Nhiều người cho rằng, chứng khoán lên xuống thất thường, vàng biến động mạnh thì bất động sản vẫn là một kênh đầu tư an toàn, lợi nhuận cao.

Tuy nhiên, giá bán tăng đi cùng với những cơn sốt ảo của thị trường chủ yếu là do đang được chủ đầu tư và giới đầu cơ tạo nên.

Ông Bùi Văn Tân, một nhà đầu tư bất động sản cho biết: “Hai tuần trước, tôi mua một suất đất liền kề ở khu vực Mê Linh tại sàn giao dịch với giá 9,2 triệu đồng/m2, đến nay, chính sàn này định giá suất đất trên khoảng 11 triệu đồng/m2. Được biết tại dự án Usilk City, trong 3 tháng vừa qua, chủ đầu tư cũng đã 3 lần tăng giá bán căn hộ. Theo tôi, giá đất Hà Nội mỗi ngày tăng đến 300 ngàn đồng/m2. Dự án này lên giá thì sẽ kéo theo sự tăng giá của hàng loạt dự án lân cận khiến cả thị trường bị đẩy lên cao. Giá tăng một phần là do các chủ đầu tư tự tăng giá bán, phần nữa là do đầu cơ “thổi giá” để nhanh chóng kiếm lời”.

Theo Vietnam Report, khi giá đất cao, tiền sẽ chuyển vào một bộ phận nhỏ những nhà đầu cơ nhanh nhạy. Nông dân bán đất chỉ được hưởng một phần nhỏ trong khoảng tăng giá đất. Các nhà đầu tư, doanh nghiệp phải tăng chi phí đền bù, giải tỏa, tiếp cận đất đai. Khi nhà đất đến tay người tiêu dùng cuối cùng, họ phải trả giá quá cao, nhiều khi đến phi lý. Người nghèo, đại bộ phận của nhân dân sẽ không thể mua được nhà với giá như hiện nay. Song, trước thực trạng nhà đất luôn bị đẩy giá vẫn không thấy can thiệp từ lĩnh vực định giá bất động sản của nhà quản lý.

Ths. Phạm Văn Bình, Phó trưởng môn Định giá tài sản, Học viện Tài chính cho rằng, trong lúc giá bất động sản biến động và tăng giảm nhanh, lẽ ra thẩm định giá phải là phương tiện xác định đúng giá trị thực của bất động sản, vừa định hướng tăng giảm cũng như định hướng thị trường trong tương lai.

Tuy nhiên, ở thị trường Việt Nam, định được giá bất động sản khó hơn so với nhiều nước. Muốn định giá được chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính. Nhưng việc tiếp cận thông tin sâu về đất đai chỉ là sân chơi của một số cơ quan công quyền và những doanh nghiệp lớn. Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến việc thẩm định giá nhà đất cũng như tìm ra những chính sách hợp lý tác động hạ giá bất động sản.

Trên thực tế, doanh nghiệp vẫn tự phát giá nhà đất không theo cơ sở nào. Giá nhà đất Việt Nam cao là chuyện không mới. Khi thị trường còn trong tình trạng cung không đủ cầu, thì việc xuất hiện những cơn sốt giá quá nhanh là điều khó tránh khỏi.

Song đến nay, chúng ta vẫn chưa có một biện pháp đủ mạnh để có thể điều tiết được thị trường, làm minh bạch hóa thị trường hay chí ít cũng là làm cho thị trường bớt mịt mùng. Trong đó phải tính đến vai trò của công tác thẩm định giá bất động sản của nước ta vẫn còn quá mờ nhạt. Hiện nay, quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở khu đô thị mới, căn hộ chung cư cũng còn thiếu cơ chế điều tiết thỏa đáng trong giai đoạn giao dịch.

Có thể thấy rất rõ ở việc giao dịch sản phẩm rất tùy tiện. Rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, tòa nhà văn phòng đã được mua hết từ lúc hình thành dự án. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ, chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư và giá cả trên trời hay dưới đất là tùy tâm người bán. Cơ hội tiếp cận với nhà đất giá gốc vẫn còn xa vời đối với hầu hết người dân.

Sự kiện hàng ngàn người xếp hàng để tham dự bốc thăm quyền chọn mua 300 căn hộ khu Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường vào ngày 4/11 vừa qua đã cho thấy điều đó.

Thị trường thiếu minh bạch là môi trường thuận lợi để một số người có thể “thổi” giá sản phẩm lên cao. Không ít chuyên gia cho rằng, trên thực tế, chính quyền địa phương và các doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh bất động sản cũng bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ lĩnh vực này. Tài nguyên và nhân lực của đất nước thay vì đổ vào các ngành xây dựng cơ bản, kỹ thuật, công nghệ, nghiên cứu thì lại đổ vào nhà đất quá nhiều.

Trong khi đó, vai trò quản lý thị trường của các cơ quan quản lý nhà nước còn mờ nhạt. Từ đó, khiến đầu cơ bất động sản là con đường dễ dàng làm giàu trong ngắn hạn của một thiểu số người, khiến cho thị trường phát triển thiếu bền vững và đưa đến những hậu quả tai hại cho nền kinh tế trong dài hạn.

Theo nghị định, từ 1/7 tới, những trường hợp phải thẩm định giá khởi điểm của khoản nợ xấu gồm: Khoản nợ xấu được Công ty Quản lý tài sản mua theo giá trị ghi sổ bằng trái phiếu đặc biệt mà khi xác định giá khởi điểm để đấu giá, Công ty Quản lý tài sản không thỏa thuận được với tổ chức tín dụng bán nợ về giá khởi điểm; khoản nợ xấu được Công ty Quản lý tài sản mua theo giá trị thị trường.

Phải thẩm định giá khởi điểm tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu mà khi xác định giá khởi điểm để đấu giá, Công ty Quản lý tài sản không thỏa thuận được với bên bảo đảm về giá khởi điểm.

Nghị định cũng quy định cụ thể việc sử dụng kết quả thẩm định giá để xác định giá khởi điểm của khoản nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu.

Theo đó, trường hợp phải thẩm định giá khởi điểm của khoản nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, Công ty Quản lý tài sản quyết định giá khởi điểm của khoản nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi bán đấu giá lần đầu theo nguyên tắc giá khởi điểm không thấp hơn giá khoản nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu theo kết quả thẩm định giá.

Trường hợp bán đấu giá khoản nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu không thành: Đối với bán đấu giá khoản nợ xấu được Công ty Quản lý tài sản mua theo giá trị thị trường, Công ty Quản lý tài sản quyết định giá khởi điểm của khoản nợ xấu. Trường hợp Công ty Quản lý tài sản quyết định giảm giá khởi điểm, mỗi lần giảm giá không quá 10% giá khởi điểm của lần đấu giá không thành liền trước đó.

Đối với bán đấu giá khoản nợ xấu được Công ty Quản lý tài sản mua theo giá trị ghi sổ bằng trái phiếu đặc biệt, trong trường hợp tiếp tục bán đấu giá, Công ty Quản lý tài sản thỏa thuận lại với tổ chức tín dụng bán nợ về giá khởi điểm của khoản nợ xấu. Trong thời hạn 7 ngày làm việc, kể từ ngày quyết định tiếp tục bán đấu giá mà không thỏa thuận được với tổ chức tín dụng bán nợ, Công ty Quản lý tài sản quyết định giá khởi điểm của khoản nợ xấu. Trường hợp Công ty Quản lý tài sản quyết định giảm giá khởi điểm, mỗi lần giảm giá không quá 10% giá khởi điểm của lần đấu giá không thành liền trước đó.

Đối với bán đấu giá tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, trong trường hợp tiếp tục bán đấu giá, Công ty Quản lý tài sản thỏa thuận lại với bên bảo đảm về giá khởi điểm của tài sản bảo đảm.

Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày quyết định tiếp tục bán đấu giá mà không thỏa thuận được với bên bảo đảm, Công ty Quản lý tài sản quyết định giá khởi điểm của tài sản bảo đảm. Trường hợp Công ty Quản lý tài sản quyết định giảm giá khởi điểm, mỗi lần giảm giá không quá 10% giá khởi điểm của lần đấu giá không thành liền trước đó.

Nghị định nêu rõ, đối với khoản nợ xấu hoặc tài sản đảm bảo của nợ xấu có giá trị lớn, từ 100 tỷ đồng trở lên thì phải lập hội đồng đấu giá nợ xấu.

Chính phủ ban hành Nghị định số 12/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.

Trong đó, Nghị định số 12/2021/NĐ-CP bổ sung yêu cầu đối với người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá.

Theo đó, người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá phải:

Là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp theo quy định tại điểm c khoản 1 hoặc điểm c khoản 2 hoặc điểm c khoản 3 hoặc điểm c khoản 4 hoặc điểm c khoản 5 Điều 39 Luật giá;

Có ít nhất 03 năm (36 tháng) là thẩm định viên về giá hành nghề trước khi trở thành người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá.

Không là người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá đã bị thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong khoảng thời gian 01 năm (12 tháng) tính tới thời điểm nộp hồ sơ cấp, cấp lại Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.

Nghị định số 12/2021/NĐ-CP cũng nêu rõ, doanh nghiệp thẩm định giá đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm ngừng hoạt động thẩm định giá. Trong thời gian doanh nghiệp thẩm định giá không bảo đảm một trong các điều kiện tương ứng loại hình doanh nghiệp quy định tại các khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 39 của Luật Giá nhưng chưa bị đình chỉ hoạt động thẩm định giá thì không được ký kết hợp đồng dịch vụ thẩm định giá.

Về giá dịch vụ thẩm định giá, Nghị định số 12/2021/NĐ-CP sửa đổi: Giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP trên nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá; trường hợp việc lựa chọn nhà thầu tư vấn thẩm định giá thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Ngoài ra, Nghị định số 12/2021/NĐ-CP còn bổ sung quy định về giải quyết tranh chấp về kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá.

Theo quy định, khi phát sinh tranh chấp về kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá, việc giải quyết tranh chấp được thực hiện theo các hình thức sau:

Thương lượng, hòa giải trên cơ sở những cam kết đã ghi trong hợp đồng thẩm định giá; Giải quyết bằng trọng tài thương mại; Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật.

Đó là lí do đòi hỏi Bộ Tài chính cần có những quy định nhằm kiểm soát chặt hơn nữa thị trường cung cấp dịch vụ thẩm định giá, một loại hình kinh doanh có điều kiện với quy mô thị trường có 409 doanh nghiệp đang hoạt động hiện nay.

NÓI XẤU, PHÁ GIÁ LẪN NHAU

Tại một Hội nghị về hoạt động thẩm định giá do Bộ Tài chính tổ chức mới đây, ông Nguyễn Anh Tuấn – Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính cho biết, hiện nay cả nước có 409 doanh nghiệp thẩm định giá được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, trong đó có 333 doanh nghiệp đang hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.

Đến nay Bộ Tài chính cũng đã cấp 2.352 thẻ thẩm định viên về giá, trong đó có .723 thẩm định viên đang đăng ký hành nghề tại các doanh nghiệp, chiếm trên 73% số thẩm định viên được cấp thẻ.

Cũng theo lời ông Nguyễn Anh Tuấn, thẩm định giá là một hoạt động kinh doanh có điều kiện, kết quả thẩm định giá là một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản…

Với tính chất như vậy có thể thấy kinh doanh thẩm định giá là một loại hình dịch vụ tài chính phức tạp, có ảnh hưởng lớn đến nhiều hoạt động kinh tế khác do đó đòi hỏi kết quả dịch vụ có độ tin cậy và đảm bảo tính khách quan, trung thực…

Tuy đòi hỏi tính trung thực của loại hình dịch vụ này cao nhưng thực tế quản lý thời gian qua cho thấy hoạt động thẩm định giá đang tổn tại hiện tượng tiêu cực. Đặc biệt là xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh bằng cách hạ thấp giá dịch vụ để lấy khách hàng…

Khi giá dịch vụ thấp sẽ kéo theo chất lượng dịch vụ thấp, mức độ tin cậy cũng như tính trung thực của kết quả thẩm định giá không cao. Việc này ảnh hưởng đến rất nhiều quan hệ kinh tế khác và kéo theo nhiều hệ luỵ về sau.

Trước đó, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã từng đưa ra nhận định, trên thị trường đang xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh. Điển hình là việc cung ứng dịch vụ thẩm định giá với mức giá thỏa thuận đi kèm với cung ứng một loại dịch vụ tư vấn khác không thu tiền. Hay tình trạng tung tin thất thiệt về giá dịch vụ của doanh nghiệp khác nhằm lôi kéo khách hàng về phía mình…

Thường xuyên diễn ra nhất là tình trạng hạ giá giá dịch vụ thấp bất hợp lý, thấp hơn chi phí bỏ ra và để đảm bảo không bị lỗ nhiều doanh nghiệp thẩm định giá đã bỏ bớt đi nhiều công đoạn, thủ tục trong quy trình thẩm định giá. Nếu có thực hiện đủ quy trình thì lại không bảo đảm các nguyên tắc của thẩm định giá là độc lập, khách quan, trung thực…

Một số doanh nghiệp thẩm định giá có điểm đánh giá chất lượng thấp, cá biệt còn những doanh nghiệp có điểm đánh giá chất lượng thẩm định giá dưới 50 điểm…

Tất cả những điều này dẫn đến chất lượng dịch vụ thấp, gây thiệt hại đến lợi ích của các thành tố tham gia thị trường.

KIỂM SOÁT CHẶT CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ

“Thẩm định giá là hoạt động kinh doanh có điều kiện đang được quan tâm nhiều, do đó những năm vừa qua Bộ Tài chính luôn quan tâm đến việc bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện thể chế và khung pháp lý đầy đủ cho hoạt động thẩm định giá phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, phù hợp với thông lệ quốc tế và khu vực, bước đầu đáp ứng được nhu cầu của xã hội. Bộ Tài chính cũng tăng cường công tác quản lý, kiểm tra, giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá… Trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng cường giám sát, nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thẩm định giá… ” ông Nguyễn Anh Tuấn nhấn mạnh.

Trước đó, khi bàn về tương lai của dịch vụ thẩm định giá ThS. Trần Đình Thắng – Khoa Thẩm định giá, Trường Đại học Tài chính – Quản trị kinh doanh cho biết, trong thời gian tới cần tiếp tục tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với loại hình dịch vụ này.

Theo đó, trên cơ sở tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, tôn trọng nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực trong hành nghề của thẩm định viên nhưung phải rà soát, bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện khung khổ pháp lý về thẩm định giá phù hợp với thực tiễn Việt Nam và thông lệ quốc tế. Ngoài ra, cũng cần tăng cường kiểm soát hoạt động của tổ chức thẩm định giá nước ngoài tại Việt Nam.

Đặc biệt, tiếp tục theo dõi, công bố kết quả đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá của các doanh nghiệp thẩm định giá. Tiếp tục xếp hạng kết quả đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá của các doanh nghiệp thẩm định giá để các doanh nghiệp nỗ lực cải thiện chất lượng dịch vụ của mình, hướng đến một thị trường dịch vụ thẩm định giá trung thực, khách quan và tin cậy.

Ông Nguyễn Anh Tuấn cho biết, từ ngày 1/5/2021, Nghị định số 12/2021/NĐ-CP ngày 24/2/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá chính thức có hiệu lực thi hành.

Trong Nghị định 12 có quy định đáng chú ý là nghĩa vụ ký Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá của thẩm định viên về giá hành nghề. Theo đó, thẩm định viên về giá hành nghề phải ký ít nhất 10 bộ Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá trong năm được thông báo hành nghề.

Đến hết ngày 15/12 của năm hành nghề, thẩm định viên về giá đã hành nghề từ 6 tháng trong năm trở lên không ký đủ 10 bộ Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá trong năm thì không được đăng ký hành nghề trong năm liền kề tiếp theo.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, quy định này nhằm quản lý chặt chẽ các thẩm định viên hành nghề, buộc các thẩm định viên đã đăng ký hành nghề phải làm việc thực sự tại doanh nghiệp. Từ đó sẽ phần nào ngăn chặn tình trạng cho thuê hoặc cho mượn Thẻ thẩm định viên về giá. Về phía doanh nghiệp thẩm định giá, sẽ loại bỏ được các doanh nghiệp yếu kém với quy định nếu trong một năm phát hành được quá ít Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá phải tạm ngừng hoạt động.

Đến thời điểm đầu năm 2021, cả nước có 411 doanh nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận; trong đó, có 346 doanh nghiệp đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đang hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Bộ Tài chính cũng đã cấp 2.352 thẻ thẩm định viên về giá, trong đó có 1.723 thẩm định viên đã đăng ký hành nghề tại các doanh nghiệp thẩm định giá.

PHANH PHUI CÁC MÁNH KHÓE

Theo Bộ Tài chính, thị trường doanh nghiệp thẩm định giá phát triển về số lượng nhưng không đi kèm với chất lượng, tốn kém chi phí và khó khăn trong công tác quản lý nhà nước.

“Xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh về giá dịch vụ, nhiều vụ việc thẩm định giá chất lượng dịch vụ thấp ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng và người sử dụng kết quả thẩm định giá, gây bức xúc trong dư luận và xã hội”, Bộ Tài chính quan ngại.

Mặt khác, sự phát triển nóng cũng dẫn đến việc một số doanh nghiệp thẩm định giá, cũng như các thẩm định viên hành nghề thiếu kinh nghiệm, chưa chủ động cập nhật, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn dẫn đến những sai phạm về chuyên môn nghiệp vụ. Vẫn còn nhiều doanh nghiệp thẩm định giá có điểm đánh giá chất lượng thấp. Cá biệt vẫn còn những doanh nghiệp có điểm đánh giá chất lượng thẩm định giá dưới 50 điểm trên khung điểm 100.

Từ khi Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn, trong đó có mảng thẩm định giá, Nghị định 49/2016/NĐ-CP ngày 27/5/2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 109/2013/NĐ-CP và hệ thống các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được ban hành, Bộ Tài chính đã tăng cường công tác kiểm tra doanh nghiệp, kiểm tra đột xuất hoặc đưa vào danh sách kiểm tra trong năm kế tiếp với các doanh nghiệp có dấu hiệu vi phạm.

Đến nay, Bộ Tài chính đã ban hành quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đối với tổng cộng 65 doanh nghiệp. Đồng thời, tiến hành đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đối với 26 lượt doanh nghiệp.

Theo nhiều chuyên gia, “thổi giá” cao hoặc hạ thấp giá trị tài sản một cách bất thường, là thủ thuật thường được các công ty thẩm định giá áp dụng. Những mánh khoé, hàng loạt sai phạm đã bị phanh phui trong thời gian gần đây, nhiều chủ doanh nghiệp phải chịu các hình thức kỷ luật, thậm chí vướng vòng lao lý khi vụ việc vỡ lở. Gần đây, vụ án gây bức xúc trong dư luận là bê bối tại Trung tâm kiểm soát bệnh tật (CDC) Hà Nội liên quan đến các gói thầu mua sắm thiết bị y tế trong phòng chống dịch Covid-19.

Cụ thể, CDC Hà Nội đã thông đồng, móc ngoặc với bên trúng thầu nâng khống giá mua vào hệ thống máy xét nghiệm Realtime PCR tự động phát hiện Covid-19 của hãng Qiagen (Đức) với giá trên 7 tỷ đồng. Trong khi giá nhập máy về Việt Nam chỉ có khoảng 2,3 tỷ đồng, tức chênh lệch với giá thực gấp 3 lần.

Được biết, CDC Hà Nội đã căn cứ vào mức giá đề xuất của Công ty Cổ phần định giá và bán đấu giá tài sản Nhân Thành để mua hệ thống Realtime PCR với giá trên 7 tỷ đồng. Sau khi Toà án Nhân dân Cấp cao tại Hà Nội xét xử, ông Nguyễn Trần Duy, Tổng giám đốc Công ty Nhân Thành bị tuyên y án phạt 6 năm tù. Bộ Tài Chính cũng đã có quyết định thu hồi giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá của công ty này.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, thẩm định giá với mục đích bán tài sản Nhà nước với giá thấp, mua sắm tài sản Nhà nước với giá cao hơn giá thị trường, tạo điều kiện cho nhiều đối tượng tha hóa tham nhũng, tiêu cực, gây thất thoát tài sản Nhà nước.

“Thẩm định giá, ban hành chứng thư thẩm định giá với mức giá theo yêu cầu, mong muốn của khách hàng, thậm chí gian dối cấu kết với khách hàng làm sai lệch hồ sơ để “thổi giá” cao hơn nhiều giá trị thực, tiếp tay cho mưu đồ của khách hàng thẩm định giá, lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, ông Thoả chỉ rõ.

NHIỀU QUY ĐỊNH QUÁ “MỞ”

Bộ Tài chính cho rằng, với mục tiêu yêu cầu đặt ra trong giai đoạn này, các điều kiện trên được đánh giá là quá “mở” trong khi nghề thẩm định giá là ngành nghề đòi hỏi tính chuyên môn cao. Vì vậy, Luật hiện hành không còn phù hợp với giai đoạn phát triển theo hướng nâng cao chất lượng của nghề thẩm định giá.

Cụ thể, theo quy định hiện hành tại Điều 39 về cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; Điều 41 chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá thuộc Luật giá 2012, doanh nghiệp thẩm định giá có tối thiểu 3 thẩm định viên, chi nhánh của doanh nghiệp thẩm định giá có tối thiểu 02 thẩm định viên để kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.

Đáng chú ý, “Luật giá cũng chưa có các quy định cụ thể về kinh nghiệm hành nghề của người đại diện theo pháp luật, giám đốc hoặc tổng giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá. Nhiều thẩm định viên mới được cấp thẻ thẩm định viên, chưa am hiểu về thị trường, thiếu các kiến thức hành nghề đã thành lập doanh nghiệp doanh nghiệp thẩm định giá, sau đó thu hút khách hàng bằng hạ giá dịch vụ dẫn đến chất lượng dịch vụ bị suy giảm”, Bộ Tài chính khẳng định.

Để tạm thời khắc phục, Nghị định số 12/2021/NĐ-CP ngày 24/02/2021 của Chính phủ cũng đã bổ sung điều kiện kinh nghiệm hành nghề của người đại diện theo pháp luật, giám đốc hoặc tổng giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, để tránh xảy ra, lặp lại các sai phạm tương tự, đề nghị các đơn vị cần tổ chức cho các thẩm định viên thường xuyên tự nghiên cứu để hiểu, nắm chắc các quy định của pháp luật và tuân thủ pháp luật khi hành nghề, ngăn ngừa rủi ro trong hoạt động cung ứng dịch vụ thẩm định giá.

Ngoài ra, việc quy định mô hình doanh nghiệp thẩm định giá là công ty cổ phần sẽ không phù hợp.

Theo phân tích của Bộ Tài chính, việc rà soát bảo đảm tính khách quan trong quá trình thẩm định giá, hạn chế các lợi ích liên quan giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá là khó khả thi trong trường hợp các công ty cổ phần trở thành công ty đại chúng. Nhất là đối với loại hình cung cấp dịch vụ có tính chuyên môn sâu, thì yêu cầu về chất lượng luôn gắn với con người thực hiện, vấn đề vốn đầu tư và kinh phí duy trì hoạt động không nhiều.

BỎ LOẠI HÌNH CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ?

Để khắc phục những tồn tại, hạn chế, bất cập sau hơn 7 năm thực hiện Luật giá số 11/2012/QH13, Bộ Tài chính đang nghiên cứu đề xuất sửa Luật Giá, trong đó có quy định về thẩm định giá.

Theo kiến nghị của Bộ Tài chính, cần bổ sung quy định pháp luật theo hướng nâng cao điều kiện được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Cụ thể, nâng số lượng thẩm định viên tối thiểu của một doanh nghiệp thẩm định giá từ 3 thẩm định viên lên 5 thẩm định viên, với chi nhánh của doanh nghiệp thẩm định giá phải bảo đảm có 3 thẩm định viên, giám đốc chi nhánh có đáp ứng một số điều kiện tương tự giám đốc doanh nghiệp.

Đồng thời, yêu cầu tất cả các thành viên góp vốn phải là thẩm định viên về giá hành nghề tại doanh nghiệp. Chuyển nội dung quy định từ Nghị định lên Luật giá về tiêu chuẩn của thẩm định viên là người đại diện theo pháp luật, giám đốc hoặc Tổng giám đốc. Ngoài ra, sẽ nghiên cứu, bổ sung hoàn thiện các quy định về giám sát, quản trị doanh nghiệp cho phù hợp với các hoạt động cung cấp dịch vụ tài chính; các dịch vụ tư vấn pháp luật… Qua đó, tăng cường quản lý và nâng cao chất lượng dịch vụ thông qua hoạt động ngăn ngừa rủi ro.

Bộ Tài chính cũng đề xuất bỏ hình thức công ty cổ phần. Tuy nhiên, việc này sẽ tác động đến 46% doanh nghiệp là công ty cổ phần. Qua giám sát về số lượng cổ đông của các công ty thì đều ít hơn 50 cổ đông, các doanh nghiệp này cần chuyển đổi mô hình sang các công ty TNHH 2 thành viên trở lên là hoàn toàn khả thi.