Tóm tắt câu hỏi:

Tôi vừa thắng một vụ kiện đòi lại tài sản và Tòa án quyết định kê biên ngôi nhà của bị đơn để bán đấu giá trả lại tài sản cho tôi. Tôi và phía bị đơn đã thỏa thuận định giá ngôi nhà là 500 triệu nhưng bên Thi hành bán vừa gửi một văn bản thông báo về việc định giá tài sản là 400 triệu đồng. Và họ nói là sau 3 tháng thì người đồng sở hữu với bị đơn (là chồng của bị đơn) sẽ được quyền ưu tiên mua căn nhà với giá 400 triệu. Vậy tôi phải làm gì để tăng giá trị của ngôi nhà để đảm bảo quyền lợi của mình?

Luật sư​tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Trước hết, về vấn đề định giá tài sản thì theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự thì:

”Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thoả thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thoả thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thoả thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó”.

Tuy nhiên thì do hai bên đã thỏa thuận định giá nhưng lại không lập thành biên bản nên theo quy định tại khoản 2 Điều này Chấp hành viên sẽ tiến hành định giá. Để tăng giá trị định giá của tài sản kê biên thì theo quy định tại khoản 2 Điều 99 Luật này chị có quyền yêu cầu định giá lại tài sản kê biên trước khi có văn bản thông báo công khai về việc bán đấu giá. Vì vậy, để tăng giá trị định giá tài sản kê biên thì chị phải gửi đơn yêu cầu định giá lại tài sản kê biên tới cơ quan thi hành án.

Còn về quyền ưu tiên mua tài sản của người đồng chủ sở hữu ngôi nhà thì theo quy định của pháp luật, nếu một trong các bên đồng chủ sở hữu muốn bán phần tài sản của mình trong khối tài sản chung thì những đồng chủ sở hữu khác có quyền ưu tiên mua trong thời hạn là 3 tháng đối với bất động sản, qua thời hạn này mà người đồng chủ sở hữu không mua thì bên bán mới có thể bán cho người khác. Tuy nhiên pháp luật hiện tại không quy định rõ về điều kiện cũng như cách thức bán tài sản, mà thời hạn để tổ chức bán đấu giá tài sản kê biên tối đa là 40 ngày kể từ ngày định giá.

* Căn cứ pháp lý

– Luật giá năm 2012;

– Nghị định 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá;

– Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm 2013 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;

– Thông tư 38/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 3 năm 2014 Hướng dẫn một số điều của Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm 2013 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá.

1. Thẩm định là gì?

Với mỗi công việc khác nhau, thẩm định lại mang khái niệm định nghĩa khác nhau, nhưng nhìn chung thẩm định được hiểu là quá trình xem xét và kiểm tra một sự việc hay một vấn đề nhất định trong một lĩnh vực của một ngành nghề cụ thể để đưa ra những quyết định rõ ràng được soạn bằng văn bản và được lưu trữ lại thông tin.

Ngoài ra, tại Điều 4 Luật giá năm 2012 có quy định về thẩm định giá: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

2. Điều kiện để trở thành thẩm định viên:

Những người làm công việc thẩm định, làm nghề thẩm định được gọi là thẩm định viên. Thẩm định viên là những người xác định giá trị thị trường của tài sản, của cá nhân, xác định chất lượng sản phẩm, sau đó quy ra chất lượng, công sức thời gian làm ra sản phẩm đó ra con số giá trị tài sản cụ thể. Sau đây là những điều kiện chung để trở thành một thẩm định viên:

– Yêu cầu tốt nghiệp hệ cao đẳng chính quy trở lên đúng chuyên ngành.

– Có khả năng làm việc độc lập và có kỹ năng làm việc nhóm về kỹ năng giải quyết những vấn đề và thuyết trình để giao tiếp tốt.

– Thành thạo tin học văn phòng như các phần mềm cơ bản như Microsoft Words, Excel, PowerPoints.

Bên cạnh đó, tại Điều 7 Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm 2013 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá quy định tiêu chuẩn thẩm định viên về giá cụ thể:

– Có năng lực hành vi dân sự.

– Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.

– Có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá và các ngành gồm: Kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp.

– Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại Khoản 3 Điều này.

– Có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp sau:

a) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá;

b) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá.

– Có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.

3. Vai trò của thẩm định viên:

Có thể nói, thẩm định viên có vai trò quan trọng khi xác định, gắn giá trị vào các mặt hàng như đồ trang sức, nghệ thuật, đá quý, bất động sản… Những sản phẩm này đa phần đều là các sản phẩm có giá trị kinh tế cao, để tính toán chi tiết giá trị sản phẩm cần dựa vào những so sánh để ước tính giá trị cũng như xu hướng của nhà đầu tư vào sản phẩm, bởi vậy có thể nói công việc của thẩm định viên là cực kỳ quan trọng.

Công tác thẩm định là một trong những khâu không thể thiếu trong quy trình để soạn thảo và ban hành quy trình để thẩm định mọi văn bản pháp luật. Mục đích của thẩm định là để thẩm tra và giám định các vấn đề cơ bản. Quan trọng trực tiếp là liên quan đến chất lượng kỹ thuật các văn bản thẩm định.

Hoạt động thẩm định là khâu cuối cùng trong quá trình trước khi các cơ quan người có nhiệm vụ thẩm định xem xét và ban hành văn bản. Thông qua mọi văn bản để trình quốc hội và ủy ban thường vụ Quốc hội được xem xét ban hành.

4. Công việc của thẩm định viên:

Thực hiện quá trình kiểm tra lại mọi thông tin sau khi khách hàng cung cấp và bổ sung chỉnh sửa.

Khảo sát người vay tiền và tiến hành đánh giá mọi rủi ro của người vay.

Hướng dẫn khách hàng nhiều phương thức cung cấp thông tin.

Trực tiếp xem xét và giải trình hồ sơ để trình bày ý kiến quan điểm cá nhân trước Ban lãnh đạo về ý kiến cá nhân trước những hồ sơ thực hiện các công việc để báo cáo khách hàng thị trường.

Giải đáp các thắc mắc liên quan đến quá trình cho vay và báo cáo đầy đủ thông tin tránh rủi ro.

Làm việc nhóm để xây dựng những ý kiến nhằm cải thiện quá trình xem xét đánh giá tăng cường giảm rủi ro.

Công việc của các thẩm định viên tương tự như công việc của một người đánh giá, một chuyên gia xem xét các giá trị của một số thuộc tính cùng một lúc. Một thẩm định viên có thể chuyên về tài sản thương mại, về xây dựng hay về bất động sản. Những thẩm định viên sẽ được yêu cầu thẩm định một tài sản trước khi nó được bán, thế chấp, đánh thuế, bảo hiểm hoặc phát triển, xây dựng sản phẩm ví dụ như thẩm định thị trường hay xây dựng đầu tư bất động sản….

5. Một số quy định pháp luật về thẩm định giá tại Việt Nam:

5.1. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam:

Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gồm các tiêu chuẩn hướng dẫn về nhũng quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản; những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản; giá trị thị trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản; phân loại tài sản; quy trình thẩm định giá tài sản; báo cáo kết quả thẩm định giá, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá tài sản; các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.

Bộ Tài chính ban hành và hướng dẫn thực hiện Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam để áp dụng trong hoạt động thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam.

5.2. Thẻ thẩm định viên về giá:

Công dân Việt Nam có đủ các điều kiện dự thi theo quy định của Bộ Tài chính và đạt các yêu cầu của kỳ thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính tổ chức thì được Bộ Tài chính cấp Thẻ thẩm định viên về giá.

Người có chứng chỉ hành nghề thẩm định giá của nước ngoài được Bộ Tài chính Việt Nam công nhận, có năng ực hành vi dân sự; có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan và đạt kỳ thi sát hạch bằng tiếng Việt về pháp luật Việt Nam liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do Bộ Tài chính quy định thì được Bộ Tài chính cấp Thẻ thẩm định viên về giá.

5.3. Những người không được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá:

Người không đủ tiêu chuẩn thẩm định viên về giá.

Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân.

Người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; người đã bị kết án một trong các tội về kinh tế, chức vụ liên quan đến tài chính, giá, thẩm định giá mà chưa được xóa án tích; người đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị trấn, người đang bị đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc.

Người đã bị kết án về tội kinh tế từ nghiêm trọng trở lên.

Người có hành vi vi phạm pháp luật về tài chính bị xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày có quyết định xử phạt.

Người đang bị đình chỉ hành nghề thẩm định giá.

5.4. Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá:

Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và quy định của pháp luật về thẩm định giá.

Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện những nhiệm vụ liên quan đến hoạt động về thẩm định giá sau:

a) Nghiên cứu, cập nhật tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét ban hành hoặc bổ sung sửa đổi Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cho phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam và thông lệ quốc tế;

b) Phối hợp với Bộ Tài chính tổ chức thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá;

c) Phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện kiểm tra, đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của Nhà nước về thẩm định giá đối với doanh nghiệp thẩm định giá là hội viên;

d) Cung cấp thông tin cho Bộ Tài chính về hoạt động của hội viên để phục vụ công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá;

đ) Tổ chức công tác thông tin, tuyên truyền về hoạt động thẩm định giá; phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện công tác tuyên truyền về cơ chế, chính sách quản lý điều hành của Nhà nước trong lĩnh vực giá;

e) Tham gia hoạt động hợp tác quốc tế về thẩm định giá theo quy định của pháp luật về hội.

5.5. Các trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không được thực hiện thẩm định giá:

Thực hiện thẩm định giá không đảm bảo tuân thủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật về danh mục bí mật nhà nước.

Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá là thành viên, cổ đông sáng lập hoặc mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức là khách hàng thẩm định giá.

Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá mà có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột là:

a) Thành viên, cổ đông sáng lập hoặc mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức là khách hàng thẩm định giá;

b) Người có trách nhiệm lãnh đạo, quản lý, điều hành, là kế toán trưởng, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên của tổ chức là khách hàng thẩm định giá.

Người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên của đơn vị được thẩm định giá đồng thời là người mua cổ phần, góp vốn vào doanh nghiệp thẩm định giá.

Doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá có các mối quan hệ sau:

a) Có cùng một cá nhân hoặc doanh nghiệp, tổ chức thành lập hoặc tham gia thành lập; hoặc hoạt động trong cùng một tập đoàn, tổng công ty, tổ hợp công ty mẹ – công ty con;

b) Có mối quan hệ điều hành, kiểm soát, góp vốn dưới mọi hình thức giữa hai đơn vị;

c) Cùng trực tiếp hay gián tiếp chịu sự điều hành, kiểm soát, góp vốn dưới mọi hình thức của một bên khác;

d) Có thỏa thuận hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng.

Doanh nghiệp thẩm định giá đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm ngừng hoạt động thẩm định giá.

Với nhu cầu ngày càng cao của xã hội thì hoạt động tín dụng ngày càng được sử dụng rộng rãi hơn rất nhiều. Tuy nhiên, để có thể được vay tín dụng thì doanh nghiệp hoặc cá nhân cần phải đáp ứng các điều kiện trước khi được vay. Vậy, Sự khác biệt giữa thẩm định tín dụng doanh nghiệp và tín dụng cá nhân? Hy vọng bài viết dưới đây sẽ giúp bạn đọc hiểu hơn về vấn đề nêu trên.

1. Sự khác biệt giữa thẩm định tín dụng doanh nghiệp và tín dụng cá nhân:

Để hiểu được sự khác biệt giữa thẩm định tín dụng doanh nghiệp và tín dụng cá nhân, trước hết cần hiểu được khái niệm về thẩm định. Theo đó, thẩm định chính là quá trình xem xét và đưa ra những đánh giá và quyết định mang tính pháp lý và chính những văn bản của một vấn đề nhất định.

*Sự khác biệt giữa thẩm định tín dụng doanh nghiệp và tín dụng cá nhân

Thứ nhất,thẩm định tín dụng doanh nghiệp được hiểu là quá trình thẩm định điều kiện, đánh giá về khả năng hoàn vốn vay của những khoản vay tài chính của doanh nghiệp nhằm mục đích phục vụ cho những hoạt động kinh doanh, thực hiện dự án nhưng không đủ vốn phải đi vay để đầu tư mua sắm, thuê nhân công, lao động, máy móc thiết bị. Và thông thường thì quy mô vay vốn sẽ rộng hơn, số lượng vay vốn cũng nhiều hơn so với tiêu dùng cá nhân. Vì là doanh nghiệp nên những khoản vay này sẽ lớn và tùy thuộc từng mức độ quy mô, nhu cầu kinh doanh mà hoạt động vay vốn sẽ có mức độ tương ứng.

Chính vì vậy mà quá trình thẩm định khoản vay sẽ có nhiều thủ tục, kiểm tra sẽ khó khăn hơn rất nhiều và tốn nhiều thời gian hơn. Những khoản vay này có thể lên đến vài chục tỷ hoặc lên đến hàng trăm tỷ chính vì vậy mà ngân hàng để đảm bảo khả năng chi trả của doanh nghiệp thì sẽ kiểm tra ở nhiều góc độ khác nhau để có thể xem xét khả năng hoàn vốn vay của doanh nghiệp.

Thứ hai,thẩm định tín dụng cá nhân là những khoản tín dụng dành cho khách hàng cá nhân như sau:

• Cho vay sản xuất hộ gia đình trong lĩnh vực chăn nuôi và trồng trọt như chăn nuôi lợn, gia cầm, hoặc canh tác hoa màu, lúa nước…
• Cho vay sản xuất hộ gia đình trong lĩnh vực lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủy sản.
• Cho vay mua sắm công cụ lao động hoặc máy móc phục vụ cho nông nghiệp
• Cho vay khác nhằm mục đích cải thiện đời sống nông thôn như sử dụng để chi tiêu, sinh hoạt , trang trải cuộc sống hằng ngày khi đang gặp phải khó khăn.
• Cho vay sinh hoạt tiêu dùng: Mua sắm vật dụng, mua xe, cưới hỏi…Thông thường thì chúng ta thường sẽ vay với số tiền là 100 triệu đồng với thời hạn cho vay là 5 năm và được trả góp.
• Cho vay vay hỗ trợ tiêu dùng với số tiền là 10 triệu đồng và không cần tài sản thế chấp.
• Cho vay xây dựng sửa chữa nhà nhưng phải nhỏ hơn 70% chi phí xây dựng.

Với những khoản vay như trên thì chúng ta cũng nhận thấy mục đích và các khoản vay của tín dụng cá nhân thì với mức độ quy mô nhỏ, lẻ. Chính vì vậy mà thẩm định về điều kiện cho vay của tín dụng cá nhân khá đơn giản, dễ dàng. Chuyên viên chỉ cần xác nhận một số thông tin cần thiết như mức thu nhập hằng tháng, địa chỉ nơi ở, nơi làm việc, người thân…thì có thể xác nhận được khoản vay.

Thời gian hoàn khoản vay cũng được rút ngắn hơn rất nhiều so với tín dụng doanh nghiệp. Thông thường thời gian trả sẽ dao động tầm 5 năm trở xuống. Với những khoản vay nhỏ còn có thể rút ngắn thời gian hơn. Về hồ sơ để vay vốn cũng đơn giản không rườm rà phức tạp nhiều, nó phụ thuộc vào giá trị của từng khoản vay mà hồ sơ sẽ bao gồm các loại giấy tờ chứng thực kèm theo.

Như vậy, chúng ta có thể nhận thấy sự khác biệt rõ nhất về thẩm định tín dụng của hai loại hình thức tín dụng này chủ yếu xoay quanh vấn đề về thời hạn trả, khoản vay và hồ sơ vay vốn hay gọi chung là điều kiện xem xét để được vay vốn của ngân hàng. Và tùy thuộc vào từng ngân hàng mà việc thẩm định tín dụng sẽ trở nên phức tạp hay đơn giản.

2. Hồ sơ để vay vốn tín dụng cá nhân:

Bất kỳ một loại tín dụng nào khi cho khách hàng vay cũng cần phải đáp ứng các hồ sơ cần thiết sau đây:

Thứ nhất, hồ sơ pháp lý chứng minh nhân thân của cá nhân

• Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc sổ hộ chiếu của vợ chồng người vay và vợ chồng chủ tài sản;
• Hộ khẩu hiện tại của vợ chồng;
• Đăng ký kết hôn;
• Nếu còn độc thân chưa lập gia đình hoặc chưa từng đăng ký kết hôn với ai thì cần phải có xác nhận độc thân do Ủy ban nhân dân phường hoặc xã nơi có hộ khẩu xác nhận tình trạng;
• Nếu ly hôn thì cần phải cung cấp Quyết định ly hôn hoặc bản án do Tòa án nhân dân có thẩm quyền cấp.

Thứ hai, về hồ sơ tài sản thế chấp

• Đối với vay thế chấp nhà đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất thuộc chủ sở hữu.

+ Thông báo nộp phí trước bạ nhà đất.

• Đối với tài sản thế chấp là xe ô tô thì cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau đây:

+Carvet xe ô tô;

+ Giấy đăng kiểm chất lượng xe

• Đối với hồ sơ mục đích sử dụng vốn thì tùy thuộc vào từng mục đích vay vốn thế chấp nhà đất mà mỗi ngân hàng có yêu cầu tiêu chí riêng. Cụ thể:

+ Vay mua nhà đất sẽ bao gồm các loại giấy tờ cọc mua nhà đất, hợp đồng mua bán nhà đất công chứng và vay thế chấp sổ hồng đã sang tên người vay vốn bổ sung vòng 60 ngày.

+ Đối với mục đích vay xây sửa nhà thì sẽ bao gồm các loại giấy tờ: Giấy phép xây dựng, bảng vẽ xây dựng, hợp đồng thi công xây sửa nhà và hóa đơn mua vật liệu xây dựng.

+ Đối với vay mua xe ô tô mới và cũ để phục vụ cho hoạt động đi lại thì sẽ phải bao gồm hợp đồng mua bán xe, hợp đồng bảo hiểm vật chất xe và Carvet xe bổ sung trong 20 ngày sau khi nhận xe.

+ Đối với hoạt động vay vốn kinh doanh thì cần phải hóa đơn thanh toán chi phí kinh doanh bổ sung trong vòng 30 ngày sau giải ngân.

Vay vốn tín dụng cá nhân là một khoản vay được sử dụng thường xuyên trong đời sống xã hội. Theo đó để có thể được hỗ trợ vay từ ngân hàng thì chúng ta cần phải chuẩn bị những loại hồ sơ tương ứng như trên để có thể được ngân hàng phê duyệt hồ sơ vay.

3. Hồ sơ để vay vốn tín dụng doanh nghiệp:

Để có thể vay vốn tín dụng doanh nghiệp thì hồ sơ cần phải chuẩn bị hoàn chỉnh các loại giấy tờ sau đây:

Thứ nhất đối với hồ sơ

Đây là loại hồ sơ cần thiết để chứng minh tình trạng pháp lý của doanh nghiệp trên thị trường, có được nhà nước công nhận và bảo vệ hay không.

• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đối với các loại hình doanh nghiệp
• Điều lệ công ty
• Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ chiếu của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp
• Quyết định bổ nhiệm người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp
• Biên bản họp của Hội đồng thành viên đối với loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, Hội đồng cổ đông đối với loại hình công ty cổ phần
• Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ chiếu của kế toán trưởng;
• Quyết định bổ nhiệm kế toán trưởng.

Thứ hai, đối với hồ sơ tài chính của doanh nghiệp

Đây là những loại hồ sơ chứng minh khả năng kinh doanh, hoạt động tài chính của doanh nghiệp từ lúc hoạt động cho đến nay. Và là căn cứ để ngân hàng xem xét khả năng, tình hình chi trả của doanh nghiệp khi sử dụng vốn vay của ngân hàng. Bao gồm các loại hồ sơ sau đây:

• Bảng cân đối kế toán. Đây là bảng cân đối kế toán là một tài liệu rất quan trọng giúp đánh giá tổng quát về tình hình và kết quả kinh doanh , quá trình sử dụng nguồn vốn và triển vọng kinh tế của doanh nghiệp trong tương lai. Cụ thể hơn thì đây là báo cáo tài chính tổng hợ, phản ánh tổng quát toàn bộ giá trị tài sản hiện có và nguốn hình thành tài sản đó của doanh nghiệp tại một thời điểm nhất định.
• Bảng báo cáo kết quả kinh doanh. Đây là công cụ để trình bày khả năng tạo lợi nhuận và thực trạng hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
• Bảng luân chuyển về tiền tệ, là một phần không thể thiếu trong bộ hồ sơ của báo cáo tài chính. Đây là bảng báo cáo tổng hợp lại tình hình chi và thu tiền tệ của công ty trong một khoảng thời gian nhất định.
• Báo cáo công nợ nếu có;
• Tờ khai thuế giá trị gia tăng;
• Hóa đơn mua vào, hóa đơn bán ra;
• Hợp đồng mua vào, hợp đồng bán hàng;
• Sao kê giao dịch tài khoản ngân hàng (nếu có).

Thứ ba, đối với hồ sơ tài sản đảm bảo

Doanh nghiệp có thể lựa chọn một trong các loại tài sản của công ty để làm đối tượng đảm bảo, cụ thể:

• Đối với thế chấp tài sản đảm bảo là nhà đất thì cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tờ khai thông báo đã nộp phí trước bạ nhà đất.
• Đối với tài sản đảm bảo là xe ô tô thì cần có carvet xe ô tô, sổ đăng kiểm xe ô tô và các loại giấy chứng nhận bảo hiểm xe ô tô.

Thứ tư,đối với phương án vay vốn doanh nghiệp thì tùy thuộc vào từng mục đích sử dụng vốn vay mà mỗi ngân hàng sẽ có những yêu cầu khác nhau. Nhưng nhìn chung thì sẽ có một số giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay như sau:

• Đối với vay để sửa nhà xưởng thì hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

+ Giấy phép xin xây dựng nhà xưởng;

+ Giấy bảng vẽ thi công xây dựng;

+ Hợp đồng ký kết thi công xây sửa nhà xưởng;

+ Các loại hóa đơn mua vật liệu thi công.

• Đối với vay để mua nhà xưởng thì cần chuẩn bị Giấy tờ đặt cọc mua nhà xưởng, hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất có công chứng và sổ nhà đất đã sang tên đổi cho người đại diện công ty.
• Đối với hạn mức tín dụng ngắn hạn thì cần các loại chứng từ hóa đơn thanh toán chi phí hoạt động của doanh nghiệp.
• Đối với vay vốn doanh nghiệp để mua xe ô tô cũ hoặc mới để phục vụ cho hoạt động kinh doanh thì cần hợp đồng mua bán ô tô, giấy chứng nhận ô tô và giấy đăng ký xe bổ sung trong 2 ngày.

Như vậy để có thể vay vốn được ngân hàng thì doanh nghiệp cần phải chuẩn bị những loại hồ sơ theo từng mục đích sử dụng và nhu cầu vay để có thể xét duyệt việc vay vốn của ngân hàng.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Dương Gia về sự khác biệt giữa thẩm định tín dụng doanh nghiệp và tín dụng cá nhân? Trường hợp có thắc mắc bạn có thể liên hệ theo số hotline để được hỗ trợ tư vấn chi tiết hơn.

Có thể thấy thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Đồng thời có vai trò đối với xác định giá trị tài sản của nhiều đối tượng, nhiều mục đích khác nhau. Việc thẩm định giá đúng giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế. Vậy pháp luật quy định như thế nào về quy trình, trình tự thủ tục thẩm định giá tài sản?

1. Quy trình, trình tự thủ tục thẩm định giá tài sản

Quy trình thẩm định giá căn cứ theo Thông tư 28/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07 do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành bao gồm các bước sau:

Bước 1.Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:

+ Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá

+ Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá

+ Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

+ Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.

+ Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

+ Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

+ Nội dung kế hoạch bao gồm:

– Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.

– Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.

– Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.

– Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.

– Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

– Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.

– Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Bước 4.Phân tích thông tin.

Bước 5.Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

2. Quy định về thẩm định giá

Theo quy định tại Khoản 15, Điều 4, Luật Giá 2012 quy định: “Thẩm định giálà việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

Theo định nghĩa thì nội dung của thẩm định giá được xác định rõ là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản, đồng thời cũng phải nêu rõ thời điểm, căn cứ của thẩm định giá,…mặt khác điều luật này còn chỉ rõ việc xác định giá trị của các loại tài sản được quy về giá trị chuẩn mực là tiền, điều này góp phần đảm bảo hoạt động thẩm định gia được thống nhất.

Qua điều luật ta có thể hiểu đơn giản rằng thẩm định giá quá trình xác định giá trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một chuẩn nhất định. Thẩm định giá có chung một số yếu tố như: Sự ước tính giá trị hiện tại, tính bằng tiền tệ; về đối tượng là tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản , bất động sản; theo yêu cầu, mục đích nhất định tại địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể; thẩm định dựa trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường, … để đưa ra kết luận về giá.

Do vậy chúng ta có thể hiểu: Thẩm định giá tài sản là hoạt động do các cơ tổ chức có chức năng thẩm định giá tiến hành xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự, đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định dựa theo tiêu chuẩn thẩm định giá, nhằm để phục vụ cho những mục đích khác nhau trong đời sống kinh tế xã hội.

Đặc điểm của thẩm định giá:

Thứ nhất,chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chắc năng thẩm định giá. Có nghĩa là chủ thể phải được công nhận có chức năng thẩm định giá mới được hoạt động thẩm định giá, nếu không có chức năng thì kết quả thẩm định giá không có giá trị về mặt pháp lý.. Suy ra chỉ có những chủ thể được quy định mới được tham gia thẩm định giá và buộc phải có chức năng thẩm định giá thì kết quả thẩm định giá mới có giá trị về mặt pháp lý.

Thứ hainội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản. Như đã nói ở trên nếu đánh giá là ấn định giá hàng hóa dịch vụ một cách chủ quan áp đặt nhằm đưa hàng hóa vào lưu thông trong nền kinh tế thị thẩm định giá lại là xác định giá trị của hàng hóa đó với nội dung là đánh giá hoặc đánh ga lại giá trị hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định. Việc xác định giá trị là hoạt động rất khách quan độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trưởng với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đổi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.

Thứ ba,đối tượng của thẩm định giá là tài sản. Tài sản là một khái niệm rất chung chỉ những vật, quyền thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức nào đó. Như vây , tài sản ở đây có anh nghĩa nhấn mạnh quyền sở hữu hơn là việc xác định nó là cái gì. Tuy nhiên, trên thực tế thẩm định giá có thể xác định đối tượng được hưởng đến chủ yếu là động sản bất động sản, doanh nghiệp, như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá.

Thứ tư, các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá gồm đa điểm , thời điểm , mục đích tiêu chuẩn thẩm định giá Từ khi Đảng và nhà nước có chính sách xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thi khái niệm giá thị trường đã bắt đầu không còn xa lại với chúng ta. Thẩm định giá ảnh hưởng bởi địa điểm và thời điểm do giá trị trường biến đổi nhanh chóng tại thời điểm này, giá trị bằng tiền của tài sản có thể rất thấp nếu như nhu cầu của người mua giảm nhưng có thể thay đổi chỉ trong một thời gian ngắn nếu lại có sự biến đổi về nhu cầu hay cạnh tranh giữa các điểm nhà cung cấp.

Sự tác động của mục đích thẩm định giá không giống với thời điểm và địa điểm nhận điểm do tác động không phải trực tiếp nh hưởng đến giá trị bằng tiền của tài sản ảnh hưởng đến người sử dụng kết quả thẩm định giá của cơ quan tổ chức. Nếu như với mục đch thẩm định của khách hàng chỉ là mua sắm tài sản thì giá trị thẩm định phải là mức gi trần trong hồ sơ mua sắm của khách hing tức là ở mức giá thẩm định đó, người mua đã có thể đạt được mục đích mua sắm tài sản của mình Còn nếu như là mục đích thanh lý tài sản thì giá trị thẩm định phải là giá trị có lợi nhất cho khách hảng để họ thu lại được tối đa phần giá trị còn lại của tài sản.

Do vậy, sự ảnh hưởng từ yếu tố mục đích thẩm định là hướng đến yếu tố quyển lợi khách hàng. Song song với đó, hoạt động thẩm ảnh giá cũng chịu sự chi phối bởi các tiêu chuẩn thẩm định giá, thẩm định viên buộc phải tuân theo một trong những tiêu chuẩn thẩm định giá đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành và lấy đó làm cơ sở lý giải cho kết quả thẩm định giá của mình không có bất cứ một quá trình thẩm ảnh nào nằm ngoài các tiêu chuẩn được quy định khi áp dụng vào hoạt động thẩm định giá.

Vai trò của thẩm định giá:

Thứ nhất,thẩm định gi góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của tài sản trong nhiều mục đích công. Hiện nay, vấn đề đảm bảo tính minh bạch trong việc mua sắm tài sản công cũng như xác định giá trị doanh nghiệp có vốn nhà nước đang trở nên rất cần thiết và mang lại hiệu quả. Hoạt động thẩm định giá đã góp phần quan trọng là một cơ sở tin cậy cũng như một kênh tham khảo giá đảm bảo nhằm giúp cơ quan nhà nước tiếp cận sát hơn với giá trị tài sản. Dựa trên những đặc điểm của thẩm định và chúng ta thấy được hoạt động thẩm định giá là một quá trình với nhiều những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giả nhưng đều được quản lý và giới hạn trong những tiêu chuẩn nhất định do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Thứ hai,thẩm định giá làm giảm gánh nặng và hạn chế rủi ro trong trách nhiệm xác định giá trị tài sản của khách hàng có thể trên thực tế, việc xác định giải trị tài sản không phải quá khó khăn nhưng trong một số trường hợp bản thân khách hàng tự định giá giá trị của tài sản minh sở hữu sẽ không đảm bảo về tính minh bạch và đúng đắn không có tính pháp lý đối với bên thứ ba. Cho nên cơ quan, tổ chức thẩm định giá tham gia thẩm định giá tài sản được xem như một bên chi thi thứ ba khách quan có chức năng thẩm định chính xác giá trị tài sản giảm gánh nặng của những cá nhân, tổ chức có tài sản tự định giá trong các trường hợp sai sót về quy trình hoặc đưa ra kết quả thẩm định giá không chính xác .

Thứ ba, thẩm định giá đã trở thành một phương thức giải quyết bất đồng giữa các bên trong tranh chấp xảc định giá trị tài sản. Trong trường hợp này, thẩm định giá tham gia như một phương thức độc lập và có tính công bằng chính xác giữa các tổ chức có vấn đề trong việc tranh chấp giá trị tài sản ở đây, vai trò này chủ yếu hưởng đến đối tượng giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhẩm dàng hóa lợi ích của các bên trong việc xác định tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Hiện nay, việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự thì phải lập hai báo cáo chính là báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Qua việc lập hai báo cáo này thì có mục đích sử dụng khác nhau. Như việc lập báo cáo kết quả thẩm định giá là tiền đề căn cứ để khách hàng và các bên liên quan của chủ doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện thẩm định giá sử dụng.

Mặt khác, việc lập Chứng thư thẩm định giá lại có mục đích chủ yếu là thông báo cho khách hàng khách hàng và các bên liên quan của chủ doanh nghiệp thẩm định giá biết về kết quả của báo cáo kết quả thẩm định giá. Nhiều quý bạn đọc còn đang vướng mắc về hai loại báo cáo trên nên đã gửi câu hỏi đến tổng đài tư vấn trực tuyến Luật Dương Gia nhằm giải đáp vướng mắc về vấn đề trên. Và để phân biệt hai loại hình này bạn cần chú ý đến nội dung và hình thức. Để giúp quý bạn đọc hiểu rõ hơn về việc phân biệt báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá, Luật Dương Gia sẽ căn cứ vào các quy định pháp luật cụ thể để làm rõ vấn đề về phân biệt báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá như sau:

1. Cơ sở pháp lý

–Luật giá năm 2012.

-Thông tư số 28/2015/TT-BTC về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07

2. Giải thích từ ngữ

Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được quy định tại Luật giá năm 2012 tại khoản 16 và khoản 17 Điều 14 như sau:

Thẩm định giá:là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Báo cáo kết quả thẩm định giá:là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập, trong đó nêu rõ quá trình thẩm định giá, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được thẩm định để khách hàng và các bên liên quan có căn cứ sử dụng cho mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá.

Chứng thư thẩm định giá:là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.

3. Phân biệt báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá

Để phân biệt báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá thì Luật Dương Gia sẽ nêu rõ sự giống nhau và khác nhau giữa hai loại báo cáo này nhằm giúp bạn đọc hiểu rõ hơn:

Về sự giống nhau: Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá có sự giống nhau ở đây là về hình thức đều do doanh nghiệp lập, còn về nội dung thì hai hình thức này có sự khác nhau về nội dung và mục đích sử dụng. Khi lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan thì báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.

Về sự khác nhau: để phân biệt báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá, Luật Dương Gia sẽ căn cứ vào các quy định sau để quý bạn đọc có thể dễ dàng phân biệt hai trường hợp như sau:

– Xét về nội dung:báo cáo kết quả thẩm định giá cần nêu rõ quá trình thẩm định giá, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được thẩm định. Chứng thư thẩm giá có nội dung là những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá. Do đó, nội dung của chứng thư thẩm định giá phụ thuộc vào nội dung của báo cáo kết quả thẩm định giá hay báo cáo kết quả thẩm định giá quyết định nội dung chứng thư thẩm định giá.

– Luật Dương Gia sẽ chỉ ra sự khác nhau rõ hơn về nội dung của báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá như sau:

Báo cáo kết quả thẩm định giá:theo quy định phải thể hiện những thông tin đúng những thông tin theo thực tế trên báo cáo, và kèm theo đó là mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể nhằm thuyết minh về mức giá của tài sản qua thẩm định giá. Khi trình bày báo cáo kết quả thẩm định giá thì theo một trình tự thống nhất, hợp lý, việc mô tả tài sản hay những yếu tố tác động tới việc tăng hay giảm của tài sản đó, sau khi phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường nhằm để có được kết quả báo cáo thẩm định giá. Báo cáo kết quả phải thể hiện được những trình bày chặt chẽ mang tính thuyết phục, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.

Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng, tuy nhiên một báo cáo thẩm định giá phải gồm các nội dung cơ bản sau: Tên, loại tài sản; Nguồn gốc của tài sản (máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ…); Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác); tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu thẩm định giá; ngày tháng năm thẩm định giá; Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá hoặc chi nhánh; Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá; Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc phụ trách chi nhánh.

Chứng thư thẩm định giá:

Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau: Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá; Thông tin về khách hàng thẩm định giá; Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế – kỹ thuật); Mục đích thẩm định giá; Thời điểm thẩm định giá; Căn cứ pháp lý; Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá; Giả thiết và giả thiết đặc biệt; Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá; Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá; Kết quả thẩm định giá cuối cùng; Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký Báo cáo; Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.

– Xét về mục đích sử dụng:báo cáo kết quả thẩm định giá được sử dụng để làm căn cứ để khách hàng và các bên liên quan của chủ doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện thẩm định giá sử dụng theo mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá lại có mục đích chủ yếu là thông báo cho khách hàng khách hàng và các bên liên quan của chủ doanh nghiệp thẩm định giá biết về kết quả của báo cáo kết quả thẩm định giá. Trong chứng thư thẩm định giá sẽ nêu những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.

Như bạn thấy, điểm khác biệt cơ bản nhất giữa báo cáo thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá là nội dung cơ bản. Hai nội dung bản chất khác nhau, như bên báo cáo kết quả thẩm định giá thì gần như nội dung sẽ đề cập về quá trình, kết quả và cuối cùng là ý kiến của doanh nghiệp, còn ở phía bên chứng thư thẩm giá là báo cáo kết quả thẩm định giá. Mặt khác, có thể nói chứng thư thẩm định giá là bản tóm tắt của báo cáo kết quả thẩm định giá.

4. Hiệu lực pháp lý của báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá

a, Hiệu lực pháp lý của chứng thư thẩm định giá

Hiệu lực pháp lý của chứng thư thẩm định giá được quy định theo Khoản 3 Điều 32 Luật Giá 2012 có quy định vềKết quả thẩm định giáthời hiệu của chứng thư thẩm định giá như sau:

“3. Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.”

Trước khi lập chứng thư thẩm định giá thì bạn cần xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.

Theo Khoản 7 của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Quy trình thẩm định giá Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính quy định về việc xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá :

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.

Như vậy, trong báo cáo kết quả thẩm định giá thì có thời hạn sử dụng, cụ thể ở đây là 6 tháng và bắt đầu có hiệu lực từ ngày, tháng, năm ban hành.

b, Hiệu lực pháp lý của báo cáo kết quả thẩm định giá:

Về hiệu lực pháp lý của báo cáo kết quả thẩm định giá thì theo quy định trước khi lập báo cáo kết quả thẩm định giá thì bạn cần xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của báo cáo kết quả thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.

Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.

Trên thực tế, khi các cơ quan, tổ chức tiến hành thẩm định giá các loại tài sản theo quy định của pháp luật thì phải lập chứng thư thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá được lập thành văn bản và trong đó ghi rõ về kết quả của quá trình thẩm định giá. Vậy nội dung của thẩm định giá bao gồm những gì và hiệu lực của chứng thư thẩm định giá được quy định như thế nào?

+ Luật Giá 2012

+ Thông tư 28/2015/TT- BTC

1. Chứng thư thẩm định giá là gì?

Căn cứ Luật Giá 2012 quy định về chứng thư thẩm định giá, theo đó, chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.

Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:

– Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.

– Thông tin về khách hàng thẩm định giá.

– Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế – kỹ thuật).

– Mục đích thẩm định giá.

– Thời điểm thẩm định giá.

– Căn cứ pháp lý.

– Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá.

– Giả thiết và giả thiết đặc biệt

– Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.

– Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá.

– Kết quả thẩm định giá cuối cùng.

– Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký Báo cáo.

– Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.

– Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.

– Các phụ lục kèm theo

Chứng thư thẩm định giá là kết quả thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá được lập thành văn bản và chỉ được sử dụng vào mục đích đã ghi trong hợp đồng. Theo đó, kết quả thẩm định giá được quy định như sau:

– Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản.

– Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

Như vậy có thể thấy được, chứng thư số đóng vai trò vô cùng quan trọng là kết quả để các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản của các cá nhân, cơ quan, tổ chức là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật. Trong nội dung của chứng thư thẩm định giá nêu rõ về mục đích thẩm định giá cho nên chứng thư thẩm định giá phải được dùng đúng với mục đích đã được đi trong hợp đồng thẩm định giá trong thời hạn thẩm định giá có hiệu lực cũng đã được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

2.Quy trình thẩm định giá:

Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

Bước 1:Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Theo đó, nội dung xác định tổng quát về thẩm định giá bao gồm:

(1) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

(2) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.

(3) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.,

(4) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá,

(5) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt,

Bước 2:Lập kế hoạch thẩm định giá. Trong lập kế hoạch thẩm định giá thì cần xác định rõ:

(1) Mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.

(2) Phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.

(3) Dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.

(4) Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.

(5) Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

(6) Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.

(7) Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).

Bước 3:Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.( Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế – kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản

Bước 4:Phân tích thông tin.

+ Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế – kỹ thuật).

+ Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.

+ Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Bước 5:Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. (Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).)

Bước 6:Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Như vậy, pháp luật Việt Nam đã quy định về trình tự, thủ tục về thẩm định giá. Ở mỗi giai đoạn trong quá trình thẩm định giá thì cơ quan thẩm định giá đều có những nhiệm vụ khác nhau theo một trình tự, hệ thống để từ đó có thể đưa ra được những căn cứ để phân tích, xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá cũng như việc lập báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

3. Hiệu lực của chứng thư thẩm định giá:

Căn cứ Khoản 7 Thông tư 28/2015/TT- BTC quy định về hiệu lực thẩm định giá, theo đó:

” 7. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.

– Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.

– Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.

– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.”

Qua đó có thể thấy được hiệu lực của chứng thư thẩm định giá được tính từ ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá. Dựa vào đặc điểm pháp lý, kinh tế- kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích để xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá. Sau khi doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhanh doanh nghiệp thẩm định giá chứng thư thẩm định giá thì sẽ được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.