nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp cho Tòa án. Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp tài sản cho thấy, giá do một bên đương sự đưa ra thường không được một hoặc các bên đương sự còn lại chấp nhận vì thường có lợi cho quyền lợi của chính đương sự đó, nên Tòa án phải ra quyết định định giá tài sản và Hội đồng định giá sẽ định giá theo giá thị trường.

Theo điểm c khoản 3 Điều 104 BLTTDS năm 2015 thì giá của tài sản định giá phải là “giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá”. Tuy nhiên, hiện nay công tác thu thập giá thị trường làm căn cứ định giá rất khó thực hiện. Bởi lẽ, các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế để tránh nộp thuế nên Hội đồng định giá căn cứ vào giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng sẽ không phù hợp với giá thị trường. Nếu Hội đồng định giá căn cứ vào lời trình bày của đương sự và giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường thì không đúng theo quy định của pháp luật. Bởi vì ít khi đương sự cung cấp được chứng cứ liên quan đến giá chuyển nhượng thực tế, Hội đồng định giá thường lấy bảng giá đất quy định hàng năm của Ủy ban nhân dân tỉnh (làm căn cứ tính thuế) để làm căn cứ xác định giá trị đất hoặc xác định giá cao hơn so với quy định của Nhà nước…

Ví dụ: Vụ án tranh chấp chia tài sản khi ly hôn giữa chị Nguyễn Thị T và anh Nguyễn Văn H. Ngoài việc đề nghị ly hôn, anh H, chị T còn đề nghị Tòa án giải quyết tài sản chung là quyền sử dụng đất 86,5m2 (trong đó có 60m2 đất ở và 26,5m2 đất vườn) và nhà ở ba tầng xây dựng năm 2018 (giá trị xây dựng nhà khoảng hơn 01 tỉ đồng). Hai bên đều đề nghị giao nhà, đất cho mình sử dụng và thanh toán chênh lệch tài sản cho bên kia. Nguồn gốc đất xây căn nhà trên do bố mẹ anh H cho; nên nếu các đương sự không thỏa thuận được thì tài sản này sẽ được ưu tiên giao cho anh H. Hội đồng định giá tài sản định giá tài sản năm 2020 kết luận: 01 nhà xây 3 tầng trị giá 524 triệu đồng, quyền sử dụng đất giá trị là 182 triệu đồng, tổng giá trị nhà và đất là 706 triệu đồng.

Sau khi có kết quả thẩm định, định giá, chị T không đồng ý với giá do Hội đồng định giá kết luận, vì cho rằng, Hội đồng định giá định giá quá thấp giá trị tài sản so với thực tế, không đúng với quy định của Điều 104 BLTTDS năm 2015 là giá trị tài sản phải là giá trị trường, đồng thời, chị T yêu cầu định giá lại. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 5 Điều 104 BLTTDS năm 2015 thì “việc định giá lại tài sản được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự”.

Trong vụ án này, đương sự không đưa ra được căn cứ là “không phù hợp với giá thị trường”, vì đương sự không thu thập được hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lưu tại các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cũng không “mượn” được các hồ sơ này của những người dân chuyển nhượng cho nhau. Vì vậy, không có căn cứ để đề nghị định giá lại. Mặt khác, chị T đưa ra 3 người khác nhau có nhu cầu muốn mua đất và nhà ở trên đất (đang tranh chấp) là 1,5 tỉ đồng và đề nghị Tòa án giao nhà đất cho chị và chị sẽ thanh toán cho anh H 750 triệu đồng (cao hơn tổng giá trị do Hội đồng định giá kết luận). Tuy nhiên, anh H không đồng ý và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật và theo giá trị đã định. Như vậy, trường hợp này có căn cứ chấp nhận đề nghị của chị T hay không? Việc 3 người đề nghị mua theo giá họ thỏa thuận là 1,5 tỉ đồng có được xem xét để làm căn cứ định giá lại không? Tại phiên tòa, Kiểm sát viên đã đề nghị giao nhà, đất cho chị T và chị T thanh toán chênh lệch cho anh H số tiền 750 triệu đồng. Sau đó, các đương sự đã tự thỏa thuận với nhau giao nhà đất cho anh H và anh H thanh toán chênh lệch cho chị T là 500 triệu đồng.

Thứ hai, đương sự gây khó khăn, cản trở hoạt động định giá của Hội đồng định giá tài sản. Khi Tòa án tiến hành thẩm định, định giá tài sản, bên đang quản lý tài sản không muốn hợp tác và thường có hành vi chống đối, cản trở hoạt động định giá như không cho Hội đồng định giá tiếp cận với tài sản định giá như đóng cổng, cửa, bỏ đi khỏi nơi có tài sản cần thẩm định giá, dẫn tới kéo dài thời hạn giải quyết vụ án. Mặc dù Điều 9 Nghị quyết số 04/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn thi hành một số quy định về “chứng minh và chứng cứ” của BLTTDS đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS (Nghị quyết số 04/2022) đã quy định cụ thể đối với trường hợp đương sự hoặc những người khác có hành vi chống đối, gây rối khi Tòa án xem xét, thẩm định tại chỗ; nhưng với trường hợp đương sự đóng cửa, bỏ đi, Tòa án không thể vào xem xét, thẩm định tại chỗ thì có được coi là hành vi “cản trở” không? Về vấn đề này, Pháp lệnh số 02/2022/UBTVQH15 về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cản trở hoạt động tố tụng (Pháp lệnh số 02/2022) đã quy định là “hành vi khác cản trở người có thẩm quyền tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ…”.

Thứ ba, về chi phí thẩm định, định giá tài sản. Trong trường hợp phải thẩm định, định giá tài sản thì pháp luật quy định đương sự phải nộp tạm ứng chi phí thẩm định, định giá tài sản. Theo các điều 155, 163 BLTTDS năm 2015 thì tiền tạm ứng chi phí thẩm định, định giá tài sản là số tiền mà Tòa án tạm tính để tiến hành việc thẩm định, định giá tài sản. Tuy nhiên, đến nay, chưa có văn bản nào quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về chi phí thẩm định, định giá tài sản, mức chi cho các thành viên trong Hội đồng, dẫn đến chi phí cho hoạt động thẩm định, định giá ở mỗi vụ án là khác nhau. Trong khi đó, Kiểm sát viên không có căn cứ để kiểm sát được vấn đề này; nhiều trường hợp, Tòa án phải tiến hành lại việc thẩm định tại chỗ và thẩm định giá… Kết quả lần sau có sự khác biệt so với kết quả thẩm định và định giá lần trước. Trường hợp này, việc sai sót trong thẩm định tại chỗ và đo đạc thực tế, thẩm định giá không phải lỗi của đương sự mà thuộc về những người thực hiện; hoặc trường hợp phải định giá lại do vụ án bị hủy, sửa cũng không phải do lỗi của đương sự… Tuy nhiên, BLTTDS năm 2015 lại không có quy định về nghĩa vụ phải chịu chi phí thẩm định tại chỗ, thẩm định giá trong trường hợp phải thực hiện thẩm định tại chỗ, thẩm định giá lại do có sai sót hoặc bị hủy, sửa…

Thứ tư, về thời gian định giá lại. Theo quy định tại khoản 7 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 thì quy trình thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính quy định về xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá thì: “Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 06 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực”. Như vậy, một chứng thư thẩm định có giá trị pháp lý không quá 06 tháng. Khi hết thời hạn trên cần tiến hành thẩm định giá lại từ đầu để xác định chính xác về giá trị của tài sản. Như vậy, đối với những vụ việc sau khi định giá tài sản và có kết luận, Tòa án phải tạm đình chỉ vì nhiều lý do, đến khi xét xử đã hơn 06 tháng thì có phải thẩm định giá và định giá lại tài sản không (mặc dù quy định này không áp dụng đối với việc định giá tài sản trong tố tụng dân sự nhưng nó có giá trị tham khảo để áp dụng)? Nếu định giá lại thì ai là người chịu trách nhiệm khi phát sinh chi phí? Đây là những vấn đề vướng mắc cần có hướng dẫn trong thời gian tới.

3. Một số giải pháp, kiến nghị

Một là, để khắc phục tình trạng không biết xác định giá thị trường như thế nào hoặc Hội đồng định giá chỉ căn cứ vào khung giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành, không định giá sát với giá thị trường thì trước khi tiến hành định giá, Hội đồng định giá cần tham khảo mức giá tại địa phương trong phạm vi nhất định; Nhà nước đấu giá diện tích đất tương tự như thế nào?… hoặc căn cứ vào giá trị tài sản do các bên cung cấp để chia ra giá trị bình quân; trước khi định giá cần giải thích rõ cho đương sự biết hậu quả của việc định giá tài sản và giao tài sản để các đương sự đưa ra giá cho phù hợp. Hội đồng định giá chỉ định giá theo khung giá khi thu thập được đầy đủ các chứng cứ chứng minh khung giá đó là sát với giá thị trường và các tài liệu thu thập được để chứng minh này phải được kèm theo biên bản định giá tài sản, kết luận định giá tài sản gửi cho Tòa án và các bên đương sự.

Hai là, để khắc phục tình trạng đương sự chống đối hoạt động thẩm định, định giá tài sản, thì cần có biện pháp phối hợp giữa Hội đồng định giá, Tòa án, chính quyền địa phương, Công an xã. Nếu có người có hành vi cản trở, Hội đồng định giá cần đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời buộc người có hành vi thực hiện hoặc không thực hiện hành vi nào đó tương ứng với quy định tại Điều 127 BLTTDS năm 2015. Điểm c khoản 2 Điều 20 Pháp lệnh số 02/2022 quy định phạt tiền từ 500.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi “không thi hành hoặc cản trở việc thi hành quyết định định giá, thẩm định giá tài sản, xem xét, thẩm định tại chỗ”. Đây là một chế tài xử lý đầu tiên cụ thể hóa trách nhiệm của đương sự khi không chấp hành quyết định của Tòa án.

Ba là, cần hoàn thiện quy định của pháp luật trong việc thẩm định, định giá tài sản cụ thể về mức chi đối với thành viên Hội đồng, có mức thu chi đối với những vụ án thẩm định, định giá cụ thể. Đối với các trường hợp phải định giá lại hoặc thẩm định tại chỗ lại không phải do lỗi của đương sự thì cần quy định cụ thể ai là người phải chịu chi phí thẩm định, định giá.

Bốn là, cần quy định thời gian áp dụng đối với kết luận định giá theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.

Năm là, để đảm bảo kiểm soát chặt chẽ việc chống thất thu thuế trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Phòng tài chính tại các địa phương, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng tài nguyên và môi trường cần có sự liên thông cập nhật giá đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ngành Thuế xác định để thu thuế đối với các diện tích đất tương ứng từng vị trí trên địa bàn để Hội đồng định giá tham khảo trước khi đưa ra một mức giá chính xác, nhằm đảm bảo mọi hoạt động thẩm định, định giá thời gian tới được kiểm sát chặt chẽ để việc giải quyết vụ việc chính xác, khách quan, hạn chế đến mức thấp nhất việc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.

Theo kiemsat.vn